旧城工业布局如何进行调整

1. 工业用地的旧城调整

城市总体规划的重要任务，除了对新建工业进行安排以外，还须对城市现有工业布局上的问题进行研究，并作出必要的建议进行调整改造，以改善现有交通、卫生、生产、生活等状况。旧城市中的工业，由于种种原因，往往布局不尽合理，其厂房建筑、工艺流程、设备、管道、运输等，对城市的生产发展和居民生活都有妨碍。旧城工业区的改建远较新建工业区复杂。
旧城工业布局的问题
（1）工厂用地面积小，不能满足生产需要。有些工厂，由于历史原因无集中用地，一厂分散几处，使生产过程不连续，生产管理不便。
（2）缺乏必要的交通运输条件。有的厂位于小巷深处，道路不通畅，运输不便，往往造成交通堵塞和事故。
（3）居住区与工厂混杂。在中国现有城市中除新建大厂形成工业区外，市区大量的旧有工厂混杂在居住区中。噪声、烟尘、废气、废水污染严重，影响附近居民健康。造成这些情况有多方面的原因：往往由于城市发展，使一些本来在郊区的工厂被新建的各种建筑所包围，如荆门磷肥厂原布置在郊区，炼油厂兴建后，磷肥厂厂址成为市中心地区；也有的由于建筑改变了使用性质。而改变了原有的合理布局，造成工业与居住用地混杂的局面。
（4）工厂的仓库、堆场不足。有的工厂侵占道路面积，造成“马路仓库”，影响交通和市容整洁。
（5）工厂布局混乱，缺乏生产上的统一安排，形成“小而全”、“大而全”的局面。
（6）有些工厂的厂房利用一般民房或临时建筑，不合生产要求，影响生产和安全。
旧城工业布局的调整
旧城工业布局调整涉及因素非常复杂，一般应注意：
（1）发展生产，充分利用与逐步改造相结合。中国城市中现有工业，在国民经济中占有相当比重，因此在可能条件下要充分利用原有工业基础，积极发展，通过合理的技术改造、工艺改革，改善生产条件。
（2）专业化生产有利于生产的发展。“小而全”的生产体系，不利于组织大量生产，无法利用高效率的专用设备和自动生产线，不能大幅度提高劳动生产率。因此旧城工业改造必须与工业的专业化改组相结合。
（3）工业改造必须减少生产对环境的污染。对易爆，易燃及严重污染的工业必须采取措施，予以处理。
（4）街道工厂的调整地点，要便于居民参加生产劳动；对外迁工厂的工人居住区和服务设施，必须妥善安排。
旧城工业布局调整措施
旧城工业布局调整所采取的措施，必须在深入调查研究的基础上，根据城市不同性质和特点、现有工业存在的各种问题采取不同办法，制定工业调整改造方案，达到布局合理的要求。根据旧城内工厂各种不同情况，可采取以下方法：
（1）留：原有的工厂，厂房设备好，位于交通方便、市政设施齐全的地段，而且对周围环境没有影响，可以保留，允许就地扩建。
（2）改：包括改变生产性质、改革工艺和生产技术两方面；原有工厂，厂房设备好，且位于交通方便、市政设施齐全、产性质、他用。有发展余地的地段，限制生产发展、改革工艺等措施，但对周围环境有影响，应采取改变生以减轻或消除对环境的污染，有的还可以改作，远不能适应生产的需要。为改善运输条件，首先应将有协作关系的厂适当集中，减少不必要的往返交通。其次对工业区内的部分道路进行整顿，加宽路面，局部裁弯取直，有条件时，增设铁路专用线。
（3）改善环境卫生，减少环境污染。对排放有害物资的工业必须根据其危害程度进行处理，以消灭或减轻污染源的危害。对居住区危害严重的工厂，尽可能迁出或改变其生产性质；旧城工业区与居住区之间创造条件设置防护带；厂区内部应进行绿化，以改善工作有的工厂厂区不扩大，经过技术改造，水、用电以及工人数量的变化，生产能力有很大的提高，相应的配套工业也会有改变。城市建设应适应这些变化和必然引起交通运输、用发展，以真正做到有利生产、方便生活。

2. 工业区衰落后城市如何应对

1、产业转型升级：针对工业区衰落后的情况，城市可以通过推进产业转型升级，引进新兴产业和高端制造业等，提高工业的竞争力和核心竞争力，从而推动工业的发展，促进城市的经济发展。
2、城市更新改造：对于衰落的工业区，城市可以进好瞎行城市更新改造，将原来的工业区改造成集商业、文化、旅游等多种功能于一体的城市综合体，提高工业区的使仿袜皮用效益，增加城市的吸引力和活力。
3、城市规划调整：城市可以通过规划调整，将原来的工业区进行拆分和整合，形成新的城市功能区，推进城市功能的优化升级，提高城市的发展水平。
4、城市合作联动：在工业区衰落后，城市可以与周边城市合作联动，共同开发和利用工业区资源，形成产业协同效应，促进城市备差群的发展和协调发展。
5、发展新兴产业：城市可以发展新兴产业，如数字经济、智能制造等，引进新的技术、新的产业模式，实现工业的转型升级，提高经济效益和社会效益。

3. 工业布局都有哪些原则

工业布局的原则主要有：自觉运用地区经济发展的不平衡规律；遵循工业布局地域分工规律；有利于提高社会劳动生产率；适宜分散和必要集中相结合；充分考虑政治和国防安全的要求等。
1、自觉运用经济发展的不平衡规律。地区经济发展是在不平衡中求平衡，在拉大发展差距中求缩小差距，即不平衡发展是暂时的、相对的。由于每个地区在一定时期内发展经济的条件不同，加之财力、物力有限，投入产生的效果也不同，平均投入、平衡发展的效果远不如有重点、不平衡发展的效果，也就是说，只有每个时期有重点、不平衡发展，一个国家、一个地区工业经济的发展才能实现相对均衡。例如，日本先发展了基础较好的“京——滨”地区后，才带动了其他地区的经济发展；美国也是先发展了东部大西洋沿岸地区后，才逐步向中西部推进，使中部密西西比河流域、西部太平洋沿岸地区和南部地区快速发展起来；中国也是先发展沿海经济，后向中西部地区倾斜。
2、遵循工业布局地域分工规律。工业布局地域分工的自然基础是各地自然资源和自然条件存在优劣；经济基础是各地现有经济水平、特点和经济地理位置不同。工业布局要分析各地的要素价格和产品成本，找出各地适合布点的工业部门。
3、有利于提高社会劳动生产率。工业布局要充分考虑社会劳动的节约，从减少原材料、燃料和产品的不合理运输和节约中间环节、中转全储的投资费用等入手，促使劳动生产率和经济效益的提高。工业布局要选择生产费用、运输费用及流通费用的总和为最小的建厂地点。
4、适宜分散和必要集中相结合。工业布局应充分利用现有中、小城镇或在资源较丰裕的地区分散布点，这有利于改变原有不合理的工业分布，充分利用各地自然资源，使各地区经济协调发展，也有利于国防安全、环境保护和生态平衡。当然工业布局分散要适当，不能搞“大而全”或叫、而全”，即在坚持适当分散的同时，坚持必要的集中；这可使企业共同利用各种资源要素，有利于建立共同的专业化协作配套厂以及供电、供水、交通、通讯等厂外公共工程，从而获得生产费用的节约和较高的集聚效益，有利于国内统一市场的形成和建立合理的国民经济整体运转机制。
5、充分考虑政治和国防安全要求。工业布局还要充分照顾少数民族地区和经济落后地区的发展，逐步缩小地区发展差距，防止因经济发展严重不平衡造成社会动荡，甚至出现分裂。例如，原苏联各加盟共和国经济发展水乎极不平衡，民族矛盾不断激化，最后作为重要因素之：—加速了原苏联解体进程。从国防安全考虑，工业布局在宏观上要处理好国防前沿和战略腹地的关系，重要工业和产品的生产能力要有纵深配置；在中观布局上，要防止过度集中，要适当分散布置；同时，要有利于战备动员计划的迅速实施。
6、遵循生态平衡规律。工业布局时要正确处理工业生产和保护环境的关系，实行“三同时”方针，积极防止工业发展带来的环境污染，使生态环境与国民经济和社会发展相协调，不断提高工业布局的经济效益、社会效益和生态效益。
工业布局亦称工业生产力或工业配置，是指人们通过规划或其他手段，有意识地对工业生产力在全国或一个地区范围内进行调整和再分布。工业布局与工业分布之间的关系是一种继承与被继承的关系。工业分布是人类进行生产活动的自然结果，人们只能承认它、继承它。工业布局必须以原有工业分布为前提和基础，是对原有工业分布的再分布。

4. 企业应如何做好工厂的布局规划设计方案内容步骤是

精益工业厂房布局规划，必须遵循“最少的投入获得最大的产出”原则，通过运用精益思想不断消除浪费的理念，按照价值流体现的规则，根据不同产品类别的运作模式设计厂房规划，旨在让每一点滴的投入都有意义，每一份的投入都会尽可能地产生最大效益。因此，博思公司总结出精益厂房规划必须遵循包括标准操作流程、缩短交货期、质量标准、高生产能力利用标准，以及高资源利用标准五个基本原则。

“精益厂房布局规划必须在这五个原则之上进行。”某大师介绍表示，广义的精益厂房规划包含厂房位置选址和车间布局规划两个部分。

“在规划初期，重点是要考量是普通建筑还是专用建筑，单层还是多层，单跨还是多跨、厂房形状和走向，窗户、地面、屋顶高度、中列柱和边列柱的柱距、柱顶高度等等。”某大师表示，而对于制造型企业而言，厂区内生产车间是重要的组成部分。而车间的设备和设置一旦规划下来，其影响基本就是长期性的。

“如果等生产运行时才发现问题，再想调整就需耗费大量的财力、物力和人力。这也就是，为什么有些企业主，明明知道自己工厂车间的布局不合理，但又不去改变的原因。因为他们知道，这一动少则几千，多则几十万。”某大师分析表示，博思总结出来的精益厂房布局，主要从车间布局规划以及厂区物流系统规划两个方面着手。

据介绍，所谓车间布局，就是要按照一定的原则，合理地确定车间内部各组成单位(工段、班组)的工作地，设备之间的相互位置，从而使它们成为一个有机整体，实现车间的具体功能和任务。

“由于车间布局决定了以后车间的物流方向和速率，从而从结构上限定了车间的功能潜力，因此车间布置是构造一个有效车间系统最为重要的环节。相同车间地址、相同人员、相同设备和技术，物料在工艺过程中按顺序一直不断地向前流动直至完成，没有过多地迂回或倒流。”某大师说道，仅是由于布置的方式不一样，生产系统的功能可以有天壤之别。在某大师看来，高效率的车间布局作为提高企业生产效率和效益的重要手段之一，也是精益生产思想中重要的部分。

“车间布局的实质就是对制造资源(包括人、机、料)在空间上密切有机结合，时间上适当连接，减少物料搬运工作量，减少自制零件和外购件的损坏，节省费用。”郑功成表示，在布局设计的过程中考虑物流因素，不仅能降低其过程中的运输成本，还能加快生产流程，最终达到提高生产能力和降低企业生产成本的目的。

此外，某大师还表示，在厂区规划中，企业重点要考量三个方面的问题：首先是公司的5-10年发展战略、规模；其次是公司的生产产品类别以及采用哪种运作模式；最后就是经济性原则。

“如何做到生产车间各单位的使用面积最大化，消除不必要的作业，优化作业之间的关系。例如，把作业关系紧密的作业单位尽可能地安排在一起，这是提高企业生产率和降低能耗的最有效方法之一。只有在时间上缩短生产周期，空间上减少占地，物料上减少停留，才能减少投入，降低运行费用。”某大师表示，在布局设计时，要充分利用空间，合理预留发展空间，才能避免不必要的改建与扩建。

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6. 旧城改造的策略建议

不同类型旧城改造项目的比较研究
类型一：城市中心区——功能多元，高端引领
通常一个城市的发展大多围绕中心城区展开，城市中心承载着城市功能与活动的主要部分。在城市经济发展的推动下，其市政配套和功能结构一直处于更新与再开发之中，所以城市中心往往成为旧城改造的重点区域。中心旧城区内通讯、供水供电等基础设施非常完备，学校、医院、金融和商店等配套设施也相对集中，并且城市中心区拥有核心区位与交通枢纽优势。但弱势在于建筑密度大，公共绿地少、生活环境质量差、停车场以及停车泊位少等。
城市中心区改造存在的一系列矛盾，诸如商业活动减少、居住环境恶化以及周末和夜晚成为死城等，是开发企业无法回避的难题。由于拆迁成本与容积率的要求，城市中心改造需要边际利润更高的商业项目，但开发企业不能一味地追求经济效益，对承接大面积旧城改造的企业而言，需要注意改造区域内的功能调节。
城市中心改造的项目不能减少街道的数量和面积，以保证人们接触的机会，如果有条件的话可以保留部分不同品质的建筑，在满足区域视觉整体性的前提下，尽量提供针对不同经济能力消费者的多样化功能需求，满足经济能力不同的功能需要，以增加不同时段内区域人口的密集度。下面提供几种城市中心改造产品和改造实例供开发企业借鉴。
高端商业——休闲购物是除居住功能之外最能吸引人气的功能结构，但是私家车的增多，郊区地产以其较低密度居住环境，日渐成熟的内外配套，正不断吸纳从旧城中心迁出的居民，市中心改造的商业要同郊区购物中心直面竞争，就不能再沿用同质的商业产品。从国外城市的经验来看，高端商业从事最好的商业形态，在保证边际收益的同时又能带动整个片区的住宅品质。
步行系统——很多情况下，旧城自带的商业项目已经拥有固定的购物客群，但是其往往同时担负着城市干道的职责，加上传统设施营业场所腹地过于狭窄，容易造成商业流与人流混杂。但是，如果简单加以拓宽，将造成较大规模的拆迁，使开发成本剧增。因此，建议在旧城内的商业项目添加步行系统，如步行街与天桥系统，改变人车混杂的交通危险性，并增强购物的舒适性，通过网络把与平行的零售和服务设施连接起来。
上述可以发现，无论是局部调整商业品质还是拆除重建，成功的商业中心改造都需要耗费极大的成本，如果不能将商业中心的消费档次以及物业租金提高，投资成本根本不可能收回。由此，商业中心改造应该慎之又慎，分阶段分地域逐步改造。与此同时，在保护历史建筑与景观风貌的前提下，尽可能地利用商业以及公共空间，不是简单地开发客源市场购买力，而是要引导甚至重塑整个市场的消费趋势。必要的话将周边的旧城区用地分二期、三期开发，这样可以降低单位开发成本，如果商业中心的带动效应明显的话，后期的住宅利润将更为可观。
类型二：历史文化区——维系文脉，挖掘价值
每个城市都有自己的历史文化遗址，比如北京的四合院、西安的钟鼓楼、南京的夫子庙、黄山的屯溪老街等等。城市历代古城建筑真实地记录了城市个性的发展和演进，是城市不可再生的宝贵资源，也是城市底蕴和魅力所在，更是城市竞争优势的关键因素之一。然而早先的开发改造规划由于对其风貌保护不够重视，导致城市历史濒临绝迹。例如在旧城改造的实施过程中，许多古城门和城墙因为被定位于阻碍城市交通发展而遭到拆除;或者为了单纯的经济效益而盲目改建，例如大量私家园林被改造成高级招待所。对城市古建筑、历史街区进行的大拆大建，其实质无异于杀鸡取卵，损害的不单是开发企业的长期利润，更是一个城区的人气与商业竞争力。
类型三：混合居住区——配合政府，统筹操作
混合居住区通常位于城区的中间圈层，是早期规划短视的产物，由于历史原因，混合居住区内集中了居住、商业、工业、市政设施等多种土地类型，道路狭窄、建筑密集，区域内人口购买层次低，无力承担改善居住置业的成本，且混合区内工业以小型企业居多，徒增拆迁难度。根据国家关于旧区改造的原则，开发商必须对道路进行拓宽或翻修，增设公共配套设施，这样一来改造费用大大增加，加之有许多地块多出于偏街僻巷，市场运作升值空间小，风险非常大。
房地产开发企业对于这些居住密度高、区位条件差、资金难于平衡的地块，通常避而远之，但是政府为了实现统一规划，通常混合区与区位好的土地捆绑推出，成片改造。所以想要参与大面积旧城改造的企业必然会遇到混合区改造，同时出于对提升改造地区的品位和开发档次，房地产开发企业也要顾及到混合区对于其单体项目的影响。
类型四：城市边缘区——城乡一体，建管并重
城市边缘区是近50多年来因城市扩展所包围的原城边村居。所以许多城市边缘区一般仍有集体经济与行政合一的组织机构，建筑杂乱密集，而其中最典型的形态当属城中村。由于二元体制的惯性，这种“都市中的村庄”仍旧实行农村管理体制，因此在建设规划、土地利用、社区管理、物业管理等方面都与现代城市的要求相距甚远，甚至出现管理上的真空。目前，北京、深圳、珠海、广州、南京、杭州、西安等大城市的城中村改造都已纷纷启动，其中深圳渔港村的改造方式值得许多开发企业研究。
类型五：工业聚集区——依托基础，发挥特色
在每个城市的发展过程中，工业企业的布局因为城市规模增大、城市功能调整而变得不再合理。从国外工业化城市发展的历史来看，几乎都经历过工业厂房的调整改造。由于工业区产权结构与建筑结构简单，且容积率较低，拆迁量相对住宅片区要小很多。此外工业区供电、供气、给排水设施的容量优于普通住宅，所以工业区改造往往免除大规模的市政投入。但值得注意的是，这些工业聚集区改造不是简单的厂房拆除和产业置换，而是牵涉到更深层次的产业设计与厂房再利用。特别是牵扯到当地支柱型工业企业的改造，由于该工业区攸关整个城市的发展，必须慎重。在具体更新进程中，工业集聚区的改造一般又可以分为小型工业区的产业置换、混合工业区的渐进改造和大型工业区的产业升级。
小型工业区的产业置换
区域特征: 城市传统产业的工业聚集地随着城市的快速发展而呈现与城市环境格格不入的景象。这些规模小，空置率高，同时土地产出效应较低的工业区或者成片的工厂，区域内的工业项目现状与周边的居住、商业极不协调。比如严重污染的旧工业区，需要通过规划调整以及有关措施将工业用地置换为居住、商业、绿地或其他城市功能。
改造策略: 随着城市的发展，旧工业区已失去了往日重要的工业用途，其中部分建筑的形象也与新出现的高层建筑不相协调，以往旧企业搬迁后，对于旧工业厂房最简单的也是最通用的做法就是“推倒重来”，这样就等于夷平了城市的工业文化遗产。在国外，对工业文化遗产的保护和再利用已成为一种潮流。通过综合使用功能的再创造，赋予旧建筑全新的功能新概念。
区域特征:指在一些工业区内，存在工业、办公、商贸等共同发展，工业聚集地规模较大，已经形成一定的集聚效应。混合区往往具有如下特点:区位条件通常较好，已形成一定的商业氛围，通常是工业生产和商贸以及办公活动均很活跃的旧工业区，面临调整产业结构、疏散中心城区人口、解决环境污染等多重压力。但其产业和生活环境标准尚未下降到既不能吸引新的工作和商业，也不能维持正常城市生活功能的程度。通过采用某些扶持政策或提升产业与生活环境标准的措施，仍有望继续吸引新的投资等。针对这些工业区，需要考虑到区域内已经形成的功能布局，弹性地改造。
改造策略:混合区的形成缘由是城市居住及商业区域被无序扩大，对其的改建应首先分析原有土地的容量情况，如果可以增加容量的，则可以在改善居住环境的前提下，适当提高容积率。如果居住区出现交通、配套均需要重新修建的旧区，可根据社区邻里原有的社会结构和经济结构，根据其不同的老化程度，分别采取维护、局部整治、拆除重建等多种改造方式。如果区域内用地结构不合理，则需要对用地性质作重新设计，增加更多的商业用地，以提高土地利用的边际效益。
大型工业区的产业升级
区域特征:这类工区集聚区虽然工业出现某些衰败，但是土地产出效应高，或者区内工业是当地的经济支柱产业，对区域发展具有举足轻重的作用，在一定时期内不适合大规模的产业置换。
改造策略:该区域通常采用工业升级模式，该模式强调维持工业区原有的以工业为主的功能和性质不变，改造重点在于产业的重塑，以鼓励同类或者关联度高的企业进驻，再次形成产业集群效应，这一方面国外的工业城市可以提供不少的借鉴。比如德国鲁尔工业区、美国中西部地区的“锈带”、日本北九州地区等世界着名的工业城市都曾经历过这一过程。升级工业区的关键是要将工业产品向出口外向化与附加值提高化发展。