工业地产如何上市

A. 工业园区的商业模式是什么它是如何运营的

几乎所有中国的工业园区都是政府拥有的。工业园区通常有两个机构，一是工业园区管理委员会；二是工业园区有限公司。前者是工业园区所在地域的政府派出机构，执行该区域的政府职能。工业园区有限公司是一个经济实体，从事土地开发、基础设施建设、招商引资和企业服务。两者都由地方政府全面控制。 工业园区的商业模式需要解释的是单纯从工业园区运营的角度来看工业园区的成本和收入状况，以判断把工业园区作为一个企业看待时，它的盈利模式和可持续性。工业园区的成本构成： 土地开发成本：该成本包括农民的动迁补偿、农民的养老补偿、农作物的补偿。 各级政府收费：该部分在土地出让时，由各级政府收取。该部分约占工业用地出让价格的70%。 基础设施费用：包括道路、各类地下管路。 日常管理费用： 财务成本：工业园区开发早期通常都从银行获得贷款，需要支付高额利息。 工业园区的收入： 土地出让金的留存部分。即客户缴纳的土地出让金，在扣除各级政府收费后的留存部分。 工业园区内企业的税收留存。即工业园区内企业缴纳的税收，在扣除各级政府留存之后剩余的部分。

B. 工业地产未来十年前景如何

前瞻产业研究院发布的《2013-2017年中国工业地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》显示，全国主要城市均在不断加大对工业用地的推出力度。如北京、上海、广州、深圳、杭州、天津六个城市在2009-2012年的工业用地推出体量均在6000万平方米以上，而2012年有5个城市的工业用地推出面积比重均有所加大。

可见我国主要城市仍比较热衷于促进本地工业经济的发展，以加大工业用地推出力度的方式来吸引工业建设投资。

一直以来，我国工业用地价格上涨幅度远远低于商业/住宅用地价格，其历史最高增幅出现在2007年，年度增长率达到10%以上，此后的增幅一直在6%以下。自2011年始我国重点城市的工业用地成交面积在所有用地中的比重不断加大，开发商对工业用地的热衷将有可能进一步推高工业用地的价格。

事实上我国有一些重点城市的工业用地价格已经开始快速增长，如广州2012年就增长了20%以上。前瞻预测今后工业地产将继续呈现上升趋势，原因有二：

（1）在市场层面，部分住宅/商业地产商转型做工业地产，提升用地需求。

本论调控政策出台以来，众多地产商进入工业地产领域。万科、绿地、万通等房企进入工业地产领域，试图降低过度以来住宅地产开发的风险。

（2）在政策层面，国家对工业用地进行调控。

对于工业地产，地方政府多采用“以土地换投资”的模式，有些地方政府甚至以低于成本价或是零溢价等形式来获取招商引资数额，即使是采取招拍挂形式，工业用地的出让价格通常只相当于住宅用地平均价格的1/8-1/10。针对上述情况，国土部早已着手试点工业用地改革方案。《闲置土地处置办法》的出台，主要是为了打击工业用地大面积闲置和浪费的现象。

据调查，许多城市尤其是二三线城市的工业用地粗放浪费现象尤其突出，而且工业用地产出效率普遍不高。比如，香港每平方公里土地开发产生的GDP是10亿元，而内地每平方公里开发产生的GDP能超过亿元的少之又少，内地工业用地的土地利用效率极低。

有新闻报道称因便宜而走俏的工业用地市场即将有所改变，据悉，国土资源部将调整工业用地出让最低价标准，初步意向是每等土地（工业用地分为15等）上涨30元/平方米，同时加强工业用地招拍挂中的预审制度环节，目前已在江苏省、浙江省的部分地区进行试点。

地方政府招商引资的主要法宝是廉价的土地资源，但随着我国经济不断市场化，土地整治成本也在不断提升，适当地调整工业用地价格是形势所迫。

希望我的回答对您有所帮助。

C. 工业地产的发展面临哪些问题

工业地产的运营涵盖了项目的规划、建设、招商推广、进驻后物业管理的统筹。目前我国的工业地产市场正在完善，工业地产的成败取决于战略规划、开发运营、投资融资、招商推广和管理咨询服务，只有完善的组织体系，做好战略规划、市场调研、项目评估、项目申报、投资融资、策划定位、招商代理、整合推广、管理运营等各个环节，方可促成项目的成功。

1、工业地产项目常见问题

事实上，工业地产在贷款、产权分割、水电气基础配套、上市流通、客户招商、保值增值等领域都存在一定问题，工业地产项目在运营常常被以下问题所困扰：

缺乏招商渠道--缺乏招商渠道是工业地产招商的最大难题。

缺乏专业人员--缺少专业的招商队伍困扰着工业地产投资商，缺少专业的服务。

缺乏专业媒体--缺少专业的招商营销组合方式与手段，结合园区及地域产业优势，定制招商方案与策略。

缺乏招商经验--缺乏招商经验直接导致招商服务水平低下，招商业绩平平。

缺乏有效手段--缺少工业园区与投资者之间的招商引资桥梁与纽带，综合运用广告推广、公关营销、示范营销、学术营销、定向营销、渠道营销、整合营销等招商手段服务于客户，并建立业内良好的声誉。

缺乏品牌号召--缺少有力的园区品牌，导致竞争水平下降，招商困难。

缺乏信息交流--传统招商消息封锁屏蔽，需要利用广泛的战略合作伙伴关系打造信息沟通与交流的平台。

2、工业地产项目外资困扰因素

除了项目本身运营中问题的困扰，工业地产实际发展中还受到外在因素的影响，主要包括：

政府政策的影响：监管调控力度加大，有利于工业地产市场的健康规范成熟，有利于吸引外资与可持续发展；通过市场竞争，优胜劣汰，可保存有实力的企业。

市场供求的影响：经济发展保持强劲发展速度，有利于吸引外资；“世界工厂”的确立，对工业的重视。

发展模式的影响：模式改变，都是以人性化发展为目标，工业区的发展关系大量人口的生存条件与环境及其发展；可持续发展的节约型模式：

充分利用有限的土地优化配置创造最大的效益。

投资回报的影响：随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越来越少，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。

市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所下降，但从长远前景来看，工业地产需求强劲，投资回报相对稳定。而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同，鉴于土地的升值，竞争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。随着需求的增加而地产的有限，地产租金也会不断上涨。

D. 工业地产的开发模式

目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。
缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。 国际经济发展格局层面：改革开放、敞开国门，融入世界经济一体化大势；同时，凭借低廉的劳动力资源，开放的民族使得世界的制造产业向中国转移；
国内各个城市经营发展角度：各个城市之间的发展、竞争，促使各个地区都不同程度地加大了招商引资力度，各种形式的经济技术开发和工业园区以及以主体产业为核心，相关链条产业跟进聚集的产业园区层出不穷，在很大程度上拉动工业地产的持续性需求；政策层面：出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑，各类以工业为主体产业形态的城市，都在招商引资环节上对工业地产投资者在政策、税收、低价等诸多环节上给与大幅度的优惠与支持。 1）我国工业地产发展仍处于初级阶段，相对西方开发较晚。
地方工业用地：自行发展→规划发展→导向发展→集聚发展
工业地产的开发和使用仍处于非常初级的阶段，以降低投资者的投资成本成为主要手段吸引企业投资落户，吸引的企业大多是劳动密集型的低端行业，在推动地方经济发展和提高产业高度集中并没有发挥出预期的作用和效果。
圈地运用，机构、企业、集体、个人纷纷在圈地运动中谋划着从工业地产开发获取丰厚的投资回报，造成土地资源开发速度远远超出地方经济发展实际接纳能力，大量的土地闲置、大量的厂房空存，甚至还有部分机构及企业以工业地产开发为名义大量圈地囤积资源，寻求机会以做商用地产投资开发，获取更高的投资利润。
2）作为工业地产的载体-工业园的建设中存在的问题
①“明星园区”太少，重复建设严重；上海、苏州、东莞等。“我们希望政府能够制定一个工业园区的建设标准，给工业园区设一道门槛，来防止园区建设过多过滥。”
②招商引资机制不完善，来者不拒；政府（政绩）与入驻企业实现“双赢”
③贪大求洋，面子工程
④资金供应链不完善，融资成瓶颈。 1）发展趋势的影响因素
①政府政策的影响：监管调控力度加大，有利于工业地产市场的健康规范成熟，有利于吸引外资与可持续发展；通过市场竞争，优胜劣汰，可保存有实力企业；
②市场供求的影响：经济发展保持强劲发展速度，有利于吸引外资；“世界工厂”的确立，对工业的重视；
③发展模式的影响：模式改变，都是以人性化发展为目标，工业区的发展关系大量人口的生存条件与环境及其发展；可持续发展的节约型模式：充分利用有限的土地优化配置创造最大的效益；
④投资回报的影响：随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越来越少，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所下降，但从长远前景来看，工业地产需求强劲，投资回报相对稳定。而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同，鉴于土地的升值，竞争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。随着需求的增加而地产的有限，地产租金也会不断上涨。
2）中国工业地产未来发展趋势
①政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。
②国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。开发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户;二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过REITs包装上市，融到大笔的资金。
③由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。

E. 工业地产的发展趋势是什么

工业地产的发展趋势是：

1、产业地产的扶持政策越来越完善，促进产业地产升级发展。

产业地产从规划到落地的发展离不开各方的支持，其中政策的影响是最大的因素之一，日前各地方针对产业地产的扶持政策，越来越完善，促使产业地产转型升级发展。

2、加强信息互动交流，整合资源，互补所需，降低成本，提高效率。

在一些产业园区内部，不少企业之间缺乏互相交流信息的机会，缺乏横向交流的机会，针对这样的情况，产业园区也在进行各种举措探索建立线上信息共享平台，关联产业类别平台，促不仅是园区内部，还包括其他区域的园区内的企业，促使企业之间整合资源，互补所需，提高效率。

3、产业地产领域，出现一定规模的强强联合，互补融合发展。

产业地产的运作模式，开发、运营、管理，设计、融资、招商没一个环节都是举足轻重的表现，即便是开发经营丰富的巨头，也不能保证完全玩转这些重要环节，一些互补性较强的参与者们会考虑各取所需的联合起来，融合发展1+1＞2的战略。

4、数字会运营进一步应用，提高效率、降低成本。

产业的高效运营发展离不开数字化的支持，总体来看，目前产业正处于数字化应用初期阶段，产业是数字化发展的重要载体，在招商、运营管理、增值服务、客户开发、维护售后上还有很大的应用发展空间，预计在2021下半年，产业地产会进一步朝数字化运营的智慧园区方向进行发展。

5、产业生态发展、绿色环保概念进一步落实。

党的十八届五中全会把绿色发展纳入“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念并加以系统化，高度融入长远的发展规划之中。产业运营的发展不是建立在对生态环境牺牲的基础上，一些高能耗、高排放、高污染、粗放式、低效率对生态环境有影响的产业发展模式被逐步淘汰，节能减排、生态化发展、绿色环保运营在接下来的下半年里会迎来一定的发展。