工业土地拆迁市场价如何评估商铺

Ⅰ 工业用地拆迁评估费用

面对不断发展的城市，土地征收已经是非常常见的一件事，而征收的范围不仅仅是居住地，有的时候也会涉及到工业用地。虽然国家针对拆迁的补偿标准大致是一样的，但是在面对不同性质的土地征收，补偿标准还是会根据实际情况有所变化。那么，工业用地补偿标准价格是多少呢？

想要详细的了解到工业用地的补偿标准价格，就要先了解拆迁补偿计划的标准，正常情况下土地征用拆迁的补偿标准为：房屋补偿费、周转补偿费即安置费、奖励性补偿费等，但是如果征用的是工业用地，那么还要考虑工业方面的损伤补偿，不过因为每个地区的经济发展不一样，并且每个阶段的行情也不同，因此工业用地补偿标准的具体价格是无法提前知晓，只能按照当地现阶段的市场行情来估算。

那么，工业用地征地补偿的标准有哪些呢？首先就是关于厂房的拆迁，对厂房的拆迁不比普通居民住宅，厂房里的设施、建造的材料都有所不同，所以要提前针对厂房的构造和用途，来进行专业的评估，在根据实际市场的行情来估价。

之后就是关于工厂因为拆迁所造成的停产停业的损失补偿，这个补偿是一次性到位的，因此要根据该工厂的实际运营情况来预估具体的经济损失，只要是拥有合法的相关证件，根据之前的营业情况和现阶段所签合同的违约损失，再加上财物成本等，一起核算清楚，在根据实际情况给与合理的补偿。

另外工厂中还有很多的设备机器，在拆迁过程中有些可能无法拆卸，而需要对其进行补偿;有些需要运输，其相关运输费用也是在补偿之内的，再加上拆卸过程中可能出现的损毁，这些都是包括在补偿中。所以工业用地的补偿价格，每个地区、每个工厂都不会不一样。

Ⅱ 拆迁时房产证用途是办公,土地性质是工业用地，怎么评估（在市中心）

工业用地上建筑物及构筑物评估与工业用地要分别进行评估。
1、土地评估由具备土地评估质资的评估机构进行评估。按工业用地性质进行评估。
2、办公用房由房产评估机构进行评估，按办公用房进行评估。

Ⅲ 如何运用市场比较法评估工业用地地价

土地价格取决于市场供需关系，评估地价尤其是工业地价要充分考虑土地的效用、价值及市场需求等多方因素。工业用地全部实行招拍挂出让后，在经济发达的地区有充足的土地交易实例，应尽量采用市场比较法评估工业地价。本文主要介绍运用市场比较法评估工业地价的步骤与方法。 市场比较法将待估土地与具有替代性、且在估价期日近期市场上交易的类似工业用地进行比较，并对类似工业用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估工业用地价格。运用市场比较法评估工业地价的基本公式为： 待估工业用地价格(比准价格)＝比较实例价格×(待估工业用地情况指数／比较实例宗地情况指数)×(待估工业用地估价期日地价指数／比较实例宗地交易时点地价指数)×(待估工业用地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数)×(待估工业用地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数)×年期修正系数 收集和选择比较交易实例 评估的第一步就是通过资料收集，选择比较交易实例。资料收集的内容包括地块位置、面积、成交时间；地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等有关信息； 比较交易实例的收集和选择应遵循以下原则：首选与评估对象处于同一地区的案例，如果近期没有发生交易案例，可选择处于临近地区或类似地区的实例；所选比较实例用途与评估对象相同；价格类型相同或可比；成交日期与估价日期接近，一般应在2年以内；最长不得超过3年；尽量选择正常的交易案例；应至少选择3个比较实例。 建立价格可比基础 选取比较实例后，应对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式，主要包括：统一付款方式，在成交日期时一次付清；统一采用单位面积地价，并统一面积内涵和面积单位；统一货币种类和货币单位。不同货币种类之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。 评估师信息网交易情况修正 交易情况修正，是排除交易行为中一些特殊因素所造成的比较实例价格偏差，将其成交价格修正为正常交易情况下的价格。引起特殊交易行为的因素一般有：有利害关系人之间的交易；急于出售或者购买情况下的交易；受债权债务关系影响的交易；交易双方或者一方获取的市场信息不全；交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；相临地块的合并交易；特殊方式的交易；交易税费非正常负担的交易；其他非正常的交易。

Ⅳ 怎么评估商铺价格

一、搜集交易实例——多收集周围商铺的成交行情，其中包括买卖和租赁行情。
注意：由于商铺买卖没有租赁的成交量大，因此在实际操作过程中，往往租赁的数据多于买卖。
二、选取可比实例——即从上述成交案例中，挑选出与所评估商铺最接近的3－10个可比案例。注意：重点强调的是可比性。
三、建立价格可比基础——包括5方面内容：
1）统一付款方式；
2）统一采用单价；
3）统一币种和货币单位；
4）统一面积内涵；
5）统一面积单位。
注意：这中间很容易将实际使用面积＆建筑面积混淆——差之毫厘，谬以千里。
四、进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正
在这过程中，提醒投资者注意以下一些要点：
1.毛租金＆净租金：即租金中包含了一些其他东西，比如：有些业主要求租赁税收由承租方承担、业主同意每年给承租方一定期限的免租期、租金中包含物业管理费等。
2.开价＆实际成交价：投资者比较容易了解到开价，而较难了解到实际成交价，但这对于最后的准确估价有很大影响。
3.楼层差异：商铺一楼与二楼的租金差异很大，直接导致了其售价差异，因此在确定交易情况时务必将各楼层商铺价格分清。
4.其他：交易日期、土地使用年限、门面宽深比、新旧程度等不再赘述。
注意：进行必要修正对于商铺估价起到不容忽视的作用。
五、综合评估决定估价额
这里需要特别强调指出：二手带租约出售商铺的价值评估，对于租期内的租金收益必须严格按照租赁合同中所约定的——即使那是非正常交易价格。
注意：综合评估需要估价人员有丰富的专业经验。

Ⅳ 商铺拆迁补偿

商铺拆迁是有补偿标准的，是依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。
计算标准：
1、房屋拆迁货币补偿＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）
2、房屋拆迁补偿差价＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）－被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格。
拆迁补偿评估依据:
货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：
1、市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
2、商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。
3、重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

Ⅵ 工业厂房沿街店面折迁补偿

在法律实践过程中，门面房拆迁补偿费用主要分为以下四个方面：
1、拆迁资产的补偿费用，包括：无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等。
2、停产停业损失，以实际情况而定，一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失。
3、拆迁补偿费用，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用。
4、基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。
国有土地上的沿街用房基本是正规的商服用地，不存在争议，产生争议的多在集体土地上。所以接下来我们就探讨下在集体土地上沿街用房，它的形态分为以下几种:
1、有集体建设用地使用权证；当中标注的用途为住宅，实际用于生产经营用房。
2、客观现实自然形成；意思是本身不是沿街用房，房屋前面修路，房屋可做经营之用，这种时间推移自然形成的用房性质。
3、村乡镇统一规划的用房；例如乡、村统一规划此地为超市一条街、建材一条街。本身经过了乡、村的统一规划，但是没有取得相关部门的建筑以及土地审批手续。
4、自建宅基地；例如农家乐饭店、农家乐宾馆。
5、集体企业改制；之前是乡办、村办企业，被一次性买断的这种商铺用房。
第一种情况是有建设用地审批手续的，后四种是未取得相关部门审批手续的房屋，这几种情况的用房如果遇到拆迁应该用商服的价值来补偿。整个价值的递进状态由低到高为工业用地、住宅用地、商业用地。
此类沿街商铺用房比住宅价值要高几倍甚至是十几倍，差距甚大，实践当中存在相应的争议。被拆迁方主张是商业用房，拆迁房主张房产证是住宅用地、宅基地。或集体企业一次性买断后，本身是厂房用地，只能按照所载明文件补偿，这就造成双方很大矛盾。
按照法律规定是必须持有商服或者商业用地的准入手续，也就是向相关部门申请审批的相关文件，之后建筑房屋也取得了商业用房的房屋所有权手续；手续齐全才能得到相应商业用房的补偿。
实践当中，现实问题与法律规定也存在一定的脱节，不能完全相吻合。我认为如果达到一定标准原则上也应该考虑按照商业用房价值来认定补偿。
1、具有沿街性、具有商业位置优势，满足商业用地价值取向。
2、取得法律所允许的相关经营手续，如营业执照、税务登记证等。
3、持续稳定的经营行为，也就是客观满足此用地取得合法手续，并且持续稳定经营行为，满足常识所认定的商业用地的形态。
4、不能属于临时搭建、严重违章建筑。限定集体土地基本法律是2008年《城乡规划法》，08年以后所建设并且没有取得相关手续的房屋属于违章建筑。
基于实践角度满足这四个条件的企业可以与征收方以商服的价值主张本企业权益。