阳江工业用地怎么竞拍

㈠ 竞拍土地需要什么条件

法律分析：1、法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖：(1)未依法取得房地产产权证书的包括土地使用权证书、房屋所有权证书、和房地产产权证书);(2)共有房地产，未经其他共有人书面同意的(3)权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的;(4)权利人对房地产的处分权受到限制的;(5)以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的;(6)司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的：(7)国家依法收回土地使用权的;(8)法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。2、以出让或划拨方式取得国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需要拍卖的，应当符合国家法律、法规规定的可转让条件：(1)以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付全部使用权出让金;(2)土地使用权已经依法登记并取得土地使用权证;(3)对于成片开发地块，需转让地块应已形成工业用地或者其他建设用地条件;(4)规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数;(5)出让合同约定的其他条件;(6)划拨方式取得的除符合(2)(3)(4)条外，还需报人民政府主管部门批准，补办出让手续。3、以划拨方式取得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金;可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。4、集体所有土地上建成的房屋需要拍卖的，应当符合法律、法规规定的买卖或转让条件。具体包括：(1)房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记并取得房地产产权证书;(2)集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖。5、下列划拨用地不可以拍卖：(1)国家机关用地和军事用地;(2)城市基础设施用地和公益事业用地;(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;(4)法律、行政法规规定的其他用地。6、抵押房地产拍卖前应先获得抵押权人同意。如果未经抵押权人同意而因拍卖造成抵押权人经济损失的，需承担相应的民事责任。

法律依据：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 第九条 招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：（一）出让人的名称和地址；（二）出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、使用年期、用途、规划指标要求；（三）投标人、竞买人的资格要求以及申请取得投标、竞买资格的办法；（四）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点和方式；（五）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；（六）确定中标人、竞得人的标准和方法；（七）投标、竞买保证金；（八）其他需要公告的事项。

㈡ 司法拍卖的工业用地及房产，可以个人买吗土地使用权能过户吗

这要看这块工业用地及房产在拍卖时有没有要求竞争人的资格，没有要求的话，个人就可以参加竞拍，拍到手后拿着法院裁定就可以办理过户手续。

㈢ 土地拍卖给个人和企业有什么区别,比如工业用地拍卖过程有无要求个人名义不得参加竞拍

土地拍卖给个人和企业，当然是有区别的啦，因为个人不一定他有资质去经营这个土地啊，而企业他才有资质的呀，就比如你说的工业用地的话，她一定要给企业才可以的呀，企业的话，他从事工业生产，比如办工厂什么的，他们才是正规的工业用地啊，如果你拍卖给个人个人，如果没有能力的话，他自己就去做房子用，那就不属于工业用地了，他这个工业用地就不可以做自己的住宅的，这是不符合条件的，如果他就建房子的话，那就是违法的，而他不建房子的话，放在那里又是空地，又没有什么用，岂不是浪费了吗？

㈣ 工业用地出让最低价标准如何确定

工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。各地国土资源管理部门在办理土地出让手续时必须严格执行《全国工业用地出让最低价标准》，不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价标准进行减价修正。

工业项目必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。对少数地区确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，且土地前期开发由土地使用者自行完成的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的60%执行。其中，对使用未列入耕地后备资源且尚未确定土地使用权人（或承包经营权人）的国有沙地、裸土地、裸岩石砾地的工业项目用地，在确定土地出让价格时可按不低于所在地土地等别相对应最低价标准的30%执行。对实行这类地价政策的工业项目用地，由省级国土资源管理部门报国土资源部备案。

对低于法定最高出让年期（50年）出让工业用地，或采取租赁方式供应工业用地的，所确定的出让价格和年租金按照一定的还原利率修正到法定最高出让年期的价格，均不得低于《全国工业用地出让最低价标准》。年期修正必须符合《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）的规定，还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币5年期存款利率。

为切实保障被征地农民的长远生计，省级国土资源管理部门可根据本地征地补偿费用提高的实际，进一步提高本地的工业用地出让最低价标准；亦可根据本地产业发展政策，在不低于《全国工业用地出让最低价标准》的前提下，制订并公布不同行业、不同区域的工业用地出让最低价标准，及时报国土资源部备案。

全国工业用地出让最低价标准

广东省城市等别划分：

三等：广州市（白云区、海珠区、荔湾区、萝岗区、天河区、越秀区）、深圳市（福田区、罗湖区、南山区、盐田区）

四等：汕头市（金平区、龙湖区）、珠海市（金湾区、香洲区）、深圳市宝安区

五等：东莞市、佛山市禅城区、惠州市惠城区、中山市、深圳市龙岗区、广州市黄埔区

六等：佛山市（南海区、顺德区）、广州市（番禺区、南沙区）江门市（江海区、蓬江区）、汕头市濠江区、湛江市（赤坎区、霞山区、麻章区）

七等：潮州市湘桥区、茂名市（茂南区、茂港区）、佛山市三水区、韶关市（武江区、浈江区）、阳江市江城区、肇庆市端州区、广州市花都区、湛江市坡头区

八等：汕头市（潮南区、潮阳区、澄海区）、河源市源城区、惠州市惠阳区、揭阳市榕城区、开平市、梅州市梅江区、清远市清城区、汕尾市城区、台山市、增城市、普宁市、肇庆市鼎湖区、珠海市斗门区、江门市新会区

九等：从化市、恩平市、佛山市高明区、高要市、鹤山市、惠东县、廉江市罗定市、云浮市云城区

十等：博罗县、潮安县、电白县、佛冈县、高州市、海丰县、化州市、揭东县、乐昌市、雷州市、连州市、陆丰市、南澳县、南雄市、韶关市曲江区、四会市、吴川市、信宜市、阳春市、英德市

十一等：德庆县、封开县、怀集县、惠来县、揭西县、连平县、龙门县、梅县、清新县、饶平县、遂溪县、新丰县、新兴县、兴宁市、徐闻县、阳东县、阳西县、云安县

十二等：大埔县、东源县、丰顺县、广宁县、和平县、蕉岭县、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县、龙川县、陆河县、平远县、仁化县、始兴县、翁源县、五华县、阳山县、郁南县、紫金县、乳源瑶族自治县

㈤ 粤西地区---茂名、湛江、阳江产业转移的优势和劣势！

电白县人民政府
（2009年3月18日）
江高（电白）产业转移园位于电白县水东镇北部，总规划面积6000亩，于2005年12月动工建设，2006年6月获得省政府认定。近年来，电白县与广州市江高镇两地联手合作，以争创省优秀产业转移示范工业园为目标，积极创新发展思路，不断优化发展环境，努力争取和主动承接产业转移，推动了园区科学发展。目前园区已吸引了58家企业落户建设，总投资6亿元（其中年产值超亿元企业5家），园区企业年生产总值约20亿元，初步形成了以水海产品加工、纺织制衣、香精香料三大支柱产业体系；可提供就业岗位1.2万个，现从业人员6300多个；2008年园区税收达8000万元，累计创税近3亿元。随着园区不断发展，为实现电白、江高两地“互利共赢”、承接“双转移”发挥了积极的作用。我们的主要做法是：
一、创新发展模式，促进合作共赢
1、创新合作管理理念。我们创新“政府搭台，公司化运作”的合作模式，即是由江高、电白双方政府搭台，签订合作共建产业转移工业园协议，建立联席会议制度，联合成立产业转移工业园管理办公室，制定工业园管理制度和管理办法，实行不定期会议机制。在园区落户投产的企业缴纳的流转税、所得税按财政体制属当地的留成部分，实行按投资比例利益分成。待产业转移工业园建成后，预计承接产业的年均工业总产值达200亿元以上，实现税收7亿元以上，解决就业5万人以上，双方都有巨大的预期收益。为做好协调服务工作，明确了以电白县投资服务中心为主，协调理顺部门之间的关系，通过联席会议制度等机制密切合作双方的联系。同时，引入多家社会民间资本注册成立联合开发公司，按照统一策划、统一规划、统一标准、统一设计、统一开发、统一建设、统一管理运作“七统一”标准，在政府的协调下负责产业转移工业园的公共配套设施建设，逐步走出了一条“政府搭台，公司化运作”的工业园区发展模式。
2、创新园区建设投入主体。坚持政府为投入主体，在电白县财政十分困难的情况下，先后共投入了1.1亿元建设园区基础设施，在此基础上，为解决政府投入资金不足问题，通过多元化投资的方式进一步完善园区建设。如园区的第一期开发建设，引进了广州鼎威公司投资开发，建起厂房出租，为一些资金周转一时困难的转移企业及时创造了落户条件。又如第二期1700多亩工业用地开发建设，采取坚持走市场化路子，成功引入香港贵联集团投资园区基础设施建设，该公司计划投入5000万元进行平整土地、完善园区配套设施等。通过吸引社会力量积极投入，拓宽资金建设渠道，缓解园区建设过程中资金不足问题。
二、强化产业规模，夯实园区发展基础
电白县是海洋大县，具有全国十大渔港之一的博贺渔港，县内有海水、淡水养殖场20多万亩，且香精香料行业，占有全国香精香料市场份额的70%以上，这些是电白的传统产业，也是优势产业。对此，我们立足资源优势，加强招商引资，先后引入了佳辉、长兴、海宝等水海产品加工企业；发挥电白香精企业家多、规模大的优势，引导了一部分在外或本地的香精香料企业入园。同时，立足于园区的功能分区，逐步引进了健展、新永明等外向型项目。特别是近年来，我们通过扶持园区企业联合、兼并等方式，促进园区企业集约化、规模化发展。目前已形成了以华旭升等企业为主的香精香料产业，以健展花式纱公司为龙头的纺织制衣产业，以长兴、佳辉为龙头的水海产品加工产业三大支柱产业体系。去年，园区创税收8000多万元，占电白县工业税收的21%，园区产出密度达到41万元/亩。
三、加强规划管理，保持园区科学发展
在园区的规划建设中，我们坚持以科学发展观为指导，严格规划产业布局，科学安排建设进度，有序推进园区开发建设。
1、严谨推进建设进度。为科学利用园区有限的用地，我们把工业园划分为农副产品加工区、香精香料加工区、服装制衣加工区、电子电器加工区、石化乙烯深加工区、高新科技发展区及其它加工区等小区。在具体操作过程中，主要是分“三步走”:首期，我们依托原电白县工业区1300亩用地的良好基础，政府投入近1.1亿元，以及省支持的一千多万元，建成水泥路6公里、地下排水管道10公里、排污管道10公里，电力供电线路全园贯通，自来水管网到达每一个企业用地边，县城公交车在园区设有上落点，路灯、通信、电视、绿化等公共设施基本完善，实现了园区的“七通一平”，并已逐步增设仓储、物流、商检、工商、银行、税务等公共服务系统，为园区未来20年发展打下了良好基础；第二期，开发1300多亩工业用地于去年底获得了省政府批准，环评、规划、清理地面附着物等工作已经基本完成，并有20家转移企业签约意向落户，总投资5.5亿元；第三期，规划面积3700亩，到2010年全国土地规划调整后，才逐步进行征地及具体规划，并计划在2011年内全面建成。
2、严谨谋划产业布局。我们坚持从有利于可持续发展的方向出发，园区产业布局重点突出发展“四型”（资源加工型、环保型、低能耗型、高效益型）企业。在引进园区项目上，我们将发展环保型放在突出位置，严格执行环保“三同时”制度，做到既要金山银山，更要绿水青山。2005年10月，我们委托广州市环境保护科学研究所承担产业转移工业园的环境影响评价工作，并把环境评价书交由环保专家和广东省环境技术中心评审，2006年3月21日，工业园区环境影响评价通过了省环保局审批（粤环函〔2006〕386号）。为了确保园区完全符合环境特征和承载能力，我们规划了80亩土地建设工业污水处理厂，计划投入资金7000万元，项目建设规模为日处理工业污水2万吨，配套建设污水收集管网。同时，严把招商引资人员初步把好项目环保关、县环保局从技术上把好企业准入关、分管领导把好入园企业环保审批关、县长把好入园企业审定关等入园“四关”，从源头上切断污染。近二年来，我们为了保持园区的优质环境，做到忍痛割爱，先后把四批建设规模大、创税大，但污染、能耗也大的企业拒之门外，切断了污染源头。目前，园区工业废水和生活污水集中处理率达100%，固体废弃物安全处置率达100%。
3、严谨科学利用土地。我们注重严把土地“闸门”，在园区土地相对紧缺的情况下，积极推进节约、集约用地。一方面对引进的项目都进行了效益评估，按需提供土地，避免出现企业“圈地”和造成土地资源闲置的现象；另一方面放宽入园企业厂房容积率和建筑高度的准入制度，鼓励建设项目兴建多层厂房，向空中发展，向天要地，着力提升工业用地的集约利用水平。例如电白县永合利渔网缆绳实业有限公司，我们只提供了用地8亩，但通过鼓励企业通过加层建设厂房，既解决了企业的用地困难，又有年产值800万元的良好效益。目前，产业转移园区的建筑容积率达0.7%。
四、加强劳务培训和招工工作，大力推进劳动力转移
电白是人口大县，户籍人口136万多人，其中农村富余劳动力达40多万人，转移工作难度相对较大。为不折不扣地贯彻落实“双转移”政策，我们把农村劳动力转移培训就业专项资金纳入了财政预算，严格按规定把各项补贴经费落到实处，并将农村劳动力培训转移就业年度目标任务逐级分解下达到各镇和有关部门。在培训农村劳动力上，我们一方面推行订单式培训，利用县内的技工学校，根据企业需要用工的类型，进行分期分批培训，向企业输送工人；另一方面，充分发挥企业的作用，引导企业对农村劳动力进行岗前培训，后进厂务工，逐步转移农村富余劳动。去年，电白县培训并转移了农村劳动力2000多人。同时，我们根据企业用招工困难的实际，县政府统一组织开展招工工作，发动各镇各村富余劳动力到园区应招。近年来，通过4次的大规模招工活动，共为企业解决了4500多名劳动用工问题。此外，在项目引进过程中，我们有选择性地引进劳动密集型项目，为消化农村富余劳动力提供载体。如近年来引进的长兴、佳辉、健展、新永明等企业，每一个企业都可提供的就业岗位都达1000多人。目前，本地就业人数占园区总就业人数的82%。
五、优化服务环境，营造园区发展良好氛围
我们把江高（电白）产业转移工业园作为招商引资项目的“窗口”来建设，不断优化发展软环境，营造一流的发展平台。2007年，我们制定了《广州白云江高（电白）产业转移工业园招商引资的若干规定》，给予投资企业“五项优惠、四不准、三个有作为、二便利、一兑现”。五优惠：地价按国家规定实行最低限价出让、实行工业用地“七通一平”、用水按现行价70%收取、在权力范围内免收行政事业性收费、服务性收费按最低标准的30%以下收取。四不准：不准随意进园检查，不准随意断电、断水、封账，不准乱收费，不准为企业办理手续时“索、拿、卡、要、拖”。三个有作为：一是政府组织县、镇、村联动抓招工，破解企业用工难有上作为；二是政府出面协调企业与银行签订合作协议，破解企业融资难上有作为；三是工业园办公室与中国平安保险公司签订合作框架协议，把社会保障和投资风险推向社会和市场，破解工业园管理和社会稳定难上有作为。二便利：对入园办企业给予一个窗口综合服务便利，对进园投资者及企业高层管理人员给予办理入城户口和免收子女择校费便利。一兑现：政府承诺的优惠政策，做到“说一不二”，及时兑现。为了确保《规定》落到实处，县政府与相关职能部门签订了《关于落实若干规定》的责任书，明确部门职责，对企业实行“一站办理、并联审批、一口收费、限时办结”的“保姆式”服务。去年起，我们又在园区服务中心推行“白+黑”（白天和黑夜）、“5+2”（五个工作日和双休日）的全天候服务，不断优化投资软环境。近期，为帮扶企业应对全球金融危机，我们又制订出台了《应对金融危机帮扶企业发展的若干意见》等措施，为企业营造了良好的发展氛围。
近年来，虽然我们在联手创办产业转移工业园、承接“双转移”工作方面取得了一定的成绩，但也存在一些困难和问题，如资金紧缺造成的园区建设不快、产业转移规模不大、引入大企业不多，金融危机带来的招商艰难，企业面临国际市场需求萎缩、产品价格下滑、资金周转短缺等实际问题。今后我们将进一步树立信心，把握好“双转移”的机遇，积极应对当前的金融形势，加强合作双方的沟通，加大招商引资力度，切实落实优惠政策，不断做大做强园区经济，致力推进“双转移”的深入开展。

㈥ 工业用地可以分割转让吗

工业用地上的产业用房只能按整栋的方式办理一个房产证,使用者不能进行产权分割,无法进行转让和再开发。
工业用地可以分割转让吗?
目前的工业用地出让、使用政策规定，工业用地上的产业用房只能按整栋的方式办理一个房产证，使用者不能进行产权分割，无法进行转让和再开发。
建议允许工业用地分割转让。业内表示，这种方法改变了此前该类房屋只能整栋拥有一个产权证的局面，可有效为工厂摊薄土地成本和出让压力，但由于此前各地多年都保持原有制度，短时间内调整较难。
在这种传统制度约束下，众多工业用地上的产权房只能出让使用权或租给其他企业，而且经常出现四五个企业共同在一个产权证下拥有使用权的情况，这些企业如再出让使用权就会出现权利分割不清的问题。
对于允许工业用地厂房分割转让的建议，首先，这将有利于降低改造成本，促进合作开发，因为一家企业自行改造一栋楼成本过高，若是能够寻找合作伙伴共同更新改造，利用效率会大大提高;其次，这也符合家族式企业升级转型的需要，有不少工业用地是一个家庭的几个兄弟合伙买下的，不可分割的规定限制了他们各自的发展;此外，产权可分割符合新兴业态的空间需求，土地再开发与产业转型升级存在紧密关联，而产业转型升级常常伴随着新业态的出现，这些业态有不少介于传统工业制造和商业之间，需要更加灵活的产业空间。
随着企业转型，高新技术企业已经不需要太大面积的工厂厂房了，分割后可为其摊薄厂房使用、购买成本，同时也减轻了产权所有者的转让压力，购买分割产权的企业拥有产权证后也方便出租或急需转让，能够获得稳定的产权。由于此前的产权模式实施了很多年，短时间内调整规则难度很大，相关部门进行确权等工作的工作量会突然增加很多，还需要对涉及政策进行调整。