Ⅰ 买办公室开公司划算吗 购买办公室的流程及注意事项
一、买办公室好吗
从企业未来发展角度，随着公司规模的扩大，办公环境的需求也会变化。租赁办公场所时，如果公司面临扩张需求，必须大规模搬迁，频繁搬迁对员工和客户来说都不稳定，对企业品牌形象有负面影响。
二、办公室产权年限
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，土地使用权出让最高年限按用途划分如下：
（一）居住用地为七十年。
（二）工业用地为五十年。
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地为五十年。
（四）商业、旅游、娱乐用地为四十年。
（五）综合或其他用地为五十年。
三、买办公室的流程
（一）办理土地出让手续
1、申请归还出售方的银行贷款。
2、领取抵押注销文件。
3、办理抵押注销登记。
4、办理退保手续。
5、出售方向规划和土地管理局申请补缴土地出让金及附相关资料。
6、房地产测绘管理办公室出具分摊土地面积的查阅单。
7、对房屋所分摊的土地进行评估（评估费由政府承担）。
8、出售方与规划和土地管理签署《上海市国有土地出让合同》。
9、到出售方的开户银行凭《非税收入一般缴款书（收据）》缴纳土地出让金。
10、到工商局开具《工商行政管理注册号变化证明》（由于公司注册号变化）。
11、申请并缴纳契税。
12、办理房屋转移登记申请，缴纳每套房屋的交易手续费，取得二份收件收据。
13、取得产权证及剩余房屋的新产权证。
（二）办理房地产转让手续
14、双方就三套办公室分别网签《XX市房地产买卖合同》。
15、委托一级资质评估公司对转让的办公室进行评估，出具评估报告。
16、将评估报告交不动产交易中心的核价公司审核。
17、向交易中心档案室调取原购房合同及契税单。
18、向开发商调取原购房发票。
19、出售方开具增值税发票（若没有开票资格，向所在税务所申请）。
20、交易中心的税务部门出具《土地增值税纳税联系单》。
21、由出售方所在地的税务所核定土地增值税（土地增值税纳税申报表）。
22、纳税完毕后，税务所当场出具《土地增值税完税联系单》及税收完税证明。
23、凭《土地增值税完税联系单》，双方到交易中心税务部门办理审税，出售方缴纳增值税及附加5、65%，买受方缴纳契税3%，印花税0、05%。
24、办理房屋转移登记申请，缴纳交易手续费等，取得收件收据。
25、买受方凭收件收据领取不动产权证。
26、买受方凭产权证办理抵押，获得银行流动资金贷款，并支付给出售方。
27、出售方交房给买受方。
四、买办公室怎么贷款
（一）企业抵押贷款申请条件
1、符合国家的产业、行业政策，不属于高污染、高耗能的小企业。
2、企业在各家商业银行信誉状况良好，没有不良信用记录。
3、具有工商行政管理部门核准登记，且年检合格的营业执照，持有人民银行核发并正常年检的贷款卡。
4、有必要的组织机构、经营管理制度和财务管理制度，有固定依据和经营场所，合法经营，产品有市场、有效益。
5、具备履行合同、偿还债务的能力，还款意愿良好，无不良信用记录，信贷资产风险分类为正常类或非财务因素影响的关注类。
6、企业经营者或实际控制人从业经历在3年以上，素质良好、无不良个人信用记录。
7、企业经营情况稳定，成立年限原则上在2年（含）以上，至少有一个及以上会计年度财务报告，且连续2年销售收入增长、毛利润为正值。
8、符合建立与小企业业务相关的行业信贷政策。
9、能遵守国家金融法规政策及银行有关规定。
10、在申请行开立基本结算账户或一般结算账户。
（二）企业贷款流程
1、借款人提出贷款申请，提交相关材料。
2、经审批同意的，借款人和担保人与银行签订借款合同和担保合同。
3、银行落实贷款条件后，按规定程序办理放款手续，将贷款资金划入借款人在银行开立的账户。
4、借款人按期归还贷款本息。
5、贷款结清，按规定办理撤押手续。
企业贷款视企业具体经营情况而定。
贷款额度10-200万贷款时间1-3年贷款利息月利率5厘左右。
贷款要求必须是注册于中国的中小企业,且经营状况良好,无不良信誉记录。
五、买办公室注意事项
1、区位资源
区位资源包括地理位置和周边资源。地理位置决定了房产增值的空间，而周边资源的丰富度也影响写字楼的价值。
2、设计、外观
写字楼的设计、外观不仅影响使用价值，也是企业形象的展示。设计新颖合理的写字楼更受企业青睐。
3、使用方便
交通便利和停车方便是衡量写字楼是否增值的重要标准。交通不便或停车难的写字楼不利于企业发展。
4、物业不可忽视
物业的管理和服务直接影响写字楼的使用体验。物业管理质量高的写字楼更受投资者青睐。
5、软性配套
信息化和智能化配置是写字楼的重要软性配套。这些配置不仅方便办公，还能提升企业的竞争力。
6、自用型客户比例
自用型客户比例高的写字楼有利于投资者招租和提高租金。
7、投资比较
甲级写字楼虽然价格高，但设计配套更完善，租金会持续上涨。乙级写字楼虽然价格低，但因管理和服务不如甲级写字楼，租金难以提高。
8、投资回报率
投资者需根据自己的资金情况选择投资项目。一般计算方法为投资回报率=月租金×12(个月)／售价。根据国际专业理财公司的计算原则，15年内收回投资总价表明该项目具有可投资价值。
Ⅱ 工业用地上写字楼能抵押吗
工业用地上的写字楼能否抵押，解答如下：
首先，工业地产上不应被用作写字楼，因为这会改变土地的使用性质。写字楼属于商业土地，而工业用地上的写字楼无法进行抵押。如果需要将工业用地变更为商业用途，必须办理规划和建设手续，取得合法的手续和产权后，才能进行抵押。
写字楼作为专业商业办公用楼的别称，严格意义上不能用于居住。房屋的房产证上对此有明确标注。写字楼原本指的是用于办公的建筑物，或是由办公室组成的大楼。1971年，Rhodes和Kan曾提出：“写字楼的主要功能是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理以及其他形式的经济活动管理。”
在写字楼市场中，存在两大评定标准：甲级写字楼和5A写字楼。甲级写字楼是一种通俗叫法，没有固定标准，因此很少有建筑愿意被归为乙级。通常，有玻璃幕墙、带电梯且高度较高的建筑都自称为甲级写字楼。相比之下，5A写字楼有具体的标准，类似于酒店星级评定方法。对于投资者和购买者来说，5A写字楼的评定标准无疑是首选。
Ⅲ 工业用地上建的写字楼可以出售么
工业用地上建的写字楼不可以出售，工业用地是不能盖写字楼销售的，可以自用。其原因有两点，首先工业用地建设写字楼本就是违规的，其次只有拿到商品房预售许可证才能进行销售，目前只有住宅用地和商业用地所修建的住宅和商办楼可以拿到预售证，工业用地是拿不到预售证的。
写字楼出租租赁注意
写字楼出租的时候，必须要至少一年，管理费和各种费用都要计算在内，注意缴纳租金的方法以及形式。
1、租写字楼一般必须要租至少一年以上，三年以下，如果考虑半年或者几个月的，只有极少数商务中心会做，而且多数面积都是很小、价格较高的。租期超过三年的，一般业主不会同意，或者是需要一定幅度的递增。租写字楼的价格很多时候分为“包票”与“实收”，“包票”即是租金内已经包含租赁税发票，“实收”则是不含。
2、管理费一般来说，20元以下的多数都是没有中央空调或者中央空调费另计的，20元以上的多为中央空调。管理费通常包含公共部分的水电，维修保养、清洁卫生等等。但也有不少大厦会将公摊费用独立于管理费，这点，专业的经纪人一般会主动提醒您。
3、写字楼的中央空调除少数是24小时供应外，大部分都是供应上班时间（多为8：30－18：30），另外加班需要支付一定的加班空调费。写字楼内是不可以住宿（有商务公寓的除外），不可以明火煮食的。
4、注意缴纳租金在租赁写字楼的时候，一般都是一次性支付两个月或者三个月的租金和管理费作为是押金，如果企业要提前退租的话，这部分费用是没有办法退还的。
5、租赁期的递增写字楼的租赁比较特殊，租赁的期限一般都不会超过一年，即使有，租金也会有不同程度的递增。企业在租赁之前，一定要实现了解清楚，并且在合同内详细注明增减的数目。需要注意的是，管理费是否也一起递增，要在合同中明确的标注出来，以免让人钻了空子。