1. 工业园区收物业管理费的原因
中山市为例加快工业园区实施物业管理的意义
1。物业管理有利于提高工业园区城市管理的社会化和专业化程度
工业园区的发展，推动了中山工业立市、工业强市的进程。各级政府在工业园区的建设经营过程中既当建设者，又当管理者，既要进行基础设施建设，又要花大力气进行维修保养，这种建管合一的管理模式的弊端主要表现在：重建设轻管理，重招商轻服务，重引资轻投入，管理内容单一，不够专业和规范，效率低下，服务质量不高。随着招商引资的不断扩大，进区企业的日益增加，管理范围的快速扩展，建管合一管理模式的弊端日益显现出来，越来越不符合形势发展的需要。
由于工业园区的发展，大量劳动力的积极参与，加快了城市化的进程。如果通过建立与市
场经济相适应的物业管理体制和模式，将城市管理中分散的管理职能集中起来，由物业管理企业实行统一有效的管理，就可以提高城市管理的社会化和专业化程度，调动企业参与和社会支持的积极性，这既减轻了政府的财政负担，又开辟了城市管理的新路子。
2．物业管理有利于提升经营工业园区的能力、发展后劲和附加值
近年来，中山市委、市政府提出"工业立市"、"工业强市"的战略目标，走新型工业化道路。
中山的工业园区蓬勃发展。但工业园区的经营能力高低不一，管理水平参差不齐，经营模式也不尽相同。大致分为三大类，第一类是在工业园区内划地给厂商建厂建员工宿舍楼，基本上没有什么管理：第二类是在工业园区内划地给厂商建厂建员工宿舍楼，清洁、绿化等经营和管理由镇区政府部门出资负责：第三类是在工业园区内划地给厂商建厂和建员工宿舍楼的同时，自建厂房和员工大楼出租，并且实施物业管理。此类工业园区由于实施了物业管理，外商既可以专注于本企业的生产和内部管理，又能享受到园区的优质服务、文明和谐的社区文化和优美舒适的园区环境，从而使外商更加安心和乐意在中山投资置业。另一方面，通过实施物业管理，既可以为业主提供优质服务，又能实现良好的经济效益。据了解，中山市中炬高新产业区自有建筑面积40万平方米，其中厂房26栋，工人宿舍36栋，商铺及饮食店
89间，物业出租率94.1%，物业租金和管理费年收入达4500万元。
上述情况表明，工业园区实施物业管理是大有可为的，是工业园区可持续发展的一个有效平台。其作用在于一是有利于厂商集中精力办企业；二是有利于发展第三产业，带动当地经济的发展；三是有利于改善园区环境，为业主提供优质服务，营造良好的招商、安商、富商氛围；四是有利于提升经营工业园区的能力、发展后劲和附加值。
工业园区实施物业管理的紧迫性
中山市住宅小区、大厦的物业管理，在政府及各职能部门的重视、社会各界的关注和广大
市民的支持下，经过8年的培育，得到蓬勃发展。并在改善环境，改变管理方式，增加就业，创造税收，维护社会稳定，推动社区文化建设等方面发挥了积极的作用。
然而，与住宅小区的物业管理相比，在全市工业园区推行物业管理差距较大。日前，全市
40个工业园区，建成厂房面积716万平方米，在建面积393万平方米，合计1109万平方米，
而实施物业管理的面积才有104万平方米，占总面积的9.38%。与近几年来新建居住小区的物业管理覆盖面达100%，管理面积达147415万平方米，一年为国家缴交营业税1328万元
相比差别很大。
2. 工业园区物业管理模式
物业管理行业的发展对加速市场经济的进程，实现住宅商品化起着积极的推动作用。下面是我为大家整理的工业园区物业管理模式相关内容，文章仅供大家借鉴参考！
摘要：本文从物业管理权利与实施主体角度对物业管理模式概念做了划分界定，归纳了常见的工业园区物业管理模式，分析比较了各种模式的内涵及利弊；图解细分了委托管理模式的主要类型：全权委托统一管理模式、代理监管模式、并行委托管理模式；揭示了一个典型的工业园区物业管理模式选择实例。旨在促进业界认清、优化物业管理模式，促成工业园区物业管理效率的提高。
关键词：工业园，物业管理，模式
中图分类号：F290
文献标识码：B
文章编号：1001—9138—（2012）06—0045—52
工业园区主要有两种类型：多用户工业园区与单用户工业园区。多用户工业园区通常是地方政府或投资集团规模开发，然后分区域、分单元出租出售给众多公司或企业使用。单用户工业园区往往由一家大型企业或企业集团独立开发，全部或大部分供内部使用，两者的物业服务需求总体上有一对多（一家物业服务企业（以下简称物业公司）对众多的园区用户企业）与一对一（物业服务只针对单一业主单位）的明显不同。无论哪种工业园区，选择合适的物业管理模式，对提高工业园区的服务效率，保障园区的正常、高效运营均十分必要。
1、工业园区物业管理模式的界定与划分
“模式”一般是指某种事物或工作的标准形式，是别人也可以“照此办理”解决同类问题的（系列）方法、方案。讨论工业园区物业管理模式，需要先对一些概念进行厘清与界定。一种是从权利、实施（责任）主体角度界定区分管理模式。从这个角度，工业园区物业管理的主要模式主要有3大类：自建自管、合作管理、委托管理。这其中，建设单位（业主单位）有时为了使管理服务工作更有保障或更有品牌影响，还会聘请国内或境外的知名企业作为顾问单位从旁协助，称之为顾问管理模式：另一种物业管理模式划分是从管理服务所呈现的方式或采取的手段角度，如封闭式管理、开放式管理模式，智能网络化管理模式、酒店式管理模式、管家式物业管理模式、一站式管理模式等：还有一种是从物业服务费计取方式不同划分的模式：主要有包干制模式、酬金制模式：其他还有从业务盈利来源、组织性质与治理方式等多种角度划分的物业管理模式。本文重点是从物业管理权利主体、业务实施（责任）主体角度论述物业管理模式，从这种意义上，物业管理参与方的不同组合就构成物业管理的不同模式，本文重点讨论的是委托管理模式的不同细分形式。另外，为了避免把问题引向过于复杂，本文没有从物业管理服务主体是否与物业经营主体分离的角度区分物业管理模式。
2、各种主要模式的内涵及利弊分析
2.1自建自管、合作管理、委托管理模式
2.1.1自建自管
自建自管，即由建设单位（业主单位）直接管理自己投资建造的物业，其中又有成立子公司、项目部或管理中心（后期按法律要求也必须转成独立法人资格的公司）的不同形式。这种模式的优点是，上下级沟通便利，上级单位能直接指挥下属部门或公司，具体管理服务单位能直接按上级意图进行物业管理运作，上级意图能较好得到贯彻：同时，管理服务需要的各种资源更容易得到建设单位支持，工作计划也更容易被批准实施：建设单位不会受制于专业公司，能节约必须用于支付给专业公司的酬金或利润。但其缺点是：自己的队伍可能水平不够，管理服务效果差、成本高：建设单位及其下属单位需要承担全部管理责任与风险；企业内部人事关系复杂，从业人员容易攀比主业人员的工资待遇，协调管理难度大，不容易追究管理责任，也不利于企业专注于主营业务。这种模式要求建设单位有较强的物业管理经验，储备有足够的专业管理人才。一般的工业园区都不具备自管条件。
2.1.2合作管理
合作管理是指建设单位（业主单位）与专业物业公司合作进行项目的物业管理。合作的常见形式是双方共同出资、出人成立项目管理公司，并且通常由建设单位派出一般的管理人员与操作人员，专业公司派出骨干专业管理人员，共同承担项目管理服务任务。管理服务过程中，专业公司对建设单位的人员进行“传帮带"和培训，后期建设单位会随着经验的积累逐步独立。这种模式适合于建设单位有富余人员需要安置，也愿意介入物业管理行业的情况。该种管理模式的优点是，能将双方资源配合使用，对建设单位来说，即能分流一部分员工，又能锻炼队伍、培养人才、积累经验。对物业公司来说，可以更为便利地取得管理项目，拓展业务范围。缺点是，不同的企业，文化不同，工作习惯要求不同，员工间沟通协调渠道不畅，容易出现利益纷争、责任不明的情况。
2.1.3委托管理
委托管理是指建设单位委托专业物业公司或机电、保洁、绿化等专业公司从事项目管理，包括全权委托（物业公司包揽整体管理服务事务，可以再分包）、委托代理监管（不同的工作委托不同的专业公司承担，专业公司的选择与监管由建设单位负责）、并行委托（部分主要的物业管理工作，如房屋管理、设备设施管理、秩序维护、车场管理、保洁绿化管理、客户服务等委托给物业公司（部分项目物业公司可以再分包），核心业务如专用设备的维修维护委托给专业公司）等主要形式。这种模式的优点是，委托方可以专注于主营业务，广泛选择社会上优秀的物业公司或专业公司承担项目管理服务事项，充分发挥社会化专业分工的优势，权责分明，管理服务专业性强、适用范围大、效率高，风险主要由专业公司承担，监管也相对容易。其缺点是，需要为专业管理服务另行支付费用，另外，建设单位可能受制于专业公司的信息封锁，难以了解项目运作的真实成本和情况，合同到期后更换服务商容易出现交接问题等。
2.2封闭式与开放式管理模式
2.2.1封闭式管理
封闭式管理的特点是整个物业为封闭体系，物业出入口有专门保安人员岗位看守，业主、使用人有专用通行凭证，外来人员须征得业主、使用人同意并办理登记手续后方可入内。这种方式适用于政府机关、部队等一些要害部门或别墅、高级写字楼、高档工业园区等一些高档物业或业主、使用人对安全有特别要求的物业管理。其优点是保安严密，安全、秩序有保障，业主、使用人放心。其缺点是安全方面用人较多，人工成本占比大，有时会给业主、使用人、来访者造成不便，产生受限、不尊重感，导致纠纷。
2.2.2开放式管理
开放式管理模式，不仅业主、使用人无需办理专用通行证件进出物业，且外来人员只要着装整洁、行为正常也可自由进出。这种方式适合于一些公共商业楼宇、没有围合条件的住宅小区、工业园区、大学园区等。实行完全开放式物业管理的物业不多，一些公共商业楼宇在非办公时间也采用封闭式管理，以确保业主、使用人的财产安全。与封闭式管理相比，开放式管理不会影响人流进出速度，给人以自由亲和感，也不需占用大量人力，但容易导致秩序失控，引发安全事故。
2.3包干制与酬金制管理模式
2.3.1包干制模式
包干制是指由业主向物业公司支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业公司享有或者承担的物业服务计费方式。包干制由于费用包干，会激发物业公司的节约意识，节约得越多，剩余的利润越多。但正因为如此，可能产生物业公司在合同期内该修不修、能省则省的问题，导致部分设施设备得不到及时保养，小毛病积累成大问题，小修变成大修（大修可以动用专项维修资金或备用金），甚至酿成事故。克服的办法是制定细化的合同与工作要求，并且有严密的监管、控制体系。
2.3.2酬金制模式
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业公司，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。与包干制不同，实行酬金制的物业公司不会有过于节省的冲动，但可能反过来乱造计划，大手大脚花钱。因为工作千得越多，花钱越多，酬金越多（酬金往往按总支出的一定比例给付）。解决的办法是，限定物业公司要严格按实际需要制定开支计划，并应当向业主及时公布资金使用情况和年度预决算，接受业主的检查监督，还可实行固定酬金合同，遏制服务企业花钱的冲动。
不管是包干制还是酬金制，若合同双方诚信守约，实施效果差别不大。但有两个方面区别明显：
一是按照《物业服务收费管理办法》规定，包干制模式下物业服务收费要向国家交税，酬金制情况下物业服务开支不用向国家交营业税等税项；
二是包干制形式下法规没有规定物业公司要向业主方公布成本开支，酬金制模式下法规明确规定服务企业每年不少于一次要向业主方公布服务支出情况。
因此，目前大多数服务企业都选择包干制合同（酬金制是否真能免税，实施过程中还要税务部门认可）。
3、委托管理模式的.细分与选择
科学的管理模式是质量与效率的保证，如何选择应由业主方根据物业规模、自身能力、物业公司资质、资源情况，专业公司资质情况，管理服务需求情况等因素，从实现物业管理服务效率与效益最大化角度综合考虑。委托专业公司管理物业是现代社会分工的必然产物，是国内外物业管理的主流趋势，也是多数工业园区物业管理模式的·必然选择。根据工业园区具体规模、组成项目和管理服务业务的不同，委托管理模式还可进一步细分为如下类型。
3.1全权委托统一管理模式
这种模式业主将工业园区全部物业管理事务统一委托给一家专业物业公司负责，由物业公司直接管理所有项目或将部分管理服务项目再分包给专业公司，物业公司直接监管专业公司，如图1所示。
这种模式是由业主方与物业公司签订总包合同，要求物业公司综合管理服务能力很强，并熟悉如何选聘监管专业分包商。需要说明的是，并不是一个分包商仅对应一个项目，可能是一个项目群。这种模式适用于园区物业管理事务不太复杂，业主方对物业管理事务不熟或无暇顾及的情形。
3.2代理监管模式
即业主委托授权物业公司代表业主分包所有项目，选择分包商并监督其工作，委托管理服务合同由业主直接与专业分包商签订。物业公司只负责监管，不设操作层，是纯粹的管理型公司，其扮演的是物业服务代理商、集成商、监管者的脚色。这在境外是一种主要做法，但国内受限于物业公司、专业公司的能力与专业性，实际应用例子不多。此种情况如图2所示。
3.3并行委托管理模式
即业主将主要物业管理服务项目交由物业公司实施统一的专业化管理（部分项目物业公司可再分包），将一些重要的、物业公司不擅长的项目交由专业化公司承担，业主直接监管。此种情况如图3所示。
4、委托管理模式应用案例
以下是我们为某通信总部工业园区设计的委托物业管理模式。该园区物业有很多专业通信设施设备，食堂餐饮提供与管理也纳入园区管理工作。由于物业公司对食堂餐饮和特定的通信设施的管理与监管均不擅长，业主方在长期的实战中已经积累了对通信代维公司的选聘监管经验，所以在该园区物业管理模式选择中，我们优选了并行委托管理模式，其实际管理模式如图4所示。
在这一具体管理案例中，园区业主方选聘一家一级资质物业公司实施大部分项目的物业管理服务，物业本体小修、常规设施设备维护、一般性客户服务（服务受理、投诉受理、楼层接待、会务服务、来访接待等）、秩序维护、公寓服务等大园区范围的主要物业服务由一级资质物业公司下设服务中心直接实施。部分专业化物业管理服务项目（如房屋大修、电梯维养、消防设施检修、部分设备大修、保洁、绿化、邮件收发、商品代购、洗衣等）由物业公司发包给专业公司实施，物业公司指导服务中心监管。非物业公司擅长项目（通信及相关动力设备维护、餐饮服务等）由业主直接发包给专业公司，直接监管，物业公司配合。因为通信及相关动力设备关系到网络安全，影响面大，物业公司不擅长管理，业主积累有长期监管、合作经验，直接发包监管效果更好。
食堂餐饮提供与管理的专业性一般物业公司不具备，专业餐饮公司才能确保管理服务品质。图4中物业管理委员会由业主方代表、园区普通用户代表、物业公司及服务中心代表共同组成，目的是及时沟通洽商物业管理服务事宜，及时提出物业管理服务工作改进意见与建议，监督管理服务方提供合格的物业管理服务，同时督促业主方提供必要的工作支持与配合。
5、结语
物业管理模式涉及物业服务参与方的组合形式、服务实施方式及对应的程序与合同安排，形式上是物业管理任务的发包分派方式，本质上是物业管理具体操作权及相关责任的转移（同时也意味着风险的转移），是在当前阶段（社会分工、业主与专业企业技术水平、资质状况、物业规模与服务复杂程度、法律规制背景下）为提高物业管理服务效率选择的专业分工与合作形式。优化物业管理模式，不仅利于物业自身的增值保值，同时可以提高物业整体运营效益（为业主和客户同时创造价值）。本文所讨论的委托管理模式多数情况下也适用于当前的大型公共项目和大型商业项目的物业管理。
参考文献：
1.仇士勇.如何做好科技工业园区物业管理服务.中国物业管理.2007.7
2.朱俊春李华光.集成商模式：引领物业服务企业未来商业模式.城市开发（物业管理）.2010.3
3.陈新征.酬金制与包干制比较分析.城市开发（物业管理）.2008.8
4.张一民.物业管理模式步入变革创新时代.中国物业管理.2010.4
基金项目：
本文为广州市属高校社科项目（08B076）研究成果。
作者简介：
陈德豪，广州大学商学院工程管理系教授、硕士生导师，主要从事房地产、物业管理研究。
3. 工业园区物业费包含了哪些方面
为了提高物业公司的服务意识,防止各物业机构胡乱收费,我国立法机关制定了物业收费管理标准,各物业公司必须按照规定收费。根据收费标准,工业园区物业费标准是怎样的?一般来说,若业主不缴纳费用,是不能享受到物业的服务的。
一、工业园区物业费标准是怎样的?
工业园小区物业费元/平米·月。
二、物业管理费项目构成
(一)公共物业及配套设施的维护保养费用,包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等;
(二)聘用管理人员的薪金,包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等;
(三)公用水电的支出,如公共照明、喷泉、草地淋水等;
(四)购买或租赁必需的机械及器材的支出;
(五)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出;
(六)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用;
(七)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用;
(八)公共区域植花、种草及其养护费用;
(九)更新储备金,即物业配套设施的更新费用;
(十)聘请律师、会计师等专业人士的费用;
(十一)节日装饰的费用;
(十二)管理者酬金;
(十三)行政办公支出,包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用;
(十四)公共电视接收系统及维护费用;
(十五)其他为管理而发生的合理支出。
三、《物业服务收费管理办法》
第一条 为规范物业服务收费行为,保障业主和物业管理企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》,制定本办法。
第二条 本办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。
第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第四条 国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。
县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
第七条 物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第八条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显着位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同,应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十一条 实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;6、办公费用;7、物业管理企业固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十二条 实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。
第十三条 物业服务收费采取酬金制方式,物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第十四条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。
第十五条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
第十七条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。
第十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第十九条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,服务收费由双方约定。
第二十一条 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门,应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定,由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第二十二条 各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法,并报国家发展和改革委员会、建设部备案。
第二十三条 本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。
第二十四条 本办法自2004年1月1日起执行,原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费[1996]266号)同时废止。
可以知道,在工业园区物业是不收取费用的。业主缴纳的物业费,一般是用来开物业人员的工资、维护小区内部建设以及水电费的支出等,若职员对小区建设不满,可以向物业管理公司投诉。若对小区建设有意见,也可以向物业公司提出建议。
北京市物业费收费标准有哪些?
原业主欠下物业费该由谁补缴
2020年物业费收取标准是什么?
4. 如何做好工业物业的专业化管理
工业园区的主要功能是满足企业的生产需要，但我们不能忽视生产需要必须以满足生活需要为前提。也就是说，我们应该为企业的生产需要进行必要的生活设施配套，建立社区化的工业园区。一、工业园区物业管理的现状分析1、工业园区的概念 工业园区指由政府规划建设的，供水、供电、供气、通讯、道路、仓储及其它配套设施齐全、布局合理且能够满足从事一般工业生产和科学实验需要的标准性建筑物或建筑物群体。2、工业园区物业管理的现状（1）工业园区物业管理立法不完善随着城市建设突飞猛进的发展，城镇居民生活设施的改善，成片的住宅小区、公寓、写字楼、商厦、工业园区的建成，房屋售后物业管理也越来越重要。社会化、专业化的物业管理是改革开放过程中出现的新生事物，由于缺乏相应的物业管理法律规范，致使物业管理过程中产生的大量纠纷得不到及时解决。我国自1994年以来，就开始了物业管理的立法工作，并已基本形成体系但是到目前为止，还没有一部权威性很强的法律，或者说，还没有一部全国人大制定并通过的物业管理专门法律。而且法规大多数都是针对一般物业管理而言的，要么过于原则，对物业管理市场只是泛泛而谈；要么根本不涉及物业管理市场问题。那么，物业管理市场整体管理、物业管理市场招投标及管理、物业管理市场需求主体及管理、物业管理市场运行秩序的管理等，都还没有制定相应的法律法规，没能用明确的法律法规来规范。而且，就一般物业管理法律法规来说，也存在着明显的不全面、不严密、不具体、不够协调的缺陷。例如，对物业管理市场中最主要的权利主体——物业的产权人、使用人的法律地位、权利义务，所有的法律法规都没有做出非常具体、明确、便于操作的规定。又如，对于发生了市场纠纷，比如业主欠缴费用，规定的也很含糊，只是说物业管理公司有追偿的权利，但对于如何追偿，追偿不到怎么办？再如，业主高空抛物，把下面的车辆砸坏或人砸伤，应该由谁来赔偿？小偷偷业主的钱、财、物，应该由谁承担责任等等，都没有具体的规定或说明，使得实际工作中面临有法不能依的尴尬局面。作为物业公司催不到费用，只好采取停水停电的办法，这是违法行为，那么违反哪一条法律法规，也不是很明确。如业主的车辆被盗，也只是说物业公司要承担一定的责任，但如何承担责任，在什么情况下应该承担，什么情况下不承担，也没有明确法律法规。虽然可以按照停车发票作为保管合同法来推定承担责任，那么物业公司在停车卡上写明只提供车辆使用场地，车辆的损坏和被盗物业公司一概不赔偿，那又该怎么办。公共专用基金谁来支付这笔款项呢？到目前为止，还没有一家开发商向住宅管理部门划拨这笔款项，即使开发商有这种想法，也不知道把这笔款项划拨到什么地方。我们应当承认，物业管理企业的某些职能与政府的某些职能存在重叠和交叉，特别是在居住环境、清洁卫生、消防治安、公共绿化、公用设施、道路养护等方面。由于二者地位和作用不同，所代表的利益不完全相同、工作的出发点不同，可能会在工作中引发各种冲突。对此除了及时沟通、消除误解外，还需要法律上确定二者各自职责范围及其在相关领域的配合机制。对于工业园区物业管理来讲，我国的立法更是相对滞后。至今，尚无一部关于工业园区物业管理的法律法规。在司法实践中，涉及工业园区的物业管理大多参照住宅小区的法律规范执此外，由于对工业园区物业管理中遇到的相关法律理论问题研究不够深入，导致在工业园区物业管理中产生的许多法律纠纷难以处理2）工业园区的市场化程度不高 目前，全国物业管理市场处于一种一触即发的状态。这种市场化的导火索一旦点燃，整个物管市场则会烽烟四起。我们可以预测，未来3-5年是中国物业管理市场的“战国时代”。到2010年末，全国性的物业管理品牌格局将基本形成，届时，一个企业再想进入物管市场，分得一杯羹，困难更大，为时已晚。所以，对一个物管企业而言，目前是抢占物管市场的最佳良机。 当前获得物业管理市场的方式主要有如下三种
① 通过公开招投标占领市场
这种方式就是通过公开招投标的方式获得物业管理权。这是物业管理市场化最根本的方式。但目前通过公开招投标方式获得物业管理权的物业比较少，在整个物业管理市场所占的比例也小，而且主要集中在一些政府的公共型物业。② 通过协议招标方式占领市场 这种方式就是通过协议招标的方式获得物业管理权。一般是较优秀物业的开发商邀请一些知名品牌的物业管理公司进行管理。目前，在物业管理市场上，这种方式比较常见，而且项目数目较多。③ 通过自建自管方式拥有市场 这种情况就是房地产开发商将所开发的物业委托给下属的物业管理公司进行管理。这是目前非常普遍的一种现象。这种管理方式影响了物业管理的市场化进程。由于工业园区的物业管理费定价较低业主或物业使用人的经济承受能力有限、管理难度大等
补充：
对市场化的物业管理企业吸引力较小，这类物业的市场化程度不高，一般由政府指定或开发商自建的物业管理企业进行管理3）规划布局不够合理，房屋设计的使用功能不够全面从目前来看，无论是经国务院批准设立的国家级开发区，还是经省、市人民政府批准设立的省、市级开发区，虽然都是按照全面规划、因地制宜、综合开发、配套建设的方针建设工业园区的，但大量的工业厂房从设计上就没有全面考虑房屋的使用功能，规划布局也不够合理。比如，许多标准厂房的卫生间很少，且分布不合理，导致入驻企业员工入厕难，这样一来，就大大增加了物业管理的难度，致使我们的物业管理员成了“消防队员”，处处救火4）工业园区的配套设施不够完善 我国的开发区大都建在远离市区或在市区的边缘，地理位置虽然优越，但基础设施配套设施不够完善。无论是以高新技术为主的高新技术开发区，以工业为主的工业开发区，还是以金融商贸为主的金融商贸开发区，其供水、供电、供气、排水、道路、工人食堂、宿舍、宾馆、酒店、商店、医院、学校等基础设施、配套设施都不很完善。3、工业园区物业管理的发展状况 1）我国物业管理行业发展状况现阶段，中国物业管理行业尚未真正形成规范化、产业化、市场化的发展格局，除深圳、上海、北京等城市物业管理市场相对成熟之外，全国大部份地区物业管理处于起步阶段，市场化程度偏低。从物业管理行业发展程度已达到一定水平的深圳市来看，目前仍存在着以下问题① 以数量型为行业发展的主要特征造成企业数量多、分布广、规模小、规模效益差、发展后劲不足等问题，以2000年末的统计资料为例，全市拥有1100家大小规模不一的物业管理企业，正式注册的仅500家，按2000年全市物业开发量约800万平方米计算，1100家物业管理企业平均分配不足1万平② 企业发展趋同化、企业运作方法雷同，低水平、重复性的产业队伍大量涌现，从而形成管理手段落后，管理水平参差不一，产品（服务）结构不合理，低档次产品（服务）多，企业运营成本居高不下，市场竞争力差的局面③ 由于物业管理行业普遍存在低水平重复建设的现象，大量小而全的物业管理企业势必造成资源配置不合理、资源浪费的严重后果：一方面 “五脏俱全”的机构使人力、物力、财力浪费极大，企业成本增加；另一方面形成各类工程技术人员工作量极不饱和，复杂的现代化设施、设备出现的重大技术问题仍需依赖专业公司；同时，库存备用材料低耗物料又占用企业大量流动资
补充：
仅以开发商项目支持为优势，政府指导价为保护伞，以纯粹的物业管理作为主业，运用“五脏俱全”的组织结构养活一大批从业员工的企业发展模式在一定程度上仍延续着计划经济体制下后勤管理方式，未从根本上改变计划经济体制给企业发展带来的种种弊端，这种模式已经明显不能适应成熟的市场、变化的市场、竞争的市场的发展需求。
从全国范围的行业发展现状来看，观念落后、法制不健全已成为严重制约全行业整体规范发展的关键因素，而国有物业管理企业存在体制改革和产权制度改革方向不明确的问题则严重阻碍了企业的市场化发展进程。
（2）工业园区物业管理发展状况
从国内市场来看，随着我国城镇化步伐的加快，工业园区的建设不断加强，工业园区的物业管理市场也日趋发展成熟，政府及开发商在行业竞争中所充当的角色将顺应市场变化而逐渐改变，政府在行业竞争中所起的调控作用也将随着市场的规范发展而逐步淡化，工业园区的物业管理正逐步向规范化、法治化迈进。
从国际市场来看，随着我国加入WTO，大批国外物业管理企业的进驻给国内物业管理企业的发展带来直接影响，使国内企业面临巨大竞争压力和冲击。WTO带来的是公平竞争的市场环境。如果说是机遇，对国内外企业是共同的机遇，因此必将出现“与狼共舞”的格局。工业园区的物业管理企业也将出现三个层面，一是国内企业与国外企业联姻的合资控股企业出现；二是独资的国外物业管理企业进军中国，企业迎来“洋管家”；三是国内的物业管理企业走出国门，到异国它乡为“老外”服务
补充：
二、社区化工业园区的物业管理模式
1、工业园区物业管理基本思路
（1）树立“以人为本、用户至上”的服务思想
不可否认，“物业管理”这个新生事物曾一度被单纯地看作是对不动产的管理、维护，这种机械地理解物业管理的认识至今还有影响。我们不否认对“物业”进行管理的重要性和必须性，但将物业工作面对的方方面面的服务对象看成一种管理主体以外的附属物则是一个严重的误区。
这个误区将导致认识上的模糊从而形成工作上的无序状态，接踵而来的便是物业人员强硬管理、业主被动接受；而业主不断提出要求时，物业人员却因此而应接不暇、手忙脚乱，工作量不断增大，业主满意率却不断降低的局面，究其原因是我们没有抓住根本。物业管理不仅是“物”的管理，更是人与人之间生动有机地交流联系。物业管理离开了“人”这个服务主体，就像鱼离开了水。高质量的物业管理工作永远是心灵之间的沟通和理解，而不是人与物之间机械、缺乏活动的联系。
因此，物业管理企业必须树立“以人为本、用户至上”的服务思想，尽心尽力为业主或物业使用人服务。
（2）确立工业园区物业管理的基本经营模式
工业园区的物业管理面对的是企业，如果服务质量不高，将影响政府的招商引资工作。因此，如何建立一种较为完善的管理模式，对工业园区的物业管理企业将是一项极为重要的课题。现有工业园区的物业管理模式主要有如下三种：
① 通过委托方式进行物业管理
这种管理方式是物业管理企业通过全委托方式接管物业。主要表现为：一是通过全委托方式接管上级开发商开发的物业，这就是自建自管模式；另一种方式就是通过全委托方式接管别的开发商开发的物业。一般情况下，这种物业比较优秀，有一定的利润空间。
补充：
② 通过顾问方式进行物业管理
这种管理方式就是一个物业管理企业不直接管理物业，而是为另外一个物业管理企业的物业管理活动提供顾问、咨询。这种管理主要表现在：一是物业优秀，发展商不愿意全委；二是物业不是很好，顾问公司不愿意全委。
③ 通过合作方式进行物业管理
这种管理方式就是两家物业公司通过股份制等方式进行合作管理。这种情况一般是：一是物业比较良好，有一定的赢利空间；二是两家物业公司想通过合作方式将双方的利益联系起来，加强合作，减少风险。
（3）建立社区化的工业园区
社区化工业园区是指确立“以人为本，服务至上”的服务思想，在工业园区科学地设置各项基本功能，如社区活动中心（老年活动中心和青少年活动中心）、超市、银行、邮政、卫生所、新华书店、菜场等，为入驻企业提供全方位、多功能、综合性的物业服务。社区化工业园区的建立主要考虑以下因素：
① 确定人口适宜容量
一个工业园区的适宜人口是社会经济发展水平、消费水平、自然资源和生态环境的函数,是满足一定生存质量的前提下的合理人口规模。
② 充分考虑地域要素和社会心理要素
所谓地域要素，是指城市干道所分割或自然界限所包围，具有生存发展的硬件设施、相对独立和稳定的地域。工业园区一般是政府为发展地区经济，对外招商引资而修建的，因此，必须充分考虑工业园区的地理位置、交通条件等因素。
所谓社会心理要素，是指群体对个体的行为产生决定性的影响，形成共同的生活方式、行为规范和心理取向。社区成员对本社区具有归属感，产生参与群体的集体意识和行为。工业园区虽然以生产为主，但我们仍然不能忽视企业的社会心理，不能脱离整个社会环境。
③ 研究工业园区内各入驻企业需求
不同的企业对工业园区的需求各不相同。在进行工业园区物业管理过程中不仅要考虑经济上的合理性,还要考虑工业园区内各企业的不同需求，尽可能地满足企业的合理要求，为政府的招商引资做出贡献。
补充：
④ 完善物业配套设施由于当前工业园区的物业配套设施不全，给入驻企业员工的带来了诸多的不便。因此，必须加强工业园区的配套设施建设，建立职工宿舍、食堂、社区活动中心、超市、银行、邮政、电信、卫生所、新华书店、菜场等，为入驻企业提供全方位、多功能、综合性的物业服务。⑤ 加强精神文明建设，建立工业园区的社区文化 工业园区无疑是物质文明建设的基地，但同样要重视精神文明建设。我们应该倡导“文明家园,和睦共创” 的社区精神,在园区内提倡“和睦相处相敬如宾”、“沟通交流相互支持”的好风尚,使企业与企业之间、个人与个人之间互通有无、和睦相处、互相帮助、共同发展，实现园区企业一家人的“大家庭”理念，创造一种特色的社区文化随着经济的发展和社会的进步，工业园区的建设不断增加，入驻企业对于生产、生活环境的需求也逐渐提高。企业已经不再仅仅满足解决生产问题，逐渐开始关注建筑群体的人性化需求（如环境需求、运动需求、安全需求、购物需求等），要求改善生活质量物业管理行业是公认的微利行业，而物业管理企业追求的是效益的最大化。特别是进入WTO后，在物业管理费不能随便地大幅提高的情况下，挖掘新的经济增长点是唯一出路。要想生存与发展，企业就必须千方百计降低企业营运成本，千方百计提高服务质量，千方百计挖掘新的经济增长点，在企业经营发展上以快取胜、以质取胜。工业园区社区化，不仅满足了入驻企业的需要，而且为工业园区的物业管理企业创造了更多的经济增长点。发展社区经济，既可带来经济效益，又可方便业主或物业使用人，提高工业园区物业服务质量的满意度工业园区社区化可以涉及的领域十分广泛，市场前景十分广阔。如社区教育业、社区文化娱乐业、社区商务服务、社区健康服务业、社区中介业、社区商业、社区餐饮业、社区汽车服务业以及其它连锁店等2、工业园区物业管理的特点及难点1）工业园区物业管理的特点① 工业园区内标准厂房的产权形式多元化② 大多数工人的素质较低③ 厂房内的机械及藏量过多的货物可能超出楼面结构的承载标准④ 机器开动时震荡噪音对环境产生磁扰⑤ 升降机使用频繁,损耗较大⑥ 工业楼房老化磨损速度加快,保养维护费高⑦ 厂房内存储易燃物品及材料多,火警危险性高⑧ 公用地方及走火通道经常堆放杂物2）工业园区物业管理的难点① 由于工业园区内标准厂房的多元性，加大了物业管理的难度②险情因使用频繁或使用不当，造成房屋的损坏以致带来结构的变化
补充：
险情出现难以预料。而且，厂房设备损耗严重，保养，维修费用高昂③ 消防点多面广。厂区内存储的易燃易爆物品和有害的危险品，容易出现火警或险情，因电器安装、机器的用电不当，也容易引起火灾；另外厂区内的交通工具和人员多而杂，这给保卫工作带来了难度。④ 功能特殊。由于使用的特殊性难以保持整洁，污水不便处理3、建立工业园区物业管理组织机构工业园区的物业管理企业要组建相应的组织机构，实施规范化管理。组织机构的职能有：① 负责厂房区域内建筑物管理的日常事务；② 统一对外联系，协调落实街道办事处交办的社会任务；③ 协调各生产企业对共用部分的使用，维护绿化布局，督促卫生制度的落实；④ 负责整体性设备及附属设施，共用部位的管理，养护、维修工作，针对工作需要聘用维修人员，公共场地清扫人员、安全保卫人员；⑤ 负责建立房屋修缮基金并设立专项账目⑥ 制定有关具体管理规定，定期召开会议，检查管理办法的执行情况和工作进度4、工业园区物业管理的前期介入1）从法律角度看物业管理前期介入前期物业管理是指新建物业在业主委员会成立之前，由开发建设单位自行或者委托物业管理企业对新建物业实施的前期物业管理活动。由于前期物业管理过程中，物业管理企业大都是开发建设单位委托或选聘的，物业管理企业与业主之间没有签订物业管理合同。同时，前期物业管理过程中业主对物业刚开始使用，物业管理的工作任务相对较多，业主与物业管理企业之间较容易产生纠纷。物业管理纠纷产生后，业主最常采取的措施就是拒付物业管理费。物业管理企业因此受到损失也常见。物业管理关系是因物业管理合同而产生的法律关系，前期物业管理也不例外。实践中，物业管理企业都以书面形式明确物业管理项目、内容、物业管理费计算标准和期限，从而明确物业管理企业的权利和义务。目前，因物业管理企业与不同的主体签订前期物业管理合同，从而使合同的形式多种多样。无论何种形式的合同，物业管理企业的主要合同权利就是收取物业管理费2）工业园区物业管理前期介入的重要性尽管物业管理的诸多问题通常是在房屋使用过程中产生的，但究其根源却往往可以追溯到开发项目的建设过程中，物业管理与开发项目生产使用周期前期阶段的各种工作关系密切——开发项目的规划、设计、施工乃至销售等工作环节，在很在程度上决定着房屋投入使用后物业管理工作的难易及其工作量大小。
补充：
5、工业园区物业管理的接管与验收由于政府招商引资工作的需要，许多企业在进驻工业园区时尚未进行综合的验收与接管，给物业管理企业造成许多管理隐患。因此，在物业开发建设竣工验收完毕，具备入住和接管条件时，物业管理企业应及时组建物业接管验收小组对接管物业进行详细的验收。对于接管验收出现问题的，物业管理企业应当积极协助接管验收小组同发展商或业主进行协商，迅速解决相关问题物业管理企业接管后，应立即同供电局、自来水公司、燃气公司、供暖公司、邮局进行联系协调，以确保工业园区的正常供电、供水、供暖、通邮；同管辖派出所、街道办联系，解决工业园区的治安等问题；同银行联系，解决工业园区各种费用的银行代收代缴问题6工业园区的日常物业管理1）房屋管理工业园区内的厂房管理，主要是确保房屋结构完好和安全使用。因生产需要，企业对厂房做分隔改造或内部安装机器设备时，不得超过楼面允许的荷载。施工前须与物业管理企业取得联系并提供施工图纸、经有关部门批准后才可以进行。因施工影响其他楼层时，需书面征询涉及部位用户的意见2）设备管理为了保证工业园区各企业生产的正常进行，必须对工业园区的一些主要的设备进行重点管理，如载货电梯的管理、工业供水供电管理、变电房的管理等。同时，公共管网对整个工厂的正常运作事关重大，其护维修养护十分重要，如电话线、污水管等的维修养护工作等。因此，必须加强对重点设备和公共设施及公共管网的管理①载货电梯的管理。电梯是现代工业厂房中最常用的、使用最频繁的运输设备，保证电梯的正常运行，对保障所有企业的生产生活有重要作用。为了管好用好这些电梯，必须对电梯司机进行专门的培训，并配备专业的维修技术人员，完全按照专业化的要求进行管理。为了更加有效的管理好电梯，物业管理人员应该参与电梯的选货、订货、安装、验收及年检等工作②工业供水供电管理。工业用水用电不同于生活用水用电，其耗水量大耗电量大，电容量也较之生活用电容量大一些，而且水电的终止对厂家造成的损失有时是难以估计的，因此，水和电的正常供应是工厂进行工业生产重要保障，对它们的管理是不容忽视的，为此，物业管理人员要做好工厂正常供水及供电的保障工作。同时，要加强对高压变电房的管理，完全按照供电部门的安全操作规程进行管理，高配电值班室每天24小时要有人值班、节假日照常，保证电力供应。同时值班人员应根据用电情况适时地调节和补偿功率因素，使电网保持在较为经
补充：
较为经济的进行状态，以降低电耗，节约能源。
③ 公共管网的维修养护。这方面的工作较为繁杂。比如污水管堵塞如不及时检修，势必影响工厂和工人的正常工作。因此，对公共管网的维修养护十分重要。
（3）消防管理
① 认真学习消防知识,熟悉并能正确使用各种消防设施和器材；
② 负责消防监控中心的日常值班。消防监控中心是接受火灾报警、发出火灾信号和安全疏散指令、控制消防水源、固定灭火、通风、空气调节系统等设施机构,中心应实行24小时值班。要对整个工业园区进行消防监控,并做好值班记录。值班人员要忠于职守,认真工作。对部门经理和公司负责人,应做好管理、指导、督促、检查好工业园区内的消防工作,对有问题的及时进行整改。
③ 严格贯彻、执行消防法规,落实各项防火安全制度和措施。专职消防人员必须每天巡视工业园区的每个角落,及时发现并消除火灾隐患;定期对防火责任制、防火岗位责任制执行情况进行检查,并进行汇报、交流、评比；定期对业主或物业使用人的生产场所进行防火制度执行情况检查,阻止私自乱拉乱接电源,违反安全用电、用气的不当行为。
④ 负责工业园区内动用明火的批准和现场监护工作。
⑤ 管理好工业园区内的各种消防设备、设施和器具,定期进行检查、试验、大修、更新,确保它们始终处于完好状态。
⑥ 组织消防宣传教育,广泛开展防火宣传,动员和组织区内群众接受教育,增强防火意识。宣传方式可灵活多样,生动活泼,可以发通告、贴广告、出墙报,也可以观看消防自救电视录像。同时揭露批评违章违法行为,加强引导,培养建立全民的消防意识。抓好义务消防队的培训和演习,定期向业主或物业使用人传授消防知识。
⑦ 定期对工业园区内要害部位进行检查是预防火灾的一项基本措施。特别是要检查各楼内的电器、电线、煤气管道有无腐蚀、氧化等情况,防止线路短路或爆炸引起火灾。
⑧ 管理好消防监视中心的各种设备、设施,保障监视中心始终处于正常工作状态。
⑨ 发生火灾时,协同公司、部门领导到场，现场指挥和扑救。
⑩ 制止任何违反消防安全的行为和企图。
补充：
（4）绿化及清扫保洁管理
工业园区搞好绿化卫生管理工作，能够为工人提供工作、生活、娱乐优美的环境，从而能让工人工作时精神饱满，心情舒畅，减少工伤事故的发生。因此同其他物业一样，工业园区绿化卫生管理也很重要。当然，在具体管理上有些差异，如绿化方面应根据工业厂房生产特点种植一些能适合排除工厂异味和气体的植物。卫生保洁工作也会因为工业生产的不同而有不同的要求。
由于工业厂房使用功能上的特殊性，有的厂房难以保持清洁，如重工业生产厂房。有的厂房要求清洁度相当高，甚至要求车间内一尘不染，如生产精密仪器仪表和食品加工的生产工厂的厂房，因此，对不同的工业厂房应有不同的卫生保洁制度和方法，对难以保持清洁的厂房，应勤清洁清扫清理。清洁要求高而严的厂房，平时要采取保护清洁的措施，如进入车间要严格管理，要更换衣服鞋子，带好手套和帽子等。总之工业园区清洁难度大，但仍要设法做好，以保证生产顺利进行。
（5）安全防范管理
① 建立严格的值班守卫制度，对人员、产品的进出入都要进行严格认真的检查登记；
② 无关人员不得进入厂房和仓库的重地；
③ 严格执行值班巡逻制度以及其他安全措施；
④ 严格执行两人以上进入仓库、锁门等制度。
(6) 交通秩序和车辆管理
工业园区内单位多、人员多、货物进出频繁，车辆必然多。但由于建设或管理的疏忽，工业园区内的车辆管理还存在不少漏洞，给企业的生产和生活带来诸多不便，甚至给业主或物业使用人的财产和生命造成一定的威胁。因此，物业管理企业要在工业园区内按照统一规划、统筹安排、方便使用、便于管理、确保安全和有偿使用的原则，将机动车和非机动车分成若干个停车区域，并设专人进行管理，确保车辆完好无损。
此外，还必须建立一套完善的停车场日常管理制度，确保工业园区良好的交通秩序。