留下工业区的物业怎么样

⑴ 工业物业管理的特点有哪些

工业园区物业管理的主要特点

风险性。指园区物管企业在租赁、服务、管理过程中，会遇到来自客户、自身管理、外部环境等方面的风险。与住宅类物业管理相比，工业园区物业管理的风险来自更多方面，如客户的经营状况、遵章守法情况、劳资纠纷、政策等方面的风险，必须靠内容更广泛的综合管理加以规避。

租赁、服务和管理的高度关联性。在工业园区物业管理中，租赁、服务、管理三者环环相扣，相互影响，具有高度的关联性。其中租赁是服务和管理的前提和基础，只有招进客户、稳定客户，服务和管理才有对象;而服务是租赁和管理的必要条件，只有优质的服务，才能更好地稳定客户，并吸引更多的客户入园;管理是租赁和服务的保证，规范的管理，才能保证园区客户的正常经营，才能得到政府部门的大力支持。三者的关系相辅相成，高度关联。

效益互动性。物管企业、业主和客户之间的效益是互动的。工业园区规划不科学、配套设施不完善，会影响到物业管理的难易程度和物业招租与价格;物管企业的服务不到位，势必影响到客户经营，经营不正常，反过来又不能按时足够缴交相关租费，影响业主和物管企业的效益。近年来，一些面向国际市场的加工企业，国外客户在下订单时要求提供工厂生产环境条件、工人生活保障措施，这些条件和措施要求工业园区规划合理、配套设施齐全。物业管理企业要提供优良的服务，满足各方面的要求，这样工厂才能正常组织生产，也只有客户正常生产，才有各方长期的合作。

管理综合性。一是管理的范围广泛，涉及一般的物业管理内容、客户的生产经营、员工权益保障、工业园区的生活秩序管理等内容;二是专业性强，如配套设施、消防管理等，与生产环节联系紧密、专业化程度高，要求从业人员有较高的专业技能;三是政策性强，如园区内承接政府下沉的部分职能，如劳动关系协调、计划生育管理等，都需要管理人员切实掌握国家政策，依政策办事。

企业自律性。正因为有经营风险性、效益互动性、管理综合性的影响，工业园区物管企业才必须以较高标准建立起一套完整的经营机制，在多个环节严格要求自己、约束自己，以确保从开发到服务、经营的顺利完成。

⑵ 物业管理中，写字楼与住宅小区，哪个更有前途

住宅物业和商场物业、写字楼物业的不同之处有：
1）服务对象不同。住宅物业的服务对象大多数是业主，即物业的所有权人；商业物业的服务对象主要是租户。服务对象不同，就决定了需求不一样，重点也会不同。
2）服务的时间段不同。住宅物业基本是24小时服务，而商业物业是根据租户的上班时间决定。
住宅物业和商业物业的特点不同，管理的侧重点也不同。
一、住宅小区的物业管理侧重点
1.物业类型多，管理上各有侧重。住宅小区内存在不同类型的物业，如多层住宅、高层住宅、商场、学校等。由于其物业本身特性的不同，对物业管理需求和要求也不同，因此，在制定住宅小区物业管理总体方案时，物业管理企业应针对不同类型的物业，在管理方式上有所侧重，以适应不同类型物业对物业管理的需求。如高层住宅要特别加强设备管理和消防安全管理，加强巡视和检查，及时发现、排除管理隐患。2.解决物业管理经费不足的矛盾。物业管理的收费实施的是“保本微利”政策，政府对物业管理的收费定价还没有完全放开，采取了政府定价、政府指导价与市场协议价相结合的方式，特别是经济适用型住宅的物业管理收费还远远低于市场价格。3.产权多元化，要求制定《业主公约》。住宅小区人口众多，人员复杂，矛盾和纠纷时常发生。因此，在提倡业主自治自律的基础上，必须对住宅小区业主、非业主使用人的居住行为加以限制和约定，制定一个大家共同遵守的行为准则即《业主公约》，来明确住宅小区业主、非业主使用人的职责、权利和义务，规范住宅小区业主、非业主使用人的行为，促进住宅小区物业管理的顺利开展。4.设立业主档案，严格管理。管理处应建立健全业主、非业主使用人的档案资料及管理系统。在严格保密的前提下，充分掌握业主、非业主使用人的流动情况，以便加强管理。5.协调物业管理各主体及相关部门的关系。物业管理活动所涉及的主体和相关部门较多，有直接参与的，也有间接参与的，如建设单位、业主、业主委员会，城市供水供电等专营服务公司，物业、市政、环卫、公安、消防、工商等行政管理部门等，物业管理工作离不开这些主体和相关部门的支持与协助。因此，物业管理企业要积极协调处理好与这些主体和相关部门的关系，配合他们的工作，借助政府有关部门的力量，加强对住宅小区治安等方面的综合管理，促进住宅小区物业管理和精神文明建设等各项工作的全面开展。6.开展丰富多彩的社区文化。针对不同住宅小区的具体情况，物业管理企业要出面牵头，组织

⑶ 物业管理的前景如何

近年来，我国物业管理企业如雨后春笋，迅猛发展，展现了这一新兴产业的生机与活力。不少学者都认为，物业管理这一行业的前景很好，大有可为。笔者现结合工作实际，试图从专业的角度，分析物业管理行业的现状，并对中国物业管理行业发展方向进行分析，探索物业管理的未来发展方向。专业化物业管理的专业化发展有两重含义：一是横向的专业化，它是根据服务的客体不同而划分的，物业管理公司被划为服务于不同专业类型的企业或组织；二是纵向专业化，它是物业管理主体的各项具体业务由各专业服务组织来承担。在充分竞争的市场中，没有一家企业能够涵盖所有的业务范围，这为各专业物业管理企业提供了生存空间，横向专业化有利于不同的物业管理公司专着地服务不同的服务对象，做自己最擅长的事，在展开熟悉的领域内将业务做精，做细，做出特色。如做写字楼的物业管理公司很少涉足居民住宅区的物业管理，做工业区的物业管理公司很难将业务范围延伸到医院、学校。即使同为居民住宅区的物业管理公司也鲜见将别墅等高档住宅与低端居民小区统管的实例。此外，服务对物业管理公司服务内容的侧重点也不尽相同，工业物业以绿化管理为物业管理重点，政府办公楼物业以安全为重点，医院物业以卫生保洁为重点，只有满足了不同客户的不同需求，为客户提供专业化的服务才能赢得顾客的肯定。物业管理企业杂追求做强做大的同时，还要在做精、做细上花大力气，下真功夫。纵向专业化有利于降低交易费用。交易费用是买卖商品或劳务时除价格以外的费用。物业管理公司决定自己是否拥有专业服务队伍，其主要依据是交易费用的比较。寻找委托各专业服务公司花费成本，这是市场交易费用，企业内管理、协调各专业队伍的成本则是企业内部的交易费用。笔者认为，随着物业管理行业的快速发展，物业管理企业会优先选择专业化的服务队伍，这是因为：首先，选择专业化的服务队伍有利于降低企业的内部交易费用，精简管理队伍，减少管理层次，提高企业的灵活性和市场反应能力；其次，可以降低人员的培训费用。随着经济的发展，我国高层建筑智能化程度越来越高，对管理这些楼宇的从业人员要求也越来越高，这就需要物业管理公司投入大量的资金对从业人员进行培训，如果选择专业化的服务队伍可以节约相当的人力培训成本；再次，可以降低企业的固定资产投资费用。专业化的服务公司拥有专业化的生产设备，比如高层楼房的外墙清洁设备、专业的绿化设备，这些设备投资大，单个的物业管理公司的使用效率却很低，如果物业管理公司各种设备齐全，样样都有，就占用了大量的资金，削弱了竞争实力。许多大型的物业管理公司，将其旗下的保洁、绿化、保安等业务部门成立为独立的经济实体，充分参与市场竞争，就是纵向专业化发展的一种实践。创新服务，延伸业务范围从目前的现实情况来看，物业管理行业仍然属于一个微利行业，而且在今后很长一段时间内，物业管理行业的这一特点无法改变。但是，笔者认为通过不断创新服务内容和延伸业务范围，物业管理行业仍将会出现新的经济增长点。延伸产业链是物业管理行业增加经济增长点的有效方式，物业管理企业不仅可以提供体力劳动服务，而且还可以提供脑力服务。物业管理行业向上可以发展咨询服务和销售代理业，向下可以创新服务产品，具体来讲就是可以为房地产企业做市场调查或市场调研。物业管理公司有条件和能力开展这方面的业务，物业管理公司最贴近房产消费者，最了解消费者的需求、偏好，可以从市场中采集第一手的市场信息为房地产企业服务；可以前期介入房地产企业规划设计，为中水系统设置、车位数、各种系统容量、各种功能用房位置、机电系统的形成、智能化环保节能等工作提供建议；可以参与检查施工质量、四方验收，参与设备调试等工作为后期物业管理打好坚实基础；同时物业管理公司还可以为业主或开发商销售或出租楼盘，获得佣金，增加收入。向下物业管理公司可以创新服务产品，延伸业务范围，拓展服务领域，获取新的利润增长点。很多物业管理公司正在探索、实践新的服务模式，提出了很有见地的创新和服务理念，为业主提供一站式的服务、宾馆式的服务，将传统的物业管理内容，如保洁、保安、绿化、维修等加以拓展，提供商务服务、个性化服务和预约服务。如武钢物业管理公司在所辖的居民区内建立医疗救治护网，让居民足不出户就可以享受贴心、及时的医疗保健服务，同时他们还在小区内定期举办健康知识讲座及老年疾病普查等活动，深受业主好评。同时拓展了服务项目，增加了自身经济增长点。物业管理公司要在确保高质量完成基本服务的同时，心系业主需求，不断增加个性化服务项目，拉近自己与业主之间的距离，增进友谊，赢得业主的口碑和经济效益。品牌输出在服务业，一流的企业出售品牌，二流的企业出售产品，三流的企业出售劳动。服务业的突出特点是产品的易逝性、时效性和不能储存性，产品质量受到消费者本身等多重因素的影响。因此，物业管理企业不可能出售如工业企业一样的同一规格、型号、无差别的产品。对服务业来说，将企业做强做精，做出品牌是企业发展的理想模式。譬如万豪酒店遍布全球，它出售的是管理，收取的是管理费用；麦当劳遍地开花出售的是品牌，收取的是加盟费用。同样，物业管理企业要想长久的在激烈的市场竞争中立于不败之地，就必须在品牌的建设上狠下工夫。品牌输出的是制度、标准和管理模式。成功的企业总是相似的，失败的企业各有各的不同。成功的品牌企业都有其完善的管理制度、严格的标准和保证制度执行的有力措施，并且能否根据形势的变化打破旧常规，破旧立新，改变旧制度，实行新的制度。如河北衡美物业管理公司通过引进深圳万科物业公司的顾问管理服务，是其在高档住宅肿美凤凰城项目物业管理招标中一举中标，并同顾问方建立起一个更宽广的专业交流平台，全面提升了该项目的物业管理水平。品牌输出有示范效应和扩展效应，可以提升物业管理行业整体水平，促进整个管理行业的工作绩效，提高整个行业的经济效益。品牌输出、连锁加盟、管理标准出售应该是未来物业管理行业的整合方向。

⑷ 产业园物业费收费合理吗

合理；在工业园区物业是不收取费用的。业主缴纳的物业费，一般是用来开物业人员的工资、维护小区内部建设以及水电费的支出等，若职员对小区建设不满，可以向物业管理公司投诉。若对小区建设有意见，也可以向物业公司提出建议。工业园小区物业费:0.0元/平米·月为了提高物业公司的服务意识，防止各物业机构胡乱收费，我国立法机关制定了物业收费管理标准，各物业公司必须按照规定收费。根据收费标准，工业园区物业费标准是怎样的?一般来说，若业主不缴纳费用，是不能享受到物业的服务的。
一、工业园区物业费标准是怎样的?
工业园小区物业费:0.0元/平米·月。
二、物业管理费项目构成
(一)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等;
(二)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等;
(三)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等;
(四)购买或租赁必需的机械及器材的支出;
(五)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出;
(六)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用;
(七)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用;
(八)公共区域植花、种草及其养护费用;
三、《物业服务收费管理办法》
第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。
第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第四条国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。
县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

⑸ 工业用地房屋,允许有物业公司吗

工业用地房屋,允许有物业公司。
"物业"一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即:物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态，如:办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。
工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣(灰)场地等用地。用地的形状和规模工业用地要求的形状与规模，不仅因生产类别不同而不同，且与机械化、自动化程度、采用的运输方式、工艺流程和建筑层数有关。当把技术、经济上有直接依赖关系的工业组成联合企业时，如钢铁、石油化工、纺织、木材加工等联合企业，则需要很大用地。可见影响工业用地大小的因素很多，规划中必须根据城市发展战略对不同类型的工业用地进行充分的调查分析，为未来的城市支柱产业留有足够的空间和弹性。但同时也要注意工业发展应节约用地，充分利用和发挥城市土地市场和规划管理的作用，有效地控制城市工业用地的浪费现象。

⑹ 工业园区物业管理方案

园区物业管理是智慧园区的一个重要组成部分，随着园区智慧化的不断提升，人们逐渐接受智慧物业管理这一管理模式。良好的物业管理已经成为园区招商的重要因素，也成为业主或租户选择物业的重要考虑因素。接下来君思智慧园区将为大家带来《物业管理系统项目技术标方案介绍》

发展过程中面临的问题分析:

◆ 经营的月报

主要是解决每月资产使用状况的数据统计和专项分析，可以非常清楚地了 解到所有资产的状态，那些是用来出售的，那些是用来出租的，哪些已经出租了，哪些未租。以及所有资产的位置，目前的状态，哪些是装修好的， 哪些是需要重新装修，每个物业的价格，哪些只能租给公司办公，哪些不 能租给餐饮企业等。

◆ 合同的台账

主要是记录整个区域在某个时间段内，所签订的租赁合同清单，各合同的 履行状态。各合同所涉及的押金缴纳情况等。

◆ 月度完成率

主要是统计在一个月内，整个项目所有发生的资产维修事项的完成率情况， 即下单多少，已完成多少，未完成多少，完成率多少或工程验收率多少等。

⑺ 如何做好工业物业的专业化管理

工业园区的主要功能是满足企业的生产需要，但我们不能忽视生产需要必须以满足生活需要为前提。也就是说，我们应该为企业的生产需要进行必要的生活设施配套，建立社区化的工业园区。一、工业园区物业管理的现状分析1、工业园区的概念 工业园区指由政府规划建设的，供水、供电、供气、通讯、道路、仓储及其它配套设施齐全、布局合理且能够满足从事一般工业生产和科学实验需要的标准性建筑物或建筑物群体。2、工业园区物业管理的现状（1）工业园区物业管理立法不完善随着城市建设突飞猛进的发展，城镇居民生活设施的改善，成片的住宅小区、公寓、写字楼、商厦、工业园区的建成，房屋售后物业管理也越来越重要。社会化、专业化的物业管理是改革开放过程中出现的新生事物，由于缺乏相应的物业管理法律规范，致使物业管理过程中产生的大量纠纷得不到及时解决。我国自1994年以来，就开始了物业管理的立法工作，并已基本形成体系但是到目前为止，还没有一部权威性很强的法律，或者说，还没有一部全国人大制定并通过的物业管理专门法律。而且法规大多数都是针对一般物业管理而言的，要么过于原则，对物业管理市场只是泛泛而谈；要么根本不涉及物业管理市场问题。那么，物业管理市场整体管理、物业管理市场招投标及管理、物业管理市场需求主体及管理、物业管理市场运行秩序的管理等，都还没有制定相应的法律法规，没能用明确的法律法规来规范。而且，就一般物业管理法律法规来说，也存在着明显的不全面、不严密、不具体、不够协调的缺陷。例如，对物业管理市场中最主要的权利主体——物业的产权人、使用人的法律地位、权利义务，所有的法律法规都没有做出非常具体、明确、便于操作的规定。又如，对于发生了市场纠纷，比如业主欠缴费用，规定的也很含糊，只是说物业管理公司有追偿的权利，但对于如何追偿，追偿不到怎么办？再如，业主高空抛物，把下面的车辆砸坏或人砸伤，应该由谁来赔偿？小偷偷业主的钱、财、物，应该由谁承担责任等等，都没有具体的规定或说明，使得实际工作中面临有法不能依的尴尬局面。作为物业公司催不到费用，只好采取停水停电的办法，这是违法行为，那么违反哪一条法律法规，也不是很明确。如业主的车辆被盗，也只是说物业公司要承担一定的责任，但如何承担责任，在什么情况下应该承担，什么情况下不承担，也没有明确法律法规。虽然可以按照停车发票作为保管合同法来推定承担责任，那么物业公司在停车卡上写明只提供车辆使用场地，车辆的损坏和被盗物业公司一概不赔偿，那又该怎么办。公共专用基金谁来支付这笔款项呢？到目前为止，还没有一家开发商向住宅管理部门划拨这笔款项，即使开发商有这种想法，也不知道把这笔款项划拨到什么地方。我们应当承认，物业管理企业的某些职能与政府的某些职能存在重叠和交叉，特别是在居住环境、清洁卫生、消防治安、公共绿化、公用设施、道路养护等方面。由于二者地位和作用不同，所代表的利益不完全相同、工作的出发点不同，可能会在工作中引发各种冲突。对此除了及时沟通、消除误解外，还需要法律上确定二者各自职责范围及其在相关领域的配合机制。对于工业园区物业管理来讲，我国的立法更是相对滞后。至今，尚无一部关于工业园区物业管理的法律法规。在司法实践中，涉及工业园区的物业管理大多参照住宅小区的法律规范执此外，由于对工业园区物业管理中遇到的相关法律理论问题研究不够深入，导致在工业园区物业管理中产生的许多法律纠纷难以处理2）工业园区的市场化程度不高 目前，全国物业管理市场处于一种一触即发的状态。这种市场化的导火索一旦点燃，整个物管市场则会烽烟四起。我们可以预测，未来3-5年是中国物业管理市场的“战国时代”。到2010年末，全国性的物业管理品牌格局将基本形成，届时，一个企业再想进入物管市场，分得一杯羹，困难更大，为时已晚。所以，对一个物管企业而言，目前是抢占物管市场的最佳良机。 当前获得物业管理市场的方式主要有如下三种
① 通过公开招投标占领市场
这种方式就是通过公开招投标的方式获得物业管理权。这是物业管理市场化最根本的方式。但目前通过公开招投标方式获得物业管理权的物业比较少，在整个物业管理市场所占的比例也小，而且主要集中在一些政府的公共型物业。② 通过协议招标方式占领市场 这种方式就是通过协议招标的方式获得物业管理权。一般是较优秀物业的开发商邀请一些知名品牌的物业管理公司进行管理。目前，在物业管理市场上，这种方式比较常见，而且项目数目较多。③ 通过自建自管方式拥有市场 这种情况就是房地产开发商将所开发的物业委托给下属的物业管理公司进行管理。这是目前非常普遍的一种现象。这种管理方式影响了物业管理的市场化进程。由于工业园区的物业管理费定价较低业主或物业使用人的经济承受能力有限、管理难度大等
补充：
对市场化的物业管理企业吸引力较小，这类物业的市场化程度不高，一般由政府指定或开发商自建的物业管理企业进行管理3）规划布局不够合理，房屋设计的使用功能不够全面从目前来看，无论是经国务院批准设立的国家级开发区，还是经省、市人民政府批准设立的省、市级开发区，虽然都是按照全面规划、因地制宜、综合开发、配套建设的方针建设工业园区的，但大量的工业厂房从设计上就没有全面考虑房屋的使用功能，规划布局也不够合理。比如，许多标准厂房的卫生间很少，且分布不合理，导致入驻企业员工入厕难，这样一来，就大大增加了物业管理的难度，致使我们的物业管理员成了“消防队员”，处处救火4）工业园区的配套设施不够完善 我国的开发区大都建在远离市区或在市区的边缘，地理位置虽然优越，但基础设施配套设施不够完善。无论是以高新技术为主的高新技术开发区，以工业为主的工业开发区，还是以金融商贸为主的金融商贸开发区，其供水、供电、供气、排水、道路、工人食堂、宿舍、宾馆、酒店、商店、医院、学校等基础设施、配套设施都不很完善。3、工业园区物业管理的发展状况 1）我国物业管理行业发展状况现阶段，中国物业管理行业尚未真正形成规范化、产业化、市场化的发展格局，除深圳、上海、北京等城市物业管理市场相对成熟之外，全国大部份地区物业管理处于起步阶段，市场化程度偏低。从物业管理行业发展程度已达到一定水平的深圳市来看，目前仍存在着以下问题① 以数量型为行业发展的主要特征造成企业数量多、分布广、规模小、规模效益差、发展后劲不足等问题，以2000年末的统计资料为例，全市拥有1100家大小规模不一的物业管理企业，正式注册的仅500家，按2000年全市物业开发量约800万平方米计算，1100家物业管理企业平均分配不足1万平② 企业发展趋同化、企业运作方法雷同，低水平、重复性的产业队伍大量涌现，从而形成管理手段落后，管理水平参差不一，产品（服务）结构不合理，低档次产品（服务）多，企业运营成本居高不下，市场竞争力差的局面③ 由于物业管理行业普遍存在低水平重复建设的现象，大量小而全的物业管理企业势必造成资源配置不合理、资源浪费的严重后果：一方面 “五脏俱全”的机构使人力、物力、财力浪费极大，企业成本增加；另一方面形成各类工程技术人员工作量极不饱和，复杂的现代化设施、设备出现的重大技术问题仍需依赖专业公司；同时，库存备用材料低耗物料又占用企业大量流动资
补充：
仅以开发商项目支持为优势，政府指导价为保护伞，以纯粹的物业管理作为主业，运用“五脏俱全”的组织结构养活一大批从业员工的企业发展模式在一定程度上仍延续着计划经济体制下后勤管理方式，未从根本上改变计划经济体制给企业发展带来的种种弊端，这种模式已经明显不能适应成熟的市场、变化的市场、竞争的市场的发展需求。
从全国范围的行业发展现状来看，观念落后、法制不健全已成为严重制约全行业整体规范发展的关键因素，而国有物业管理企业存在体制改革和产权制度改革方向不明确的问题则严重阻碍了企业的市场化发展进程。
（2）工业园区物业管理发展状况

从国内市场来看，随着我国城镇化步伐的加快，工业园区的建设不断加强，工业园区的物业管理市场也日趋发展成熟，政府及开发商在行业竞争中所充当的角色将顺应市场变化而逐渐改变，政府在行业竞争中所起的调控作用也将随着市场的规范发展而逐步淡化，工业园区的物业管理正逐步向规范化、法治化迈进。

从国际市场来看，随着我国加入WTO，大批国外物业管理企业的进驻给国内物业管理企业的发展带来直接影响，使国内企业面临巨大竞争压力和冲击。WTO带来的是公平竞争的市场环境。如果说是机遇，对国内外企业是共同的机遇，因此必将出现“与狼共舞”的格局。工业园区的物业管理企业也将出现三个层面，一是国内企业与国外企业联姻的合资控股企业出现；二是独资的国外物业管理企业进军中国，企业迎来“洋管家”；三是国内的物业管理企业走出国门，到异国它乡为“老外”服务
补充：
二、社区化工业园区的物业管理模式

1、工业园区物业管理基本思路

（1）树立“以人为本、用户至上”的服务思想

不可否认，“物业管理”这个新生事物曾一度被单纯地看作是对不动产的管理、维护，这种机械地理解物业管理的认识至今还有影响。我们不否认对“物业”进行管理的重要性和必须性，但将物业工作面对的方方面面的服务对象看成一种管理主体以外的附属物则是一个严重的误区。

这个误区将导致认识上的模糊从而形成工作上的无序状态，接踵而来的便是物业人员强硬管理、业主被动接受；而业主不断提出要求时，物业人员却因此而应接不暇、手忙脚乱，工作量不断增大，业主满意率却不断降低的局面，究其原因是我们没有抓住根本。物业管理不仅是“物”的管理，更是人与人之间生动有机地交流联系。物业管理离开了“人”这个服务主体，就像鱼离开了水。高质量的物业管理工作永远是心灵之间的沟通和理解，而不是人与物之间机械、缺乏活动的联系。

因此，物业管理企业必须树立“以人为本、用户至上”的服务思想，尽心尽力为业主或物业使用人服务。

（2）确立工业园区物业管理的基本经营模式
工业园区的物业管理面对的是企业，如果服务质量不高，将影响政府的招商引资工作。因此，如何建立一种较为完善的管理模式，对工业园区的物业管理企业将是一项极为重要的课题。现有工业园区的物业管理模式主要有如下三种：

① 通过委托方式进行物业管理

这种管理方式是物业管理企业通过全委托方式接管物业。主要表现为：一是通过全委托方式接管上级开发商开发的物业，这就是自建自管模式；另一种方式就是通过全委托方式接管别的开发商开发的物业。一般情况下，这种物业比较优秀，有一定的利润空间。
补充：
② 通过顾问方式进行物业管理

这种管理方式就是一个物业管理企业不直接管理物业，而是为另外一个物业管理企业的物业管理活动提供顾问、咨询。这种管理主要表现在：一是物业优秀，发展商不愿意全委；二是物业不是很好，顾问公司不愿意全委。
③ 通过合作方式进行物业管理
这种管理方式就是两家物业公司通过股份制等方式进行合作管理。这种情况一般是：一是物业比较良好，有一定的赢利空间；二是两家物业公司想通过合作方式将双方的利益联系起来，加强合作，减少风险。

（3）建立社区化的工业园区

社区化工业园区是指确立“以人为本，服务至上”的服务思想，在工业园区科学地设置各项基本功能，如社区活动中心（老年活动中心和青少年活动中心）、超市、银行、邮政、卫生所、新华书店、菜场等，为入驻企业提供全方位、多功能、综合性的物业服务。社区化工业园区的建立主要考虑以下因素：

① 确定人口适宜容量

一个工业园区的适宜人口是社会经济发展水平、消费水平、自然资源和生态环境的函数,是满足一定生存质量的前提下的合理人口规模。

② 充分考虑地域要素和社会心理要素

所谓地域要素，是指城市干道所分割或自然界限所包围，具有生存发展的硬件设施、相对独立和稳定的地域。工业园区一般是政府为发展地区经济，对外招商引资而修建的，因此，必须充分考虑工业园区的地理位置、交通条件等因素。

所谓社会心理要素，是指群体对个体的行为产生决定性的影响，形成共同的生活方式、行为规范和心理取向。社区成员对本社区具有归属感，产生参与群体的集体意识和行为。工业园区虽然以生产为主，但我们仍然不能忽视企业的社会心理，不能脱离整个社会环境。

③ 研究工业园区内各入驻企业需求

不同的企业对工业园区的需求各不相同。在进行工业园区物业管理过程中不仅要考虑经济上的合理性,还要考虑工业园区内各企业的不同需求，尽可能地满足企业的合理要求，为政府的招商引资做出贡献。
补充：
④ 完善物业配套设施由于当前工业园区的物业配套设施不全，给入驻企业员工的带来了诸多的不便。因此，必须加强工业园区的配套设施建设，建立职工宿舍、食堂、社区活动中心、超市、银行、邮政、电信、卫生所、新华书店、菜场等，为入驻企业提供全方位、多功能、综合性的物业服务。⑤ 加强精神文明建设，建立工业园区的社区文化 工业园区无疑是物质文明建设的基地，但同样要重视精神文明建设。我们应该倡导“文明家园,和睦共创” 的社区精神,在园区内提倡“和睦相处相敬如宾”、“沟通交流相互支持”的好风尚,使企业与企业之间、个人与个人之间互通有无、和睦相处、互相帮助、共同发展，实现园区企业一家人的“大家庭”理念，创造一种特色的社区文化随着经济的发展和社会的进步，工业园区的建设不断增加，入驻企业对于生产、生活环境的需求也逐渐提高。企业已经不再仅仅满足解决生产问题，逐渐开始关注建筑群体的人性化需求（如环境需求、运动需求、安全需求、购物需求等），要求改善生活质量物业管理行业是公认的微利行业，而物业管理企业追求的是效益的最大化。特别是进入WTO后，在物业管理费不能随便地大幅提高的情况下，挖掘新的经济增长点是唯一出路。要想生存与发展，企业就必须千方百计降低企业营运成本，千方百计提高服务质量，千方百计挖掘新的经济增长点，在企业经营发展上以快取胜、以质取胜。工业园区社区化，不仅满足了入驻企业的需要，而且为工业园区的物业管理企业创造了更多的经济增长点。发展社区经济，既可带来经济效益，又可方便业主或物业使用人，提高工业园区物业服务质量的满意度工业园区社区化可以涉及的领域十分广泛，市场前景十分广阔。如社区教育业、社区文化娱乐业、社区商务服务、社区健康服务业、社区中介业、社区商业、社区餐饮业、社区汽车服务业以及其它连锁店等2、工业园区物业管理的特点及难点1）工业园区物业管理的特点① 工业园区内标准厂房的产权形式多元化② 大多数工人的素质较低③ 厂房内的机械及藏量过多的货物可能超出楼面结构的承载标准④ 机器开动时震荡噪音对环境产生磁扰⑤ 升降机使用频繁,损耗较大⑥ 工业楼房老化磨损速度加快,保养维护费高⑦ 厂房内存储易燃物品及材料多,火警危险性高⑧ 公用地方及走火通道经常堆放杂物2）工业园区物业管理的难点① 由于工业园区内标准厂房的多元性，加大了物业管理的难度②险情因使用频繁或使用不当，造成房屋的损坏以致带来结构的变化
补充：
险情出现难以预料。而且，厂房设备损耗严重，保养，维修费用高昂③ 消防点多面广。厂区内存储的易燃易爆物品和有害的危险品，容易出现火警或险情，因电器安装、机器的用电不当，也容易引起火灾；另外厂区内的交通工具和人员多而杂，这给保卫工作带来了难度。④ 功能特殊。由于使用的特殊性难以保持整洁，污水不便处理3、建立工业园区物业管理组织机构工业园区的物业管理企业要组建相应的组织机构，实施规范化管理。组织机构的职能有：① 负责厂房区域内建筑物管理的日常事务；② 统一对外联系，协调落实街道办事处交办的社会任务；③ 协调各生产企业对共用部分的使用，维护绿化布局，督促卫生制度的落实；④ 负责整体性设备及附属设施，共用部位的管理，养护、维修工作，针对工作需要聘用维修人员，公共场地清扫人员、安全保卫人员；⑤ 负责建立房屋修缮基金并设立专项账目⑥ 制定有关具体管理规定，定期召开会议，检查管理办法的执行情况和工作进度4、工业园区物业管理的前期介入1）从法律角度看物业管理前期介入前期物业管理是指新建物业在业主委员会成立之前，由开发建设单位自行或者委托物业管理企业对新建物业实施的前期物业管理活动。由于前期物业管理过程中，物业管理企业大都是开发建设单位委托或选聘的，物业管理企业与业主之间没有签订物业管理合同。同时，前期物业管理过程中业主对物业刚开始使用，物业管理的工作任务相对较多，业主与物业管理企业之间较容易产生纠纷。物业管理纠纷产生后，业主最常采取的措施就是拒付物业管理费。物业管理企业因此受到损失也常见。物业管理关系是因物业管理合同而产生的法律关系，前期物业管理也不例外。实践中，物业管理企业都以书面形式明确物业管理项目、内容、物业管理费计算标准和期限，从而明确物业管理企业的权利和义务。目前，因物业管理企业与不同的主体签订前期物业管理合同，从而使合同的形式多种多样。无论何种形式的合同，物业管理企业的主要合同权利就是收取物业管理费2）工业园区物业管理前期介入的重要性尽管物业管理的诸多问题通常是在房屋使用过程中产生的，但究其根源却往往可以追溯到开发项目的建设过程中，物业管理与开发项目生产使用周期前期阶段的各种工作关系密切——开发项目的规划、设计、施工乃至销售等工作环节，在很在程度上决定着房屋投入使用后物业管理工作的难易及其工作量大小。
补充：
5、工业园区物业管理的接管与验收由于政府招商引资工作的需要，许多企业在进驻工业园区时尚未进行综合的验收与接管，给物业管理企业造成许多管理隐患。因此，在物业开发建设竣工验收完毕，具备入住和接管条件时，物业管理企业应及时组建物业接管验收小组对接管物业进行详细的验收。对于接管验收出现问题的，物业管理企业应当积极协助接管验收小组同发展商或业主进行协商，迅速解决相关问题物业管理企业接管后，应立即同供电局、自来水公司、燃气公司、供暖公司、邮局进行联系协调，以确保工业园区的正常供电、供水、供暖、通邮；同管辖派出所、街道办联系，解决工业园区的治安等问题；同银行联系，解决工业园区各种费用的银行代收代缴问题6工业园区的日常物业管理1）房屋管理工业园区内的厂房管理，主要是确保房屋结构完好和安全使用。因生产需要，企业对厂房做分隔改造或内部安装机器设备时，不得超过楼面允许的荷载。施工前须与物业管理企业取得联系并提供施工图纸、经有关部门批准后才可以进行。因施工影响其他楼层时，需书面征询涉及部位用户的意见2）设备管理为了保证工业园区各企业生产的正常进行，必须对工业园区的一些主要的设备进行重点管理，如载货电梯的管理、工业供水供电管理、变电房的管理等。同时，公共管网对整个工厂的正常运作事关重大，其护维修养护十分重要，如电话线、污水管等的维修养护工作等。因此，必须加强对重点设备和公共设施及公共管网的管理①载货电梯的管理。电梯是现代工业厂房中最常用的、使用最频繁的运输设备，保证电梯的正常运行，对保障所有企业的生产生活有重要作用。为了管好用好这些电梯，必须对电梯司机进行专门的培训，并配备专业的维修技术人员，完全按照专业化的要求进行管理。为了更加有效的管理好电梯，物业管理人员应该参与电梯的选货、订货、安装、验收及年检等工作②工业供水供电管理。工业用水用电不同于生活用水用电，其耗水量大耗电量大，电容量也较之生活用电容量大一些，而且水电的终止对厂家造成的损失有时是难以估计的，因此，水和电的正常供应是工厂进行工业生产重要保障，对它们的管理是不容忽视的，为此，物业管理人员要做好工厂正常供水及供电的保障工作。同时，要加强对高压变电房的管理，完全按照供电部门的安全操作规程进行管理，高配电值班室每天24小时要有人值班、节假日照常，保证电力供应。同时值班人员应根据用电情况适时地调节和补偿功率因素，使电网保持在较为经
补充：
较为经济的进行状态，以降低电耗，节约能源。

③ 公共管网的维修养护。这方面的工作较为繁杂。比如污水管堵塞如不及时检修，势必影响工厂和工人的正常工作。因此，对公共管网的维修养护十分重要。

（3）消防管理

① 认真学习消防知识,熟悉并能正确使用各种消防设施和器材；

② 负责消防监控中心的日常值班。消防监控中心是接受火灾报警、发出火灾信号和安全疏散指令、控制消防水源、固定灭火、通风、空气调节系统等设施机构,中心应实行24小时值班。要对整个工业园区进行消防监控,并做好值班记录。值班人员要忠于职守,认真工作。对部门经理和公司负责人,应做好管理、指导、督促、检查好工业园区内的消防工作,对有问题的及时进行整改。

③ 严格贯彻、执行消防法规,落实各项防火安全制度和措施。专职消防人员必须每天巡视工业园区的每个角落,及时发现并消除火灾隐患;定期对防火责任制、防火岗位责任制执行情况进行检查,并进行汇报、交流、评比；定期对业主或物业使用人的生产场所进行防火制度执行情况检查,阻止私自乱拉乱接电源,违反安全用电、用气的不当行为。

④ 负责工业园区内动用明火的批准和现场监护工作。

⑤ 管理好工业园区内的各种消防设备、设施和器具,定期进行检查、试验、大修、更新,确保它们始终处于完好状态。

⑥ 组织消防宣传教育,广泛开展防火宣传,动员和组织区内群众接受教育,增强防火意识。宣传方式可灵活多样,生动活泼,可以发通告、贴广告、出墙报,也可以观看消防自救电视录像。同时揭露批评违章违法行为,加强引导,培养建立全民的消防意识。抓好义务消防队的培训和演习,定期向业主或物业使用人传授消防知识。

⑦ 定期对工业园区内要害部位进行检查是预防火灾的一项基本措施。特别是要检查各楼内的电器、电线、煤气管道有无腐蚀、氧化等情况,防止线路短路或爆炸引起火灾。

⑧ 管理好消防监视中心的各种设备、设施,保障监视中心始终处于正常工作状态。

⑨ 发生火灾时,协同公司、部门领导到场，现场指挥和扑救。

⑩ 制止任何违反消防安全的行为和企图。
补充：
（4）绿化及清扫保洁管理

工业园区搞好绿化卫生管理工作，能够为工人提供工作、生活、娱乐优美的环境，从而能让工人工作时精神饱满，心情舒畅，减少工伤事故的发生。因此同其他物业一样，工业园区绿化卫生管理也很重要。当然，在具体管理上有些差异，如绿化方面应根据工业厂房生产特点种植一些能适合排除工厂异味和气体的植物。卫生保洁工作也会因为工业生产的不同而有不同的要求。

由于工业厂房使用功能上的特殊性，有的厂房难以保持清洁，如重工业生产厂房。有的厂房要求清洁度相当高，甚至要求车间内一尘不染，如生产精密仪器仪表和食品加工的生产工厂的厂房，因此，对不同的工业厂房应有不同的卫生保洁制度和方法，对难以保持清洁的厂房，应勤清洁清扫清理。清洁要求高而严的厂房，平时要采取保护清洁的措施，如进入车间要严格管理，要更换衣服鞋子，带好手套和帽子等。总之工业园区清洁难度大，但仍要设法做好，以保证生产顺利进行。

（5）安全防范管理

① 建立严格的值班守卫制度，对人员、产品的进出入都要进行严格认真的检查登记；

② 无关人员不得进入厂房和仓库的重地；

③ 严格执行值班巡逻制度以及其他安全措施；

④ 严格执行两人以上进入仓库、锁门等制度。

(6) 交通秩序和车辆管理

工业园区内单位多、人员多、货物进出频繁，车辆必然多。但由于建设或管理的疏忽，工业园区内的车辆管理还存在不少漏洞，给企业的生产和生活带来诸多不便，甚至给业主或物业使用人的财产和生命造成一定的威胁。因此，物业管理企业要在工业园区内按照统一规划、统筹安排、方便使用、便于管理、确保安全和有偿使用的原则，将机动车和非机动车分成若干个停车区域，并设专人进行管理，确保车辆完好无损。

此外，还必须建立一套完善的停车场日常管理制度，确保工业园区良好的交通秩序。