Ⅰ 如何做好工业物业的专业化管理
工业园区的主要功能是满足企业的生产需要,但我们不能忽视生产需要必须以满足生活需要为前提。也就是说,我们应该为企业的生产需要进行必要的生活设施配套,建立社区化的工业园区。一、工业园区物业管理的现状分析1、工业园区的概念 工业园区指由政府规划建设的,供水、供电、供气、通讯、道路、仓储及其它配套设施齐全、布局合理且能够满足从事一般工业生产和科学实验需要的标准性建筑物或建筑物群体。2、工业园区物业管理的现状(1)工业园区物业管理立法不完善随着城市建设突飞猛进的发展,城镇居民生活设施的改善,成片的住宅小区、公寓、写字楼、商厦、工业园区的建成,房屋售后物业管理也越来越重要。社会化、专业化的物业管理是改革开放过程中出现的新生事物,由于缺乏相应的物业管理法律规范,致使物业管理过程中产生的大量纠纷得不到及时解决。我国自1994年以来,就开始了物业管理的立法工作,并已基本形成体系但是到目前为止,还没有一部权威性很强的法律,或者说,还没有一部全国人大制定并通过的物业管理专门法律。而且法规大多数都是针对一般物业管理而言的,要么过于原则,对物业管理市场只是泛泛而谈;要么根本不涉及物业管理市场问题。那么,物业管理市场整体管理、物业管理市场招投标及管理、物业管理市场需求主体及管理、物业管理市场运行秩序的管理等,都还没有制定相应的法律法规,没能用明确的法律法规来规范。而且,就一般物业管理法律法规来说,也存在着明显的不全面、不严密、不具体、不够协调的缺陷。例如,对物业管理市场中最主要的权利主体——物业的产权人、使用人的法律地位、权利义务,所有的法律法规都没有做出非常具体、明确、便于操作的规定。又如,对于发生了市场纠纷,比如业主欠缴费用,规定的也很含糊,只是说物业管理公司有追偿的权利,但对于如何追偿,追偿不到怎么办?再如,业主高空抛物,把下面的车辆砸坏或人砸伤,应该由谁来赔偿?小偷偷业主的钱、财、物,应该由谁承担责任等等,都没有具体的规定或说明,使得实际工作中面临有法不能依的尴尬局面。作为物业公司催不到费用,只好采取停水停电的办法,这是违法行为,那么违反哪一条法律法规,也不是很明确。如业主的车辆被盗,也只是说物业公司要承担一定的责任,但如何承担责任,在什么情况下应该承担,什么情况下不承担,也没有明确法律法规。虽然可以按照停车发票作为保管合同法来推定承担责任,那么物业公司在停车卡上写明只提供车辆使用场地,车辆的损坏和被盗物业公司一概不赔偿,那又该怎么办。公共专用基金谁来支付这笔款项呢?到目前为止,还没有一家开发商向住宅管理部门划拨这笔款项,即使开发商有这种想法,也不知道把这笔款项划拨到什么地方。我们应当承认,物业管理企业的某些职能与政府的某些职能存在重叠和交叉,特别是在居住环境、清洁卫生、消防治安、公共绿化、公用设施、道路养护等方面。由于二者地位和作用不同,所代表的利益不完全相同、工作的出发点不同,可能会在工作中引发各种冲突。对此除了及时沟通、消除误解外,还需要法律上确定二者各自职责范围及其在相关领域的配合机制。对于工业园区物业管理来讲,我国的立法更是相对滞后。至今,尚无一部关于工业园区物业管理的法律法规。在司法实践中,涉及工业园区的物业管理大多参照住宅小区的法律规范执此外,由于对工业园区物业管理中遇到的相关法律理论问题研究不够深入,导致在工业园区物业管理中产生的许多法律纠纷难以处理2)工业园区的市场化程度不高 目前,全国物业管理市场处于一种一触即发的状态。这种市场化的导火索一旦点燃,整个物管市场则会烽烟四起。我们可以预测,未来3-5年是中国物业管理市场的“战国时代”。到2010年末,全国性的物业管理品牌格局将基本形成,届时,一个企业再想进入物管市场,分得一杯羹,困难更大,为时已晚。所以,对一个物管企业而言,目前是抢占物管市场的最佳良机。 当前获得物业管理市场的方式主要有如下三种
① 通过公开招投标占领市场
这种方式就是通过公开招投标的方式获得物业管理权。这是物业管理市场化最根本的方式。但目前通过公开招投标方式获得物业管理权的物业比较少,在整个物业管理市场所占的比例也小,而且主要集中在一些政府的公共型物业。② 通过协议招标方式占领市场 这种方式就是通过协议招标的方式获得物业管理权。一般是较优秀物业的开发商邀请一些知名品牌的物业管理公司进行管理。目前,在物业管理市场上,这种方式比较常见,而且项目数目较多。③ 通过自建自管方式拥有市场 这种情况就是房地产开发商将所开发的物业委托给下属的物业管理公司进行管理。这是目前非常普遍的一种现象。这种管理方式影响了物业管理的市场化进程。由于工业园区的物业管理费定价较低业主或物业使用人的经济承受能力有限、管理难度大等
补充:
对市场化的物业管理企业吸引力较小,这类物业的市场化程度不高,一般由政府指定或开发商自建的物业管理企业进行管理3)规划布局不够合理,房屋设计的使用功能不够全面从目前来看,无论是经国务院批准设立的国家级开发区,还是经省、市人民政府批准设立的省、市级开发区,虽然都是按照全面规划、因地制宜、综合开发、配套建设的方针建设工业园区的,但大量的工业厂房从设计上就没有全面考虑房屋的使用功能,规划布局也不够合理。比如,许多标准厂房的卫生间很少,且分布不合理,导致入驻企业员工入厕难,这样一来,就大大增加了物业管理的难度,致使我们的物业管理员成了“消防队员”,处处救火4)工业园区的配套设施不够完善 我国的开发区大都建在远离市区或在市区的边缘,地理位置虽然优越,但基础设施配套设施不够完善。无论是以高新技术为主的高新技术开发区,以工业为主的工业开发区,还是以金融商贸为主的金融商贸开发区,其供水、供电、供气、排水、道路、工人食堂、宿舍、宾馆、酒店、商店、医院、学校等基础设施、配套设施都不很完善。3、工业园区物业管理的发展状况 1)我国物业管理行业发展状况现阶段,中国物业管理行业尚未真正形成规范化、产业化、市场化的发展格局,除深圳、上海、北京等城市物业管理市场相对成熟之外,全国大部份地区物业管理处于起步阶段,市场化程度偏低。从物业管理行业发展程度已达到一定水平的深圳市来看,目前仍存在着以下问题① 以数量型为行业发展的主要特征造成企业数量多、分布广、规模小、规模效益差、发展后劲不足等问题,以2000年末的统计资料为例,全市拥有1100家大小规模不一的物业管理企业,正式注册的仅500家,按2000年全市物业开发量约800万平方米计算,1100家物业管理企业平均分配不足1万平② 企业发展趋同化、企业运作方法雷同,低水平、重复性的产业队伍大量涌现,从而形成管理手段落后,管理水平参差不一,产品(服务)结构不合理,低档次产品(服务)多,企业运营成本居高不下,市场竞争力差的局面③ 由于物业管理行业普遍存在低水平重复建设的现象,大量小而全的物业管理企业势必造成资源配置不合理、资源浪费的严重后果:一方面 “五脏俱全”的机构使人力、物力、财力浪费极大,企业成本增加;另一方面形成各类工程技术人员工作量极不饱和,复杂的现代化设施、设备出现的重大技术问题仍需依赖专业公司;同时,库存备用材料低耗物料又占用企业大量流动资
补充:
仅以开发商项目支持为优势,政府指导价为保护伞,以纯粹的物业管理作为主业,运用“五脏俱全”的组织结构养活一大批从业员工的企业发展模式在一定程度上仍延续着计划经济体制下后勤管理方式,未从根本上改变计划经济体制给企业发展带来的种种弊端,这种模式已经明显不能适应成熟的市场、变化的市场、竞争的市场的发展需求。
从全国范围的行业发展现状来看,观念落后、法制不健全已成为严重制约全行业整体规范发展的关键因素,而国有物业管理企业存在体制改革和产权制度改革方向不明确的问题则严重阻碍了企业的市场化发展进程。
(2)工业园区物业管理发展状况
从国内市场来看,随着我国城镇化步伐的加快,工业园区的建设不断加强,工业园区的物业管理市场也日趋发展成熟,政府及开发商在行业竞争中所充当的角色将顺应市场变化而逐渐改变,政府在行业竞争中所起的调控作用也将随着市场的规范发展而逐步淡化,工业园区的物业管理正逐步向规范化、法治化迈进。
从国际市场来看,随着我国加入WTO,大批国外物业管理企业的进驻给国内物业管理企业的发展带来直接影响,使国内企业面临巨大竞争压力和冲击。WTO带来的是公平竞争的市场环境。如果说是机遇,对国内外企业是共同的机遇,因此必将出现“与狼共舞”的格局。工业园区的物业管理企业也将出现三个层面,一是国内企业与国外企业联姻的合资控股企业出现;二是独资的国外物业管理企业进军中国,企业迎来“洋管家”;三是国内的物业管理企业走出国门,到异国它乡为“老外”服务
补充:
二、社区化工业园区的物业管理模式
1、工业园区物业管理基本思路
(1)树立“以人为本、用户至上”的服务思想
不可否认,“物业管理”这个新生事物曾一度被单纯地看作是对不动产的管理、维护,这种机械地理解物业管理的认识至今还有影响。我们不否认对“物业”进行管理的重要性和必须性,但将物业工作面对的方方面面的服务对象看成一种管理主体以外的附属物则是一个严重的误区。
这个误区将导致认识上的模糊从而形成工作上的无序状态,接踵而来的便是物业人员强硬管理、业主被动接受;而业主不断提出要求时,物业人员却因此而应接不暇、手忙脚乱,工作量不断增大,业主满意率却不断降低的局面,究其原因是我们没有抓住根本。物业管理不仅是“物”的管理,更是人与人之间生动有机地交流联系。物业管理离开了“人”这个服务主体,就像鱼离开了水。高质量的物业管理工作永远是心灵之间的沟通和理解,而不是人与物之间机械、缺乏活动的联系。
因此,物业管理企业必须树立“以人为本、用户至上”的服务思想,尽心尽力为业主或物业使用人服务。
(2)确立工业园区物业管理的基本经营模式
工业园区的物业管理面对的是企业,如果服务质量不高,将影响政府的招商引资工作。因此,如何建立一种较为完善的管理模式,对工业园区的物业管理企业将是一项极为重要的课题。现有工业园区的物业管理模式主要有如下三种:
① 通过委托方式进行物业管理
这种管理方式是物业管理企业通过全委托方式接管物业。主要表现为:一是通过全委托方式接管上级开发商开发的物业,这就是自建自管模式;另一种方式就是通过全委托方式接管别的开发商开发的物业。一般情况下,这种物业比较优秀,有一定的利润空间。
补充:
② 通过顾问方式进行物业管理
这种管理方式就是一个物业管理企业不直接管理物业,而是为另外一个物业管理企业的物业管理活动提供顾问、咨询。这种管理主要表现在:一是物业优秀,发展商不愿意全委;二是物业不是很好,顾问公司不愿意全委。
③ 通过合作方式进行物业管理
这种管理方式就是两家物业公司通过股份制等方式进行合作管理。这种情况一般是:一是物业比较良好,有一定的赢利空间;二是两家物业公司想通过合作方式将双方的利益联系起来,加强合作,减少风险。
(3)建立社区化的工业园区
社区化工业园区是指确立“以人为本,服务至上”的服务思想,在工业园区科学地设置各项基本功能,如社区活动中心(老年活动中心和青少年活动中心)、超市、银行、邮政、卫生所、新华书店、菜场等,为入驻企业提供全方位、多功能、综合性的物业服务。社区化工业园区的建立主要考虑以下因素:
① 确定人口适宜容量
一个工业园区的适宜人口是社会经济发展水平、消费水平、自然资源和生态环境的函数,是满足一定生存质量的前提下的合理人口规模。
② 充分考虑地域要素和社会心理要素
所谓地域要素,是指城市干道所分割或自然界限所包围,具有生存发展的硬件设施、相对独立和稳定的地域。工业园区一般是政府为发展地区经济,对外招商引资而修建的,因此,必须充分考虑工业园区的地理位置、交通条件等因素。
所谓社会心理要素,是指群体对个体的行为产生决定性的影响,形成共同的生活方式、行为规范和心理取向。社区成员对本社区具有归属感,产生参与群体的集体意识和行为。工业园区虽然以生产为主,但我们仍然不能忽视企业的社会心理,不能脱离整个社会环境。
③ 研究工业园区内各入驻企业需求
不同的企业对工业园区的需求各不相同。在进行工业园区物业管理过程中不仅要考虑经济上的合理性,还要考虑工业园区内各企业的不同需求,尽可能地满足企业的合理要求,为政府的招商引资做出贡献。
补充:
④ 完善物业配套设施由于当前工业园区的物业配套设施不全,给入驻企业员工的带来了诸多的不便。因此,必须加强工业园区的配套设施建设,建立职工宿舍、食堂、社区活动中心、超市、银行、邮政、电信、卫生所、新华书店、菜场等,为入驻企业提供全方位、多功能、综合性的物业服务。⑤ 加强精神文明建设,建立工业园区的社区文化 工业园区无疑是物质文明建设的基地,但同样要重视精神文明建设。我们应该倡导“文明家园,和睦共创” 的社区精神,在园区内提倡“和睦相处相敬如宾”、“沟通交流相互支持”的好风尚,使企业与企业之间、个人与个人之间互通有无、和睦相处、互相帮助、共同发展,实现园区企业一家人的“大家庭”理念,创造一种特色的社区文化随着经济的发展和社会的进步,工业园区的建设不断增加,入驻企业对于生产、生活环境的需求也逐渐提高。企业已经不再仅仅满足解决生产问题,逐渐开始关注建筑群体的人性化需求(如环境需求、运动需求、安全需求、购物需求等),要求改善生活质量物业管理行业是公认的微利行业,而物业管理企业追求的是效益的最大化。特别是进入WTO后,在物业管理费不能随便地大幅提高的情况下,挖掘新的经济增长点是唯一出路。要想生存与发展,企业就必须千方百计降低企业营运成本,千方百计提高服务质量,千方百计挖掘新的经济增长点,在企业经营发展上以快取胜、以质取胜。工业园区社区化,不仅满足了入驻企业的需要,而且为工业园区的物业管理企业创造了更多的经济增长点。发展社区经济,既可带来经济效益,又可方便业主或物业使用人,提高工业园区物业服务质量的满意度工业园区社区化可以涉及的领域十分广泛,市场前景十分广阔。如社区教育业、社区文化娱乐业、社区商务服务、社区健康服务业、社区中介业、社区商业、社区餐饮业、社区汽车服务业以及其它连锁店等2、工业园区物业管理的特点及难点1)工业园区物业管理的特点① 工业园区内标准厂房的产权形式多元化② 大多数工人的素质较低③ 厂房内的机械及藏量过多的货物可能超出楼面结构的承载标准④ 机器开动时震荡噪音对环境产生磁扰⑤ 升降机使用频繁,损耗较大⑥ 工业楼房老化磨损速度加快,保养维护费高⑦ 厂房内存储易燃物品及材料多,火警危险性高⑧ 公用地方及走火通道经常堆放杂物2)工业园区物业管理的难点① 由于工业园区内标准厂房的多元性,加大了物业管理的难度②险情因使用频繁或使用不当,造成房屋的损坏以致带来结构的变化
补充:
险情出现难以预料。而且,厂房设备损耗严重,保养,维修费用高昂③ 消防点多面广。厂区内存储的易燃易爆物品和有害的危险品,容易出现火警或险情,因电器安装、机器的用电不当,也容易引起火灾;另外厂区内的交通工具和人员多而杂,这给保卫工作带来了难度。④ 功能特殊。由于使用的特殊性难以保持整洁,污水不便处理3、建立工业园区物业管理组织机构工业园区的物业管理企业要组建相应的组织机构,实施规范化管理。组织机构的职能有:① 负责厂房区域内建筑物管理的日常事务;② 统一对外联系,协调落实街道办事处交办的社会任务;③ 协调各生产企业对共用部分的使用,维护绿化布局,督促卫生制度的落实;④ 负责整体性设备及附属设施,共用部位的管理,养护、维修工作,针对工作需要聘用维修人员,公共场地清扫人员、安全保卫人员;⑤ 负责建立房屋修缮基金并设立专项账目⑥ 制定有关具体管理规定,定期召开会议,检查管理办法的执行情况和工作进度4、工业园区物业管理的前期介入1)从法律角度看物业管理前期介入前期物业管理是指新建物业在业主委员会成立之前,由开发建设单位自行或者委托物业管理企业对新建物业实施的前期物业管理活动。由于前期物业管理过程中,物业管理企业大都是开发建设单位委托或选聘的,物业管理企业与业主之间没有签订物业管理合同。同时,前期物业管理过程中业主对物业刚开始使用,物业管理的工作任务相对较多,业主与物业管理企业之间较容易产生纠纷。物业管理纠纷产生后,业主最常采取的措施就是拒付物业管理费。物业管理企业因此受到损失也常见。物业管理关系是因物业管理合同而产生的法律关系,前期物业管理也不例外。实践中,物业管理企业都以书面形式明确物业管理项目、内容、物业管理费计算标准和期限,从而明确物业管理企业的权利和义务。目前,因物业管理企业与不同的主体签订前期物业管理合同,从而使合同的形式多种多样。无论何种形式的合同,物业管理企业的主要合同权利就是收取物业管理费2)工业园区物业管理前期介入的重要性尽管物业管理的诸多问题通常是在房屋使用过程中产生的,但究其根源却往往可以追溯到开发项目的建设过程中,物业管理与开发项目生产使用周期前期阶段的各种工作关系密切——开发项目的规划、设计、施工乃至销售等工作环节,在很在程度上决定着房屋投入使用后物业管理工作的难易及其工作量大小。
补充:
5、工业园区物业管理的接管与验收由于政府招商引资工作的需要,许多企业在进驻工业园区时尚未进行综合的验收与接管,给物业管理企业造成许多管理隐患。因此,在物业开发建设竣工验收完毕,具备入住和接管条件时,物业管理企业应及时组建物业接管验收小组对接管物业进行详细的验收。对于接管验收出现问题的,物业管理企业应当积极协助接管验收小组同发展商或业主进行协商,迅速解决相关问题物业管理企业接管后,应立即同供电局、自来水公司、燃气公司、供暖公司、邮局进行联系协调,以确保工业园区的正常供电、供水、供暖、通邮;同管辖派出所、街道办联系,解决工业园区的治安等问题;同银行联系,解决工业园区各种费用的银行代收代缴问题6工业园区的日常物业管理1)房屋管理工业园区内的厂房管理,主要是确保房屋结构完好和安全使用。因生产需要,企业对厂房做分隔改造或内部安装机器设备时,不得超过楼面允许的荷载。施工前须与物业管理企业取得联系并提供施工图纸、经有关部门批准后才可以进行。因施工影响其他楼层时,需书面征询涉及部位用户的意见2)设备管理为了保证工业园区各企业生产的正常进行,必须对工业园区的一些主要的设备进行重点管理,如载货电梯的管理、工业供水供电管理、变电房的管理等。同时,公共管网对整个工厂的正常运作事关重大,其护维修养护十分重要,如电话线、污水管等的维修养护工作等。因此,必须加强对重点设备和公共设施及公共管网的管理①载货电梯的管理。电梯是现代工业厂房中最常用的、使用最频繁的运输设备,保证电梯的正常运行,对保障所有企业的生产生活有重要作用。为了管好用好这些电梯,必须对电梯司机进行专门的培训,并配备专业的维修技术人员,完全按照专业化的要求进行管理。为了更加有效的管理好电梯,物业管理人员应该参与电梯的选货、订货、安装、验收及年检等工作②工业供水供电管理。工业用水用电不同于生活用水用电,其耗水量大耗电量大,电容量也较之生活用电容量大一些,而且水电的终止对厂家造成的损失有时是难以估计的,因此,水和电的正常供应是工厂进行工业生产重要保障,对它们的管理是不容忽视的,为此,物业管理人员要做好工厂正常供水及供电的保障工作。同时,要加强对高压变电房的管理,完全按照供电部门的安全操作规程进行管理,高配电值班室每天24小时要有人值班、节假日照常,保证电力供应。同时值班人员应根据用电情况适时地调节和补偿功率因素,使电网保持在较为经
补充:
较为经济的进行状态,以降低电耗,节约能源。
③ 公共管网的维修养护。这方面的工作较为繁杂。比如污水管堵塞如不及时检修,势必影响工厂和工人的正常工作。因此,对公共管网的维修养护十分重要。
(3)消防管理
① 认真学习消防知识,熟悉并能正确使用各种消防设施和器材;
② 负责消防监控中心的日常值班。消防监控中心是接受火灾报警、发出火灾信号和安全疏散指令、控制消防水源、固定灭火、通风、空气调节系统等设施机构,中心应实行24小时值班。要对整个工业园区进行消防监控,并做好值班记录。值班人员要忠于职守,认真工作。对部门经理和公司负责人,应做好管理、指导、督促、检查好工业园区内的消防工作,对有问题的及时进行整改。
③ 严格贯彻、执行消防法规,落实各项防火安全制度和措施。专职消防人员必须每天巡视工业园区的每个角落,及时发现并消除火灾隐患;定期对防火责任制、防火岗位责任制执行情况进行检查,并进行汇报、交流、评比;定期对业主或物业使用人的生产场所进行防火制度执行情况检查,阻止私自乱拉乱接电源,违反安全用电、用气的不当行为。
④ 负责工业园区内动用明火的批准和现场监护工作。
⑤ 管理好工业园区内的各种消防设备、设施和器具,定期进行检查、试验、大修、更新,确保它们始终处于完好状态。
⑥ 组织消防宣传教育,广泛开展防火宣传,动员和组织区内群众接受教育,增强防火意识。宣传方式可灵活多样,生动活泼,可以发通告、贴广告、出墙报,也可以观看消防自救电视录像。同时揭露批评违章违法行为,加强引导,培养建立全民的消防意识。抓好义务消防队的培训和演习,定期向业主或物业使用人传授消防知识。
⑦ 定期对工业园区内要害部位进行检查是预防火灾的一项基本措施。特别是要检查各楼内的电器、电线、煤气管道有无腐蚀、氧化等情况,防止线路短路或爆炸引起火灾。
⑧ 管理好消防监视中心的各种设备、设施,保障监视中心始终处于正常工作状态。
⑨ 发生火灾时,协同公司、部门领导到场,现场指挥和扑救。
⑩ 制止任何违反消防安全的行为和企图。
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(4)绿化及清扫保洁管理
工业园区搞好绿化卫生管理工作,能够为工人提供工作、生活、娱乐优美的环境,从而能让工人工作时精神饱满,心情舒畅,减少工伤事故的发生。因此同其他物业一样,工业园区绿化卫生管理也很重要。当然,在具体管理上有些差异,如绿化方面应根据工业厂房生产特点种植一些能适合排除工厂异味和气体的植物。卫生保洁工作也会因为工业生产的不同而有不同的要求。
由于工业厂房使用功能上的特殊性,有的厂房难以保持清洁,如重工业生产厂房。有的厂房要求清洁度相当高,甚至要求车间内一尘不染,如生产精密仪器仪表和食品加工的生产工厂的厂房,因此,对不同的工业厂房应有不同的卫生保洁制度和方法,对难以保持清洁的厂房,应勤清洁清扫清理。清洁要求高而严的厂房,平时要采取保护清洁的措施,如进入车间要严格管理,要更换衣服鞋子,带好手套和帽子等。总之工业园区清洁难度大,但仍要设法做好,以保证生产顺利进行。
(5)安全防范管理
① 建立严格的值班守卫制度,对人员、产品的进出入都要进行严格认真的检查登记;
② 无关人员不得进入厂房和仓库的重地;
③ 严格执行值班巡逻制度以及其他安全措施;
④ 严格执行两人以上进入仓库、锁门等制度。
(6) 交通秩序和车辆管理
工业园区内单位多、人员多、货物进出频繁,车辆必然多。但由于建设或管理的疏忽,工业园区内的车辆管理还存在不少漏洞,给企业的生产和生活带来诸多不便,甚至给业主或物业使用人的财产和生命造成一定的威胁。因此,物业管理企业要在工业园区内按照统一规划、统筹安排、方便使用、便于管理、确保安全和有偿使用的原则,将机动车和非机动车分成若干个停车区域,并设专人进行管理,确保车辆完好无损。
此外,还必须建立一套完善的停车场日常管理制度,确保工业园区良好的交通秩序。
Ⅱ 工业园区物业管理方案
园区物业管理是智慧园区的一个重要组成部分,随着园区智慧化的不断提升,人们逐渐接受智慧物业管理这一管理模式。良好的物业管理已经成为园区招商的重要因素,也成为业主或租户选择物业的重要考虑因素。接下来君思智慧园区将为大家带来《物业管理系统项目技术标方案介绍》
发展过程中面临的问题分析:
◆ 经营的月报
主要是解决每月资产使用状况的数据统计和专项分析,可以非常清楚地了 解到所有资产的状态,那些是用来出售的,那些是用来出租的,哪些已经出租了,哪些未租。以及所有资产的位置,目前的状态,哪些是装修好的, 哪些是需要重新装修,每个物业的价格,哪些只能租给公司办公,哪些不 能租给餐饮企业等。
◆ 合同的台账
主要是记录整个区域在某个时间段内,所签订的租赁合同清单,各合同的 履行状态。各合同所涉及的押金缴纳情况等。
◆ 月度完成率
主要是统计在一个月内,整个项目所有发生的资产维修事项的完成率情况, 即下单多少,已完成多少,未完成多少,完成率多少或工程验收率多少等。
Ⅲ 工业物业的物业管理
一、工业区的构成工业区是按照政府统一规划,建设达到一定规模,基础设施配套齐全,适合生产企业单位集中开展生产经营活动的区域。
二、工业区的类型无污染工业区、轻污染工业区、一般工业区、特殊工业区根据生产企业所经营工业项目的类别,又可以将工业区分为高科技工业区、化学工业区、汽车工业区。
Ⅳ 如何做好工业物业管理
想要做好工业物业管理就应该服务好物业的范围内的事情,使工业物业达到一定的标准。
Ⅳ 如何做好物业管理企业市场拓展工作
一、做好企业市场定位、调整项目结构
案例一:某物业管理企业是由国有物业管理企业改制而来,由管理原有的房地产集团公司(母公司)建设的房改房小区,到改制后主动出击,将业务范围拓展到高档住宅、商业物业、工业物业等多种类型,建立了自己的品牌。在市场拓展过程中,将市场目标定位在高档住宅和写字楼,逐渐将原有的房改房等物业管理项目剥离。
由于物业管理企业的发展背景、管理特色的不同,一个企业的人、财、物、信息资源是有限的,如何将这些资源合理使用,发生规模效应,产生最大的效能,就需要有一个明确的、适合企业发展的市场定位,需要根据市场的发展、企业的变化,适时地调整定位。这样,市场拓展部门在明确的市场定位下,有所为,有所不为,有利于市场拓展工作的开展。市场定位有助于以下市场拓展工作的开展:
1、甄别开发商。在企业发展没有明确的定位时,会出现不考虑开发商的资质、信用,只要能够接到楼盘,为公司打开市场即可。难免在后期管理和赢利上出现问题;在企业有了一定的市场占有率,有了明确的定位后,在市场拓展时便会综合考虑开发商的情况,为市场拓展的前期工作打下基础。
2、进一步定位优质市场对已定位的市场进行分类,深入了解项目的盈利能力、风险,确定优质市场并进一步扩大优质市场占有份额。同时,逐步放弃非盈利市场。
3、定位地区,充分考虑地区限价政策的影响。我国东、西部地区经济差异大,在定位好地区后,还需要在进行异地市场扩展时,考虑各地政府是否对物业管理收费采取了限价政策,如果不加分析地进入异地市场,这样会影响公司预计的盈利空间,故物业管理企业要对异地的限价和公司的运行成本进行比较、测算,从而做出是否进入异地的决策。
二、建立合理的人员结构、完善市场拓展部门组织机构
案例二:某物业管理企业原有市场拓展部门仅有一人,而且职能不清,有时甚至担当办公室的工作,市场拓展工作进展非常缓慢。后来,企业调整了部门结构,将人员增加到三人,而且由副总经理挂职部门经理,建立了完备的部门管理制度、激励制度和工作流程,市场拓展工作取得了很大的进步。
市场拓展部门作为一个企业发展的源动力、龙头部门,不仅需要对员工有良好的激励措施,而且对市场拓展部门的职能划分和职责认定也是非常重要的。成功的物业管理企业的市场拓展部门的职能通常有以下几个部分:
1、项目的拓展:分析新楼盘和二手楼盘的特点,考虑其盈利性、社会效应、其他效应,判断其是否是目标楼盘。
2、项目的策划:策划目标项目的竞争方案,其中包括竞争对手分析、投标书的制定和项目的参观方案等。
3、项目的谈判:与目标楼盘的开发商或者业主委员会就管理价格和服务标准等物业管理服务合同中的内容进行谈判。
4、项目的签订:在获得项目的管理权后,与签约方签订合同,将相关的工作转交到下一个部门,配合相关部门进行项目的交接。
三、提高物业管理企业全体员工的市场营销理念
案例三:在某物业管理企业管理的一个商住两用住宅内,某业主出门后没有将房门关好(门需要钥匙才能锁),小区的保安值班后发现了这个情况,考虑发现时时间已经很晚,将业主叫回来会打扰业主休息,为了保障业主房内的东西不被偷窃,保安人员在房外守候了一夜。第二天,业主回来后,保安告诫房主要多加小心,知道整个情况后,房主对公司员工细致周到的服务非常感动,该业主将其属下的一个房产的保安业务推荐给该企业管理,使公司又获得了一项新业务。
物业管理公司提供的是物业服务,而且物业服务不是一次性产品,每时每刻可能都在进行服务。每个员工的工作态度、服务质量都关系到企业的形象,在市场推广过程中,员工的现场服务也是营销环节的重要组成部分。
所以物业管理公司在市场拓展过程中,要重视建立员工的营销理念,注重“人人都是窗口”,每个员工都应做好本职工,为企业树立良好的形象做出努力。在企业内部建立全员营销的意识。
在全员营销的过程中,还要要求物业服务快速、高质量,特别是市场拓展部作为与客户接触的第一个部门,其工作效率本身也是企业其他部门服务水平的一种体现。通过高效率的营销手段,获取市场。
案例四:某企业在2004年的一个项目接洽过程中,市场拓展部人员当天驱车到项目所在地,经过一天的磋商和现场勘察,公司认为此项目作为一个近20万平方米的高档小区,是一个较为理想的客户,但是开发商提出了第二天要策划书和报价,拓展部人员连夜赶回总部,在有关工作人员的配合下,第二天给开发商交上了一份细致、全面的策划书,开发商对市场拓展的策划书表示非常佩服,公司也因此获得了此项目的业务。
四、成功市场工作步骤
通过以上分析,结合笔者的多年物业管理工作经验,认为市场拓展部门工作中需要注重以下环节工作的开展。
首先是深入分析公司的优势和竞争对手的特点,充分利用资源,占领市场;其次是对开发商分析,捕捉开发商或者业主委员会的理念,与其保持一致,找准开发商的设计理念,对开发商的心理进行分析,使开发商的开发理念能够与日后的服务理念良好地融合起来;三是精心设计招、投标书。标书设计力求针对性强,特点突出。楼盘的设计和楼盘的物业服务理念保持一致,在提供优质服务的前提下,充分考虑开发商和业主委员会的需求;四是重视公关工作的开展,在招投标答疑过程中,充分体现公司的优势。同时,公司领导重视项目的开拓工作以及小区经理的配置也是取得项目十分关键的环节。
Ⅵ 工业物业管理的特点有哪些
工业园区物业管理的主要特点
风险性。指园区物管企业在租赁、服务、管理过程中,会遇到来自客户、自身管理、外部环境等方面的风险。与住宅类物业管理相比,工业园区物业管理的风险来自更多方面,如客户的经营状况、遵章守法情况、劳资纠纷、政策等方面的风险,必须靠内容更广泛的综合管理加以规避。
租赁、服务和管理的高度关联性。在工业园区物业管理中,租赁、服务、管理三者环环相扣,相互影响,具有高度的关联性。其中租赁是服务和管理的前提和基础,只有招进客户、稳定客户,服务和管理才有对象;而服务是租赁和管理的必要条件,只有优质的服务,才能更好地稳定客户,并吸引更多的客户入园;管理是租赁和服务的保证,规范的管理,才能保证园区客户的正常经营,才能得到政府部门的大力支持。三者的关系相辅相成,高度关联。
效益互动性。物管企业、业主和客户之间的效益是互动的。工业园区规划不科学、配套设施不完善,会影响到物业管理的难易程度和物业招租与价格;物管企业的服务不到位,势必影响到客户经营,经营不正常,反过来又不能按时足够缴交相关租费,影响业主和物管企业的效益。近年来,一些面向国际市场的加工企业,国外客户在下订单时要求提供工厂生产环境条件、工人生活保障措施,这些条件和措施要求工业园区规划合理、配套设施齐全。物业管理企业要提供优良的服务,满足各方面的要求,这样工厂才能正常组织生产,也只有客户正常生产,才有各方长期的合作。
管理综合性。一是管理的范围广泛,涉及一般的物业管理内容、客户的生产经营、员工权益保障、工业园区的生活秩序管理等内容;二是专业性强,如配套设施、消防管理等,与生产环节联系紧密、专业化程度高,要求从业人员有较高的专业技能;三是政策性强,如园区内承接政府下沉的部分职能,如劳动关系协调、计划生育管理等,都需要管理人员切实掌握国家政策,依政策办事。
企业自律性。正因为有经营风险性、效益互动性、管理综合性的影响,工业园区物管企业才必须以较高标准建立起一套完整的经营机制,在多个环节严格要求自己、约束自己,以确保从开发到服务、经营的顺利完成。
Ⅶ 物业管理工作职责有哪些
物业管理工作职责有哪些?
仔细梳理一下,物业管理的工作职责范围涵盖还是挺广的。
一、住宅楼低压供电设施管理职责
。使用架空线路供电的,高层楼以楼内配电箱为界,多层楼以楼外墙为界。界限以内(不包括配电箱和计费电度表)至用户的供电线路及设备,由物业管理企业负责维修、管理。
使用地下埋设线路供电的,以电缆进线兀接箱为界。界限以内(不包括兀接箱和计费电度表)至用户的供电线路及设备,由物业管理企业负责维护、管理。
二、供水设施管理职责。
高层楼以楼内供水泵总计费水表为界,多层以楼外自来水表为界。界限以外(含计费水表)的供水管线及设备,由供水部门负责维护、管理;界限以内(含水表井)至用户的供水管线及设备由物业管理企业负责维护、管理。
三、小区内道路和市政排水设施的管理职责
。以3.5米路宽为界。凡道路宽度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路和埋设在道路下的市政排水设施,由市政工程管理部门负责维护、管理;道路宽度在3.5米以下的,由物业管理企业负责维护、管理。
居住小区内各种地下设施检查井井盖的维护、管理,由地下设施检查井的产权单位负责。有关产权单位也可以委托物业管理企业维护、管理。
四、小区内的供热设施管理职责。采用锅炉供热的,其供热设备、设施及供热管线均由物业管理企业负责维护、管理。
采用集中供热的,其供热设备、设施及供热管线,均由集中供热部门负责维护、管理。集中供热部门可将居住区内供热交换站及二次供热管线、用户室内散热设备等,委托物业管理企业维护管理。
五、小区内其他设施管理职责
。居住小区内供气(包括煤气、天然气)、电话、路灯及相关设备、设施、管线等,均分别由供气企业、电信和路灯管理部门各自负责维护、管理。
六、小区内环境卫生管理职责:
1.清扫保洁。通行公共汽车的道路,由所在地环卫部门负责。其他道路、住宅楼房周围及绿地内、楼内公共部位等,由物业管理企业负责。
2.垃圾清运。将垃圾由垃圾楼(站)运至垃圾转运站或垃圾消纳场,由所在地环卫部门负责;将垃圾由住宅楼运至垃圾楼(站),由物业管理企业负责。
3.公共厕所的清扫和维护。公共厕所的产权属于环卫部门,由环卫部门负责;未办理产权移交的,由物业管理企业负责,或由其委托环卫部门负责。
七、小区内绿化管理职责
。居住小区内绿化的规划设计、建设施工、施工质量监督和竣工验收,由园林绿化部门负责;树木、花草、绿地等的日常养护和管理,可由园林绿化部门委托物业管理企业负责,物业管理企业接受委托的,应当接受园林绿化部门的业务指导。
八、小区内的交通安全管理职责。
居住小区规划红线内的机动车停车场(库)、非机动车存车处等交通设施,均由物业管理企业负责维护、管理;发生交通事故或发现交通违章,报请公安交通管理部门处理;设立收费停车场,由公安交通管理部门审核批准。
九、小区内消防安全管理职责
。供水管网及管网上设置的地下式消防井、消火栓等消防设施,由供水部门负责维护、管理,公安消防部门负责监督检查。
高、低压消防供水系统,包括泵房、管道、室内消防栓以及防火门、轻便灭火器材、消防通道等,由物业管理企业负责维修、管理,并接受公安消防部门的监督检查。
Ⅷ 工业厂区物业如何管理
厂区的物业不好做,注意工人进出的时候有没有拿走属于厂里的东西,注意清洁卫生,如果是示范性单位,清洁卫生是个硬性指标。注意外来人员··等等··
Ⅸ 工业物业的工业物业
在几年的实践中,看到了工业物业管理的广阔前景,同时也感到了很多值得研究和探讨的问题,特别是如何有针对性地制定工业物业管理服务标准、如何制定科学合理的工业物业管理收费标准等等。
任何一个行业要实现健康发展,都需要遵循一定的市场规律和行业规范。2003年9月1日,国家《物业管理条例》的颁布实施,将物业管理推向健康、规范、持续发展的法制化轨道,但各地区行业主管部门制定的管理服务标准均以住宅类物业为主,其它类物业为参照执行,这不利于工业物业管理的发展。工业物业和住宅物业有诸多不同点,实践中供电、供水、邮政等部门不把工业小区与住宅小区同等对待,不实行向最终用户收费的政策;物业管理公司不是一般纳税人,代收代缴水电费时无法为企业开具增值税发票,导致企业(业主)与物业管理公司的矛盾;对科技园工业厂房公共维修基金的缴纳办法至今没有明确规定,为后期公共维修留下了隐患。因此,研究、制定、出台一套适应工业物业管理的服务标准和收费原则,是关系着工业物业业主和物业管理企业双方利益的重大问题,是应当引起各级政府主管部门、专家学者和从事工业物业管理的企业共同探讨和研究的重要课题。 物业管理行业众所周知的主要是体现在住宅与写字楼的服务上,对于工业物业、码头等其他物业方面的服务及管理尚属于一种探索过程,整个工业物业版块显得格外的冷清与寂静。对于工业物业管理标准也都还处在自说自“划”的阶段,物业管理企业各自制定的标准不一。工业物业与住宅、写字楼等物业的特性存在着明显的区别和不同的难度,而对于工业物业的服务,更多的只是仅限于日常的地面保洁和门面的保安形式。而正因为对工业物业的服务及管理模式仍无法形成一个同性和同识的情况下,更多的工业园区都尚未对外开放或者说没有意识形式专业化的物业管理。当大家都将眼光投向住宅、写字楼的物业管理市场时,工业物业成了一片广阔空荒的田野,在静静地等待着开拓与耕耘。
工业物业管理的广阔前景正在随着社会的不断发展和经济的突飞猛进而呈现在人们的眼前,同时也让我们感到了很多值得研究和探讨的问题,特别是如何有针对性地制定工业物业管理服务标准、如何制定科学合理的工业物业管理收费标准等。