1. 如何降低工业用地成本的调研报告
（一）以规划为龙头，引导节约集约利用土地。进一步强化了土地利用总体规划对土地集约节约利用的总体控制作用。全市各区（市）县政府按照节约土地、集约发展、合理布局、循序渐进的原则，科学编制和完善土地利用总体规划；同时强化土地利用总体规划对城市总体规划、村镇规划以及产业布局等规划的控制和指导作用，严格控制新增建设用地规模，保持了基本农田保护面积和耕地保有量。
（二）创新土地利用年度计划分配方式。从2008年起，成都市年度计划指标由过去国土资源行政主管部门一家向区（市）县切块分配下达的模式，调整为由市国土资源局、市发改委、市经信委三个部门根据年度城镇建设、产业化项目和工业项目用地需求进行分类管理、共同下达。既统筹兼顾各地方计划安排使用，又保障了重点项目用地，避免了各区（市）县重计划、轻项目、浪费用地指标的弊端。
（三）积极扩展土地开发利用空间。为引导城市发展由平面扩张向立体空间发展转变，研究出台了建设使用地下空间的相关办法，鼓励合理开发利用地下空间，并将地下空间使用权出让纳入招拍挂；同时推动城市重要区域向高密发展，通过城市规划调整、旧城改造，使主城区容积率得到较大提高。
（四）促进对低效利用土地再次开发。除近年来，通过实施东郊工业结构调整、东大街改造、东郊惠民工程、棚户区改造、两轴四片改造、“中调”等一系列旧城改造项目，共清理改造盘活旧城存量土地2.5万余亩。2012年，为推进实施市委、市政府“五大兴市战略”，研究制定了优化资源配置和“北改”相关支持政策，促进了对低效利用土地的再次开发。
2. 工业用地如何“二次开发”
实施困境与对策上海产业园区发展面临土地资源匮乏、商务成本制约、节能减排和环境保护等诸多难题。当前形势下面临的主要问题是如何盘活存量，以期实现创新驱动和转型发展的终极目标。从现状分析看，全市盘活存量的潜力很大，但“二次开发”实施的难度和代价也大，需要共同建立起有效盘活存量的“引逼”机制，进一步加大政策的创新力度。（一）实施困境一是缺乏统筹规划。当前，“二次开发”模式在规划综合平衡利用、土地供应政策制定等方面还未形成联动机制，规划与土地对利益协调的综合调控作用尚未凸显。“二次开发”仍以“点”上的单个企业调整为主，未将闲置的、低效利用的、缺乏规划的、小规模的、需“二次开发”的土地整合起来，以发挥更大效用。城市规划与土地规划仅关注规划区内土地用途、开发强度、区位空间关系、土地开发时机、用地取得、地价等，缺乏对“二次开发”的前景预期，相关税收、财政等政策未形成政策合力。二是土地收储成本高。由于利益驱动，原土地使用权人不愿土地仍以工业用地价格被回购，却要分享使用期间产生的土地增值收益。如对原企业外迁改造，涉及征购土地、建设厂房、市政配套、购置设备、职工安置等复杂补偿利益，如为集体土地上企业，则补偿利益还涉及农民搬迁和生产方式转变而更复杂。由此造成工业用地收储价格日益趋高，而政府进行基础设施改造、环境整治等土地整理成本却高昂，土地收支难以平衡。三是缺乏多部门合作机制。现行土地行政管理条块分割，对待改造企业的定性、发展方向、职工安置、土地使用权处置、再开发的利益分配等涉及多部门管理，而各部门脱不开本部门的权力与利益羁绊，虽对企业改造的具体问题都有发言权，但又都不做主，部门之间缺乏合作。四是面临一些制度性障碍。缺乏对劣势产业的识别因素。当前工业用地出让简单采取以最高年限出让，忽略了产业生命周期和企业生命周期，与经济规律不相符。一次性出让50年后，政府调节土地市场的能力明显弱化，加大了盘活存量土地的难度。五是缺乏激励机制。一方面，由于土地“二次开发”涉及多个利益主体以及多方因素，相对于新增用地来说，成本高、难度大，地方政府积极性受阻；另一方面，现有的政绩考核体系，尚无法充分调动地方政府进行土地“二次开发”的积极性。（二）对策措施在加快推进产业结构调整的背景下，必须进行工业用地“二次开发”研究，为产业结构调整腾出空间；加快政策创新，为产业结构调整提供强大动力；完善体制机制，为产业结构调整提供保障。一是编制工业用地“二次开发”专项规划。对可挖潜的存量工业用地，结合用地需求、开发潜力、利用条件等进行分析，明确存量土地再开发的主要目标和重点区域，制定相应的开发再利用对策。二是更新控制性详细规划理念。采取市场和土地使用管理导向，以产权土地开发控制为目标，有效解决规划与市场规则、土地使用管理之间脱节的矛盾。解决存量土地在未按照规划实施前的过渡问题，同时增加与土地管理接轨的条件和要求，以提高规划编制成果的可操作性。三是健全土地收储制度。建立合资入股、共同开发、共享土地增值收益的收储机制。针对工业用地的再出让和回购操作，研究制定供操作用的程序性规范和实施细则。四是完善工业用地供应制度。根据产业发展规律研究产业自身生命周期，并以此推行出让区别年期制或标准厂房租赁制，对不同年期的出让价格按照相应年限通过评估确定。加强对闲置土地和厂房的短期利用和临时租赁管理，完善相配套的土地租赁权权益及土地租赁相关制度，包括租赁规则、租赁方式、租赁价格等。五是健全工业用地用途管制。在土地转型或转性过程中，建立严格的工业用地用途变更调控机制，局部支持，适度控制，严格限定区域、规模和主体；建立以合同管理和土地供后绩效评估为主的监管机制。六是健全控增逼存制度。实施新增建设用地指标的差别化奖惩机制，把盘活工业区存量土地与该区域下一年度新增建设用地指标分配相挂钩；把盘活存量土地情况作为开发区扩区的前提条件。七是建立“二次开发”管理机构。负责计划协调职能，定期制定推进区域的“二次开发”整体实施方案，定期进行区域工业用地使用情况监察，编制推进计划，制定与其他工作的衔接措施，制定工作程序规范等。八是利用经济手段促进盘活。发挥税收杠杆作用，降低存量工业用地流转的成本，对优先开发利用闲置和低效用地的，给予地价方面优惠。■
3. 节约集约利用土地有哪些措施和方法
、发挥规划的龙头作用，控制土地开发的规模
我国土地开发规模之所以失控，是因为各级政府没有很好利用规划的手段对土地开发的总量进行有效的控制，个别地区甚至将规划视为经济发展的“拦路虎”、“绊脚石”，可见，发挥规划调控作用的关键是依法实施规划，严格执行规划，而不是削弱规划的地位。一是提高规划的科学性。土地利用总体规划和城市规划只有相互协调，相互衔接，在用地预测、用地布局等方面保持一致，在实施过程中才具有科学性和可操作性。 二是两个规划的内容既要有刚性，还要有一定的弹性和灵活性，以适应市场经济不断变化的需要。规划涉及的建设用地规模、基本农田保护区的范围、国家制定的用地标准、土地使用管制等内容属于强制性的内容，一旦经过批准，任何人不得随意更改。此外，规划还应严格控制一些占地多、脱离当前我国国情的用地开发项目，如大学城、高尔夫球场、高档别墅等。三是体现可持续发展的思想，正确处理近期建设和远期发展的关系，处理经济发展和资源、环境保护的关系。城市用地的发展方向或新区土地开发的选择，要充分考虑自然条件和环境条件的适宜性，尽量少占优质农田。
2、改变土地开发粗放的经营管理方式，集约利用城市土地
在城市规划建设中严格执行国家建设用地标准，城市用地的规划布局集中紧凑，不拉大架子。从实际需要出发，合理确定城市道路、广场和公共绿地的规模，严格控制占地多、建筑密度低的建设项目。在条件许可的情况下，适当提高城市土地的开发强度，提高工业、开发区的土地使用效率。小城镇的工业应相对集中，避免村村点火、户户冒烟。进一步挖掘现有土地的使用潜力，加大老城改造的力度。在旧城改造中应将重点放在改善居民的生活条件方面，避免大拆大建和“见缝插针”两种倾向。建立土地使用效率的评价监督机制，实行对集约使用土地奖励、对粗放经营土地惩罚相结合的政策。
3、加快土地市场化建设步伐, 盘活城市存量土地
一要合理布局城市土地，高效利用城市土地资源，城市中一些原有工业仓储用地为实行产业结构调整与城市规划而使原有土地被闲置 ,应将这些土地使用权收回 ,然后以有偿出让方式将其重新配置 ,以达到城市土地利用结构的合理化和城市土地资源的高效利用。 二要优化土地配置 ,改善城市综合环境。在现有的城市土地利用结构中,要大幅度缩减工业用地比例,让区位优越地段的工业用地让位,同时增加城市绿地面积,加强城市公用设施建设,配合产业政策及国民经济布局调 ,以建设“生态城市”的理念加强生态环境建设,改善城市生态环境,提高城市的综合质量。
4、挖掘城市用地潜力,积极利用多维空间
为适应城市化发展 ,不仅要扩大城市用地规模 ,还要在减少工业仓储用地以及对外交通用地比例的同时 ,挖掘城市内部的用地潜力 ,其中之一就是提高土地容积率 ,加强多维空间的利用。空间利用的方式是多样的,可以实现工业厂房立体化,将平面布置和垂直布置的厂房重叠起来,形成工业大厦或工业综合体，鼓励开发商建设高层、小高层住宅，提高土地使用效率。
4. 安徽全域治理批而未供、闲置和工业低效土地：一地一策分类处置
为进一步盘活存量建设用地，优化土地资源配置，5月9日，安徽省人民政府发布《关于印发安徽省批而未供、闲置和工业低效土地全域治理攻坚行动方案的通知》，自下发之日起施行，有效期3年。
安徽省计划于2022—2023年，全面查清全省批而未供、闲置和工业低效土地情况，建立批而未供和闲置土地工作台账，形成工业低效土地处置清单，编制完成低效用地再开发专项规划，“一地一策”制定分类处置方案，依法依规开展清理处置工作;全省批而未供和闲置土地年处置率不低于15%，全省单位国内生产总值建设用地使用面积年下降率达到5%，工业用地亩均税收力争年增长10%以上。到2024年底，全省工业用地亩均效益、亩均税收明显提高，节约集约用地水平全面提升，重大项目用地保障能力显着增强。省级以上开发区综合容积率不低于1.0，其中国家级开发区综合容积率不低于1.2。
2023年起，除特殊工业用地外，合肥市新上工业项目用地容积率一般不低于1.5，滁州、马鞍山、芜湖、宣城、铜陵、池州、黄山市新上工业项目用地容积率一般不低于1.2，淮北、亳州、宿州、蚌端口、阜阳、淮南、六安、安庆市新上工业项目用地容积率一般不低于1.0。各地新建高标准厂房用地容积率一般不低于2.0，按工业用地管理的研发项目用地容积率一般不低于2.5。
对于分类处置批而未供土地，要加快土地供应，完善供地手续，据实核销批文。
对因建设项目未落实造成批而未供的，各地要加大招商引资力度，加快供地进度。对已征收但不具备供地条件的，各地要加快土地征迁、基础设施建设等前期工作，限期满足供地条件。对依法批准转用和征收的政府投资城市基础设施和公共设施用地、不能按宗地单独供应的道路绿化带和安全隔离带等代征地以及不能利用的边角地，经批准后直接核发《国有建设用地划拨决定书》。对经营性建设用地未供先用的，在严格依法查处到位后，按有关规定重新组织招标拍卖挂牌出让。
对因规划、政策调整等不再实施具体征收行为的土地，经市、县级人民政府组织核实现场地类与批准前一致的，在处理好有关征地补偿事宜后，可由市、县级人民政府逐级报原批准机关申请撤回用地批准文件。
关于清理处置闲置土地：因政府或政府部门原因造成闲置，各地要制定“一地一策”处置方案。其中因规划和政策调整、建设条件变化造成的，各地应采用安排临时使用、协议收回、延长动工开发期限、调整土地用途或规划条件、置换土地等方式进行处置。
因企业原因造成闲置，各地要及时采取帮扶、约谈、收取闲置费、无偿收回等措施，督促企业限期开发。自然资源主管部门作出责令缴纳土地闲置费、收回国有建设用地使用权决定后，土地使用权人在法定期限内未申请行政复议、提起行政诉讼，又拒不缴纳土地闲置费、拒不交回土地使用权的，依法申请司法机关强制执行。
其他原因造成闲置，因司法查封无法开工建设的，各地要积极主动与司法机关协商，达成处置意见，待查封解除后落实相关处置措施。
在整治提升工业低效土地方面：加速“腾笼换鸟”，对可以收回、收购、置换等方式纳入政府土地储备库的，经与用地单位协商一致后，收回全部或部分建设用地使用权。对纳入工业低效土地处置清单，符合规划要求、产权关系清晰、无债务纠纷等具备转让条件的土地，进行项目嫁接，引导进入土地二级市场，转让全部或部分建设用地使用权。
推动“复合开发”，在符合国土空间规划和用途管制要求前提下，推动不同产业用地类型合理转换，探索增加混合产业用地供给。同一宗土地兼容2种以上用途的，可依据建筑面积占比或功能的重要性确定主用途，并依据主用途确定供应方式。经批准利用现有房屋和土地，兴办文化创意、科技研发等新产业新业态的，可执行继续按原用途和土地权利类型使用土地的5年过渡期政策，经市、县级人民政府批准，也可采取协议出让方式供地。此类土地再开发后确需分割转让的，各地可根据产业容量、市场需求等，合理确定可分割转让比例，最高不得超过50%，在土地有偿使用合同中明确约定相关要求。经批准改变用途的产业用地，签订国有建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订国有建设用地使用权出让合同，补缴国有建设用地使用权价款，按规定办理不动产登记。
挖潜“发展空间”，在满足规划要求、确保安全的基础上，各地可结合实际，逐步提高本区域特别是省级及以上开发区工业用地容积率，打造一批综合容积率3.0左右的科技孵化器、运营中心。鼓励工业项目利用地下空间建设仓储、停车场以及生活配套设施等，鼓励新型产业社区和按照工业用地管理的研发类项目建设一层以上的地下空间，不收取相应地下空间土地出让金。各地可设立地下空间建设用地使用权，地下空间建设用地使用权划拨、出让、租赁、作价出资(入股)等，均参照地表建设用地使用权资产配置相关规定执行。地下空间所涉建设用地使用权、建(构)筑物所有权、地役权、抵押权以及其他不动产权利可依法办理不动产登记。在不改变使用性质、符合规划条件和国家产业政策的前提下，多层标准化厂房可以转让、出租和抵押。在人口净流入的大城市和省政府确定的城市，经城市人民政府同意，在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高到30%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。对闲置和低效利用的商业办公、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，允许改建为保障性租赁住房，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。
推进“提质增效”，对投资强度、建设周期达不到约定要求的在建项目，各地要采取有效措施，督促企业限期开发建设;对容积率、亩均效益达不到约定要求且具有开发潜力和市场前景的已竣工投产项目，各地要督促企业限期提高效益，到期仍未履约的，依法追究其违约责任。
鼓励“退散进集”，鼓励市场主体收购相邻多宗低效工业用地地块，进行集中规划利用。引导零星分散的工业企业向工业园区集聚，推进产业链和产业集群发展，提升亩均效益。鼓励建设使用高标准厂房，用地规模小于1.5公顷且适宜使用高标准厂房的工业项目，一般不单独供地。
《通知》要求实施工业项目用地全程管理，确保工业用地增量，实施带项目审批，推行“标准地”供应，强化监管以及分类管理。
各地每年出让的工业用地占年度土地出让总量的比例一般不低于20%，盘活腾出存量工业用地主要用于工业发展。各地在申请审批批次用地时要明确具体项目，防止产生新的批而未供土地。
各地在完成“标准地”区域评估的基础上，明确出让地块容积率、亩均税收等标准，企业对标竞地、按标用地。严把土地供应关口，确保土地供应时土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工建设所需的通电、通水、通路、土地平整等基本条件。对于规划建设条件明确的工业项目，可将建设工程设计方案、施工图设计方案纳入供地方案，简化有关报建手续，推动“交地即开工”。实施《国有建设用地使用权出让合同》《工业项目用地产出监管合同》“双合同”监管，加强建设用地划拨决定书履约监管，督促建设用地使用权人按期开发建设。分类管理。持续深化“亩均论英雄”改革，依法推动土地要素差别化、市场化配置。按照土地集约利用评价和亩均效益评价结果，对工业项目用地进行分档管理、分类服务。对优先发展类(A类)企业的新增项目用地予以优先保障，对鼓励提升类(B类)、规范转型类(C类)企业的新增项目用地予以倾斜支持，对调控帮扶类(D类)企业的新增项目用地原则上不予安排。开展开发区土地集约利用专项评价，评价成果作为开发区升级、扩区的重要依据。
5. 石家庄"十四五"规划土地篇：统调基准地价 盘活工矿废弃地
3月18日，凤凰网房产从石家庄市政府获悉，石家庄发布了《石家庄市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》。纲要依据《中共石家庄市委关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》编制，主要阐明全市发展战略，明确政府工作重点，激发市场主体活力，是经济社会发展的宏伟蓝图，是全市人民共同的行动纲领，是政府履行职能的重要依据。规划期为2021—2025年，展望到2035年。
关于国土空间开发：
优化国土空间布局，高质量推进新型城镇化和城乡融 合发展 深入落实主体功能区战略，科学编制实施国土空间规划， 完善空间治理，提升城镇能级，构建主体功能突出、优势互补、 协调发展的区域空间开发新格局。 第四十一章 加强国土空间开发保护 立足资源环境承载能力，发挥市县比较优势，优化完善城市化、农业、生态安全战略格局，构建高质量发展的动力系统 和保障系统。
一、完善空间规划体系 全面对接国家和省国土空间规划纲要，按照“全域统筹、 多规合一”思路，高标准、高质量健全国土空间规划体系。以资源环境承载能力和国土空间开发适宜性评价为基础，合理规划生产、生活、生态空间，统筹谋划产业发展、基础设施、公共服务、资源能源、生态环境布局。完善规划法规政 策体系，强化规划监督实施，严格审批和监管，确保“一张 蓝图干到底”。以国土空间基础信息平台整合政务数据资源和社会数据资源，运用智能技术提升规划感知适应能力，提高国土空间精治、共治、法治水平。
二、提高空间利用水平 提高土地投资强度和产出效率，严控新增建设用地规模， 城镇空间在开发容积率和用地类型比例等强制性指标控制下，实行建设用地总量与强度双控，统筹协调区域产业用地， 合理安排城市建设用地，新增建设用地规模优先保障国家战 略与重大工程实施、“两新一重”建设、重大产业项目、民 生工程建设等需要。推动产业集中集聚集群发展，推动分散 工业企业向工业园区或重点乡镇工业集中区集中，强化国土 综合整治，优化城市功能，提升用地效率，因地制宜盘活利用农村低效和空闲土地，深度挖潜、盘活利用工矿废弃地，优化国土空间利用结构。
三、实施差异化空间政策 完善空间治理政策体系，按照主体功能定位划分政策单 元，对重点开发地区、生态脆弱地区、能源资源地区等制定 差异化政策，实行差异化绩效考核，分类精准施策，赋予组团城区和重点县城等优势地区更大发展空间，给予重点生态功能区、农产品主产区、困难地区更多有效转移支付，加快 建立产业跨地区转移利益共享合作机制，综合运用土地资源整 理、环境综合整治、拆除违法建筑、城市有机更新等多种方式， 推动形成主体功能约束有效、国土开发有序的空间发展格局。
深化土地要素市场化配置改革
推进产业用地市场化配置改革，研究推动不同产业用地类 型合理转换机制，探索增加混合产业用地供给。完善城镇建设用地价格形成机制和存量土地盘活利用政策，推动实施城镇低 效用地再开发。健全补充耕地指标调剂办法，保障建设用地区域占补平衡需求。完善城市更新、土地整备等土地二次开发利用机制，以亩均效益为导向实行资源要素差别化配置。
优化城乡空间布局
统筹确定都市区域发展定位、空间结 构、人口及用地规模，统一安排区域性重大基础设施和公共服 务设施，合理安排新增建设用地指标，建立土地供应新机制， 支持新三区提高产业用地利用效率。争取扩大城市建设用地总 体规模，统筹解决区域“三线划定”中重叠图斑、基本农田调规等内容，赋予八区一县闲置土地调查认定和处置的管理权限， 理顺存量土地盘活利用体制机制。统一调整基准地价，对新三 区和主城区不同用地类型的基准地价进行调整更新，确保新三 区与主城区相邻区域土地级别和基准地价水平平稳过渡和顺畅 衔接。积极推动调整水源地保护防护范围，尽可能释放空间， 打造滹沱河生态、文化、产业经济带，构建经济高效、结构合 理、疏密有致、蓝绿交织、产城融合、职住平衡、交通便捷的 一体化新型城区。