企业拆迁如何评估工业

1. 如何评估和计算企业拆迁停产停业损失

一、停产停业损失包含“必须支付”和“应当收益”两项企业拆迁的停产停业损失，是指由于房屋的征收拆迁而造成企业生产经营活动暂停或终止，由此产生的损失。其中包含企业因停产所必须支付的各项费用，以及应当获取的正常收益。例如员工的薪酬、各种合同违约金、银行贷款利益、企业经营时的正常收益等。计算所得的停产停业损失应确实是因征拆房屋而造成的损失，且具有相当的因果关系，否则不予补偿。
第一、在工资薪酬方面，对于因拆迁而造成解除劳动合同的，应按有关劳动法规的规定考虑；未解除劳动合同的，应以停工期间的基本工资和社会保障费用考虑，社会保障等相关费用应以相关社保法规为准。
第二、各种合同违约金，其中包含销售合同违约金和采购合同违约金。因拆迁导致合同违约的损失，应在进行解除合同协商的基础上，以审查合同条款的具体内容进行考虑。
第三、对于企业在停产停业过程中，所导致的贷款还款不能，以及产生的银行贷款逾期利息等，按照实际情况来据实计算。
第四、企业经营时的正常收益是指税后的净收益，要参照同行业平均收益率，该企业最近三年的正常收益水平，以及停产停业持续的时间来综合考量和计算。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。停产停业所持续的时间，是指企业接到拆迁通知后，自停产停业之日起，到重建恢复正常经营之日止。
第五、对于承租企业的停业损失，以原合同约定的剩余租期来计算。
第六、其他因停产停业所产生的损失。
二、各地政策法规对停产停业损失补偿的规定根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括“因征收房屋造成的停产停业损失补偿”。因此，停产停业损失是因征拆活动不能继续从事生产经营而造成的损失。
第二十三条规定：对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。下面，我们看看各地是如何规定的。
1. 以被征收房屋的总体价值的一定比例计算例如，《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》规定，拆迁非住宅房屋造成停业，属于营业用房的，应给予不超过拆迁补偿款8%的补偿;属于非营业用房的，应当给予不超过拆迁补偿款5%的补偿。
2. 按房屋面积计算上海规定，因拆迁造成停产停业损失的，补偿标准按照被拆除房屋建筑面积300-400元/m2 计算，由拆迁当事人协商确定。
3. 根据经营收入和利润确定深圳规定，拆迁合法经营性房屋引起停产、停业的，能依据完税证明提供利润标准的，给予3个月税后利润补偿；不能提供利润标准的，按照上年度同行业月平均税后利润额计算，或者按照同类房屋市场租金，给予3个月的补偿。
4. 区分被拆企业用房是住宅房屋还是非住宅房屋在《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》的通知中，做出了详细的规定。
第五条、非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为：停产停业损失补偿费=（用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助）×停产停业补偿期限
（1）用于生产经营的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停产停业期间平均每月的市场月租金，由房地产价格评估机构评估确定。
（2）月净利润是指生产经营者利用被征收房屋，在停产停业期间每月平均能够获取的税后净利润。月净利润按征收决定发布前12个月的损益表确定。无法根据损益表确定的根据生产经营者在征收决定发布前12个月实际缴纳的企业所得税推算。
（3）修正系数基准值为1，根据使用被征收房屋的生产经营运行状况和市场预期进行修正，修正调整幅度不得超过20%。
（4）员工月生活补助是指生产经营者在停产停业期间，每月支付给员工的基本生活保障补助，员工月生活补助标准按征收决定发布前上个月的北京市最低工资标准计算。员工数量以生产经营者在征收决定发布前12个月缴纳社会保险的月平均人数计算。生产经营者凭房屋征收决定相关证明到区县社会保险经（代）办机构开具参保人数证明。
第六条、被征收人不能在规定期限内提供反映月净利润和员工数量等有效凭证的，在停产停业损失补偿费的计算公式中不计月净利润和员工月生活补助。
第七条、停产停业补偿期限由房地产价格评估机构参照本办法所附停产停业补偿期限参考表评估确定。对从事生产制造的经营性房屋，停产停业期限超过本办法附表所规定标准的，停产停业补偿期限可以适当延长，但最长不超过12个月。
第八条、用住宅房屋从事生产经营活动，按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费，具体标准由各区县房屋征收部门结合本地区实际情况确定。被征收人对一次性停产停业损失补偿费有异议的，可以在规定期限内申请参照本办法有关规定评估确定。
第九条、生产经营者承租房屋的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费；没有约定的，由被征收人参照本办法规定的标准对生产经营者给予适当补偿。
5.按照营业年限计算数额一般是在确定税基后，根据营业年限确定相应的补偿倍数。
6. 由评估机构评估由有资质的评估机构对停产停业损失进行评估，按照评估结果进行补偿。
7. 根据实际情况协商确定由被拆迁企业提供相关材料，证明停产停业损失的数额，与拆迁人进行协商确定。
​供参考。

2. 拆迁时房产证用途是办公,土地性质是工业用地，怎么评估（在市中心）

工业用地上建筑物及构筑物评估与工业用地要分别进行评估。
1、土地评估由具备土地评估质资的评估机构进行评估。按工业用地性质进行评估。
2、办公用房由房产评估机构进行评估，按办公用房进行评估。

3. 工厂被拆迁怎么评估

吴少博律师：

这个问题应该进行区别对待。在实践中体现出来的补偿办法、法律依据、企业的客观状况可能会不一致，我主要谈一谈企业拆迁补偿总体原则的问题。

一、企业拆迁总体补偿基本原则

按照国务院2011年1月19日的《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)，整体补偿必须是按照市场比较法进行评估，住建部配套的房地产评估规范中也出现了类似要求，也就是讲补偿是按照市场比较法的原则进行实际评估。

市场比较法如何确认？说通俗了就是按照所在的区域、地段、用途、性质、年限以及相关具有市场主体因素的房屋所体现出的市场价格进行实际评估。房地产评估规范也讲到了所参考的周边类似的房屋价值。

特别是租赁土地的企业不具有完整的土地使用权，在进行房地产评估的时候所谓的类似房地产价值往往体现不到承租人身上，承租人只有获得地上附着物补偿的权利，对于土地使用权补偿没有权利获得。但是一旦你有完整的土地使用权，并且有房产手续也用于商业、工业等经营，都是按照实有的用途进行补偿。

实际在进行评估的时候不可能完全参照当地周边的客观状况进行补偿，在进行实际补偿到时候还要进行分割，土地、厂房、停产停业损失等要分别补偿。特别是土地加厂房就是一个完整的不动产的状态，在补偿的时候要按照市场价值进行补偿。

在实践中可能各个企业面临的情况都不一样，具体到实际补偿中会有一些区别。

二、企业拆迁评估的时候，每一块的评估价值如何确定？

（一）土地的补偿

土地所有权的形式是集体所有制和国有土地，集体是集体建设用地，国有土地分商业、工业、住宅，工矿仓储、教育娱乐等。在实际评估的时候可能会有区别。集体土地现在还不能上市交易，只是在北京十八个县市区试点。市场价值如何体现呢？我们就要参考市场评估规范当中的类似原则了。集体建设用地类似于国有工业用地，因为集体建设用地也是建设了厂房，跟国有工业用地是一个道理，这也符合“类似原则”中的同用途、同种类、同区域。

如果标有了国有土地住宅用途，即便写着“住宅用途”但是却用于实际经营。这个时候要区分是符合厂房的实际经营还是商业的实际经营，因为这两项补偿差距非常大，商业的补偿比工厂补偿最高可高出7-10倍。现在在实际补偿中有“就高不就低”的原则，价值排序是：商业＞住宅＞工业，如果是住宅却用于工业，实际据应该按照住宅的方式来补偿，如果住宅用于商业，应该按照商业的方式来补偿。

（二）厂房的补偿

以前的评估规范中划定一个标准，要根据种类、结构、材质以及形态进行不同方式的评估。厂房有砖木的、砖混的、木质的、钢构的等，价值怎么衡量呢？就是现在的建安成本（房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称），在实践中有很多厂房的高度、宽度和结构都不一样，我见过最宽的厂房达到十五米以上，高度在六米五以上，这样的厂房就是一层抵两层。根据厂房用途结构不一致补偿也有区别，比如讲冷库不是按照平方算的，是按照立方算的，因为冷库四周都进行了设备添置。

（三）厂房跟土地有空余的怎么补偿？

如果你有完整的土地使用权，空余的土地也要进行土地市场价值补偿。

在此要纠正一个问题，各个地方以前公布的区位补偿价，市场价值永远是循环变动的，除非区位补偿价每年都调整，如果不调整无法反映市场价值。

（四）停产停业损失

停产停业损失的问题往往不纳入房地产评估规范，而是单独的制定政策。以前是根据纳税额进行推算，现在在实践中用的不多了，大部分是按每平方米直接补偿多少钱。我觉得在进行一次性停产停业损失的时候要进行区别对待，要根据企业的具体状况。这应该是作为企业而言最主要的补偿项目，其他的就是装修附属物、可移动和不可移动的机器设备等等，这些都是据实评估。

在此给企业主提一点个人建议，在进行评估的时候一定要非常谨慎，而且要消息灵通，多参考市场价值。

转自北京吴少博律师事务所文章

4. 工业用地上的房屋拆迁时怎么评估

征收办会委托评估公司，上你们那里进行评估。

有房证的房子按有证房屋评估。无证的房子按附属物评估。

室内有装修的装修也给钱。

厂子里有设备的，能搬走的给你搬迁费。不能搬走的给你一次补偿。

一般就是这样评估。

5. 企业拆迁评估应该注意什么

中国首席拆迁律师团---路永强律师教您维权
随着我国城镇化进程的加快，大规模的房屋拆迁和企业拆迁还将持续一段时间，对于被拆迁企业主来说，最关心的莫过于怎样拿到合法的补偿，怎样能够获得更高的合法利益。路永强律师及率领的中国首席拆迁律师团在多年的法律实践中总结，多数被拆迁企业不太重视企业拆迁评估，或不重视企业拆迁评估程序甚至不重视企业拆迁评估报告，这是大错特错的，企业拆迁评估直接影响到企业拆迁补偿结果，也是启动法律程序维权过程中的重要事实依据。因此，重视并做好企业拆迁评估是企业主在拆迁过程中的首要任务。
一、法律依据。
国有土地企业评估依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”、第三十四条“房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”、《国有土地上房屋征收评估办法》等等规定。
集体土地上企业评估：《土地管理法》、《物权法》、《中小企业促进法》、省市一级地方法规和规则政策性文件等。
二、从事实角度讲需要注意的问题。
工厂拆迁，涉及企业的人、财、物，产、供、销，影响到企业的方方面面，因此，对于企业这一损失的评估也比较复杂。这不但关系到需要工厂拆迁的政府，还涉及作为当事人的企业，因此，又不能不予以重视。一般来说，工厂拆迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失，可分为三个阶段，即：拆迁准备阶段、拆迁阶段和拆迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示，即开始从零开始逐渐上升（拆迁准备阶段），上升至最高值（拆迁阶段），然后从最大值逐渐下降至零（拆迁后生产恢复阶段）。
下面，就这三个阶段分别进行一些分析：
（一）拆迁准备阶段：
⑴ 因工厂的客户得知该企业拆迁的消息，从而对其交货能力缺乏信心，因此定单会逐步减少转移；
⑵拆迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模，丧失了发展的赢利机会；
⑶由于工厂将要拆迁，对原材料的定货将逐步减少，这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位；
⑷由于工厂将要拆迁，企业管理层必然为此投入精力，因此影响了工厂拆迁前的生产管理；
（5 ）工厂新址建设的一系列费用，包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段，企业所受到的影响和损失是从零开始，并曲线上升。
（二）拆迁阶段：
在搬迁阶段，工厂完全停工停产。业务收入为零，但，企业的另一些开支仍需要支付，包括： ⑴生产经营中仍需要支付的费用：
A 、职工的薪酬（包括工资、福利、社保）以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求； B、生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用； C 、管理费用；
D 、不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支（房租费等）。 （2）财务费用：
因工厂拆迁贷款的利息支出。在这一阶段，拆迁对企业的影响和导致的损失曲线上升，可能达到峰值。
（三）、拆迁后生产恢复阶段：
在这一阶段，设备的安装调试工作将逐步完成，生产和管理秩序逐步恢复；客户对企业交货能力的信心逐步得到恢复；原材料供货渠道逐步稳定；企业管理层主要精力逐步转移；员工的情绪也逐步稳定；最后使工厂的生产效率达到拆迁前的水平，或因工厂新址各种条件的改善，而超过了过去。在这个阶段，企业拆迁的影响和损失的曲线是下降的，直至零。
三、从法律角度应当注意的问题。
1、评估机构应当由被拆迁人指定。这一点往往是最容易被忽视的，从实践经验来看，自行选定的评估机构同政府私自选点的机构评估结果最多的相差一倍还多。
2、停产停业损失补偿。路永强律师在实际办案过程中发现，很多评估机构是没有对停产停业损失进行评估的，这一项在整个企业拆迁补偿结果中占有相当大的比重，一般按照经营效益、营业额、利润额等条件确定。
3、评估漏项。由于被拆迁的企业主不具有相关知识，在评估报告中漏项是最常见的问题之一。比如上面拆迁阶段中的ABCD四项。
4、什么时候评估。有些地方政府在拆迁过程中，总是想先跟企业施压，绝口不提评估事宜，也不出具征收决定和征收补偿安置方案决定，这也是需要密切注意的违法行为。
总之，在路永强及中国首席拆迁律师团在办案过程中发现，每个企业拆迁评估过程中都存在诸多问题，但又各不相同。想彻底解决问题就要从案情角度出发，认真分析影响企业评估的各个症结所在，才能更大限度的提高补偿，争取补偿。如遇以上难题请致电中国首席拆迁律师团，竭诚为您服务。

6. 工业用地上的房屋拆迁时怎么评估

征收办会委托评估公司，上你们哪里进行评估。
有房证的房子按有证房屋评估。无证的房子按附属物评估。
室内有装修的装修也给钱。
厂子里有设备的，能搬走的给你搬迁费。不能搬走的给你一次补偿。
一般就是这样评估。

7. 工业厂房拆迁怎么补偿，有哪几项

1.土地、企业的房屋价值补偿房屋价值补偿主要包含两方面，土地区位补偿价和房屋重置成新价，土地区位补偿价指的是被拆迁人合法用地范围内的土地使用权价值，主要由土地所在的区位和用途来决定，企业的土地用途一般为工业用途，虽然价值要低于住宅和商服类的土地，但因为企业的厂房、仓库占地较大，所以在拆迁中土地区位补偿价往往是很重要的一部分。房屋重置成新价主要指的是指一定时间、一定区域内的被拆迁房屋重置成新平均价，通俗讲就是房屋的建造成本价，这个成本价是比较固定的，一般都是1500-2000左右。在拆迁的过程中，拆迁方所委托的评估公司往往将土地区位补偿价和房屋重置成新价合并计算，也就是说，被拆迁人从评估报告里看不出来土地值多少钱，房屋值多少钱，从而也很难去质疑其合法性。很多地方的拆迁人甚至会告诉你，这个项目的拆迁就没有土地的补偿项目，如此种种，都是为了掩盖拆迁方在土地中获得的巨额利润。

2.装修附属物补偿关于装修附属物补偿，各地都有装修和附属物的各项补偿标准的实施细则，该项补偿内容主要由评估机构根据各地制定的标准进行评估。此项补偿内容比较固定，弹性空间不大，被拆迁企业主要应当审查评估报告是否存在缺漏项的情况即可。

3.停产停业损失补偿停产停业损失指的企业因为拆迁不能进行正常经营所产生的所有损失，在计算该损失时不仅应当考虑被拆迁前的利润损失，还应当考虑目前的企业业务量、客户资源以及预期利益的损失。2011年颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条和第二十三条做出了对因征收房屋造成停产停业损失的应进行补偿的规定，提出了补偿应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。因各地对停产停业计算的标准不一致，各个企业的盈利亏损情况也各不相同，因此，停产停业损失是拆迁补偿项目里弹性最大的一项，应当值得企业重点关注。4.搬迁费用、搬迁损失企业在面临拆迁时，搬迁费除了将企业所有的机器设备、各项生产资料、办公用品从一个地方搬迁到另一个地方所产生的搬迁费用，还包括搬迁损失，主要是指这些机器设备、生产资料在搬迁过程中因拆、装所造成的机器设备损失、折旧、损耗等费用。如果是大型企业拆迁，这部分的搬迁损失要委托专门的资产评估机构进行评估。5.各项拆迁奖励费用在拆迁的过程中，拆迁人为了加快拆迁进度，往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出被拆迁房屋。各项奖励的数额主要由具体的项目实施意见来决定。另外，涉及到集体企业或国有企业还有职工安置费用，主要是通过给下岗的职工缴纳社会保险的方式实现。