‘壹’ 工业厂房沿街店面折迁补偿
在法律实践过程中，门面房拆迁补偿费用主要分为以下四个方面：
1、拆迁资产的补偿费用，包括：无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等。
2、停产停业损失，以实际情况而定，一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失。
3、拆迁补偿费用，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用。
4、基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。
国有土地上的沿街用房基本是正规的商服用地，不存在争议，产生争议的多在集体土地上。所以接下来我们就探讨下在集体土地上沿街用房，它的形态分为以下几种:
1、有集体建设用地使用权证；当中标注的用途为住宅，实际用于生产经营用房。
2、客观现实自然形成；意思是本身不是沿街用房，房屋前面修路，房屋可做经营之用，这种时间推移自然形成的用房性质。
3、村乡镇统一规划的用房；例如乡、村统一规划此地为超市一条街、建材一条街。本身经过了乡、村的统一规划，但是没有取得相关部门的建筑以及土地审批手续。
4、自建宅基地；例如农家乐饭店、农家乐宾馆。
5、集体企业改制；之前是乡办、村办企业，被一次性买断的这种商铺用房。
第一种情况是有建设用地审批手续的，后四种是未取得相关部门审批手续的房屋，这几种情况的用房如果遇到拆迁应该用商服的价值来补偿。整个价值的递进状态由低到高为工业用地、住宅用地、商业用地。
此类沿街商铺用房比住宅价值要高几倍甚至是十几倍，差距甚大，实践当中存在相应的争议。被拆迁方主张是商业用房，拆迁房主张房产证是住宅用地、宅基地。或集体企业一次性买断后，本身是厂房用地，只能按照所载明文件补偿，这就造成双方很大矛盾。
按照法律规定是必须持有商服或者商业用地的准入手续，也就是向相关部门申请审批的相关文件，之后建筑房屋也取得了商业用房的房屋所有权手续；手续齐全才能得到相应商业用房的补偿。
实践当中，现实问题与法律规定也存在一定的脱节，不能完全相吻合。我认为如果达到一定标准原则上也应该考虑按照商业用房价值来认定补偿。
1、具有沿街性、具有商业位置优势，满足商业用地价值取向。
2、取得法律所允许的相关经营手续，如营业执照、税务登记证等。
3、持续稳定的经营行为，也就是客观满足此用地取得合法手续，并且持续稳定经营行为，满足常识所认定的商业用地的形态。
4、不能属于临时搭建、严重违章建筑。限定集体土地基本法律是2008年《城乡规划法》，08年以后所建设并且没有取得相关手续的房屋属于违章建筑。
基于实践角度满足这四个条件的企业可以与征收方以商服的价值主张本企业权益。
‘贰’ 工业用地建厂房会被拆除吗
法律分析：会的，因为按照相关规定，这类型的用地是不能搭建厂房的，这属于违章建筑行为，会被相关部门拆除的。对于建筑用地而言，它是用来搭建住宅以及公共设施的，而厂房则不在搭建对象范围中，它只能在工业用地上搭建。
法律依据：《中华人民共和国民法典》 第一百一十七条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序征收、征用不动产或者动产的，应当给予公平、合理的补偿。
‘叁’ 工业用地分类标准
工业用地分类是：
1、按照用途进行土地分类，可以分为农用地、建设用地和未利用土地；
2、按照依土地利益性质分类，土地可以分为公益性用地和经营性用地。
耕地土地分类主要有水田、水浇地、旱地。园地土地分类主要有果园、茶园、橡胶园、其它园地。林地土地分类主要有乔木林地、竹林地、红树林地、森林沼泽、灌木林地、灌丛沼泽、其他林地。
法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第四条
国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
工业用地搬迁补偿标准是什么
1、拆迁资产补偿，包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿；
2、拆迁费用补偿，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用；
3、基于拆迁政策发生的奖励费用，包括搬迁费、拆迁奖励费等。
‘肆’ 工业用地能做商铺卖吗
工业用地一般是不能够做商铺卖的，只有商业类用地才能够做成商铺，工业用地只能够用来建设工厂等生产企业
‘伍’ 工业用地上的建筑可以做商业用途吗
首先，如果土地性质是工业用地。那么建在工业用地之上的建筑，严格说是不能作为商业用途的，其最多只能做企业内部商业用途。也就是说，如果涉及拆迁补偿，只会按照工业用地标准之上的工业用建筑标准进行赔偿。并不会以商业用地之上的商业建筑标准进行赔偿。另外严格的说，如果真被征用，政府将该建筑物定义为违章建筑，也不算错。还可以要求你限期自行拆除。工业用地不能建设商业用途建筑物。《土地管理法》及《土地管理法实施条例》中关于不得擅自改变土地用途，改变土地用途的必须经相关土地和规划主管部门批准，并办理土地用途变更登记的规定系管理性强制性规定，是土地行政主管部门从土地用途管制角度对土地使用者应按规划用途使用土地的行政管理性要求。违反该规定，仅导致相关行政管理机关对其进行行政处罚的法律后果，不必然导致改变土地用途的租赁合同无效。
‘陆’ 工业用地可以建商业吗
法律分析：可以的，建设单位确需改变土地建设用途的，国有土地使用权人应向县级以上国土管理部门提出改变土地用途申请，并告知申请人办理改变土地用途应提交的有关资料。经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。
法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 第五十六条 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
‘柒’ 工业厂房改门面房违法吗
违法。需要将土地性质由工业用地变为商业用地，并办理建设工程规划许可证。
国家建设征用土地，建设单位必须持国务院主管部门或者县级以上地方人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级以上地方人民政府土地管理部门提出申请，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。经原批准用地的人民政府依法批准，工业用地可以转为商业用地。但企业擅自将工业用地转商业用地是不合法的。按照现行规定，工业用地是可以转为商业用地的，但是需要符合一定条件，并报请土地管理部门审批。通过招标、拍卖的形式进行，原工业用地使用人不得擅自私下进行买卖，
一、商业用地和工业用地的区别？
1、地价不同
工业用土地价格低、商业用地价格高
2、使用权年限不同
工业用地30年、商业用地40年;
3、土地使用性质不同
国家规定不允许违反用土性质使用土地，即：不允许在工业用地上从事商业活
4、区位不同
商业在市区内、工业在市郊或接近市郊。
二、工业用地转为商业用地方法
1、必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准
2、符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖
3、可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。
法律依据：
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第六十条规定：
国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
第六十一条规定：
以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
‘捌’ 关于工业用地上建设的办公楼、商铺等是否可以租售的相关法律规定 政府文件等 要详细的第几条什么规定
工业用地上建设的办公楼、商铺等是否可以租售，需要查阅其是否办理了土地变更手续及建设用地和规划建设手续等。
工业用地上建设办公楼，涉及土地使用性质的转变，需要在建设前事先到土地管理部门申请变更用地性质，缴纳出让金，方可以变更。
变更土地使用性质后，还需要到建设机关办理规划和建设手续，只有取得了合法的手续，才可以租售。
法律依据：《土地法》第五十三条 经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。
第五十四条 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；
《工业项目建设用地控制指标》工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
‘玖’ 土地做证时是工业用地，但是现实中是下面商业和上面住宅用途，拆迁补偿时候时候能否按商业或住宅用地补
1、从法律上讲，应当按工业用地进行补偿安置，不过，你也许可能通过其他方面维权：比如你可以考察拆迁的合法性，如存在不合法之处，则你可以以此为突破口进行维权。
2、仍以10年的基准地价为准显然是不合理的，但这里存在很严重的政府行为，单从这方面维权，难度较大。
‘拾’ 工业用地拆迁政府批准能置换成商铺吗
您好，这是可以的，一般情况下，国有土地上房屋征收，非住宅回迁安置非住宅，并没有明确工业回迁工业，商服回迁商服，如果房屋征收部门只能提供商服用于回迁安置，你是可以选择的。