工业建筑如何转向自己的房地产

1. 工业用地如何进行房地产开发

目前社会上很多企业用工业性质用地进行房地产开发，并公开进行销售，这类性质的房地产开发存在着较大的法律风险。
一． 违法改变了土地用途，所建的住宅属非法建筑。
《土地管理法》第四条规定“国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”
《工业项目建设用地控制指标》第四条明确规定“严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。”
《城市房地产管理法》第十八条规定“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”。
国家实行土地用途管制制度，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅。改变土地用途必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，并按程序办理相关手续。未经相关程序变更土地用途建设住宅的行为属于违法行为。在工业用地上建设和销售的住宅属于违法建筑。
二． 工业用地进行商品房开发对开发商法律风险
（一）交还土地使用权
《土地管理法》 第八十条规定“依法收回国有土地使用权，当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。”《城市房地产管理法》第十七条也有类似规定。
2000年6月联建公司以竞标方式获得某市国土资源局某宗地，《出让合同》约定出让宗地用途为工业用地。在土地依约转让后，联建公司在开发建设中，未经国土局同意，擅自将工业用地改为商业用地进行房地产开发。国土局发现后要求联建公司依据合同约定的用途使用土地，联建公司对国土局的要求未予理睬。随后国土局向某市中级人民法院提起诉讼，要求解除合同，收回国有土地使用权。法院审理认为：联建公司在《出让合同》履行过程中，事先未经国土局同意，事后也未经国土局追认擅自改变土地用途，是违约行为，判决：解除《出让合同》，国土局返还联建公司缴纳的出让金，并支付联建公司的开发建设支出；联建公司承担违约责任，支付违约金，返还土地使用权。
从上述法律规定及部分开发商的教训，开发商不按照批准的用途使用国有土地，可能面临土地被收回的法律风险。

2. 我国工业化建筑的发展趋势

随着我国国民经济的快速发展，我国住宅产业经过了一个惊人的历程，现在正处在一个重要的转折点。如何摆脱现有的土地本位和规模型的单一开发模式，使住宅产业更加理性和有序发展，更加注重效率、品质和质量，实现资源最大化和节能效益化，这是关系到中国住宅可持续发展的关键问题。

日前，在京召开的“中国住宅可持续发展与集成化、模数化国际研讨会”上，与会者总结了西方国家的发展经验，深入探讨具有21世纪特色的中国住宅建筑的发展模式以及工业化、标准化、模数化的方策。

持续发展的住宅建设面临挑战

我国开展大规模的住宅建设已经持续了20多年，从目前的发展趋势可以预见，在今后若干年里，这种大规模的住宅建设活动仍将持续下去。住宅研究会副会长兼人居环境委员会主任委员张元端指出，当前，我国的住宅建设面临着一些挑战，其中，资源的紧缺是最为关键的。中国地大物博、资源丰富，但人口众多的国情所决定，我们的住宅开发建设受到各种资源的制约，特别是土地等紧缺性资源的制约。这就要求建设者树立新的住宅发展理念，这将成为企业在未来市场竞争中的重要立足点。

同时，住宅的开发效率也成为了住宅建设未来发展的重中之重。经过这么多年的开发建设，开发企业的理念和规划设计水平越来越趋同了，土地供应也日益规范、公开了。以后竞争的关键是要从效率上提高，包括建筑施工周期、资金运转周期等。今后，开发企业的实力可能就体现在效率和品质上。

要提高住宅建设的整体效率和产品品质，就必须推进住宅产业化或者说住宅工业化，把过去的现场湿法施工变为工厂化生产、装配式施工。而改变传统的住宅生产方式，大力推动住宅工业化、提倡定制化生产和模数协调的制度，是一个必不可少的技术支持层面。

各国建筑发展历程指明未来方向

从世界各国的建设发展历史可以看出，建筑工业化是强盛住宅建设、优化房地产开发的必由之路。当前，我国的住宅建设正在发生质的变化，从追求外表的美观发展到讲究内在的居住性能与质量。特别是在当前大力提倡中小套型开发建设模式的背景下，房地产开发更需要精明发展、精细化建设，要提高住宅的居住品质和开发效率，尽量降低成本，要对环境保护和资源、能源的合理利用做出理性的决策。

在此次研讨会上，参会的各国专家学者和企业代表共同呼吁：在建筑发展中，要大力关注住宅标准化。推进住宅产业化和标准化，将使住宅开发尽量做到实用、精制和高效率，提倡模数协调，逐步实现定制化方式生产，从而节约大量的资源、能源，提高住宅的生产效率和效益。

德国慕尼黑工科大学主任教授TomasBock指出，中国的建筑规模占了整个世界的45%，使用了大量的能源，虽然说这些能源是一定要用的，但是如果仔细思考一下，怎么样合理的使用这些能源，争取更多地运用大脑，尽量节省能源是至关重要的。

住宅建设模式转型势在必行

我国的房地产开发虽然经过了了多年的快速发展，但是目前的开发建设仍然处于粗放型的阶段，一直在延续传统的现场湿作业劳动手工操作。这种传统的操作模式，不仅生产效率明显偏低，而且由于大量的手工现场操作，使住宅产品的性能及工程质量相对较低，并且很不稳定，远远跟不上国际住宅产业发展的步伐，也无法满足我国现阶段日益提高的住宅品质要求。

中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任兼专家组组长开彦介绍说，有数据表明，我国的劳动生产率只相当于先进国家的七分之一，产业化率仅为15％，增值率仅为美国的二十分之一。

由于我国人口众多，因此我国既是缺能大国，又是耗能大国，我国的能耗比率为发达国家的3～4倍。而对住宅部品来说，我国的产业化水平和一些先进国家的差距更大。1997年，我国商品化供应的住宅部品为1800余种，而美国已达到5万余种。我国的系列化产品不到20％，不但品种少、质量差，而且同种产品的规格繁多，性能单一，普遍达不到现代居住水平的要求。另外，最重要的一点是，我国目前没有与市场经济相协调的住宅产业运行机制，单靠市场和学术界的推动是很难实现住宅产业化的。

推动标准化建设时机成熟

标准化是住宅产业化的基础，而模数协调则是标准化的重要内容。为了推动我国的住宅产业化发展，早在上世纪50年代末，我国已经开始对模数数列以及扩大模数展开了研究。到了上世纪60年代初，拟定了“建筑统一模数制”，并开始在全国房屋建造过程中推广实施。经历了当时辉煌发展的金田建筑设计有限公司总建筑师黄汇自豪地说：“当时我国的建筑标准化和工业化已经发展到了相当的水平，和发达国家的发展水平相距甚小。尤其是在建筑购配件预制和安装方面，已经达到了较高水平。”在上世纪80年代以后，中国建筑技术研究院根据国际标准化组织提出的模数协调TC95文件的原则，对我国1970年制定的文本进行了必要的修订和扩充，形成了GBJ2－86建筑模数协调统一标准。

遗憾的是，在当时“辉煌”的基础上，我国的建筑工业化和模数化发展突然停滞不前，并且几乎被人们遗忘了。由于我国的模数协调原则的应用和实践，主要局限在房屋建筑的结构件及配件的预制与安装方面，对住宅产品、设备和设施开发、生产和安装方面缺少模数协调的应用和指导。尤其是不同行业建筑部品之间的模数协调性不交叉，导致了当时较为单一的模数化形式缺少对市场的应对能力，无法适应市场开放后住户的多种选择性和多样化需求，人们不由自主的走向了个性化发展方向。

到目前为止，标准化和多样化之争一直还是我国住宅产业发展的焦点问题。

与会专家们认为，当前，模数协调技术已经相当成熟，完全可以满足市场化的多样性需求。日本建筑学会理事深尾精一认为，只要在推进过程中，注意收集住宅购买者的意见和建议，并根据这些市场反馈对方案进行不断的修改、设计，使产品得以改善，最终是可以满足市场多样化需求的。强化我国模数协调编制和推广应用工作，将有利于推动我国的住宅产业发展，可以帮助住宅产业发展在当前的困境中及时找到突破口，从而发生质的飞跃。

住宅产业化的发展是与千家万户都息息相关的事情，是大势所趋。但是，住宅产业化的发展不是单凭某一个地产公司的力量就可以做到的。我国目前在设计施工及部品生产方面仍存在很多缺陷，与发达国家相比还存在很大差距。

住宅产业化的发展需要政府、开发商、消费者以及建筑设计、施工、建材生产企业的共同努力，要打破常规，全面推广，快速前进，将我国的住宅产业化发展推向一个新的高度

3. 工业用地房屋能转投资性房地产吗

不能。根据《企业会计准则第3号--投资性房地产》第二条规定,投资性房地产必须能够单独计量和出售。因为划拨土地及其上房屋建筑物都不能出售,因此不能确认为投资性房地产。

4. 工业安装转行房地产，怎么样 学暖通的，一直搞工业安装，想回老家做房地产或者建筑水暖，转行如何

没问题的，房地产建筑比工业安装的简单。

5. 工业建筑结构设计做了5年多，想转去房地产公司，可能吗

个人意见，不喜勿喷。
我认为任何事情都是可能的，而且是这种只要努力就能成功的是那都不是事，只要你付出绝对的努力，那就可以实现。

如果任何想法都先去问：可不可以做到？能不能做到？等到有人来回答你可以的能的时候才去做的话，那就任何想法都是没办法去实现的。因为没人去主动尝试着做，导致没有人知道结果，还有谁去做呢？
总上，要相信自己可以的，有什么想法就去勇敢的做、就去实现，毕竟人生也就短短数十年，不要到不能努力的时候再来感叹后悔，当初如果去尝试拼搏一下，是不是就不一样了？

加油

6. 工业地产和住宅地产的建筑规范有什么不同

工业地产和住宅地产的建筑规范有什么不同

工业地产含义指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。
产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发物件，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业丛集，帮助 *** 改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。
通俗点讲，工业地产仅指加工仓储类地块建筑。而产业地产在工业地产的范围外形成了整个产业商圈链的地产，就是说不仅有地产有货物，还有整个商业的经营行为。

五矿地产是主要是做工业地产的还是住宅地产的？

都有。五矿地产近年来开发的住宅地产专案主要有北京的金城尚品、如园，天津的旷世国际、旷世新城、林溪地、榕园，南京的御江金城、九玺台、龙湖湾，长沙的万境水岸、龙湾国际社群、格兰小镇，沈阳的万泉公元、紫晶御府，惠州的哈施塔特等。工业地产专案主要有营口·产业园和汕头·粤东物流新城园两个专案。早在2007年，五矿地产就参与了辽宁省“五点一线”沿海经济带开发建设，打造宜业宜居的绿色产业新城，营口产业园土地开发面积30.4平方公里，五矿地产也成为国内第一批参与产业地产业务的企业之一。2011年，五矿地产又参与了汕头·粤东物流新城开发，土地开发面积8.6平方公里。

｛住宅设计规范｝和｛住宅建筑规范｝ 有什么不同

《住宅建筑规范》与《住宅设计规范》有以下主要区别：
1、强制执行程度不同：前者全文强制；后者部分强制。
2、适用范围不同：前者为通用标准，适用于城镇住宅的建设、使用和维护；后者为专用标准，适用于新建、扩建的住宅设计。
3、内容不同：前者全面、系统，在后者的基础上增加了外部环境、结构、节能、防火与疏散、使用与维护等内容；后者突出建筑设计,侧重于内部使用方面。
4、编制方法不同：前者以功能和效能要求为基础进行编制，编制方法新颖；后者则采用传统的工程建设标准的编制方法。
5、关注点不同：前者更关注环境、节能、安全；后者更关注实用、经济。
总的来说，《住宅建筑规范》的出台并不是代替更不是否定了《住宅设计规范》。《住宅设计规范》是《住宅建筑规范》在设计方面的细化。推而广之地说，《住宅建筑规范》也不能替代其他专项标准。
记者：《住宅建筑规范》在实施方面有什么特殊之处吗？
袁振隆：《住宅建筑规范》使用的物件是全方位的。是参与住宅建设活动的各方主体必须遵守的准则，是管理者对住宅建设、使用及维护依法履行监督和管理职能的基本技术依据，同时，也是住宅使用者判定住宅是否合格和正确使用住宅的基本要求。
由于《住宅建筑规范》是全文强制的标准，实施过程中要严格按照《建设工程质量管理条例》及建设部令第81号等执行。
《住宅建筑规范》是对《住宅设计规范》的补充，级别高于《住宅设计规范》.
《住宅建筑规范》全部条文为强制性条文，必须严格执行。

买商业地产和买住宅地产的 交的契税一样吗

不一样,商业地产是固定3%,而住宅地产则是按面积,是否首次购房划分。住宅地产首次购房,90平米(含)以下1%,91平米(含)以上至143平米为1.5%,144平米(含)以上按3%。除首次购房以外统一按3%交纳。

江西商业地产方案设计住宅地产设计应该注意的地方有哪些，江西的建筑设计院里哪家做住宅地产设计比较好？

我认为,做建筑设计的过程其实就是一个解决矛盾的过程,实际上也就是一个提出问题和解决问题的过程,能在做设计的过程中解决的问题越多,那么建筑以后出现的问题就越少。 下面我提出我认为需要考虑的问题： 1,建筑在总平面中的位置 2,出入口的确定 3,合理的功能分割槽 4,流线关系(包括人流,货流,车流) 5,轴线关系 6地形高差 7,建筑物的尺度 8,楼梯间,卫生间在建筑中的位置以及理由 9,防火，防震 当然了,仅仅考虑到这些方面肯定不全面，还要从更小的细节去入手，江西住宅设计做的不错是江西优化工程设计咨询院，世纪风情、世纪中央城、新余帝海观澜、分宜帝景观澜都是他们的设计专案，希望能帮到你。

武汉博大地产是做商业地产还是做住宅地产的，做得怎么样？

这家企业的业务是多元化的，既做房地产开发又做旅游和建筑，不过主要还是住宅开发，他的专案都在东西湖区那边，做得挺大的，在赢才网还有20多个招聘岗位呢

工商业房地产的供给和需求之间的关系与住宅有什么不同

首先是土地的使用性质不同，年限不同，住宅70年，商业一般40年，工业40到50年，工业在条件允许下是可以申请改使用用性质的，加税而已。

长沙产软白沙和外地产的软白沙有什么不同?

正宗些不，软白沙是长沙的正宗学生烟

7. 房地产和工业工程两个学科应该怎么联系起来呢也就是有没有什么交叉部分呢

工业工程与房地产比较有关的应是设施规划的部分,包括企业组织地点选择与厂房布置设计.
地点选择对于企业组织的重要性,不亚于住屋的选择,例如以低成本生产为导向的策略,会将据点选择在劳力或原料成本低的地方,或是在与市场货物料邻近的地点,以减少运输成本.以增进市场占有率增加利润的策略会使地点选择在交通繁忙的地区,强调顾客方便性的策略会在方便顾客进行交易或买卖的地方设点(例如连锁银行、自动柜员机、服务站、速食店等等).
而厂房的布置设计,则是根据所生产的产品或服务对象来设计,如果是制造业,就会根据所生产的产品种类是多量少样或是少样多量来作不同的厂房内部设计,包括办公室、仓储区、备料区、生产线设计的安排等等.而服务业的话,道理也是相同的,包括内部的设计装潢、动线安排等等

8. 工业用地改为住宅用地后可以开发房地产吗

法律分析：1、工业用地上的住房，必须要转变土地性质也就是转住宅用地的房子才能上市交易，否则可能存在非法操作，因为土地性质一般很难发生变更，因为国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的公寓住房出售。

2、另外由于工业用地国家规定使用期限为50年，居住用地使用期限为70年，工业用地转住宅用地在变更土地性质后的房产，如果已经获得房产证，还是能够正常过户的，并且能够享受住宅用地的70年产权。

3、工业用地在正常交易之前，这块土地必须先由工业用地转变为住宅用地，并且，土地变更必须先在规划用途上进行确定，然后需要重新进行招拍挂，购房者才能正常交易，否则会有很大的风险。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》

第五十六条 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

第八十条 侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。