工业地产如何去化

❶ 工业地产是如何运行的客户贷款问题是如何处理的

顾名思义，工业地产的用途只能用作工业方面，如果想改变土地用途，必须得政府规划部门同意方可。如果该地块是以出让方式取得的土地使用权，同样可以在银行抵押贷款。划拨地则不可以。

❷ 工业地产的发展面临哪些问题

工业地产的运营涵盖了项目的规划、建设、招商推广、进驻后物业管理的统筹。目前我国的工业地产市场正在完善，工业地产的成败取决于战略规划、开发运营、投资融资、招商推广和管理咨询服务，只有完善的组织体系，做好战略规划、市场调研、项目评估、项目申报、投资融资、策划定位、招商代理、整合推广、管理运营等各个环节，方可促成项目的成功。

1、工业地产项目常见问题

事实上，工业地产在贷款、产权分割、水电气基础配套、上市流通、客户招商、保值增值等领域都存在一定问题，工业地产项目在运营常常被以下问题所困扰：

缺乏招商渠道--缺乏招商渠道是工业地产招商的最大难题。

缺乏专业人员--缺少专业的招商队伍困扰着工业地产投资商，缺少专业的服务。

缺乏专业媒体--缺少专业的招商营销组合方式与手段，结合园区及地域产业优势，定制招商方案与策略。

缺乏招商经验--缺乏招商经验直接导致招商服务水平低下，招商业绩平平。

缺乏有效手段--缺少工业园区与投资者之间的招商引资桥梁与纽带，综合运用广告推广、公关营销、示范营销、学术营销、定向营销、渠道营销、整合营销等招商手段服务于客户，并建立业内良好的声誉。

缺乏品牌号召--缺少有力的园区品牌，导致竞争水平下降，招商困难。

缺乏信息交流--传统招商消息封锁屏蔽，需要利用广泛的战略合作伙伴关系打造信息沟通与交流的平台。

2、工业地产项目外资困扰因素

除了项目本身运营中问题的困扰，工业地产实际发展中还受到外在因素的影响，主要包括：

政府政策的影响：监管调控力度加大，有利于工业地产市场的健康规范成熟，有利于吸引外资与可持续发展；通过市场竞争，优胜劣汰，可保存有实力的企业。

市场供求的影响：经济发展保持强劲发展速度，有利于吸引外资；“世界工厂”的确立，对工业的重视。

发展模式的影响：模式改变，都是以人性化发展为目标，工业区的发展关系大量人口的生存条件与环境及其发展；可持续发展的节约型模式：

充分利用有限的土地优化配置创造最大的效益。

投资回报的影响：随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越来越少，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。

市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所下降，但从长远前景来看，工业地产需求强劲，投资回报相对稳定。而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同，鉴于土地的升值，竞争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。随着需求的增加而地产的有限，地产租金也会不断上涨。

❸ 工业地产的开发模式

目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。
缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。 国际经济发展格局层面：改革开放、敞开国门，融入世界经济一体化大势；同时，凭借低廉的劳动力资源，开放的民族使得世界的制造产业向中国转移；
国内各个城市经营发展角度：各个城市之间的发展、竞争，促使各个地区都不同程度地加大了招商引资力度，各种形式的经济技术开发和工业园区以及以主体产业为核心，相关链条产业跟进聚集的产业园区层出不穷，在很大程度上拉动工业地产的持续性需求；政策层面：出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑，各类以工业为主体产业形态的城市，都在招商引资环节上对工业地产投资者在政策、税收、低价等诸多环节上给与大幅度的优惠与支持。 1）我国工业地产发展仍处于初级阶段，相对西方开发较晚。
地方工业用地：自行发展→规划发展→导向发展→集聚发展
工业地产的开发和使用仍处于非常初级的阶段，以降低投资者的投资成本成为主要手段吸引企业投资落户，吸引的企业大多是劳动密集型的低端行业，在推动地方经济发展和提高产业高度集中并没有发挥出预期的作用和效果。
圈地运用，机构、企业、集体、个人纷纷在圈地运动中谋划着从工业地产开发获取丰厚的投资回报，造成土地资源开发速度远远超出地方经济发展实际接纳能力，大量的土地闲置、大量的厂房空存，甚至还有部分机构及企业以工业地产开发为名义大量圈地囤积资源，寻求机会以做商用地产投资开发，获取更高的投资利润。
2）作为工业地产的载体-工业园的建设中存在的问题
①“明星园区”太少，重复建设严重；上海、苏州、东莞等。“我们希望政府能够制定一个工业园区的建设标准，给工业园区设一道门槛，来防止园区建设过多过滥。”
②招商引资机制不完善，来者不拒；政府（政绩）与入驻企业实现“双赢”
③贪大求洋，面子工程
④资金供应链不完善，融资成瓶颈。 1）发展趋势的影响因素
①政府政策的影响：监管调控力度加大，有利于工业地产市场的健康规范成熟，有利于吸引外资与可持续发展；通过市场竞争，优胜劣汰，可保存有实力企业；
②市场供求的影响：经济发展保持强劲发展速度，有利于吸引外资；“世界工厂”的确立，对工业的重视；
③发展模式的影响：模式改变，都是以人性化发展为目标，工业区的发展关系大量人口的生存条件与环境及其发展；可持续发展的节约型模式：充分利用有限的土地优化配置创造最大的效益；
④投资回报的影响：随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越来越少，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所下降，但从长远前景来看，工业地产需求强劲，投资回报相对稳定。而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同，鉴于土地的升值，竞争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。随着需求的增加而地产的有限，地产租金也会不断上涨。
2）中国工业地产未来发展趋势
①政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。
②国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。开发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户;二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过REITs包装上市，融到大笔的资金。
③由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。

❹ 工业地产有什么特点，与居住地产有什么区别

1、土地使用年限不同。住宅地产的的土地使用年限是70年，商业地产是 40年，工业地产是50年。
2、利润获取方式不同。住宅地产主要依靠建设完毕后销售回笼资金；商业地产的模式比较灵活有多种组合方式例如租赁与出售多种组合，视具体情况而定。而工业地产的利润获取方式更加多样主要表现在两种：一种是与制造商合作开发赚取适当的利润，是工业地产开发的较初级阶段的表现形式。另一种是开发商自建然后进行出租或销售，运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收人和管理费；其中中、小型生产商多选择以租赁方式付出租金，而出售多以定向建设为主即根据购买企业的特定需求建造工业厂房。这种模式是我国本地开发商多采用的。
3、发展背景不同。住宅地产是城市化发展下的一个产物，与城市人口规模、市政配套建设和城市化速度有紧密的联系；商业地产的发展与所处所处区域的商业化发展和宏观经济背景有影响。而工业地产受到国家和地方的产业政策，土地政策和生产要素成本影响的程度更大。
4、对开发商的运营管理实力要求不同。工业地产的开发商除了要有良好运营土地和资金的实力外还要具备更加专业、复杂的后期运营管理能力，这种管理能力不仅是局限在物业管理上更多地是强调配和制造商进行生产所具备的专业化技能。这一点也是局限我国本土开发商进入这一领域的一个关键问题。除此之外，成功地开发商还应该具有丰富的市场经验包括拥有广泛的企业资源，和先进的运营理念。
5、投资风险较大。工业地产在国内处于起步阶段风险防范体系还未成熟并且国内开发商普遍经验不足；所以投资风险较传统项目而言风险较大。
6 、工业地产的拿地成本相对较低。工业地产成本远远少于商业地产，据统计 ，工业用地的基准地价只有商业用地的1／4，而实际出让价格 ，工业用地只 有同类地段商业用地的 1／5 到 1／10，甚至更低。虽然工业用地市场开始执行招拍挂，同时竞争加大，地价会有一定幅度的上升，但是地块多在郊区，吸引力有限，因此涨幅不会很大。
人和·中国空气净化产业城总投资55亿，总建筑面积150万方，创新打造集“产、研、销、展”为一体的工业综合体，是集生产加工、科技研发、现代办公、商务服务、教育培训、休闲娱乐为一体的大型特色产业城。作为中国空气净化领域内首个全产业链园区，从产业城设计到建设，再到整体规划，充分采用德国工业4.0的先进理念及物联网最新科技成果，以空气净化为基础，重点打造空气净化的前端产业——精密制造，并逐步向产业链中端、高端开发，形成闭合的空气净化产业链系统，为制造业提供完善、环保、智能、人性化的配套服务。项目是合肥市委、市政府重点打造项目，得到了合肥市政府和长丰县政府的大力支持，也倾注了人和集团大量的心血。

制造业是一个国家战略性产业和工业崛起的标志， 是一国制造业的基础和核心竞争力所在。根据《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》，作为战略新兴产业之一的精密制造业主要包括钣金制造、加工等细分领域。制造业产业链长，涉及面广，围绕成套装备与主机，可形成专业化的供应链。特别是产业链的高端部分，技术含量高，价值量高，不但适合广大的中小企业发展的选项，也是提高装备制造业竞争力的核心所在，对区域经济甚至整个国家的经济具有极强的带动作用。

人和·中国空气净化产业城建成后，将极大地推动安徽精密制造产业转型升级，提升区域价值，成为合肥北城未来经济发展的强劲助推器与安徽未来的制造业中心，不仅为安徽省由农业大省向制造业大省转型提供强动力，还将为中部地区乃至全国的空气净化产业开了一个好头，成为安徽制造业新高地。

❺ 如何做好工业地产

1、了解你所在城市的整体情况。从人文、地理、环境、经济、社会等各方面的具体内容，当然这需要你平时多用心搜集并了解这些信息了，在以后的工作中肯定会有用处的。

2、对于工业标准厂房的专业知识。这就需要学习一点建筑知识了。至少你要能够分的清楚什么是框架结构、什么是钢结构、什么是砖混类的厂房，以及它们之间的区别和用途的不同。还要了解一些厂房内部设施的使用及做用，比如消防设施、机械行车设施等。（本人刚从业时有个笑话，把大型工业厂房柱与柱之间的X型钢架理解成是为了修理行车方便而安装的，其实是为了保持每一个柱子之间的距离相互支撑的做用。）

3、了解你所要出租厂房的具体情况，主要内容是厂房所在的行政区域，厂房建成完工时间、产权、房产证、电力配置类的基本情况。本着对客户负责的工作态度，都要具体的落实。

4、多听取你客户的想法及要求。当你面对每一个客户时首先知道客户所属的行业，要多寻问和听取客户的每一项细节要求，总结要点细心分析，（需要平时多了解各个行业的特点）用最少的时间给客户最佳的选择。每个人的时间都是宝贵的，不要浪费哟！

5、多了解当地政府的政策。了解内、外资的政策区别和一些具体要求，工商、税务、环保等相关联的问题，可以给客户相应的参考意见。

❻ 工业地产和商业地产有什么区别

工业地产发展到如今的地步，甚至都没有一部专项的法律法规，能让工业用地价格回归市场定价，盘活存量用地的呼声也日渐高涨。相比于普通住宅和商业地产的火爆，工业地产的关注度其实没有那么高。

那么什么是工业地产？工业地产和商业地产什么差别？

什么是工业地产？

1、工业地产指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。

2、工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。

3、工业地产指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，再进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润。

4、工业地产策划是区别于房地产、商业地产策划等的另一新兴地产策划。目前我国的工业地产策划市场不太成熟，需要不断完善。工业地产策划覆盖我国西南地区、珠三角地区以及长三角地区的多个工业重地。

工业地产和商业地产什么差别？

1、工业项目的目标客户要么是生产型企业购买厂房办公楼或是技术、科技型上市公司或预备上市的公司购置独立办公楼；商业地产的目标顾客以个人或公司为单位的经营户或投资者。

2、工业项目的地理位置通常在城市副中心或郊区，对交通与人流量没有太多硬性需求；因商业项目的价值首要是体现在地理位置上的，所以一定要选择商圈的核心或有发展潜力人口集中且人流量多的集中商业地段。

3、商业项目的功能范围一般如：购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等，购物功能又可以细分为百货店、大卖场、仓储超市、生活超市和专业店等；工业项目则不仅包括的商业项目的大部分功能，另外还有商务办公、工业制造厂房、物流仓库和居住等功能。

4、工业地产的设计，主要是侧重于办公与生产的内、外部的空间环境的营造，商业地产的设计需要依据市场的需求，主要是为了满足终端客户群体所满意的空间环境营造。

5、工业地产与商业地产在开发过程中，对专业要求的程度和重点都是不同的。两者都要要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范，商业地产还要遵循第三种规范即商业规范。

以上就是“什么是工业地产？工业地产和商业地产什么差别”的全部内容，工业地产的物业管理核心目标是要保证项目物业和人员的安全，而商业地产的物业管理除了保证商业物业的和人员的安全，更重要的是通过专业的商业物业管理使商业物业保值、增值，使经营的商家能够顺利的进行商业经营。您也可以通过较大较有名的中介机构进行咨询诸如此类的问题 比如菁英等等

❼ 工业地产未来十年前景如何

前瞻产业研究院发布的《2013-2017年中国工业地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》显示，全国主要城市均在不断加大对工业用地的推出力度。如北京、上海、广州、深圳、杭州、天津六个城市在2009-2012年的工业用地推出体量均在6000万平方米以上，而2012年有5个城市的工业用地推出面积比重均有所加大。

可见我国主要城市仍比较热衷于促进本地工业经济的发展，以加大工业用地推出力度的方式来吸引工业建设投资。

一直以来，我国工业用地价格上涨幅度远远低于商业/住宅用地价格，其历史最高增幅出现在2007年，年度增长率达到10%以上，此后的增幅一直在6%以下。自2011年始我国重点城市的工业用地成交面积在所有用地中的比重不断加大，开发商对工业用地的热衷将有可能进一步推高工业用地的价格。

事实上我国有一些重点城市的工业用地价格已经开始快速增长，如广州2012年就增长了20%以上。前瞻预测今后工业地产将继续呈现上升趋势，原因有二：

（1）在市场层面，部分住宅/商业地产商转型做工业地产，提升用地需求。

本论调控政策出台以来，众多地产商进入工业地产领域。万科、绿地、万通等房企进入工业地产领域，试图降低过度以来住宅地产开发的风险。

（2）在政策层面，国家对工业用地进行调控。

对于工业地产，地方政府多采用“以土地换投资”的模式，有些地方政府甚至以低于成本价或是零溢价等形式来获取招商引资数额，即使是采取招拍挂形式，工业用地的出让价格通常只相当于住宅用地平均价格的1/8-1/10。针对上述情况，国土部早已着手试点工业用地改革方案。《闲置土地处置办法》的出台，主要是为了打击工业用地大面积闲置和浪费的现象。

据调查，许多城市尤其是二三线城市的工业用地粗放浪费现象尤其突出，而且工业用地产出效率普遍不高。比如，香港每平方公里土地开发产生的GDP是10亿元，而内地每平方公里开发产生的GDP能超过亿元的少之又少，内地工业用地的土地利用效率极低。

有新闻报道称因便宜而走俏的工业用地市场即将有所改变，据悉，国土资源部将调整工业用地出让最低价标准，初步意向是每等土地（工业用地分为15等）上涨30元/平方米，同时加强工业用地招拍挂中的预审制度环节，目前已在江苏省、浙江省的部分地区进行试点。

地方政府招商引资的主要法宝是廉价的土地资源，但随着我国经济不断市场化，土地整治成本也在不断提升，适当地调整工业用地价格是形势所迫。

希望我的回答对您有所帮助。

❽ 工业地产如何办理规划手续

工业地产开发和其他房地产开发没什么两样，具体的开发与管理流程是：拿地、规划设计、工程施工、竣工验收，办理产权证、销售、招商、交付使用、物业保修、工业物业管理。 拿地 现在都进入招拍挂程序。与商住用地不同，工业用地通常针对特定的买家、特定的需求，推出特定区域的特定面积的特定地块，个性化特别强，特适用于“勾地”政策。 规划设计 交给设计院去做。可选择的设计院不多。相对商住物业的设计，工业物业的设计还不够成熟。不同的企业有不同的设计要求，一般，设计院只设计建筑、结构等大框架，内部间隔、装修得另外根据企业需求来。 工程施工 施工单位、监理单位、甲方代表，一个都不能少。如果不涉及内部装修，施工过程比商住建筑简单。 竣工验收，办理产权证 施工单位编制竣工图，监理单位出具竣工验收报告，开发商取得《建设工程竣工验收备案证明书》，业主办理产权证。如果通过招拍挂获得的土地，可以分割产权。 销售、招商 符合预售条件可办理预售许可证。预售时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划局核发，《开工证》由市建设局核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。 预售条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （三）房屋建设工程施工合同已生效，施工进度和竣工交付日期已确定； （四）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上； （五）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程；无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。 交付使用 一般有开发商、物业单位、购买人一起验收，通过后办理交付手续。在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》(简称“两书”)，“两书”的发放以每套房屋为单位，逐套发放。 物业保修 工业物业自竣工验收合格之日起计算保修期，最低保修期限为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； （三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气管道、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 工业物业管理 工业物业管理提供安全、卫生、客户服务、公共设施管理等服务内容。和商住楼宇管理有些不同，商住楼宇管理侧重于客户服务，工业物业管理侧重于设施维护。工业物业设施维护范围和责任比商住楼宇更大。比如停水一天对居民可能只是生活上有些不便，对企业可能就是一天的停产损失.

❾ 怎么做好工业地产营销

工业地产的营销，首先要把卖点提炼出来，比如交通的优势、税收的优势、服务的优势等等，然后把这些优势做好宣传单张，让人到一些工厂去派发，也可以在网上发布。

❿ 工业园区的商业模式是什么它是如何运营的

几乎所有中国的工业园区都是政府拥有的。工业园区通常有两个机构，一是工业园区管理委员会；二是工业园区有限公司。前者是工业园区所在地域的政府派出机构，执行该区域的政府职能。工业园区有限公司是一个经济实体，从事土地开发、基础设施建设、招商引资和企业服务。两者都由地方政府全面控制。 工业园区的商业模式需要解释的是单纯从工业园区运营的角度来看工业园区的成本和收入状况，以判断把工业园区作为一个企业看待时，它的盈利模式和可持续性。工业园区的成本构成： 土地开发成本：该成本包括农民的动迁补偿、农民的养老补偿、农作物的补偿。 各级政府收费：该部分在土地出让时，由各级政府收取。该部分约占工业用地出让价格的70%。 基础设施费用：包括道路、各类地下管路。 日常管理费用： 财务成本：工业园区开发早期通常都从银行获得贷款，需要支付高额利息。 工业园区的收入： 土地出让金的留存部分。即客户缴纳的土地出让金，在扣除各级政府收费后的留存部分。 工业园区内企业的税收留存。即工业园区内企业缴纳的税收，在扣除各级政府留存之后剩余的部分。