河源工业厂房怎么选

A. 厂房选址要如何选择好

厂房是生产型企业开展生产经营的场所，因此厂房的选择以具备有生产经营为前提，厂房的选址、厂房的结构，以及在此处的供电与供水标准与工艺是否达到了工业生产所需要的标准，如果这些标准都达不到，那么在日后正式投入生产经营时，必然会带来许多不可预料的问题。
工业厂房与写字楼不一样，因此不能用同一标准来选择厂房。对于许多中小企业来说，是没有那么大笔的资金的，多数还得在网上找出租厂房来生产。那么这就需要考虑厂房的选择问题了。 当然，有条件，资金雄厚的大企业也可以购买地皮自行建设厂房用于生产，这样建造起来的厂房最能符合自己企业的生产特点。由于多数企业是租赁厂房来生产的，因此当这些问题出现时，可能还会引起一系列相关的法律纠纷。因此为了使正式投入生产后避免此为问题的发生，那么在选择租赁厂房时就要全方位的综合考虑。
如果资金与条件许可，那么尽可能选择已经配套完备的厂房，一般来说在老工业区内这些问题基本不存在，但是不管怎么样，在选择时就尽量选择设施配套完备的工业区内的标准厂房。
由于标准厂房能够满足一般工业加工企业的生产需求，且在工业园区的管理、商务等方面都配套完备，方便企业快速投入生产经营，省却许多麻烦，同时也为后续相关工作的开展提供了一系列的便利。
除了考虑厂房厂址的选择，厂房结构及供电供水工艺标准外，还要注意的另一问题就是工业区行业定位问题。由于不同的工业区有不同的行业定位以及招商对象上有所不同，因此在选择厂房时还应该结合企业自己行业情况做出正确的选择。根据企业自身的能耗与环境影响等方面情况进行考虑，选择落户在适合自己行业的工业园内。同时在订合同之前，在选择选址阶段与正式签约时，对于中介机构所提供的有关房屋的坐落地理位置、结构、供电、供水、交通、以及周边环境等各方面的描述进行现场考查，并落实到细节上.同时还有一个最关键的问题就是待租待售的房源产权情况，把这些问题都落实清楚了，那么就可以签订厂房租赁合同了。由于工业厂房是用于我们工业生产之用的场所，因此在选择厂房时要以满足我们生产投资的要点作为选择的基础。

B. 买厂房需要什么条件

工业厂房在我们的日常生活中有所提及，主要是指用于工业生产的房子，包括车间等。那么在一个公司购买工业厂房买卖需要注意什么？工业厂房进行买卖过户的流程是怎样的呢？而购买工业厂房所需要的费用主要包括哪些呢？

一、工业厂房买卖需要注意什么？

购买工业厂房需要注意以下事项：

1.购买厂房和购买其他房屋最大的区别是要最要留意土地使用权是不是按国家规定合法的取得了土地使用证 取得方式是行政划拨还是出让划拨的要补交土地出让金(不同地段补交不同)。 一定要看土地使用证和房屋产权证原件 。

2.慎重选择周边有居民区的厂房，由于早期城市规划问题，有的厂区位于居民区附近，容易发生法律纠纷。从经验来看，居民对于生产性企业对于居住环境的影响的容忍度很低，厂房或者厂区周边的居民区往往成为发生投诉、相邻关系诉讼的隐患，一旦发生纠纷，往往容易升级成为群体性时间，直接影响企业的正常经营。

3.了解和实地核实厂区的道路通行和周边交通状况，客观测评车程等影响企业运输成本的指标。“宏观”的交通因素包括：房源的地理位置、坐落，周边的道路情况，距离交通主干道、高速公路、城市快速路的距离。道路对通行车辆高度和地面承重的要求。“微观”交通因素包括：厂区内部的道路情况、厂房与道路的接合部的道路情况，是否能够通行大型车辆。

4.首先要确定房屋的所有权是谁的，要查验对方的《身份证》和《房屋所有权证》（最好还有《土地使用权证》），必须是原件。

5.了解房屋产权和土地使用权是否受到限制，如是否抵押（《房屋所有权证》和《土地使用权证》会有他项权利记载），是否查封，是否被行政机关或者司法机关限制等，如果抵押，抵押权人是否有同意出售的书面意见。

6.是否为出租房，如果出租，租赁人是否放弃了优先购买权。

7.是否有房屋共有人，如果有，共有人是否放弃了优先购买权。

二、工业厂房的购买流程

工业厂房买卖转让过户的流程如下所述（土地性质：出让）：

厂房买卖过户环节一：到财政契税征收部门提供所需的资料

1、厂房买卖双方营业执照复印件、章程、股东会决议、法人、董事身份证复印件，卖方自建的相关原始资料（如建筑安装发票等）

2、厂房买卖双方协议（有地税部门开具的房产买卖发票的一起提供）

3、房产交易评估中价机构出具的该宗资产整体评估价格（不一定要求）

契税征收依据：

1、厂房买卖双方协议价（或发票价）不低于契税征收部门内定的该地块最低计税价格时，直接根据协议价计征契税，发给契税证。

2、协议价低于契税征收部门内定的该地块最低计税价格时，要求提供房产交易评估中价机构出具的该宗资产整体评估价格，最后以不低于契税征收部门内定的该地块最低计税价格的该宗资产整体评估价格计征契税，发给契税证。

厂房买卖过户环节二：到建设房屋交易部门提供所需的资料

1、厂房买卖双方营业执照复印件、章程、股东会决议、法人、董事身份证复印件

2、厂房买卖双方协议

3、契税证

4、房屋交易部门提供要求填列的其他表格。

该环节办理房产证过户手续，仅收取房产过户手续费、工本费。

厂房买卖过户环节三：到国土部门提供所需的资料

1、厂房买卖双方营业执照复印件、章程、股东会决议、法人、董事身份证复印件

2、厂房买卖双方协议

3、契税证

4、已过户到买方的房产证

5、国土部门提供要求填列的其他表格

该环节办理土地证过户手续，仅收取过户手续费、工本费。以一百万元的转让价格为例，仅收取1200元过户手续费。

上述三环节中，除契税征收部门有可能要求提供房产评估报告外，后面的建设房屋交易和国土部门都不要求提供房产评估报告。

三、工业厂房的交易费用

个人购买存量厂房（房产）需支付的费用主要包括：房产评估：评估价的0.25%－0.5%；贷款保险：贷款额的0.03%贷款保险费，贷款金额×每万元借款保险费率×保险期限（保险费率0.557%－1%）；图纸费：按实际购买费用；手续费：总价的0.08%。

C. 选厂房要注意些什么

1.厂房选址
厂房的选址是重中之重，一般需要根据生产的产品、产地大小和客户群三个关键因素来综合选址。
如果是用地要求低、技术要求高、无污染的高新产业，不妨选择高新技术园区，如果是用地要求高的劳动密集型产业，则不妨选择城郊的大面积厂房。
厂房选址同时还会涉及交通运输是否畅通、公共交通是否便利、员工通勤时间等等问题，对于一些特殊的工业生产企业来说，选址还要考虑气候、地形、水文地质、污染等多种因素，在基本问题外，还要考虑当地行业规划等问题。在后续的厂房选址专题中，58妹会详细讲解。
2.厂房面积
企业在选择厂房时，要适当考虑未来发展的需求，根据需求放宽10-25%是比较合理的。
一方面，相对宽敞的空间便于保持生产现场整洁有序，提高运行效率，给客户良好的印象；另一方面如果业务发展空间不够，再去找新的厂房搬家成本很高，也容易造成员工流失，就地扩租也没那么容易。所以在选择厂房时最好保有一定的空间余量。
3.房屋质量
新旧厂房的租金差异促使许多中小企业选择低租金的旧厂房，控制成本无可厚非，但厂房质量需要严格把控，尤其是年久的老厂房。
就在2019年，上海长宁区发生一起老厂房坍塌事故，造成10死15伤。所以在进行厂房挑选时，厂房质量一定要提前评估，对房屋结构类型、建筑层数、建造年代、房屋装修进行调查，可以从厂房结构、楼板承重等多个方面进行综合考量。
4.租金缴纳
通常情况下，厂房租金的缴费方式有按月结算、定期缴付和一次性付清三种方式。
少数情况下，有房东会收取少量月租金，根据企业经营状况进行利润分成。如果房东提到这一点，并且企业愿意风险分摊，双方可以将其作为重点来谈判。因为其中有许多不确定的因素，处理不当，后续可能会引起争议。
5.环评办理
生产型企业是必须要做环评的。环评即“环保影响评估”，只有环评合格后，企业才可以动工生产。
所以在挑选厂房时，需要留心厂房资质能否申办环评，最好找环评公司或环保公司去看现场，确认是否能够办理环评，避免后续因为环评问题造成纠纷。
6.区域政策
在进行厂房选择时，需要考虑厂房所在的行政区域内是否有相关政策，如产业补贴政策等，尤其需要注意税收政策。提前了解这些信息，可以防止在办理有关工商登记、税务登记的过程中遇到障碍，影响投资计划的进度。
而对于外资企业而言，更应当向拟投资地的工商、税务、外资管理机关了解当地的产业政策，充分了解享受当地的优惠政策的企业条件，也避免因与当地产业政策冲突而使投资计划停滞。
初创企业建议尽量选择设备完善、服务配套的工业区或开发区内的标准厂房，这样企业可以快速办起来也省去很多装修的麻烦。

D. 租厂房要注意些什么问题物流行业的在选址上应该怎么选

1、考察厂房的注意事项

现场考察租赁厂房时至少要考虑一下几点：

（1）厂房是否属于合法建筑；

（2）厂房的用途是否符合你租赁的目的；

（3）厂房的土地使用年限；

（4）出租人是否有权出租；

（5）厂房是否经过了消防验收；

（6）厂房是否设置了抵押或者被查封。

2、租赁厂房的其他注意事项：

（1）选厂房位置可以按照自己生产的产品，占地的大小，和客户群是哪些来综合考量选址，工业厂房根据生产的产品特点可分为以下三种类型：

①一般性生产厂房。

②正常生产或储存有爆炸和火灾危险物的厂房。

③多尘、潮湿、高温或有蒸汽、振动、烟雾、酸碱腐蚀性气体或物质、有辐射性物质的生产厂房。

（2）初次创业的当然最好可选一些带有装修厂房，尽量选择设备完善，服务配套的工业区或开发区内的标准厂房，这样企业可以快速办起来也省去很多装修的麻烦。大家在租赁厂房前对厂房目前的情况应该有所了解，如装修状况、设备状况，附近环境状况等，然后通过谈判最好要求房东在厂房出租前对厂房进行基本的整修。

（3）慎重选择周边有居民区的厂房，由于早期城市规划问题，有的厂区位于居民区附近，容易发生法律纠纷。从经验来看，居民对于生产性企业对于居住环境的影响的容忍度很低，厂房或者厂区周边的居民区往往成为发生投诉、相邻关系诉讼的隐患，一旦发生纠纷，往往容易升级成为群体性时间，直接影响企业的正常经营。

（4）通常情况下厂房出租的缴付房租有按月结算、定期缴付和一次性付清三种方式。也有一些房东除了要支付固定的月租金外，还要根据你的经营状况分享一定的利润。如果房东提到这一点，而你也愿意，双方要把它作为重点来谈判。因为这其中有许多不确定的因素，处理不当，会引起争议。

（5）目前地产租售领域，地产中介的专业功能日益细化，出现了作为居住房屋、经营性商铺、办公楼、生产性厂房、仓储性地产各类中介。综合性的地产中介的业务范围涵盖商、住、生产、仓储等多种房产的租赁业务，而专业性较强的房产中介则专门提供某一类型的地产租赁服务。对于中介机构提供的有关房屋坐落、结构、供电、供水、交通、周边环境的描述应当进行现场核实。

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对于物流行业在选址上应该考虑的问题如下：

1、交通条件：物流中心必须具备方便的交通运输条件。最好靠近交通枢纽进行布局，如紧临港口、交通主干道枢纽、铁路编组站或机场，有两种以上运输方式相连接。

2、公共设施状况：物流中心的所在地，要求城市的道路、通讯等公共设施齐备，有充足的供电、水、热、燃气的能力，且场区周围要有污水、固体废物处理能力等等。

E. 厂房的类别

1、标准结构
2、排架结构
3、框架结构
4、砖混结构
5、钢铁结构 1、单层（一层）
2、双层（二层）
3、多层（二层以上）
4、独栋（独门独院） 1、机械加工制造、重工类：一般要求单层，而且对厂房的高度、地面承重有要求，部分行业要求行车梁，可以装行车（吊车）。
2、轻纺电子加工类：双层和多层厂房即可，考虑原料、货物进出方便，一般要求有工业货梯2吨或以上。
3、食品化工类：除了房屋结构之外对房屋的配套有一些要求，比如：环保、消防、排污等。
4、物流仓库类：用于存储货物和源料
5、静电厂房
6、防尘厂房:对生产环境要求比较高
7、高配电厂房：一向多用于一些大型功率的机电厂房.
8、科研厂房：一般用于研发
9、特种厂房:对于一些特殊专业行业定制的厂房.