如何销售工业园区

⑴ 工业园区招商的有哪几种方法

经济发展离不开工业园区的合理规划。近年来，越来越多的地方开始意识到园区招商引资的重要性，也开始着手进行园区建设。

但通过全员部署、层层分解指标、广撒网等方式，效果往往不理想。如何把园区建好、规模化、产业化，从而带动地方产业联动和经济发展，是各地都在探讨的问题。

今天，我们就从产业高度和区域发展规划的角度，来看看园区招商的13个方案。

第一招：把握区域产业规划

每个地方都有自己独特的产业。比如，上海重点发展金融业，杭州是电商圣地，义乌是小商品之都，深圳重点发展科技……每个地方都有最适合自己产业发展的规划。在建设园区时，首先要了解当地的产业资源和上下游配套设施。

那么如何才能知道当地的主要产业是什么，通过区域产业大数据分析技术，分析区域内集中的企业从事什么样的业务，规模有多大，是否形成产业集聚。经过大数据分析，我们可以从一个个数据中判断出该地区的核心产业是什么，最缺乏的产业是什么。

第二招：园区规划定位

对于一个工业园区来说，早期的定位和规划，代表着园区发展的天花板在哪里，能否实现可持续发展。在了解了本地区的产业情况后，要根据本地区的产业规划对园区进行定位。

第三招、差异化定位发展

当然，是同向发展还是差异化发展，是园区需要思考的问题。经过全面的大数据分析，我们发现台州曾被称为应急产业之都，有着非常深厚的应急产业基础。

为此，我们根据当地产业上下游配套条件，建设了中国台州智慧应急产业园，短短几个月就吸引了130多家企业落户纳税。

第四招、头雁效应

雁群在迁徙之时，飞行的队伍中一只大雁会借助前一只大雁的羽翼产生的动力而飞行，这样会更省力。在园区招商引资过程中，离不开这样具有典型引领作用的头雁企业。一家头雁企业甚至可以带动众多上下游配套项目落户园区。

第五招、引领效应

“外来的和尚会念经，但未必念得好。”有时候，与其专注于引进外部企业，不如尝试扶持本土企业成为龙头，带来产业集群效应。支持本地企业或入驻企业发展壮大、做大做强，引导企业IPO上市，吸引更多有潜力的企业入驻，形成产业园区主体。

第六招：政策性返利补贴

“天下熙熙，皆为利；天下熙熙，皆为利。”没有足够的效益，企业何必背井离乡，搬到外地？因此，通过税收、土地、贷款贴息、科技奖励等手段吸引有潜力的企业落户也是一种方式。

第七招：筑巢引凤，吸引人才

企业的发展需要人才，产业的发展同样离不开人才的供给。不少地方开始筑巢引才。谁速度快、效率高，谁就能抢占人才高地。

第八招：产融互动

吸引企业落户，推动园区发展，离不开资本的力量。通过资本杠杆撬动合作伙伴和社会资源，推动行业快速发展，是非常有效的手段。

资金是怎么来的？不少企业落户后，还面临着走出去找投资的困扰。事实上，如果园区能为企业牵线搭桥，为产业基金和投资公司牵线搭桥，让企业和管理层自主选择，企业的发展机会将事半功倍。

第九招、会展招商

顾名思义，就是举办各种线下活动，如展示活动、创业大赛等，通过一系列活动提升园区知名度，吸引有潜力的企业，扩大投资选择范围。

通过线下活动吸引的项目，园区还可以进行大数据分析，分析什么样的企业对园区感兴趣，什么样的企业有落户意向。今后，招商还可以重点在这类项目上突破。

第十招：开放市场

企业发展最重要的是市场。如何将产业园内的项目捆绑销售给入驻企业，或者促进园区内企业之间的协同发展、联动发展，这是一个需要研究的课题，有利于降低招商引资难度，提高效益。

第十一招：委托第三方招商

技术行业有专业。在招商面临瓶颈时，可尝试委托第三方开展招商，充分发挥专业招商机构、相关行业主管部门、行业协会的信息集成和网络资源优势，通过建立合作关系进行委托招商，拓宽招商视野，提高招商针对性。

第十二招：网络招商

网络招商也是网络营销，从建立自己的网站到广告、网页广告、搜索引擎、友情链接、We媒体等多种网络传播方式。

第十三招：大数据招商

对于各地政府而言，最困难也最重要的招商方式，就是大数据招商。

当然，招商引资的方式千万条，大数据来敲门。当然，最重要的一点是服务和信誉。只有优质、高效、主动的服务，才能营造良好的营商投资环境，只有讲诚信、重诚信，才能解决企业安家落户的后顾之忧。

以上内容来自 产业招商服务商

⑵ 园区如何招商引资

第一步、明确园区招商目标
产业园区的招商目标就是要让企业知道园区，找到有需求的企业并吸引他们来投资建厂。明确了这一目标，就为下一招商工作的展开指明方向。
第二步、园区的定位策略
产业园区定位要科学，明确的招商定位方便招商人员在寻找合作企业时更具针对性，提高项目落成率
第三步、园区销售价格策略
1.折扣策略：在土地出让方面，土地可以在对外报价稍高点，根据企业土地需求量来适当调整价格范围，在大需求量上给予一定的价格优惠，这会在心理上让企业满足大企业的自豪感或其真实的利益保证。在土地承租，或者说今后的建成厂房的租售上面也采取同样的价格策略。
2.价格上涨策略：在一期土地销售成绩渐显的时候，产业园区的相对比较成熟，土地的价格这个时候就能选择做一上浮的规划。以弥补部分折扣所损失的利益。
第四步、园区合作方式策略
1.土地出让：对有土地需求的企业，以土地的形式出让给他们。
2.厂房租售：规模稍微小点的企业，或者说不需要土地，只对厂房需求，园区可以建好厂房以后再提供给他们。而且在在建厂房的过程中也可以根据企业需求，可以让企业自己按需要设计园区建设，还可以园区自己设计建设。
第五步、园区广告宣传策略
第六步、跟踪服务策略
互企通产业园运营商认为产业园区招商要做的就是必须把自身产业配套做好，走好产业园区招商策略六步棋，找到目标客户，并把信息传递给他们，让他们知道、认可、并记住产业园区。在他们产生需求的时候如果能第一个想到，那就成功了。

⑶ 工业地产前景如何

工业地产开发规模持续增长

工业地产与工业密切相关，根据工业地产建筑体规模大小的差异，可分为工业厂房和工业园区，我国的工业园区包括各种类型的开发区，如国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区等。由于国家统计局并没有对房地产开发企业的工业物业的开发和销售进行专门的统计，而是将其纳入“商品房中的其他房屋”中，而“其他房屋”又以工业地产为主，因此文章以“其他房屋”的供需数据代替工业地产开发销售数据做分析。

数据显示，2010-2019年，我国以工业地产为主的其他房屋开发投资额整体呈递增的趋势。除2015年外，其余年份均实现同比增长。2019年，我国以工业地产为主的其他房地产开发投资额达到15734亿元，同比增长5.6%。2020年1-7月达到9390亿元。

疫情期间，全国企业停工停产，给全国工业造成了较大的影响。工业生产需要人员、要素、物流等多方面条件以及产业链上下游的综合配套支撑，疫情强烈冲击企业生产经营，产业链循环受到阻碍，对工业经济产生负面影响。工业地产作为为工业服务的地产，受到疫情较大影响。由于疫情对业务产生巨大影响，大量企业提出减租免租需求，地方政府也大力出台扶持政策。因此，全国制造业厂房实际租金和售价在疫情后有较大幅度的下降。

—— 更多数据及分析请参考前瞻产业研究院《中国工业地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》。

⑷ 工业园区的商业模式是什么它是如何运营的

几乎所有中国的工业园区都是政府拥有的。工业园区通常有两个机构，一是工业园区管理委员会；二是工业园区有限公司。前者是工业园区所在地域的政府派出机构，执行该区域的政府职能。工业园区有限公司是一个经济实体，从事土地开发、基础设施建设、招商引资和企业服务。两者都由地方政府全面控制。 工业园区的商业模式需要解释的是单纯从工业园区运营的角度来看工业园区的成本和收入状况，以判断把工业园区作为一个企业看待时，它的盈利模式和可持续性。工业园区的成本构成： 土地开发成本：该成本包括农民的动迁补偿、农民的养老补偿、农作物的补偿。 各级政府收费：该部分在土地出让时，由各级政府收取。该部分约占工业用地出让价格的70%。 基础设施费用：包括道路、各类地下管路。 日常管理费用： 财务成本：工业园区开发早期通常都从银行获得贷款，需要支付高额利息。 工业园区的收入： 土地出让金的留存部分。即客户缴纳的土地出让金，在扣除各级政府收费后的留存部分。 工业园区内企业的税收留存。即工业园区内企业缴纳的税收，在扣除各级政府留存之后剩余的部分。

⑸ 工业润滑油的营销策略

质量和服务是销售的根本

目前，除了进口品牌的工业油代理商外，工业油经销高的客户服务意识和服务水平普遍较差，主要的精力放在客情关系处理上，认为工业油销售能否成功，一方面取诀于关系过不过硬，另一方面还要看利益够不够大。这种说法有一定的现实基础，但是却是一种本未倒置的认识。在不少情况下，生意之所以成交，是因为彼此是可以信赖的朋友。在质量和价格相差不大的情况下，客户会倾向于购买自己相信的人的产品。客户对我们的信赖是建立在对产品质量和服务以及经销商人品的信心基础上的，而不是建立在关系和利空迅益的基础上的。关系和利益是生意不可获缺的润滑剂，但不是决定性力量。如果产品与服务没有保障，无论是怎样的私人关系和感情，也是水月镜花。

应客户需求协同作战

工业油销售涉及到很多不同角色的人，如使用部门、采购部门、财务部门、技术部门以及高层管理者等，他们有着不同的性格特点和文化背景，发挥着各自不同的作用。在与这些部门建立广泛的统一战线的过程中，要了解每个部门的需求价值及利益，有针对性的开展工作。某一个环节出差错可能导致满盘皆输的后果。任何企业的采购都可以从采购风险、采购收益及采购成本三个方面进行衡量。在工业油销售的拉锯战中，用户考虑的最多的是采购风险，价值是决定性因素。用户携段最担心的问题是产品和服务是否可靠。只有在确保产品和服务可靠的前提下，才会涉及成本方面的问题。

不同层级的人员对于这三个层面的关注度是不一样的。工业油销售至少有两个群体需要我们说服：一是关心产品性能、质量的部门主管;

二是关注投资效益的高级主管。因此从购买者的角度来为客户分析高效报酬率是十分有力的武器，对达成合作会大有帮助。与高层人员谈判的过程中，要突出经济效益分析。而基层采购人员对采购负有直接责任，最关心的是采购风险，关注的核心是产品质量和售后服务。在试用之前，品牌形象、企业形象、质量承诺、已经应用的大客户的反馈等是其最关心的方面。除了严重同质化的普油产品，靠降价促成交易只是一厢情愿的想法。

所以，工业油在营销过种中，应采取多兵种协同作战方式，组织业务代表、技术人员、设备人员、客户服务人员、企业高级主管在内的专业顾问团队，既有分工，又有合作，有针对性的与相关人员接触、沟通、共同发现问题并解决问题。

任何策略都必须以“诚信”为基础

经常听工业油业务代表说的一句话就是：工业油，做进去就是做进去了。这说明，在工业油的销售中，一旦与客户建立起长期稳定的关系，并不厌其烦的向客户提供优质及时的服务，就会为竞争伙伴的进入筑起很高的门槛，从而为自己源源不断的后续产品提供机会。这就要求在工业油的销售和售后服务过程中，业务人员要坚持用数据讲话，用事实说话，从客观立场来分析客户面临的问题及解决的办法。切忌耍小聪明，夸大产品特点和服务以吸引顾客，结果是搬起石头砸自己的脚。推荐产品最重要因素就是可信性。在业务过程中讲究策略、方法和技巧，是应该的，也是必须的。但业务活动必须遵循诚信的原则，实事求是地介绍产品，实实在在地提供服务。在工业油销售过程中，不应该把客户当作买卖关系，而应该是伙伴关系，不断在技术上创新，与客辩亏誉户共享信息和资源，帮助客户解决财务、生产、销售上的难题，从而最大限度地满足终端消费用户的`需求，实现双赢。因为工业油需求最终是企业要发展的需求派生的结果，只有企业发展的需求旺盛，工业油的需求才会旺盛。

工业油销售这种品牌一旦固定就不容易更换的特点，也要求我们将更多精力投向新建工业园区、新建企业和企业新上项目的跟踪与服务上，从一开始参与竞争会起到事半功倍的效果。此外，公司将从各方面 力支持OEM项目的洽谈。

与竞争伙伴及竞争伙伴的客户建立良好的联系

在工业润滑油销售中与竞争伙伴的客户建立良好的联系也是很重要。

与竞争伙伴建立良好的联系是很有必要的。工业油的需求往往是系列化的需求，但单一品牌往往提供不出系列的解决方案，或者是虽然可以提供全系列的产品，但是客户对这个品牌不满意。所以工业油代理商往往都会有好几个品牌的货可以调配。

此外，还应与竞争伙伴的客户建立良好的联系。实际上竞争伙伴的客户完全可以成为自己的产品的推荐者。比如请相关负责人到公司参观，邀请参加公司主办的研讨会，定期或不定期拜访等，这样就会与其建产良好的关系，使其心甘情愿在业界为你做义务宣传。相反如果未能与竞争伙伴的客户保持良好的关系，那他就可能成为你最有杀伤力的负面传播者。

⑹ 如何发挥乡镇政府在区产业园区招商中的作用

在市场经济条件下，政府在经济社会发展中具有十分重要的作用，只有把市场机制与政府作用有机地结合起来，才能实现经济社会稳定协调发展。建设产业集群的工业园区是欠发达地区推进新型工业化，实现跨越式发展的有效途径，那么，地方政府在推动工业园区发展中如何发挥作用？
一、科学制定规划，为工业园区提供系统支撑
规划是工业园区的灵魂，工业园区产业聚集的程度和集群网络的形成，直接取决于规划的水平，在工业园区发展中，科学制定规划是政府作用的第一切入点。按照科学合理、适度超前、特色鲜明的要求，切实提高工业园区规范水平，使之真正成为与城市对接或延伸的城市新区和集中布局的工业基地，园区规划要与城市总体规划匹配、基础设施和公共服务设施等建设与城市建设联建共享。园区选址要符合城市总体规划功能分区要求，园区公共服务设施建设要从实际出发，既要为今后发展留有余地，又要防止盲目超前，增加不必要的开发成本，切实做到统一规划、分步实施、小块起步、滚动发展、开发一片、成功一片，形成良性循环，提高园区发展的整体水平。工业园区的厂房、公共设施、后勤服务等也应统一规划和设计，并根据条件逐步实施。必须坚持可持续发展方针，搞好环保配套设施建设，严格控制污染项目。还应按功能层次要求规划，做到一园多区，合理分布，协同配合。
二、营造产业聚集的“栖息地”，为工业园区提供环境支撑
企业发展环境可分为硬环境和软环境，硬环境是为企业发展所必需的公共物品和准公共物品，软环境主要是优质廉洁高效的政务环境，公正透明的法制环境，规范有序的市场环境，亲商安商的社会环境，诚实守信的人文环境。在硬环境方面、基础设施和公共服务设施的建设要从当地实际出发，既要适度超前，为今后发展留有余地，又要防止盲目扩大，增加不必要的开发成本。在软环境方面，政府的廉洁、高效、执法、司法的公正，是不断完善环境的核心。应积极推进自身体制创新，增强服务意识，提高服务质量，规范行政行为严格行政执法，同时减少行政审批事项，提高行政效率。园区管委会的作风要体现在为企业服务上，要利用优惠政策和高效的政府服务功能，创造良好的政策环境和社会环境，要加强供给及科技信息网络等基础设施建设，形成比较完善的网络体系，推动科技成果流通形成与国际通行做法相似的企业运行环境和氛围。
三、培育企业的合作关系，为企业提供网络支撑
网络是企业形成竞争力的基础，在工业园区内建立企业间相互依附的网络关系，使企业协同的利益最大化，对于提升园区的发展水平和竞争力具有重要意义。建立企业间这种相互依附的网络关系，需要政府发挥黏合作用，并使之成为一种文化认同，积极推动企业横向合作，要大力引导中小企业与园区内支柱企业建立协作配套关系，形成以支柱企业为核心，中小企业节点的产业集群网络。地方政府作为“网络经纪人”要及时召开园区企业举行公开会议，共同探讨制约企业发展的瓶颈问题。在园区内，许多企业往往面临相同或类似问题，问题的解决也具有明显的规模效应，可以由企业共同合作。比如：共同采购原材料，共同建立批发或零售机构，共同引进新的设备，共同完成一份大的订单，共同开发一项新技术，共同使用某些生产设施等。为企业创造共同行动机会的行为，同时也是一个促进企业间，企业与政府逐步建立信任关系的过程，通过这个过程增强了各个参与者的能力以及他们对共同行动的责任感。
四、建立中小企业公共支持体系，为园区提供服务支撑
我区以中小企业为主体。与大企业相比，中小企业存在很多优势，但也存在许多制约其发展的劣势。如：中小企业自身不可能同时承担起以下的所有任务，提高技术水平，寻找新的销售市场，培训具有高级技能的技术人员，筹集发展资金。因此，应当提供信息服务，向企业提供与信息技术的要求相适应的硬件设施和技能，加强国际交流与合作，加快建设联系对外各有关机构的信息咨询系统，制定电子商务管理制度，宏观规划，指导电子商务的发展，鼓励中小企业积极参与电子商务。提供技术升级服务，一要改善科技成果转化机制，促进当地企业与科研机构的联合，提高科技的转化力度和速度；二要鼓励企业使用先进技术；三要促进外资企业和科研机构向当地企业有偿转让技术，提供金融服务，融资困难是中小企业经营中的首要问题。针对中小企业普遍存在着“惜贷”现象。要建立促进中小企业发展的金融服务体系，提供有效的资金支持，建立中小企业信贷担保基金，对中小企业提供更有效的担保，提供增强技能的培训服务，并在资金、技术、税收、信贷和工商管理上给予相应的支持，制定行业协会发展的规范程序，规范专业服务机构与企业之间的市场关系，不断开拓他们合约的渠道。
五、积极构建创新体系，为提升工业园区提供动力支撑
企业的生命力就是持续创新，如果出现创新停滞或者断层企业就会衰。因此，在工业园区内培育创新体系，使企业保持持续创新能力，对园区企业具有重要的战略意义。
在工业园区发展的初期，特别要抓好三方面的创新。一是创新管理机制，以服务企业为中心，以招商引资为重点，以发展经济为目标，建立精干高效、开明务实的园区管委会，设立几部一室，强化招商引资职能，规划建设职能、管理服务职务，做到一个机构管理，一个窗口对外，一条龙服务。符合政策规定的收费，由管委会统一代收代缴。二是创新新运作模式。工业园区开发建设应由经济实体来运作，广泛吸引园内外资本共同投资建设，独立承担经济责任和收益。实体运行方式可由地方政府以土地等要素，通过市场化运作等筹集资金建设园区基础设施、厂房相关配套设施，以出售、出租、转让、抵押等途径进行经营开发，或通过引进外来投资者对园区进行总体开发。有条件的可组建股份有限公司，争取上市融资。三是创新服务内容。逐步建立以资金融通、信息服务、市场开拓、人才培训等为主要内容的园区服务体系，做到特事特办、优质服务、提高效率。园区管委会应定期召开企业座谈会，加强沟通、听取意见、改进工作，并保持企业投诉渠道畅通。还要积极推行全员社会劳动福利保障制度体系、企业用工和医疗、工伤、养老等多项保险实现社会化，减轻企业负担。事实证明，制度创新比起政策优惠，对于工业园的发展更为关键，是保障工业园持续稳定发展的重要因素。
六、培育特色促进植根，为工业园区提供品牌支撑
着力打造特色园区，要以做特、做强、做大为目标，依托现有产业基础和资源优势，合理确定工业园区的功能定位和特色主导产业。鼓励和支持大中型骨干企业创办以主体企业，龙头产品为核心，以专业化协作配套，产品延伸加工为主要内容，以独资、合资、嫁接改造为主要形式的特色园区，积极推行一区多园。应努力创办高效示范区、生态示范区、环保工业园、农产品深度加工示范园等，要重点扶持发展已具有比较优势的骨干企业、骨干产品为龙头，集中度高，关联度大，竞争力强的支柱产业群，形成支撑特色园区发展的强大脊梁，不断提升竞争力。园区内的支柱产业崛起，就意味着园区品牌开始形成，要为企业提供学习机会，通过法律法规知识和营销知识的传输以及对外考察交流，使各企业转变经营理念，充分认识区域品牌的重要性，增强培育品牌的自觉性，要引导，帮助中小企业加强知识产权保护，提供品牌注册、变更的各种便利服务，推广使用统一的区域品牌，提高区域品牌的知名度。
推动工业园区发展是一个渐进的，逐步深入的过程，不同的发展阶段政府角度有不同的侧重点，因此，这些措施在操作上要突出针对性，如：初始阶段重点搞好规划，加强软硬环境建设，营造产业“栖息地”，填充阶段重点注意培育企业间的纵横合作关系，特别是要为中小企业提供服务支持；集群阶段应重点支持创新，塑造品牌，促进植根，提高产业集聚水平和层次。