工业厂房估价方法选择如何描述

㈠ 谈工业用房的房屋重置价评估（二）

二、房屋重置价构成因素增减的一般原则
本文的估价对象是工业厂房，而且大部分的估价目的是抵押贷款，它有别于其他用途、其他估价目的，因此其房屋重置价构成因素增减的原则主要如下。
（一）房屋建安工程费依客观成本为准，要对实际棚档成本进行增减在估算房屋建安工程费时，往往估价人员会向委托方索取当时该房屋建筑安装的预算或决算资料，此时不能简单盲目地以其当时实际发生的房屋建安费通过指数调整法来求取。如果采用这种方法时，要分析其实际成本与社会的客观成本的差异，进行必要的增减。
如果采用单位比较法（结合指数调整法）时，应认真分析并比较区别估价对象房屋与选择参照的房屋在房屋建筑特征中的各种条件差异，对差异部分作必要合理的房屋建安工程费增减。
（二）“一定比率”的选取要依估价对象实际状况进行增减前期费用、基础设施建设费、管理费等项目的取值，一般都是以“房屋建安工程费”（或与之相关联的“开发成本”）为基数，按“一定比率”来计取。这时“一定比率”的取值大小要与估价对象实际状况相匹配，这是对价值构成因素增减的一种变相处理手段，其增减原则应视估价对象的实际状况（在前面的“注意事项”中已述，此不重复）。
（三）依房地产最初投资者获取投资利润的方式不同进行因素的增减主要针对“开发利润”及“销售税费”。自用项目毕竟与开发销售项目不同，工业厂房大多是自用（少数是出租），它的主要模式是：投资建厂→生产轮绝产品→销售产品→回收投资获取利润。它与开发房地产销售项目有着本质的区别，房地产开发项目的利润是通过销售房地产而取得，而自用工业厂房项目的利润是通过其工厂生产的产品来获取利润。其理由是：①兴建工业厂房项目的共同特点为耗资巨大、用途单一、自然损耗大、原设计用途难以改变（或改变用途要耗费大量资金）、难以出售；②工业厂房项目它注重的是其生产出的产品利润，除非产品滞销失|考试大|去市场竞争力或经营不善，使投资者难以赚取投资利润回收原始投资，否腊和姿则也不愿意转让厂房。
因此，在对工业厂房项目估价而确定房屋重置价时，不应含有销售税费，可视情况适当少量的计取开发利润。
（四）应区分在建项目、停建项目与停产项目进行因素增减在建项目应按工程形象进度估算建安工程费外，还要考虑其效应不能发挥对房屋价值的减损；停建项目除了按在建项目考虑之外，还应考虑停建项目对今后要续建时所带来的返工及不利影响因素；停产（停止生产产品）项目应考虑转换生产产品所需要的新增建安投入，即效用改变对原工业用房的价值减损。
三、作业估价师必须具备的专业知识和能力
每个房地产估价师所学的专业和知识结构不同，主攻的估价方向及估价方法不同，某一方面的估价经验和熟练程度也不同。因此对于工业用房的重置价评估要配备造价专业、工民业专业或相近专业的估价师，因为他们对房屋的特征观察、描述、估算都比较得心应手，只有这样才能有助于提高估价结果的准确性和估价报告|考试大|的质量，才有可能降低估价风险、提高估价机构资信。
成本法是最为广泛被采用的估价方法之一，而正确确定房屋重置价是成本法最为关键的步骤之一。目前，相当部分的估价人员由于主观与客观原因，不认真分析工业用房的建筑特征，对不同结构、层数、建筑特征的房屋的差异性没有进行必要的价值增减，盲目拷贝“格式范本”，其估算出的房屋重置价根本不能反映出估价对象房屋的真实客观性。本文虽然是针对工业用房的重置价求取而言，但对其他用途的房屋，尤其是对拆迁估价所涉及到的个人自建房也都具有一定的参考作用。

㈡ 划拨工业土地估价

看了你的题目，不是很明白你们是对这宗工业用地评估，还是对工业用地和其上厂房共同评估！
如果单纯评估工业用地划拨权益价格，当然是按照《国有土地使用证》证载面积或者实地测量土地面积进行评估。
如果是对工业用地和其上所建厂房共同评估，那么就只能采用“房地分离式”评估方法。即土地使用权部分按照证载土地面积或实地测量面积进行评估，得出划拨权益地价。其上所建厂房部分按照证载建筑面积或者实地测量面积进行评估，得出房价。二者相加即为房地价值。不能取其一（土地面积还是建筑面积）面积进行估价，这样不合理。
如果是整幢住宅楼中的某一套，可以取其建筑面积进行评估房地价，因为住宅楼出售时是按照建筑面积计算价格的，其次住宅楼所应分摊的土地价值（或土地面积）量可能不相同但计算方式是相同的。

㈢ 征收国有工业厂房土地剩余空地面积大,建筑面积太少了如何评估

评估方法有市场法，收益法，成本法，假设开发法等。
我国相关政策规定注册房地产估价师应当根据估价，根据估价对象和当地房地产市场的状况，对市场法，收益法，成本法，假设开发法等等评估办法进行适用性分析后，选用其中一种或者是多种方法对被征收房屋的价值进行评估。评估机构由被征收人选择，如果对评估结果不满意，可以申请复核评估。

㈣ 厂房拆迁评估标准

厂房拆迁评估标准：《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条、第三十三条分别规定了拆迁人应当向拆迁人、房屋承租人支付搬迁补助费、停产停业的适当补偿。在上海市政府发布的《中国2010年上海世博会场址非居住房屋拆迁评估和补偿的实施细则》的规范性文件中，明确了承租企业应赔偿的以下几个项目：1、设备搬迁安装费;2、设备重置成新价;3、停产、停业补偿。
在法律实践中，企业拆迁补偿主要分为三部分：一是拆迁资产补偿，包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿;二是拆迁费用补偿，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用;三是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。
法律依据
《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条 由于拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起在原临时安置补助费标准的基础上增加临时安置补助费，增加标准为：逾期不满半年的增加25%；逾期满半年不足一年的增加50%；逾期满一年不足二年的增加75%；逾期二年不足三年的增加100%；逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置的，在原临时安置补助费标准基础上增加500%。

㈤ 厂房网的估价技巧

（l）涉及的行业多。各类工业有各自启槐禅的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由悄尘于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能截然不同。因此，进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。
（2）非标准厂房多、单价差异大。
（3）受腐蚀的可能性大。厂房常常会受到腐蚀，估价时要注意房屋使用年限与受到腐蚀的严重程度。 (1)交通条件。 工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此，必须有便捷的交通条件。如果邻近或与公路交通干线相连，有铁 路专用线进入厂区，邻近通航河道（或海岸）且有专用码头等，则都有利于工业房地产价格的提高。
（2）基础设施。工业生产对基础设施依赖较强，当地的电力供应情况，生产用水能否满足需要，排污及污染治理，通讯条件等等，．都是影响工业房地产价值的主要区域因素。
（3）地理位置。有些工业生产要求特定的地理位置，例如造纸需要大量排放污水，所以通常需要邻近河道；化工企业则明租不应设在山沟里。否则不利于废气的排放；水泥厂的附近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输费用。 工业房地产通常缺少同类交易案例，特别是非标准厂房，所以，一般不具备采用市场比较法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，其租售案例通常较多，可以考虑采用市场比较法。如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价。但一般来说难度较大，采用极少。根据以上所述，工业房地产估价时采用较多的是成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格，非标准厂房重置价格的确定主要有两个途径：一是参考预算价格，二是利用标准厂房的重置价格，根据面积、结构、跨度、柱距、高度等差异加以修正确定