南京鹏发工业园宿舍物业怎么样

㈠ 工业园区物业管理方案

园区物业管理是智慧园区的一个重要组成部分，随着园区智慧化的不断提升，人们逐渐接受智慧物业管理这一管理模式。良好的物业管理已经成为园区招商的重要因素，也成为业主或租户选择物业的重要考虑因素。接下来君思智慧园区将为大家带来《物业管理系统项目技术标方案介绍》

发展过程中面临的问题分析:

◆ 经营的月报

主要是解决每月资产使用状况的数据统计和专项分析，可以非常清楚地了 解到所有资产的状态，那些是用来出售的，那些是用来出租的，哪些已经出租了，哪些未租。以及所有资产的位置，目前的状态，哪些是装修好的， 哪些是需要重新装修，每个物业的价格，哪些只能租给公司办公，哪些不 能租给餐饮企业等。

◆ 合同的台账

主要是记录整个区域在某个时间段内，所签订的租赁合同清单，各合同的 履行状态。各合同所涉及的押金缴纳情况等。

◆ 月度完成率

主要是统计在一个月内，整个项目所有发生的资产维修事项的完成率情况， 即下单多少，已完成多少，未完成多少，完成率多少或工程验收率多少等。

㈡ 如何做好工业物业的专业化管理

工业园区的主要功能是满足企业的生产需要，但我们不能忽视生产需要必须以满足生活需要为前提。也就是说，我们应该为企业的生产需要进行必要的生活设施配套，建立社区化的工业园区。一、工业园区物业管理的现状分析1、工业园区的概念 工业园区指由政府规划建设的，供水、供电、供气、通讯、道路、仓储及其它配套设施齐全、布局合理且能够满足从事一般工业生产和科学实验需要的标准性建筑物或建筑物群体。2、工业园区物业管理的现状（1）工业园区物业管理立法不完善随着城市建设突飞猛进的发展，城镇居民生活设施的改善，成片的住宅小区、公寓、写字楼、商厦、工业园区的建成，房屋售后物业管理也越来越重要。社会化、专业化的物业管理是改革开放过程中出现的新生事物，由于缺乏相应的物业管理法律规范，致使物业管理过程中产生的大量纠纷得不到及时解决。我国自1994年以来，就开始了物业管理的立法工作，并已基本形成体系但是到目前为止，还没有一部权威性很强的法律，或者说，还没有一部全国人大制定并通过的物业管理专门法律。而且法规大多数都是针对一般物业管理而言的，要么过于原则，对物业管理市场只是泛泛而谈；要么根本不涉及物业管理市场问题。那么，物业管理市场整体管理、物业管理市场招投标及管理、物业管理市场需求主体及管理、物业管理市场运行秩序的管理等，都还没有制定相应的法律法规，没能用明确的法律法规来规范。而且，就一般物业管理法律法规来说，也存在着明显的不全面、不严密、不具体、不够协调的缺陷。例如，对物业管理市场中最主要的权利主体——物业的产权人、使用人的法律地位、权利义务，所有的法律法规都没有做出非常具体、明确、便于操作的规定。又如，对于发生了市场纠纷，比如业主欠缴费用，规定的也很含糊，只是说物业管理公司有追偿的权利，但对于如何追偿，追偿不到怎么办？再如，业主高空抛物，把下面的车辆砸坏或人砸伤，应该由谁来赔偿？小偷偷业主的钱、财、物，应该由谁承担责任等等，都没有具体的规定或说明，使得实际工作中面临有法不能依的尴尬局面。作为物业公司催不到费用，只好采取停水停电的办法，这是违法行为，那么违反哪一条法律法规，也不是很明确。如业主的车辆被盗，也只是说物业公司要承担一定的责任，但如何承担责任，在什么情况下应该承担，什么情况下不承担，也没有明确法律法规。虽然可以按照停车发票作为保管合同法来推定承担责任，那么物业公司在停车卡上写明只提供车辆使用场地，车辆的损坏和被盗物业公司一概不赔偿，那又该怎么办。公共专用基金谁来支付这笔款项呢？到目前为止，还没有一家开发商向住宅管理部门划拨这笔款项，即使开发商有这种想法，也不知道把这笔款项划拨到什么地方。我们应当承认，物业管理企业的某些职能与政府的某些职能存在重叠和交叉，特别是在居住环境、清洁卫生、消防治安、公共绿化、公用设施、道路养护等方面。由于二者地位和作用不同，所代表的利益不完全相同、工作的出发点不同，可能会在工作中引发各种冲突。对此除了及时沟通、消除误解外，还需要法律上确定二者各自职责范围及其在相关领域的配合机制。对于工业园区物业管理来讲，我国的立法更是相对滞后。至今，尚无一部关于工业园区物业管理的法律法规。在司法实践中，涉及工业园区的物业管理大多参照住宅小区的法律规范执此外，由于对工业园区物业管理中遇到的相关法律理论问题研究不够深入，导致在工业园区物业管理中产生的许多法律纠纷难以处理2）工业园区的市场化程度不高 目前，全国物业管理市场处于一种一触即发的状态。这种市场化的导火索一旦点燃，整个物管市场则会烽烟四起。我们可以预测，未来3-5年是中国物业管理市场的“战国时代”。到2010年末，全国性的物业管理品牌格局将基本形成，届时，一个企业再想进入物管市场，分得一杯羹，困难更大，为时已晚。所以，对一个物管企业而言，目前是抢占物管市场的最佳良机。 当前获得物业管理市场的方式主要有如下三种
① 通过公开招投标占领市场
这种方式就是通过公开招投标的方式获得物业管理权。这是物业管理市场化最根本的方式。但目前通过公开招投标方式获得物业管理权的物业比较少，在整个物业管理市场所占的比例也小，而且主要集中在一些政府的公共型物业。② 通过协议招标方式占领市场 这种方式就是通过协议招标的方式获得物业管理权。一般是较优秀物业的开发商邀请一些知名品牌的物业管理公司进行管理。目前，在物业管理市场上，这种方式比较常见，而且项目数目较多。③ 通过自建自管方式拥有市场 这种情况就是房地产开发商将所开发的物业委托给下属的物业管理公司进行管理。这是目前非常普遍的一种现象。这种管理方式影响了物业管理的市场化进程。由于工业园区的物业管理费定价较低业主或物业使用人的经济承受能力有限、管理难度大等
补充：
对市场化的物业管理企业吸引力较小，这类物业的市场化程度不高，一般由政府指定或开发商自建的物业管理企业进行管理3）规划布局不够合理，房屋设计的使用功能不够全面从目前来看，无论是经国务院批准设立的国家级开发区，还是经省、市人民政府批准设立的省、市级开发区，虽然都是按照全面规划、因地制宜、综合开发、配套建设的方针建设工业园区的，但大量的工业厂房从设计上就没有全面考虑房屋的使用功能，规划布局也不够合理。比如，许多标准厂房的卫生间很少，且分布不合理，导致入驻企业员工入厕难，这样一来，就大大增加了物业管理的难度，致使我们的物业管理员成了“消防队员”，处处救火4）工业园区的配套设施不够完善 我国的开发区大都建在远离市区或在市区的边缘，地理位置虽然优越，但基础设施配套设施不够完善。无论是以高新技术为主的高新技术开发区，以工业为主的工业开发区，还是以金融商贸为主的金融商贸开发区，其供水、供电、供气、排水、道路、工人食堂、宿舍、宾馆、酒店、商店、医院、学校等基础设施、配套设施都不很完善。3、工业园区物业管理的发展状况 1）我国物业管理行业发展状况现阶段，中国物业管理行业尚未真正形成规范化、产业化、市场化的发展格局，除深圳、上海、北京等城市物业管理市场相对成熟之外，全国大部份地区物业管理处于起步阶段，市场化程度偏低。从物业管理行业发展程度已达到一定水平的深圳市来看，目前仍存在着以下问题① 以数量型为行业发展的主要特征造成企业数量多、分布广、规模小、规模效益差、发展后劲不足等问题，以2000年末的统计资料为例，全市拥有1100家大小规模不一的物业管理企业，正式注册的仅500家，按2000年全市物业开发量约800万平方米计算，1100家物业管理企业平均分配不足1万平② 企业发展趋同化、企业运作方法雷同，低水平、重复性的产业队伍大量涌现，从而形成管理手段落后，管理水平参差不一，产品（服务）结构不合理，低档次产品（服务）多，企业运营成本居高不下，市场竞争力差的局面③ 由于物业管理行业普遍存在低水平重复建设的现象，大量小而全的物业管理企业势必造成资源配置不合理、资源浪费的严重后果：一方面 “五脏俱全”的机构使人力、物力、财力浪费极大，企业成本增加；另一方面形成各类工程技术人员工作量极不饱和，复杂的现代化设施、设备出现的重大技术问题仍需依赖专业公司；同时，库存备用材料低耗物料又占用企业大量流动资
补充：
仅以开发商项目支持为优势，政府指导价为保护伞，以纯粹的物业管理作为主业，运用“五脏俱全”的组织结构养活一大批从业员工的企业发展模式在一定程度上仍延续着计划经济体制下后勤管理方式，未从根本上改变计划经济体制给企业发展带来的种种弊端，这种模式已经明显不能适应成熟的市场、变化的市场、竞争的市场的发展需求。
从全国范围的行业发展现状来看，观念落后、法制不健全已成为严重制约全行业整体规范发展的关键因素，而国有物业管理企业存在体制改革和产权制度改革方向不明确的问题则严重阻碍了企业的市场化发展进程。
（2）工业园区物业管理发展状况

从国内市场来看，随着我国城镇化步伐的加快，工业园区的建设不断加强，工业园区的物业管理市场也日趋发展成熟，政府及开发商在行业竞争中所充当的角色将顺应市场变化而逐渐改变，政府在行业竞争中所起的调控作用也将随着市场的规范发展而逐步淡化，工业园区的物业管理正逐步向规范化、法治化迈进。

从国际市场来看，随着我国加入WTO，大批国外物业管理企业的进驻给国内物业管理企业的发展带来直接影响，使国内企业面临巨大竞争压力和冲击。WTO带来的是公平竞争的市场环境。如果说是机遇，对国内外企业是共同的机遇，因此必将出现“与狼共舞”的格局。工业园区的物业管理企业也将出现三个层面，一是国内企业与国外企业联姻的合资控股企业出现；二是独资的国外物业管理企业进军中国，企业迎来“洋管家”；三是国内的物业管理企业走出国门，到异国它乡为“老外”服务
补充：
二、社区化工业园区的物业管理模式

1、工业园区物业管理基本思路

（1）树立“以人为本、用户至上”的服务思想

不可否认，“物业管理”这个新生事物曾一度被单纯地看作是对不动产的管理、维护，这种机械地理解物业管理的认识至今还有影响。我们不否认对“物业”进行管理的重要性和必须性，但将物业工作面对的方方面面的服务对象看成一种管理主体以外的附属物则是一个严重的误区。

这个误区将导致认识上的模糊从而形成工作上的无序状态，接踵而来的便是物业人员强硬管理、业主被动接受；而业主不断提出要求时，物业人员却因此而应接不暇、手忙脚乱，工作量不断增大，业主满意率却不断降低的局面，究其原因是我们没有抓住根本。物业管理不仅是“物”的管理，更是人与人之间生动有机地交流联系。物业管理离开了“人”这个服务主体，就像鱼离开了水。高质量的物业管理工作永远是心灵之间的沟通和理解，而不是人与物之间机械、缺乏活动的联系。

因此，物业管理企业必须树立“以人为本、用户至上”的服务思想，尽心尽力为业主或物业使用人服务。

（2）确立工业园区物业管理的基本经营模式
工业园区的物业管理面对的是企业，如果服务质量不高，将影响政府的招商引资工作。因此，如何建立一种较为完善的管理模式，对工业园区的物业管理企业将是一项极为重要的课题。现有工业园区的物业管理模式主要有如下三种：

① 通过委托方式进行物业管理

这种管理方式是物业管理企业通过全委托方式接管物业。主要表现为：一是通过全委托方式接管上级开发商开发的物业，这就是自建自管模式；另一种方式就是通过全委托方式接管别的开发商开发的物业。一般情况下，这种物业比较优秀，有一定的利润空间。
补充：
② 通过顾问方式进行物业管理

这种管理方式就是一个物业管理企业不直接管理物业，而是为另外一个物业管理企业的物业管理活动提供顾问、咨询。这种管理主要表现在：一是物业优秀，发展商不愿意全委；二是物业不是很好，顾问公司不愿意全委。
③ 通过合作方式进行物业管理
这种管理方式就是两家物业公司通过股份制等方式进行合作管理。这种情况一般是：一是物业比较良好，有一定的赢利空间；二是两家物业公司想通过合作方式将双方的利益联系起来，加强合作，减少风险。

（3）建立社区化的工业园区

社区化工业园区是指确立“以人为本，服务至上”的服务思想，在工业园区科学地设置各项基本功能，如社区活动中心（老年活动中心和青少年活动中心）、超市、银行、邮政、卫生所、新华书店、菜场等，为入驻企业提供全方位、多功能、综合性的物业服务。社区化工业园区的建立主要考虑以下因素：

① 确定人口适宜容量

一个工业园区的适宜人口是社会经济发展水平、消费水平、自然资源和生态环境的函数,是满足一定生存质量的前提下的合理人口规模。

② 充分考虑地域要素和社会心理要素

所谓地域要素，是指城市干道所分割或自然界限所包围，具有生存发展的硬件设施、相对独立和稳定的地域。工业园区一般是政府为发展地区经济，对外招商引资而修建的，因此，必须充分考虑工业园区的地理位置、交通条件等因素。

所谓社会心理要素，是指群体对个体的行为产生决定性的影响，形成共同的生活方式、行为规范和心理取向。社区成员对本社区具有归属感，产生参与群体的集体意识和行为。工业园区虽然以生产为主，但我们仍然不能忽视企业的社会心理，不能脱离整个社会环境。

③ 研究工业园区内各入驻企业需求

不同的企业对工业园区的需求各不相同。在进行工业园区物业管理过程中不仅要考虑经济上的合理性,还要考虑工业园区内各企业的不同需求，尽可能地满足企业的合理要求，为政府的招商引资做出贡献。
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④ 完善物业配套设施由于当前工业园区的物业配套设施不全，给入驻企业员工的带来了诸多的不便。因此，必须加强工业园区的配套设施建设，建立职工宿舍、食堂、社区活动中心、超市、银行、邮政、电信、卫生所、新华书店、菜场等，为入驻企业提供全方位、多功能、综合性的物业服务。⑤ 加强精神文明建设，建立工业园区的社区文化 工业园区无疑是物质文明建设的基地，但同样要重视精神文明建设。我们应该倡导“文明家园,和睦共创” 的社区精神,在园区内提倡“和睦相处相敬如宾”、“沟通交流相互支持”的好风尚,使企业与企业之间、个人与个人之间互通有无、和睦相处、互相帮助、共同发展，实现园区企业一家人的“大家庭”理念，创造一种特色的社区文化随着经济的发展和社会的进步，工业园区的建设不断增加，入驻企业对于生产、生活环境的需求也逐渐提高。企业已经不再仅仅满足解决生产问题，逐渐开始关注建筑群体的人性化需求（如环境需求、运动需求、安全需求、购物需求等），要求改善生活质量物业管理行业是公认的微利行业，而物业管理企业追求的是效益的最大化。特别是进入WTO后，在物业管理费不能随便地大幅提高的情况下，挖掘新的经济增长点是唯一出路。要想生存与发展，企业就必须千方百计降低企业营运成本，千方百计提高服务质量，千方百计挖掘新的经济增长点，在企业经营发展上以快取胜、以质取胜。工业园区社区化，不仅满足了入驻企业的需要，而且为工业园区的物业管理企业创造了更多的经济增长点。发展社区经济，既可带来经济效益，又可方便业主或物业使用人，提高工业园区物业服务质量的满意度工业园区社区化可以涉及的领域十分广泛，市场前景十分广阔。如社区教育业、社区文化娱乐业、社区商务服务、社区健康服务业、社区中介业、社区商业、社区餐饮业、社区汽车服务业以及其它连锁店等2、工业园区物业管理的特点及难点1）工业园区物业管理的特点① 工业园区内标准厂房的产权形式多元化② 大多数工人的素质较低③ 厂房内的机械及藏量过多的货物可能超出楼面结构的承载标准④ 机器开动时震荡噪音对环境产生磁扰⑤ 升降机使用频繁,损耗较大⑥ 工业楼房老化磨损速度加快,保养维护费高⑦ 厂房内存储易燃物品及材料多,火警危险性高⑧ 公用地方及走火通道经常堆放杂物2）工业园区物业管理的难点① 由于工业园区内标准厂房的多元性，加大了物业管理的难度②险情因使用频繁或使用不当，造成房屋的损坏以致带来结构的变化
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险情出现难以预料。而且，厂房设备损耗严重，保养，维修费用高昂③ 消防点多面广。厂区内存储的易燃易爆物品和有害的危险品，容易出现火警或险情，因电器安装、机器的用电不当，也容易引起火灾；另外厂区内的交通工具和人员多而杂，这给保卫工作带来了难度。④ 功能特殊。由于使用的特殊性难以保持整洁，污水不便处理3、建立工业园区物业管理组织机构工业园区的物业管理企业要组建相应的组织机构，实施规范化管理。组织机构的职能有：① 负责厂房区域内建筑物管理的日常事务；② 统一对外联系，协调落实街道办事处交办的社会任务；③ 协调各生产企业对共用部分的使用，维护绿化布局，督促卫生制度的落实；④ 负责整体性设备及附属设施，共用部位的管理，养护、维修工作，针对工作需要聘用维修人员，公共场地清扫人员、安全保卫人员；⑤ 负责建立房屋修缮基金并设立专项账目⑥ 制定有关具体管理规定，定期召开会议，检查管理办法的执行情况和工作进度4、工业园区物业管理的前期介入1）从法律角度看物业管理前期介入前期物业管理是指新建物业在业主委员会成立之前，由开发建设单位自行或者委托物业管理企业对新建物业实施的前期物业管理活动。由于前期物业管理过程中，物业管理企业大都是开发建设单位委托或选聘的，物业管理企业与业主之间没有签订物业管理合同。同时，前期物业管理过程中业主对物业刚开始使用，物业管理的工作任务相对较多，业主与物业管理企业之间较容易产生纠纷。物业管理纠纷产生后，业主最常采取的措施就是拒付物业管理费。物业管理企业因此受到损失也常见。物业管理关系是因物业管理合同而产生的法律关系，前期物业管理也不例外。实践中，物业管理企业都以书面形式明确物业管理项目、内容、物业管理费计算标准和期限，从而明确物业管理企业的权利和义务。目前，因物业管理企业与不同的主体签订前期物业管理合同，从而使合同的形式多种多样。无论何种形式的合同，物业管理企业的主要合同权利就是收取物业管理费2）工业园区物业管理前期介入的重要性尽管物业管理的诸多问题通常是在房屋使用过程中产生的，但究其根源却往往可以追溯到开发项目的建设过程中，物业管理与开发项目生产使用周期前期阶段的各种工作关系密切——开发项目的规划、设计、施工乃至销售等工作环节，在很在程度上决定着房屋投入使用后物业管理工作的难易及其工作量大小。
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5、工业园区物业管理的接管与验收由于政府招商引资工作的需要，许多企业在进驻工业园区时尚未进行综合的验收与接管，给物业管理企业造成许多管理隐患。因此，在物业开发建设竣工验收完毕，具备入住和接管条件时，物业管理企业应及时组建物业接管验收小组对接管物业进行详细的验收。对于接管验收出现问题的，物业管理企业应当积极协助接管验收小组同发展商或业主进行协商，迅速解决相关问题物业管理企业接管后，应立即同供电局、自来水公司、燃气公司、供暖公司、邮局进行联系协调，以确保工业园区的正常供电、供水、供暖、通邮；同管辖派出所、街道办联系，解决工业园区的治安等问题；同银行联系，解决工业园区各种费用的银行代收代缴问题6工业园区的日常物业管理1）房屋管理工业园区内的厂房管理，主要是确保房屋结构完好和安全使用。因生产需要，企业对厂房做分隔改造或内部安装机器设备时，不得超过楼面允许的荷载。施工前须与物业管理企业取得联系并提供施工图纸、经有关部门批准后才可以进行。因施工影响其他楼层时，需书面征询涉及部位用户的意见2）设备管理为了保证工业园区各企业生产的正常进行，必须对工业园区的一些主要的设备进行重点管理，如载货电梯的管理、工业供水供电管理、变电房的管理等。同时，公共管网对整个工厂的正常运作事关重大，其护维修养护十分重要，如电话线、污水管等的维修养护工作等。因此，必须加强对重点设备和公共设施及公共管网的管理①载货电梯的管理。电梯是现代工业厂房中最常用的、使用最频繁的运输设备，保证电梯的正常运行，对保障所有企业的生产生活有重要作用。为了管好用好这些电梯，必须对电梯司机进行专门的培训，并配备专业的维修技术人员，完全按照专业化的要求进行管理。为了更加有效的管理好电梯，物业管理人员应该参与电梯的选货、订货、安装、验收及年检等工作②工业供水供电管理。工业用水用电不同于生活用水用电，其耗水量大耗电量大，电容量也较之生活用电容量大一些，而且水电的终止对厂家造成的损失有时是难以估计的，因此，水和电的正常供应是工厂进行工业生产重要保障，对它们的管理是不容忽视的，为此，物业管理人员要做好工厂正常供水及供电的保障工作。同时，要加强对高压变电房的管理，完全按照供电部门的安全操作规程进行管理，高配电值班室每天24小时要有人值班、节假日照常，保证电力供应。同时值班人员应根据用电情况适时地调节和补偿功率因素，使电网保持在较为经
补充：
较为经济的进行状态，以降低电耗，节约能源。

③ 公共管网的维修养护。这方面的工作较为繁杂。比如污水管堵塞如不及时检修，势必影响工厂和工人的正常工作。因此，对公共管网的维修养护十分重要。

（3）消防管理

① 认真学习消防知识,熟悉并能正确使用各种消防设施和器材；

② 负责消防监控中心的日常值班。消防监控中心是接受火灾报警、发出火灾信号和安全疏散指令、控制消防水源、固定灭火、通风、空气调节系统等设施机构,中心应实行24小时值班。要对整个工业园区进行消防监控,并做好值班记录。值班人员要忠于职守,认真工作。对部门经理和公司负责人,应做好管理、指导、督促、检查好工业园区内的消防工作,对有问题的及时进行整改。

③ 严格贯彻、执行消防法规,落实各项防火安全制度和措施。专职消防人员必须每天巡视工业园区的每个角落,及时发现并消除火灾隐患;定期对防火责任制、防火岗位责任制执行情况进行检查,并进行汇报、交流、评比；定期对业主或物业使用人的生产场所进行防火制度执行情况检查,阻止私自乱拉乱接电源,违反安全用电、用气的不当行为。

④ 负责工业园区内动用明火的批准和现场监护工作。

⑤ 管理好工业园区内的各种消防设备、设施和器具,定期进行检查、试验、大修、更新,确保它们始终处于完好状态。

⑥ 组织消防宣传教育,广泛开展防火宣传,动员和组织区内群众接受教育,增强防火意识。宣传方式可灵活多样,生动活泼,可以发通告、贴广告、出墙报,也可以观看消防自救电视录像。同时揭露批评违章违法行为,加强引导,培养建立全民的消防意识。抓好义务消防队的培训和演习,定期向业主或物业使用人传授消防知识。

⑦ 定期对工业园区内要害部位进行检查是预防火灾的一项基本措施。特别是要检查各楼内的电器、电线、煤气管道有无腐蚀、氧化等情况,防止线路短路或爆炸引起火灾。

⑧ 管理好消防监视中心的各种设备、设施,保障监视中心始终处于正常工作状态。

⑨ 发生火灾时,协同公司、部门领导到场，现场指挥和扑救。

⑩ 制止任何违反消防安全的行为和企图。
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（4）绿化及清扫保洁管理

工业园区搞好绿化卫生管理工作，能够为工人提供工作、生活、娱乐优美的环境，从而能让工人工作时精神饱满，心情舒畅，减少工伤事故的发生。因此同其他物业一样，工业园区绿化卫生管理也很重要。当然，在具体管理上有些差异，如绿化方面应根据工业厂房生产特点种植一些能适合排除工厂异味和气体的植物。卫生保洁工作也会因为工业生产的不同而有不同的要求。

由于工业厂房使用功能上的特殊性，有的厂房难以保持清洁，如重工业生产厂房。有的厂房要求清洁度相当高，甚至要求车间内一尘不染，如生产精密仪器仪表和食品加工的生产工厂的厂房，因此，对不同的工业厂房应有不同的卫生保洁制度和方法，对难以保持清洁的厂房，应勤清洁清扫清理。清洁要求高而严的厂房，平时要采取保护清洁的措施，如进入车间要严格管理，要更换衣服鞋子，带好手套和帽子等。总之工业园区清洁难度大，但仍要设法做好，以保证生产顺利进行。

（5）安全防范管理

① 建立严格的值班守卫制度，对人员、产品的进出入都要进行严格认真的检查登记；

② 无关人员不得进入厂房和仓库的重地；

③ 严格执行值班巡逻制度以及其他安全措施；

④ 严格执行两人以上进入仓库、锁门等制度。

(6) 交通秩序和车辆管理

工业园区内单位多、人员多、货物进出频繁，车辆必然多。但由于建设或管理的疏忽，工业园区内的车辆管理还存在不少漏洞，给企业的生产和生活带来诸多不便，甚至给业主或物业使用人的财产和生命造成一定的威胁。因此，物业管理企业要在工业园区内按照统一规划、统筹安排、方便使用、便于管理、确保安全和有偿使用的原则，将机动车和非机动车分成若干个停车区域，并设专人进行管理，确保车辆完好无损。

此外，还必须建立一套完善的停车场日常管理制度，确保工业园区良好的交通秩序。

㈢ 工业园区物业管理收费标准

一、工业园区物业费标准是怎样的?

工业园小区物业费:0.0元/平米·月。

二、物业管理费项目构成

(一)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等;

(二)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等;

(三)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等;

(四)购买或租赁必需的机械及器材的支出;

(五)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出;

(六)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用;

(七)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用;

(八)公共区域植花、种草及其养护费用;

(九)更新储备金，即物业配套设施的更新费用;

(十)聘请律师、会计师等专业人士的费用;

(十一)节日装饰的费用;

(十二)管理者酬金;

(十三)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用;

(十四)公共电视接收系统及维护费用;

(十五)其他为管理而发生的合理支出。

㈣ 湖北武汉市江汉区汉口江岸区兴业路邮政编码

序号：1 省份地区：湖北省武汉市江汉区 邮政编码：430010 包含地址：4个
交建村、解放大道1002-1038(双号)、解放公园路2-10(双号)、中山大道705-9999(单号)。

序号：2 省份地区：湖北省武汉市江汉区 邮政编码：430014 包含地址：17个
长堤街1-595(单号)、长堤街2-594(双号)、二盛巷、黄陂街、江汉二路、江汉路、民生路、民主一街165-9999(单号)、民主一街222-9998(双号)、民族路2-99998(双号)、铭新街、前进四路2-99998(双号)、三民路2-9998(双号)、沿江大道32-42(双号)、中山大道479-703(单号)、紫竹正巷、自治街233-241(单号)。

序号：3 省份地区：湖北省武汉市江汉区 邮政编码：430015 包含地址：14个
蔡家田、都市花园、建设大道570-99998(双号)、江汉北路2-99998(双号)、江汉北路赏荷居、解放大道光荣坊、解放公园路41-121(单号)、解放公园路42-176(双号)、陆原航测村、马场角路、青年路298-516(双号)、香港路永安建材市场、新世纪都市花园、渣家路。

序号：4 省份地区：湖北省武汉市江汉区 邮政编码：430020 包含地址：49个
宝善村、蔡家中巷、茶担巷、长康里、大蔡家巷、大兴路、德元里、东民里、二盛村、二盛一村、港边巷、耕新里、合生里、洪益二巷、洪益三巷、洪益四巷、洪益五巷、洪益一巷、红江巷、花楼街、回龙巷、江汉里、江汉三路、交通路、联保里、临江巷、六合里、苗家码头、民权路、牛皮巷、前进六巷、前进五路、青年二巷、清和里、沙家横巷、沙家巷、生成北里、太和桥、涂家巷、喜家巷、向前四巷、小蔡家巷、熊家小巷、熊家中巷、严家巷、严家左巷、油皮后巷、油皮前巷、油皮巷。

序号：5 省份地区：湖北省武汉市江汉区 邮政编码：430021 包含地址：1个
文书巷。

序号：6 省份地区：湖北省武汉市江汉区 邮政编码：430022 包含地址：570个
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序号：7 省份地区：湖北省武汉市江汉区 邮政编码：430023 包含地址：167个
常发里、常宏里、常利里、常利里复兴新村、常码头、常码头村、常码头村党办常码头、常码头电车公司宿舍、常码头电信宿舍、常码头发展二村、常码头丰竹园三期、常码头丰竹园一期、常码头公汽二公司、常码头交警宿舍、常码头井南社区、常码头旧机动车交易市场内、常码头轮渡宿舍、常码头社区发展三村、常明里、常青街、常青街常扬里、常青街长利里、常青街东方现代花园、常青街丰竹苑小区、常青街佳兴苑、常青街扬子社区常扬里、常青街玉宇里、常青街裕荣花园、常青路1-139(单号)、常青路2-68(双号)、常青路化工市场、常青路三江计财部、常青小区、常青小区通江商场、常腾街、常文里、常文里复兴新村、常杨里、常扬里、常扬里复兴南片、常展里、常展里贺家墩菜场、长乐小区、长码头二村、城开丰竹园、崇仁路寄宿学校丰竹园小区内、东常文里、东方现代花园、发展大道1-185(单号)、发展大道2-180(双号)、发展大道丰竹园二期、发展大道丰竹园三期、发展大道江峰大厦、发展大道兴城大厦、发展二村、发展二村北门、发展二村锦南小区、发展三村、发展三村中门、发展一村、丰竹园、丰竹园慈竹苑、丰竹园二期、丰竹园三期、丰竹园小区、丰竹园小区二期、丰竹园小区韵竹苑、丰竹园韵竹园、丰竹园韵竹苑、复新五村、复兴村、复兴村常明里、复兴村常文里、复兴村常扬里小区、复兴村常阳里、复兴村东方现代花园、复兴村汉口饭店、复兴村汉口饭店综合楼、复兴村合作小区、复兴村凯旋佳园、复兴村老小区、复兴村南区、复兴村时尚公寓、复兴村小区、复兴村杨子社区南片、复兴村振兴路、复兴二村、复兴二村常虹里、复兴二村常宏社区常宏社区、复兴二村东方现代花园、复兴三村公安局九处宿舍、复兴五村、复兴五村新村、复兴小区、复兴小区武警支队宿舍、复兴新村、复兴新村常文里、复兴新村南区、复兴新村小区、复兴一村、复兴一村丰竹园、复兴一村五交仓库宿舍、汉口火车站财神广场建工大楼、汉口火车站长途客运内、汉口火车站东方商都、汉口火车站广场东路东方商都、汉口火车站贵宾俱乐部、汉口火车站西、汉西北路209-99999(单号)、汉西北路210-99998(双号)、汉西北路发展一村、汉西北路汉西花园、汉西常码头、汉西花园、汉西路、汉西路汉西花园、航天花园、合作实验小区、合作小区、贺家墩、贺家墩常展里、贺家墩井南路、火车站东广场、金家墩1-1(单号)、金家墩202-202(双号)、金家墩锦城社区、金家墩邮政大院、金家墩玉宇里、锦城小区、井南路、井南小区、科技大夏、力兴花园、青年路341-999(单号)、琼楼里、上轱牛洲、上牯牛洲1-407(单号)、上牯牛洲2-406(双号)、上牯牛洲409-99999(单号)、上牯牛洲500-99998(双号)、天梨豪园、天梨豪园传奇、天梨豪园传奇三期、天梨豪园二期、天梨豪园一期、天犁豪园、王家墩机场、武建、西常福里、仙桃武汉办事处、现代花园、扬子南片、扬子社区南片、扬子小区、银河里、银河里小区、玉宇里、玉宇里发展公寓、裕荣花园、裕荣家园、站西路、振兴路、振兴路复兴村小区、振兴路复兴新村、振兴路合作小区、振兴路扬子江社区、中南化工化工东区。

序号：8 省份地区：湖北省武汉市江汉区 邮政编码：430024 包含地址：508个
八古墩、八古墩陈家墩、八古墩东二巷、八古墩东三巷、八古墩东四巷、八古墩东一巷、八古墩市委宿舍、八古墩五巷、八古墩小区、八古墩邮局宿舍、八古墩左三巷、八古墩左五巷、八古墩左小五巷、八古墩左一巷、八古新墩、八古新墩轻工模具、八古新墩邮局宿舍、八古新墩左二巷、八古新墩左三巷、八古新墩左五巷、八古新墩左一巷、蔡家田、蔡家田北区、蔡家田北区家想时代、蔡家田北区市委宿舍、蔡家田北区田园小区、蔡家田市委宿舍、常二社区、常二社区杨汊湖小区中心花园、常花花园商业、常宁里、常青二苑、常青花园、常青花园步行街、常青花园菜场、常青花园菜场家禽区、常青花园堤边、常青花园堤边村、常青花园合欢村、常青花园教工宿舍、常青花园金苑小区、常青花园九村邮局宿舍、常青花园康居三路、常青花园六村、常青花园南市场、常青花园十一村、常青花园提边公园、常青花园通江市场、常青花园通江综合市场、常青花园武汉工业学院、常青花园武汉工业学院博士楼、常青花园武汉工业学院教授楼、常青花园武汉工业学院宿舍、常青花园物业管理、常青花园消防队、常青花园一村、常青花园邮政宿舍、常青花园中北市场、常青花园中环西路、常青花园中环西路商业步行街、常青花园中路、常青花园综合市场、常青路149-149(单号)、常青路358-358(双号)、常青路72-158(双号)、常青路常宁里、常青路长春小区、常青路东方名都、常青路江汉经济开发区汉兴街工业园、常青三路、常青五路、常青五路党校左、常青五路阳光花园、常青五路泽浩雅居、常青五垸、常青五垸私房、常青一路、常青一垸、常青一垸和祥里社区、常四垸、常湾、长港路、长港路边防家园小区、长港路红光小区、长港路南航花苑、长青花园、长青三路、晨龙城小区、陈家墩、党校路、堤角新村、东方帝国花园、东方帝园、东舜花园、东舜花园百合阁、东舜花园牡丹阁、东西湖区将军路、二道棚盛丰花园、发展大道187-99999(单号)、丰太花园、福园小区、复兴村西四巷、复兴村西五巷、复兴四村、复兴四村东八巷、复兴四村东二巷、复兴四村东九巷、复兴四村东六巷、复兴四村东七巷、复兴四村东三巷、复兴四村东十二巷、复兴四村东十三巷、复兴四村东十巷、复兴四村东十一巷、复兴四村东四巷、复兴四村东五巷、复兴四村东一巷、复兴四村西二巷、复兴四村西六巷、复兴四村西三巷、复兴四村西四巷、复兴四村西五巷、复兴四村西一巷、富康花园、富康里、富康小区、姑李路、姑李路华星晨龙城、姑嫂村、姑嫂工业园、姑嫂路、姑嫂树、姑嫂树村、姑嫂树村居委会内、姑嫂树富康花园、姑嫂树富康里、姑嫂树富康小区、姑嫂树横街、姑嫂树红光小区、姑嫂树后街、姑嫂树老街、姑嫂树路、姑嫂树路黄家上湾、姑嫂树前街、姑嫂树园丁苑、冠通花园金贸中心、郭杜湾、汉口花园、汉口火车站广场东路、汉口火车站广场东路东方帝园、汉兴都市工业园、汉兴工业园、汉兴街八古墩东二巷、汉兴街八古墩东三巷、汉兴街八古墩东四巷、汉兴街八古墩东一巷、汉兴街八古新墩、汉兴街常青二院、汉兴街常青二垸、汉兴街常青花园、汉兴街常青花园金苑小区、汉兴街常青路民航小区、汉兴街常青三院、汉兴街常青四院、汉兴街常青五院、汉兴街常青一路、汉兴街常青一院、汉兴街长春小区、汉兴街发展大道、汉兴街丰太花园、汉兴街富康花园富康里、汉兴街姑嫂树路、汉兴街红旗村九巷、汉兴街华苑小区、汉兴街绿色家园、汉兴街盛丰花园、汉兴街唐蔡路、汉兴街新华家园、汉兴街新湾、汉兴街阳光花园、汉兴街园丁苑、汉兴街园丁苑园丁里、汉兴街闸眼港、汉兴街站北三村、汉兴街馨苑小区、航侧小区、浩海丰太花园、浩海里、浩海小区、浩海小区浩海里、何湾后湖乡、红光二路、红光二路边防宿舍、红光里、红光路、红光路长春小区、红光路富康小区、红光小区、红光小区东4门、红旗村5巷、红旗村、红旗村八巷、红旗村二巷、红旗村九巷、红旗村六巷、红旗村七巷、红旗村三巷、红旗村四巷、红旗村五巷、红旗村一巷、红旗渠路、红旗渠路城管宿舍、红旗渠路浩海小区、红旗渠路金色雅园1期、红旗渠路金色雅园A区、红旗渠路金色雅园B区、红旗渠路市政小区、红旗渠路万丰花园、红旗渠路威达市场前楼、红旗渠路阳光花园、红旗渠路邮局宿舍、红旗渠路邮政小区、红旗渠路邮政小区新楼、红旗渠路综合新楼、红松里、后湖金桥大道、后湖乡、后湖乡复员村、后湖乡何湾、后湖乡六段村、后湖乡六丘嘴、后湖乡梦湖香郡别墅、后湖乡牛皮岭、后湖乡七段村、后湖乡石桥村、后湖乡石桥墩、后湖乡淌湖四村、后湖乡新春村、后湖乡余华岭、后湖乡跃进村、后湖乡政府塔子湖村、后桥墩、花桥街田园小区、花桥街园丰村、花桥街竹叶新村、华宛小区、华苑里小区、华苑小区、华苑小区红玫苑、华苑小区红梅苑、华苑小区紫微苑、黄家大湾、黄家上湾、黄家下湾、黄家新湾、黄浦科技园、黄浦科技园石桥、黄浦科技园中一路、黄孝河路、机电路、将军5路、将军北路、将军二路、将军花园、将军花园翠林居、将军花园西区、将军花园伊甸园、将军路、将军路晨龙城、将军路翠林居、将军路福园小区、将军路宏威再生资源市场、将军路华星晨龙城、将军路华星花园、将军路将军花园、将军路将军家苑、将军路金银潭经济开发区、将军路刘家墩、将军路梅花池村、将军路鹏海家园、将军路荣昌花园、将军路三路、将军路小区、将军路伊甸园、将军三路、将军四路、将军五路、将军小区、将军小区新村、将军新村、将军一路、江发路、江旺路、江兴路、江兴路创业中心、江兴路管委会大楼、金盾花园、金家墩2-200(双号)、金家墩204-998(双号)、金家墩3-999(单号)、金色雅园、金色雅园金沙苑、金色雅园金源苑、金潭大道、金银湖、金银潭大道、金苑小区、康居二路、康居二路八村、康居花园、康居三路、莱特花园、蓝色天际、刘家墩、芦家墩、绿色家园、罗家咀、罗家嘴、罗家嘴路、马场二路、马场后街、马场角小路、马场路、马场小路、马场一路、马池三村、梅花池、梅花池村、民航里、民航里南航小区、民航小区、民航小区常湾、民航小区海关宿舍、民航小区南航、民航小区新湾二路、民航新村、民航新村海关宿舍、民航新村迎宾花园、南常青花园、南航小区、牛皮岭、鹏海家园、青年路518-558(双号)、青年路钢材市场三街、青年路江园丁苑、荣昌花园、上牯牛洲408-408(双号)、盛丰花园、十三亩、石桥村、石桥村教育局宿舍、石桥墩、石桥墩玩具大楼、石桥路、石桥牛皮岭、石桥特、石桥小路、石桥小路线厂宿舍、世纪家园、市政小区、塔子村、塔子湖村、塔子湖村合家墩、唐蔡路119-119(单号)、唐家墩安逸居小区、唐家墩街安逸小区、唐家墩街马场公寓、唐家墩街下牯牛洲二村、唐家墩街下牯牛洲三村、唐家墩街下牯牛洲三村航侧小居、唐家墩街新华路、淌湖四村、田元小区、田园小区、田园小区市委宿舍、统建花园、外街、万丰花园、万家东村、万家墩、万家墩东村、威华公寓、五段上村、五洲大厦、下牧牛洲一村、下轱牛洲二村、下牯牛州三村、下牯牛洲3村、下牯牛洲、下牯牛洲二村、下牯牛洲三村、下牯牛洲四村、下牯牛洲四村中大公寓、下牯牛洲一村、下牯牛洲中大公寓、下牯一村、新春村、新大陆城市花园、新大陆小区、新红光小区、新华家园、新华路盛丰花园、新华西路、新华下路103-99999(单号)、新华下路412-99998(双号)、新华下路安逸小区、新华下路八古墩邮局宿舍、新华下路发展大厦、新华下路华苑小区、新华下路蓝色天际小区、新华下路兰色天际、新湾、新湾二路泽皓雅居、新湾路、兴业路、杨汊湖、杨汊湖常青一苑、杨汊湖长春小区、杨汊湖长港路、杨汊湖长青四垸、杨汊湖村、杨汊湖党校宿舍、杨汊湖工业园、杨汊湖公安局宿舍、杨汊湖红光二期、杨汊湖红旗村、杨汊湖绿色家园、杨汊湖三垸、杨汊湖十三亩宿舍、杨汊湖市委党校宿舍、杨汊湖四垸、杨汊湖武商量贩新华家园、杨汊湖小区、杨汊湖小区常青三垸、杨汊湖小区二院、杨汊湖小区三院、杨汊湖阳光新苑、杨汊湖一院、杨汊湖邮局宿舍、杨汊湖馨苑小区、阳光花园、阳光花园北苑、阳光里、阳光四期、阳光小区、养殖东村、养殖西村、伊甸园、伊甸园小区、银墩路陕西大厦、迎宾花园、右一巷、余华岭、元丰村、园丁里、园丁苑、园丁苑小区、园丰村、园丰村荷花苑、园丰村荷花苑小区、园丰村园丰花园、园丰花园、跃进村、跃进村郭湖墩、跃进村姜湾五段上村、闸眼巷、站北2村、站北2巷、站北3巷、站北4巷、站北5巷、站北村一巷、站北二村、站北二巷、站北三村、站北新村2巷、站北新村、站北新村二巷、站北新村红松里、站北新村三巷、站北新村四巷、站北新村五巷、站北新村一巷、站北一村二巷、站北一村三巷、站北一村五巷、站北一巷、中环路、中南钢材外街、中南外街、中一路、竹叶三村电务社会宿舍、竹叶山、竹叶山公安局宿舍、竹叶山批发市场卤料区、竹叶山三村、竹叶山三村电务社会宿舍、竹叶山三期、竹叶山新村、竹叶山佐料市场、竹叶山佐料市场佐料区、竹叶新村、综合村、左五巷、左一巷、邬家墩、馨苑小区、潇湘路。

序号：9 省份地区：湖北省武汉市江汉区 邮政编码：430032 包含地址：8个
解放大道537-567(单号)、解放大道633-703(单号)、京汉大道1-497(单号)、利济北路1-213(单号)、利济北路215-597(单号)、青年路1-339(单号)、双厂巷、武胜路。

序号：10 省份地区：湖北省武汉市江汉区 邮政编码：430034 包含地址：1个
汉水三村。

序号：11 省份地区：湖北省武汉市江汉区 邮政编码：430040 包含地址：2个
丽水佳园、马池路。

㈤ 工业园区收物业管理费的原因

中山市为例加快工业园区实施物业管理的意义
1。物业管理有利于提高工业园区城市管理的社会化和专业化程度
工业园区的发展，推动了中山工业立市、工业强市的进程。各级政府在工业园区的建设经营过程中既当建设者，又当管理者，既要进行基础设施建设，又要花大力气进行维修保养，这种建管合一的管理模式的弊端主要表现在：重建设轻管理，重招商轻服务，重引资轻投入，管理内容单一，不够专业和规范，效率低下，服务质量不高。随着招商引资的不断扩大，进区企业的日益增加，管理范围的快速扩展，建管合一管理模式的弊端日益显现出来，越来越不符合形势发展的需要。
由于工业园区的发展，大量劳动力的积极参与，加快了城市化的进程。如果通过建立与市
场经济相适应的物业管理体制和模式，将城市管理中分散的管理职能集中起来，由物业管理企业实行统一有效的管理，就可以提高城市管理的社会化和专业化程度，调动企业参与和社会支持的积极性，这既减轻了政府的财政负担，又开辟了城市管理的新路子。
2．物业管理有利于提升经营工业园区的能力、发展后劲和附加值
近年来，中山市委、市政府提出"工业立市"、"工业强市"的战略目标，走新型工业化道路。
中山的工业园区蓬勃发展。但工业园区的经营能力高低不一，管理水平参差不齐，经营模式也不尽相同。大致分为三大类，第一类是在工业园区内划地给厂商建厂建员工宿舍楼，基本上没有什么管理：第二类是在工业园区内划地给厂商建厂建员工宿舍楼，清洁、绿化等经营和管理由镇区政府部门出资负责：第三类是在工业园区内划地给厂商建厂和建员工宿舍楼的同时，自建厂房和员工大楼出租，并且实施物业管理。此类工业园区由于实施了物业管理，外商既可以专注于本企业的生产和内部管理，又能享受到园区的优质服务、文明和谐的社区文化和优美舒适的园区环境，从而使外商更加安心和乐意在中山投资置业。另一方面，通过实施物业管理，既可以为业主提供优质服务，又能实现良好的经济效益。据了解，中山市中炬高新产业区自有建筑面积40万平方米，其中厂房26栋，工人宿舍36栋，商铺及饮食店
89间，物业出租率94.1%，物业租金和管理费年收入达4500万元。
上述情况表明，工业园区实施物业管理是大有可为的，是工业园区可持续发展的一个有效平台。其作用在于一是有利于厂商集中精力办企业；二是有利于发展第三产业，带动当地经济的发展；三是有利于改善园区环境，为业主提供优质服务，营造良好的招商、安商、富商氛围；四是有利于提升经营工业园区的能力、发展后劲和附加值。
工业园区实施物业管理的紧迫性
中山市住宅小区、大厦的物业管理，在政府及各职能部门的重视、社会各界的关注和广大
市民的支持下，经过8年的培育，得到蓬勃发展。并在改善环境，改变管理方式，增加就业，创造税收，维护社会稳定，推动社区文化建设等方面发挥了积极的作用。
然而，与住宅小区的物业管理相比，在全市工业园区推行物业管理差距较大。日前，全市
40个工业园区，建成厂房面积716万平方米，在建面积393万平方米，合计1109万平方米，
而实施物业管理的面积才有104万平方米，占总面积的9.38%。与近几年来新建居住小区的物业管理覆盖面达100%，管理面积达147415万平方米，一年为国家缴交营业税1328万元
相比差别很大。