简阳市老工业区怎么改造

❶ 拆除重建政策

自市政府颁布《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》（深府〔2004〕177号，下称“城中村改造暂行规定”）和《深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》（深府〔2007〕75号）以来，我市相继开展了城中村和工业区升级改造工作。广东省政府于2009年8月出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号，下称“省三旧改造意见”），进一步明确了广东省三旧改造的相关政策，市政府按其相关规定制定颁布了《深圳市城市更新办法》（市政府令第211号，下称“更新办法”），该办法自2009年12月1日起施行。
一、从“旧城改造”到“城市更新”
更新办法中不再沿用以前的“城中村改造”、“旧村改造”、“旧城改造”等表述,而采用了更具综合性、更注重城市品质和内涵提升的“城市更新”概念。所谓“城市更新”是指对特定城市建成区内(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等),根据城市规划和规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的三类更新活动。
更新办法将城市更新的目标明确为进一步完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境、挖掘用地潜力、拓展发展空间、促进社会经济可持续发展，改变了旧城改造只是简单的拆除重建或穿衣戴帽物质形态改变的观念，更注重城市功能提升和旧城区活化的内涵。更新办法为不同现状和不同改造需求的区域提供了相应的选择,未来深圳的城市更新将实行多种形式有机结合,而且尽可能以综合整治为主。
二、两个新概念
（一）城市更新实行年度计划管理制度
更新办法规定“城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度”。我市的城市更新年度计划包括城市更新单元规划制定计划和年度实施计划两部分，将每一年度的城市更新单元规划编制和将要实施的拆除重建类及综合整治类更新项目做出计划安排,强化城市更新的计划管理,保障城市更新工作的有序进行。
在已经完成的2010年年度计划申报工作基础上，市更新办调整了更新单元规划制定计划管理模式，年度计划不再采用一年一报的形式，而是常态申报的形式。
（二）城市更新单元
在更新办法中首次提出城市更新实行城市更新单元规划制度,并对城市更新单元的划定原则和城市更新单元规划的制定程序进行了规定。城市更新单元要按照有关技术规范,综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素,划定相对成片的区域作为城市更新单元,制定城市更新单元规划。
城市更新不再以项目为单位,而是更新单元为单位进行规划，可综合考虑单元内的规划和配套设施安排，尤其是对单元内存在多个更新项目的，可以平衡各项目利益，保证配套设施落地，有效避免了以前按项目进行规划的弊端。按照以前做法，旧改规划按项目进行，如某一片区内有两个更新项目，按规划需安排一所学校时，由于无法平衡项目间利益，往往两个项目都不愿意接收学校落地，造成公共设施建设困难，无法实现完善城市功能的改造目标。
三、三方面突破
更新办法主要明确了城市更新项目的工作程序、地价缴纳标准、城市更新计划管理等内容，在保持与原城中村用地改造地价政策延续的基础上，对特区内外的城中村地价标准进行了统一，并主要是在以下三个方面进行了较大的突破：
（一）改造对象从城中村（旧村）扩大到所有符合改造条件的建成区
按照城中村改造暂行规定，“城中村”仅覆盖规划国土部门已划定的原农村非农建设用地、农村住宅建成区、老屋村三类，我区大量原农村工业建成区域和旧城未纳入改造范围；而且从我区城市建设的现状来看，原农村建成区域并未形成独立街区，大多数地区是旧村和旧城犬牙交错，村中有城，城中有村，城和村的界线根本就难以划分，人为地划分旧城旧村分别改造，不符合城市建设的规律。
因此，更新办法把符合改造条件的全部建成区纳入更新对象，并按照城市规划和城市建设的规律进行改造，其突破意义是非常重大的。
（二）在改造主体产生方面充分发挥市场的配置作用，变事先确定为事后确认
更新办法出台前，根据城中村改造暂行规定和我区相关文件精神，旧城旧村改造主要由社区集体股份公司引入合作开发商、或街道选择开发商报区政府备案确定。确定后，改造主体方可开展拆迁谈判工作，拆迁补偿完成后办理相关行政许可手续。
更新办法在改造主体产生方面充分发挥了市场的配置作用，改造主体主要通过“收购”、“协议”等民事权利义务关系，由企业或个人完成补偿收购后报区政府确认的方式产生。这种做法执行了广东省“三旧”改造文件的相关规定。
（三）协议出让作为一种可选的方式重新明确下来
按照市政府城中村改造暂行规定，我市在城市更新项目上一开始采取的就是协议出让方式。但由于国家规定经营性土地须通过招标、拍卖和挂牌等形式公开市场出让，而旧改用地该采用何种方式出让却规定不明确。2008年底开始市国土部门要求包括旧城、旧村在内的所有城市更新项目都要统一以招拍挂方式出让土地使用权。随后，南山光大木材厂地块、我区的回龙埔旧村地块、宝安宝城26区地块以及福田锦龙新村地块，在2008年底、2009年上半年通过挂牌方式进行了土地使用权出让。考虑到城市更新项目用地的特殊性及其土地使用权出让的可操作性，2009年9月，广东省出台了省三旧改造意见，该意见明确可以采用签订补充协议或者补签出让合同的土地出让形式，更新办法重新明确可以采用协议出让这种形式。
另外，按照更新办法的相关规定，政府主导收购土地整备的城市更新改造项目，其项目土地使用权应通过招拍挂方式出让。
四、主要办理程序
（一）城市更新单元规划制定计划：区政府对辖区更新项目进行筛选，根据城市规划、业主意愿等情况制定年度计划报规划国土委员会，并由市政府批准；单一主体的片区还可直接向规划国土委员会申报。
（二）土地及房屋确权登记，此项程序主要是针对更新单元范围的土地和房屋进行确权处理，具备合法登记的土地及房屋、权属清晰的更新单元直接办理后续手续。
根据省三旧改造意见，为完善“三旧”改造涉及的各类历史用地手续，该意见规定了简易的特殊处理方式。但是，历史用地手续的完善须在2012年前完成，2012年之后该简易处理方式不再执行。
（三）城市更新单元规划的编制和报批，由区政府组织申报单位编制单元规划草案，单元规划符合法定图则的由市规划国土委员会辖区管理局批准，突破法定图则的由城市规划委员会批准。
（四）企业、个人协议收购更新单元内物业，收购完成后向区城改办申请办理改造实施主体确认手续。
（五）改造单位办理项目用地规划行政许可，补签土地出让合同或签订土地出让补充协议，补缴地价。
（六）更新项目开发建设。
五、补缴地价标准
更新办法第三十六条至第三十九条规定了拆除重建项目按照原有用地权属和用途分成四类情况，分别按相应标准补缴地价。
（一）更新项目中城中村部分的用地，特区内外采用统一的地价政策，即新建建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。
本地价标准所称城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。
（二）1993年7月前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。
（三）拆除原有工业区的项目，改建为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。
改建为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途剩余公告基准地价标准计算地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。但市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的（主要是指市政府2006年的257、258号文所规定的政策和项目），从其规定按照基准地价计算应缴地价。
（四）其它情形的用地，按照其改造后的功能以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途剩余公告基准地价标准计算的地价。

另外，更新办法规定城市更新单元规划和土地出让合同涉及的公共设施用地的拆迁，政府均不作补偿。结合我区的城市建设实际，区政府2010年出台了《龙岗区城市更新拆除重建类项目推进若干措施》（深龙府〔2010〕010号），即按市政府161号令的标准适当补偿公共设施用地上的拆迁。

❷ 棚户区改造和旧城改造的区别是什么

一、含义不同。棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程。旧城改造是局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善市民劳动、生活服务和休息等条件的项目。

二、运作模式不同。棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，棚户区改造项目因为是民生工程，补偿较少，只要90%业主同意改造，对于少数不服从改造的，可通过行政征收、行政处罚程序等政府的行政权力介入进行房屋强制拆除。旧城改造遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，是商业投资行为，旧城改造项目补偿数额较多，必须100%业主同意才可以进行拆除，政府不可直接行政介入。

三、改造对象不一样。棚户区改造对象是全市范围内使用年限在20年以上、住房质量存在安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区。棚户区改造一般是直接拆除。旧城改造对象是旧住宅区申请拆除重建、符合城市更新的建筑物，建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。旧城改造一般是对旧城区进行重建、翻新。

四、改造流程不同。棚户区改造流程，一般是参照城市更新或者政府征收程序进行。棚改项目的确定、权利人信息公示、异议处理等内容没有明确规定。但旧城改造是有明确的规定的，包括意愿征集、城市更新单元规划审批、实施方案、搬迁补偿安置协议的签订、实施主体确认、预售及规划验收、回迁安置等。

五、配建要求不同棚户区改造除满足拆迁安置的需要外，其余住房均会配建为人才住房和保障型住房，且坚持以租为主，根据辖区人才住房和保障性住房的建设供应情况，确定租售比例。

但旧城改造则按规定比例配建，无全部配建保障房的要求，可建商品房。虽然棚户区改造和旧城改造性质、补偿及程序等方面各不相同，但是都属于国家不同方面的发展需要。所以，遇到类似问题时切勿混为一谈，建议大家合理区分，合法维权。

❸ 鲁尔工业区的改造启示有哪些

东北是中国最重要的能源基地和重工业及装备制造业基地，在中国国民经济发展中占有重要地位，从区域经济发展战略上看与德国的鲁尔工业区有异曲同工之妙。

德国鲁尔工业区是以煤炭和钢铁为基础、以重化工业见长的重工业区，二战前由于煤炭资源丰富，钢铁市场需求强劲，就业情况良好，人们生活水平日渐提高。

随着战争的爆发及结束，战败后的德国经济一派萧条，加之煤炭资源的日趋枯竭，重化工经济结构的弊端越发明显，传统的煤炭工业和钢铁工业开始走向衰落。

衰落原因

1、生产结构单一

鲁尔工业区的工业生产集中于煤炭、钢铁、电力、机械、化工五大工业部门，其中，煤炭工业和钢铁工业是全区经济的基础，这样的生产结构中，如果某一工业部门衰落则将引起全区生产的衰落。

2、煤炭的能源地位下降。

20世纪50年代后，随着石油和天然气的广泛应用，在世界能源的消费构成中，煤炭的比重逐渐减少，技术的发展使炼钢的耗煤量逐渐降低，鲁尔区的煤炭产量也逐渐减少。能源的消费构成是指所消费的能源占能源消费总量的比重。随着社会经济和科学技术的发展，世界能源消费构成也在不断发生变化。

❹ 旧改和棚改有什么区别

旧改，即一般所说的旧城区改造，棚改，即棚户区改造。二者的区别如下：

1、改造的对象有所区别：旧改，主要针对旧城区的一些老旧小区或者是厂房进行改造。而棚改是对城市里的简易房屋和棚厦房屋集中区域进行改造。

2、改造程度有所区别：旧改是指对旧城区进行重建、翻新、改造，以改变旧城区的面貌，其中就说明了旧改不一定需要直接拆除，有可能只是翻新。而棚改不同，棚改一般都是要直接进行拆除的。

3、改造的开始时间有所区别：旧改是从20世纪80年代（1980年左右）就被我国政府提上了日程，而棚改是在2009年才进行大规模改造的。

(4)简阳市老工业区怎么改造扩展阅读:

旧改的效果：

第一，旧城区道路网络基本建成，道路交通矛盾日益缓解；

第二，公用配套设施供需总量基本平衡，服务供应结构得到优化；

第三，城市环境质量得到有效控制，并呈改善趋势；

第四，住宅长期短缺的矛盾得到根本性扭转，住宅建设飞速发展。

棚改的意义：

1、棚户区改造可以有效地解决低收入家庭的住房困难，体现社会公平、公正；

2、棚户区改造可以提升和完善城市功能，改善城区落后面貌；

3、棚户区改造可以优化配置土地资源，促进土地合理利用；

4、棚户区改造可以增加社会就业，促进地区的产业结构调整；

5、棚户区改造可以密切党与居民群众的感情，促进社会和谐

❺ 东莞市常平镇三旧改造16个村有哪些

根据总体规划，常平镇将划分为5个功能组团，分别为旧城组团（商业中心及综合功能区）、新城组团（行政中心及生活区）、东站组团（综合功能区）、站北组团（高新技术产业园区、物流园区及综合功能区）以及河西组团（工业区及综合生活区）。该镇将“三旧”改造结构分为“两心三片四带”，即镇区北部的旧城综合商贸中心、南部新城文化行政中心，河西组团改造片、北部产业配套改造片、中部物流配套改造片，寒溪河改造带、常平大道-常马路改造带、常东路改造带、东深公路改造带。“我镇将对改造用地进行功能倾斜，如南部新城文化行政中心的改造用地将往行政办公、文化设施、商业、绿地、居住等方面倾斜，而北部产业配套改造片的改造用地倚重工业、商业等方面，拒绝大型房地产和文化等项目。” 从用途来看，该镇拟造地块的主要用途可分为居住用地、公共设施用地、一类工业用地，分别占改造地块的比例为34.56%、29.21%和19.6%。剩下的还有道路广场用地、市政公用设施用地等。 “三旧”改造之后的常平，或可令人刮目相看。从规划上看，各村（社区）的改造亮点频出。金美村将拆掉一片破旧厂房，改造190多亩的的新型社区。土塘村环城路的一块改造地，将建成一个集居住、商业、高档写字楼的大型社区。另外，临近镇中心区的朗贝旧村，将成集居住、商业、酒店、办公与公共建设为一体的大型改造区。下墟天鹅湖工业区位于常平镇中心区，一部分老工业厂房空置，后来转变为商业用途，“摇身一变”成为酒店。“‘三旧’改造之后，常平将在城市化的进程中迈出一大步！”（

❻ 旧城改造,旧村改造和"三旧"改造有什么区别

区别如下：

1、概念不同

旧村改造是推进郊区城市化的一项重要内容，是实现农村现代化、加快城乡一体化发展的客观要求，也是促进农村可持续发展的重要途径。

旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。

三旧改造是指广东省特有的改造模式，分别是“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。

2、内容不同

旧村改造主要工作内容包括村域规划编制，居民点改造建设，基础设施改造提升以及产业结构提升等内容；主要通过对农村居民点建设用地低效无序利用的改进提高用地效率，改善村居环境，腾退建设用地，并将腾退出的土地用于村集体经济发展和产业提升。

旧城改造的内容是改造城市规划结构，在其行政界限范围内，实行合理的用地分区和城市用地的规划分区。改善城市环境，通过采取综合的相互联系的措施来净化大气和水体，减轻噪声污染，绿化并整顿开阔空间的利用状况等。更新、调整城市工业布局。

更新或完善城市道路系统。改善城市居住环境并组织大规模的公共服务设施建设，把旧街坊改造成完整的居住区。

三旧改造的内容包括的是对“旧城镇、旧厂房、旧村居”的改造已不仅仅限于建筑的外墙装饰整修，还有从内部经营、文化内涵等多方面着手改造，为旧物业引入新内容。

3、效果不同

旧村改造，有利于改善农村基础设施和农民生活环境，提高农民生活质量；有利于进一步规范农村建设，促进农村土地集约利用，提高土地利用效益和利用水平；有利于促进农村二三产业发展，增加农民收入，提高农民社会保障水平。

有利于加强农民住宅建设的安全管理，提高施工质量，增强农村地区的抗灾防灾能力；有利于加强农村基层政权建设和社会事业的发展，构建和谐社会。

旧城改造能保持中心城市相对稳定，增加一些结构完整、规模适当的封闭式卫星城镇，城市用地被划分为一些孤立的功能区，而整个规划结构的发展，有赖于相交半放射环形系统的扩展。

在向灵活分区过渡的基础上编制各种开敞式的城市结构，公共服务中心的布局则根据完善整个城市规划结构的具体条件，具有更加多样的组合方案。

(6)简阳市老工业区怎么改造扩展阅读：

旧城改造的程序标准

第一步是调查研究，对旧城改造的基本信息进行资料收集，对旧城改造的必要性和社会经济的可能影响作出基本的判断，了解各个城市发展的各个方面。

第二步，确定旧城改造地区之后，根据经济实力和区域发展需求提供定制化规划。

第三步，拆除部分建筑，进行居民迁移，道路等基础性工作，保证旧城改造工作的顺利开展。再是对旧城改造的基础设施进行设计和修缮。

网络-旧城改造

❼ 建立川南经济区的可行性和必要性

站在高高的龙泉山上
——记中共资阳市委常委、简阳市委书记苟正礼

站在高高的龙泉山上，就是站在一道泾渭分明的分界线上——

西边，是一望无际的川西平原；东边，是山峦起伏的川中丘陵。

龙泉山，古称分东岭、分栋山，系龙门山支脉，海拔600至1000米，最高峰1051米。它宛若一条巨龙，横亘在四川中部，从北向南逶迤连绵200余公里，川西平原、川南丘陵以它分野。位于西麓的龙泉镇，史载“汉置邮亭，唐设驿传，元改站赤，明曰驿站”，山因镇而随之改名“龙泉山”。

站在高高的龙泉山上，就似站在一道景象殊异的屏障线上——

山西边的平原，自古水美鱼肥、物端口人丰，独占“天府”美誉。上个世纪改革开放后更是如龙得水、如虎添翼，发展迅猛。而山东边的丘陵地区，尤似山隔路阻……

简阳就处于山东面的前沿端口。

简阳人民不甘示弱，历届党委、政府奋发图强，一直在励精图治，一直在奋起直追，且各方面的发展在相邻市的县（市、区）中走在前列。

但是，与山那边成都的郊县比较起来，简阳却总是感觉自己步履蹒跚。山那边原属简阳、后归成都的龙泉，除其它方面在大踏步前进外，仅发展桃业，就已成为全国唯一的“中国水蜜桃之乡”。每年桃花盛会的喧嚣鼓噪，每年卖桃时节的欢歌笑语，于山这边声声入耳，清晰可闻，着实撩人心旌。

形势喜人，形势逼人，形势催人奋进。站在高高的龙泉山上，一个沉甸甸的历史大问号直面扑来：简阳的发展如何大踏步前进？

……

2005年8月25日，资阳市委常委苟正礼兼任简阳市委书记。

“加快发展，打通龙泉，对接成都！”一个口号在简阳引起了强烈共鸣。

上篇

更新观念打通龙泉

8月25日上任当天，苟正礼直赴基层，发出了第一个强烈的信号：大家都来认认真真地找一找，简阳的发展路在何方？

此后的绝大多数时间里，白天在办公室很难见到苟正礼的身影。晚上他办公室的灯光却总是亮至深夜，一些领导和部门负责人在他的办公室进进出出，行色匆匆。

9月16日，简阳市委工作会议以外出考察的方式启幕。苟正礼带领100余名干部越过龙泉山，以山那边的成都双流、锦江、龙泉为“镜”，给简阳好好地照了一次“像”。大家在视觉的冲击中看到了巨大的发展差距。

在第二天的大会上，苟正礼引领参会干部把简阳放在资阳4个县（市、区）中进行比较，放在全省68个丘陵县中进行比较，又与成都的双流、龙泉、金堂3个相邻县（区）进行比较，在这三个层面上用主要经济指标，给简阳画了一次“像”。大家在数据的对比中感到了逼人的压力。

就在这次会议上，苟正礼结合自己到简阳以来通过深入细致调查研究后作出的思考，以及与大量干部、群众进行全方位、多层次探讨后达成的共识，代表简阳市委，为简阳发展定下了“三先目标”——

在资阳市率先发展、在全省丘陵地区领先发展、主动融入成都经济区竞先发展。

这是一个既符合简阳实际，又颇具新的挑战的目标定位。

这样的目标定位，振聋发聩。

这样的目标定位，首先缘自用从高高的龙泉山上射来的目光，对简阳进行了一番透视。

对于简阳，苟正礼说了三句话。第一句，简阳是“市”不是“县”。第二句，简阳是大城市的大郊区，不是偏远地区。第三句，简阳是有一定经济实力的，不是没有一点家底的。

苟正礼说：过去，我在成都工作，简阳于我只是一个概念。现在看来，其实简阳是一个发展潜力非常好的地方。从功能定位看，简阳是“市”，不是“县”。“市”与“县”决非一字之差，而是有着本质内涵的不同。“市”更体现为工业化、城市化、市场化主导下的现代生产方式、管理方式和生活方式，其体制机制更加完善、资源配置能力更强、公共服务功能更完善、市民文明程度更高。“市”和“县”观念的不同，必然带来价值取向、思维方式、工作方式、体制构建和行为规范的巨大差异。从区位条件看，简阳是大都市的“大郊区”，不是偏远地区。简阳紧靠特大中心城市，既处在承接延伸成都辐射的最短半径之内，又是川东、川南经济区资源要素向成都聚焦汇集的前沿端口，人流、物流、信息流相对密集，发展势能得天独厚。从发展条件看，简阳拥有较好的基础，不是没有一点家底。经过多年的积累，客观上具备了大发展、快发展、好发展的先行条件。特殊的空间区位、较好的产业基础、完善的基础设施和丰富的人力资源，造就了简阳发展的比较优势，决定了简阳发展的目标定位应当更高、发展速度应当更快、综合实力应该更强。近年来资阳市委、市政府一直把简阳的发展作为一个重要的战略来抓。如果简阳不能快速发展，必将制约资阳甚至整个东部丘陵地区的发展。为此，我们要在资阳的四个县（市、区）中率先发展，在全省68个丘区县中领先发展，主动融入成都平原经济区中竞先发展。要加快推进新型工业化，努力把简阳建成现代化的新兴工业生产基地；加快推进农业产业化，努力把简阳建成全省推进农业产业化的先导地区；加快推进城乡一体化，努力把简阳建成成都周边最具商机、最具人气、最具活力的现代中等城市。

这样的目标定位，缘自于用穿透龙泉屏障的发展理念，为简阳理清了新的发展思路——

发展是中心，支撑在产业，要害是投入，关键在项目。

在苟正礼的发展思路里，项目是发展的载体。各种资源和要素都必须依托项目来聚集转化，各项政策支持都必须依靠项目来争取，各项工作最终要通过项目来推动。投资乏力，后劲不足，其症结就在于项目太少、太小。为此，他特别注重项目，并就如何抓好项目突破和招商引资向广大干部支出了实招：

——抓好项目的生成。

根据发展目标生成项目。进一步明晰发展目标，突出工作重点，针对发展的总体方位和薄弱环节，需要什么项目就生成什么项目。

在推动企业技改扩能中生成项目。引导企业抓住当前发展的大好机遇，着眼把企业做得更大更强，新上一批扩能型项目，挖潜上马一批技改型项目。

在争取上级支持中生成项目。悉心研究国家产业政策和投资指向，抓住省、市扶持示范区发展良机，上下对接寻找突破口，争取上级布点的重大项目和对简阳具有重大意义的关键项目落户简阳。

在招商引资中生成项目。既推出一批项目引导投资，又通过以企招商、以商招商等多种形式，吸引外商带项目、带资金、带技术到简阳投资办厂；主动捕捉外地企业投资意向，点对点包装推出项目，投企业所好引进项目。

在激活民资中生成项目。围绕实施全民创业，鼓励实施多元化投入，引导市民投资创办项目。

苟正礼甚至坦言：如果产生不了、推不出项目，说明我们抓发展没有用心，抓工作没有思路、没有目标、也没有成效，说明我们研究上级政策不够、争取上级支持不够，说明我们招商引资缺乏招数、激活民资缺乏措施，事实上反映出我们的领导水平和工作能力不行。

——抓好项目的招商。

从机制建立上、条件保障上、力量配备上解决不愿跑招商、不敢跑招商、不会跑招商的问题。要改进招商方式，特别注重行业、专项招商，小分队对口招商。在招商引资过程中，要发扬扭住不放的精神，对认准的项目，要定人定责、专人跟踪，一抓到底、争取成功，决不能见了面、吃了饭、换了片而断了线。

——抓好项目的建设。

强化政府、项目业主双向约束，落实挂联领导、责任部门、项目业主“三位一体”的项目包联责任制，确保项目建设保质保量如期完成。市委、市政府的每一位领导，市人大、政协有关领导都要负责相关项目的建设推进，都要参与到经济建设主战场。

苟正礼要求，在抓好项目生成、招商、建设过程中，必须坚持做到“五算”：一是算功能帐，确定项目建设的必要性和可行性；二是算成本，测算项目建设所需资金；三是算资金来源，确保项目建设资金有出处，并能保证按时足额到位；四是算时间安排，明确项目建设周期；五是算稳定因素，切实做到相关工作前置，确保项目建设顺利，确保不留“后遗症”。

这样的目标定位，缘自于用迎东风度龙泉、东风劲好扬帆的发展理念，为简阳找到了加快发展的的根本路径——

借势发展、开放发展和扬长发展。

——借势发展。

借上级政策之势。抓住用好省委、省政府全力支持资阳建设示范区、打造第五大精品旅游区、资阳作为农村综合配套改革试点市以及简阳作为省市领导联系点等带来的一系列政策机遇，深入研究上级政策与简阳实际的最佳结合点，将上级政策转化为助推发展的具体项目，把丘区示范变为统筹城乡的实在措施，把改革试点变为体制机制创新的根本动力，把领导联系简阳变为争取上级支持的现实资源，最大限度地把多种政策资源转化为发展资本。

借成都辐射之势。抓住成都城市向东向南发展、产业外溢机遇，主动对接成都，承接产业辐射、市场辐射和信息辐射，搞好项目运作，拓宽融资渠道，捕捉发展商机，促进资本融通，在更大空间和更高层次实现资源的优化配置。

借资阳领导之势。把资阳市委、市政府高度重视简阳发展，资阳市级各部门大力支持简阳发展的良好政务资源和宽松的领导环境，转化为加快发展的现实动力。

——开放发展。

观念上率先开放。坚决冲破行政区域、地理交通阻隔，克服嘴上开放而行动迟缓、民间开放而官方滞后、局部开放而整体不活的积弊，走出毗邻成都而相对封闭的怪圈，加快形成全方位、多层次、宽领域的全民开放局面。

政策上全面放开。降低进入门槛，创新体制机制，激活生产要素，放手让一切劳动、知识、技术、管理和资本的活力竞相迸发，让一切创造社会财富的源泉充分涌流。

工作上突出开放。善于拿来、大胆吸收先进的经济思想和经营管理方式，善于走出去接受理念碰撞、发现问题差距、学习成功做法，借他山经验之石，攻简阳发展之玉。

——扬长发展。

扬产业之长。充分发挥现有企业比较优势，举全市之力突破发展工业，推动项目投入向工业集中，资源要素向优势企业集中，优势企业向工业园区集中，做大做强工业经济，以工业的快速增长促进产业结构优化，带动城市化和农业产业化，推动现代化。

扬特色产品之长。立足生猪、山羊、水果、蔬菜等农副产品和空分设备、医用设备、橡胶制品等工业产品的竞争优势，大力实施品牌战略，争创驰名商标，把好的做优、优的做亮、亮的做大，打造区域经济的精品，塑造城市发展的“名片”。

扬城镇活力之长。依托中心城区人气商机两旺，重点小城镇产业基础较强的优势，充分激活城镇各类要素，增强中心城区的辐射带动功能和小城镇的承载聚集功能，进一步提高城镇化水平，加快城乡一体化进程。

“三先目标”的制定和出台，令与会干部热血沸腾。围绕这个目标，在此后短短几个月来的实践中，就使简阳出现了裂变式、跨越式发展的好势头。2006年5月8日，资阳市委书记钟勉在听取简阳市工作汇报后充分肯定道：“‘三先’目标符合简阳的市情，体现了省委、省政府和资阳市委、市政府的要求，也代表了简阳广大干部群众多年来要求加快发展的愿望，找到了简阳加快发展的着力方位，成为了凝聚简阳143万干部群众共同奋斗的‘坐标’。”

特别有意思的是，就在这次会议上，苟正礼发给每位参会干部两本书：《细节决定成败》、《没有任何借口》。

这是在向简阳全市的干部发出一个强烈的信号——

各级领导干部必须头脑清醒，决不能陶醉于过去的辉煌，决不能满足于低标准的成就，决不能沉迷于自我感觉良好的虚幻，而应当用更高的标准要求自己，以更高的定位激励自己。而要准确把握上级精神，认真履行自身职能，在“结合”上做文章，在“具体”上下功夫。

苟正礼毫不含糊地指出：各级各部门干部对每一个工程、每一个项目、每一项任务、每一项工作，都务必明确责任主体，明确质量标准，明确时限要求。切忌上下不明、左右不清，而要做到纵向划断、不搞二传，横向划清、不留空档；当官就要履责，不作为、乱作为、慢作为就要问责，就要追究，就要处理。我们就是要用抓落实的过程来鉴别干部、锻炼干部，用抓落实的成效来筛选干部、任用干部，真正做到按实效给奖惩，以实绩论英雄，形成良好的用人导向，推动工作落实。当前形势发展的一个重要特点就是“快”，差之毫厘的松懈疏忽，就可能带来失之千里的残酷。这就要求我们在增强体制效率的同时，应变对策要快，工作节奏要快，做出成效要快。这一点，无论是市级领导、部门负责人，还是乡镇领导干部，都务必引起高度警觉。就是要说了就办，马上就办，办就办好，办了要扯回销。要坚决防止和纠正接到下级报告请示不批办，遇到群众、企业的事情拖延不解决，议定的事项久拖不落实的现象，真正做到服务的效率高、效果好。

下篇

创新发展对接成都

高高的龙泉山，见证了简阳两千多年的发展史。

简阳，据《尚书．禹贡》载：禹分九州，简州属梁州之域。西汉元鼎二年（公元前115年）置牛鞞县，属益州犍为郡。公元555年（西汉恭帝二年）因境内有阳安山，更名为阳安县。隋仁寿二年置简州。明洪武六年又称为简县。公元1913年（民国二年）取“简州”和“阳安”各一字并改州为简阳县，1994年改县为市。现总面积约2200余平方公里，总人口约140余万。

高高的龙泉山，见证了简阳人民不屈不挠的奋斗史。

上个世纪60年代末、70年代初，饱受干旱之苦的简阳人民，就谱写了一曲“打通龙泉山，引水灌良田”的英雄壮歌。在全县100万人搭台、10万人上阵的“龙泉山灌区”大会战中，战天斗地的简阳人民用简单、原始的工具，历经795个日日夜夜，打通了6200多米长的龙泉山遂洞，从“东风渠”把都江堰分流的岷江水引过了龙泉山，并一鼓作气建起了张家岩水库、三岔水库、石盘水库；围绕这三座水库又建起了密如蛛网、总长达4450多公里的渠道，形成了有效的蓄灌体系，泽被全县93万多亩耕地。

这艰苦奋斗的英雄壮举，直接助推着简阳经济迅速发展。上世纪80年代，简阳的农业总产值、粮、棉、油、肉五项指标扶摇直上，均进入全国“百强县”之列，且肉类指标名列前茅。

今天，简阳的发展又一次剑指龙泉。

如果说，今天的“打通龙泉”是指解决发展的观念问题；那么，“对接成都”就是要解决发展的路径问题。

苟正礼认为，“对接成都”的总目标，是要把简阳建成成都经济区的经济强市，具体说来就是要努力成为成都经济区新型工业化强市，努力成为成渝经济带农业产业化强市，努力成为成都东郊旅游强市，努力成为成都周边最具商机、最具人气、最具活力的现代化中等城市，努力成为丘陵地区推进城乡一体化示范市。而这“对接”，前提是基础设施对接，关键和要害是产业对接。

于是，简阳的工作重点摆在了：工业主抓“三大园区”（简阳市工业园区、贾家工业集中区、石桥粮油加工贸易区）；城建主抓“三城同建”（东城新区、旧城改造、工业园区新城）；农村经济主抓“三大任务”（“四大配送基地”建设、产业结构调整、新农村建设）。这无异于在纷繁复杂的工作中一下子抓住了“牛鼻子”。

壮大工业，对接成都——

工业是聚合度高的产业。项目是生产要素集聚的载体。园区是工业集聚的载体。发展工业集中区有利于节约资源、降低企业先期投入成本，有利于生产要素的整合配套，有利于产业集群的形成，有利于统筹城乡，推进工业化、城镇化进程。2003年开始建设的十里坝工业园区，2005年8月以来迅猛推进。从城区到园区的快速通道迅速打通，园区主干道、次干道的硬化、绿化、亮化和美化迅速完成，水、电、气等基础设施迅速完善，二期工程5．5公里长的防洪堤、4公里长的工业主干道迅速开工……二期工程完成后，可新增工业净用地3000余亩。现在该园区的门槛已被踏破：57户企业投产，8户企业在建，8户企业签约待建。毗邻成都的贾家工业集中区建设加快推进。立足全国传统粮油生产基地优势的石桥粮油加工贸易区，总投资5．25亿元，已全面动工。该园区的建设，使的是典型的“新招”，实现了简阳招商引资工作的三大突破：一是引进大业主整体打造园区，使政府从园区基础设施建设的巨大资金压力中解脱出来。二是由业主经营园区，采取“以商招商”，有效缓解政府招商引资工作压力。三是实行“股田制”，农民每年可获得稳定的土地红利收入，农民“离土不离乡，失地不失利”，剩余劳动力可进厂务工，实现当地就业。

同时，对本地企业实行扶大引强。简阳机械、医药、食品、纺织、橡胶五大骨干产业聚集效应凸显，擎起一片新天地。川空、联众为代表的机械业雄风重振；南格尔、新元为代表的医药业异军突起；澳士达、若男为代表的食品加工业活力四射；玉兰、衣之源为代表的纺织业扩张增效；川橡为代表的橡胶业强强出击。今年一季度，五大支柱产业实现工业总产值15．1亿元，占简阳规模以上工业产值的80．4％，同比增长79．7％，对工业总产值的贡献率达80．1％。

建好城市，对接成都——

作为大城市的大郊区，简阳城市却空间狭窄、功能缺失、环境较差，9平方公里的中心城区承载了近20万人，严重影响了人民群众生产生活，制约了产业发展，影响了对外形象和投资形象。“三城同建！”这是何等的气魄——以沱一桥、沱二桥、在建的沱三桥和将要启动的沱四桥、城南大道为连接，加快启动东城新区建设，拉动西城旧城改造，推进城南工业新城建设。这样的大思路、大手笔中，“新招”频频：以独到的市场眼光，运用市场魔杖，盘活政府资源。84．9公里的沱江河砂石资源开采权成功拍卖，政府性收益1．4亿元，计划多年的中等城市道路骨架“内南环线”等重大项目由此启动；以土地置换的方式，引进四川万和公司投入4500万元，建设沱三桥，促进东城新区和旧城联动发展；准备以资产置换的方式引进大业主，将市委、市政府办公搂搬进东城新区，增强更多投资者的信心，带动新城开发、旧城抽松；以城市建设就是经济发展的基础设施建设的理念，将工业园区高标准打造成“城市新区”；正在将国道321线石桥段至主城区段，按照入城道路的标准来实施改造，从而形成成都到简阳的第二条快速通道，同时拉大城市骨架。

提升农业，对接成都——

农业上与成都对接，着力点在围绕提质转型打造四大配送基地。成都原来一些老的蔬菜基地已被淘汰，现在农副产品的供应已经转移到了三州的一些县。而简阳的农产品，翻过龙泉山就能变成更有价值的商品。但是，苟正礼敏感地觉察到，当前，农产品进入农贸市场通过“二手”转买的越来越少，农产品特别是鲜活农产品的销售已从几道销售转变为直接定点生产、标准化生产、定点配送。他要求建立粮油食品的配送基地、果蔬食品的配送基地、肉类食品的配送基地和劳动力的配送基地，引入现代物流的概念，让简阳的鲜活农产品直接配送到超级市场，配送到大厂、大学，配送到终端消费者。在肉类食品配送基地建设上，依托加工企业，重点打造猪、羊等优质肉类产品；在果蔬配送基地建设上，着力突出龙泉山阳面和国道318、321、两湖路沿线等重点区域；在粮油食品配送基地建设上，重点以石桥粮油加工贸易区建设为龙头，做项目，引企业，形成产业链。他把四大配送基地的主要责任定在市上，并明确了四位市级领导作为具体的责任人。

开发旅游，对接成都——

在苟正礼眼中，“两湖一山”是简阳极具增值空间的宝贵资源，是第三产业的潜力和优势所在。三岔湖、龙泉湖旅游资源在成都周边甚至在全国也不多见。三岔湖简直就是成都市区的一个内湖，未来必将成为一个最具有开发潜质的、高档的旅游、人居、休闲、度假区。目前，“两湖”已被纳入全省新五大精品旅游区。如果丹景山遂洞打通，从人南立交桥经南延线至华阳到三岔湖仅42公里，只需半小时。目前，丹景山遂洞项目和三岔湖开发项目正逐步进入实质性谈判阶段。同样，随着农业产业结构的进一步调整，龙泉山也已极具开发潜力。

……

站在高高的龙泉山上，你会发现简阳俨然就是一个大工地。在那喧腾的千军万马中，苟正礼正率领广大干部群众，奔向简阳发展的又一个新景象。

在工作中，苟正礼表现出了求真务实的作风和较真的勇气。

——抓落实，招招见效。

2005年12月23日，在简阳市委第十二届委员会第七次会议结束时，苟正礼作了《坚定发展目标，务求工作落实》的专题讲话，从深化抓落实的认识、明晰抓落实的重点、明确抓落实的主体、创新抓落实的方式、构建抓落实的机制等方面深入浅出地阐述了他的落实观。他说，我们有很多事情之所以没有做成，不是失之于目标不明，不是失之于思路不清，根本的在于我们没有一以贯之抓落实。当前，简阳“十一五”宏伟蓝图已经绘就，发展目标已经确定，关键靠落实、成败也在落实。不抓落实，简阳的事业发展就没有希望；不抓落实，简阳的广大群众就难以看到希望；不抓落实，简阳的干部成长也没有希望。他的讲话，在简阳引起不小震动，一些没能参加会议的干部纷纷找来学习。

为了抓落实，简阳创新性地将每一样工作都实行“项目化”管理，哪怕是党群工作、社会事务工作。且创新性地将任何一项工作都严格实行“三个量化”去落实，即量化目标任务、量化责任主体、量化时间进度。其中，特别强调量化时间进度，明确要求部署工作必须量化时间界限，推动工作必须按时间逗硬奖惩。正是因为这样，简阳每一项任务都有具体责任人，每一个领导都有具体的任务，每一项任务都有具体的时限要求。所以，工业园区在半年多的时间里有了较大变化，国道321改造2个月内就全部完工，川拖大道不到1个月就实现初通……

为了抓落实，简阳市创新性地成立了由市级领导组成的主抓工业的“领导团队”、主抓农业的“领导团队”、主抓城市建设的“领导团队”和主抓社会事业的“领导团队”等四大团队，市委、市政府分管领导任指挥长，既承担责任，又拥有“权力”，大大提高了工作效率。

为了抓落实，简阳市创新性地把工业园区、石桥粮油加工贸易园区、果蔬配送基地建设的重任，压给了三名年轻的市委常委，让他们兼起了“主任”，成为践行“全党抓经济”的排头兵。“主任”们自己去招集合适的人马，从而又形成一个个攻坚破难的团队。

——肃作风，当仁不让。

为了彻底改变本地企业外流、外地企业不来的现状，简阳下重拳治理投资软环境，明确提出：“谁跟企业过不去，我们就跟他过不去！”还把企业经营所需手续的办理一律统一到投资服务中心，同时赋予市督查组对投资软环境进行明察暗访、打“小报告”的权力，全市投资环境得到根本好转。12名不作为、慢作为、乱作为的干部先后受到党纪政纪处分。

为了维护群众利益，苟正礼经常告诫干部，“在对待老百姓这个问题上，哪怕你占九分道理，群众只有一分道理，群众都是有道理的，而你没道理。我们决不能用九分去替代、掩盖群众的一分利益，甚至欺凌群众。任何时候我们都不要把群众放到对立面，要站在群众的角度想问题。”这就是被简阳干部群众广为赞誉的“19思维定势”。对群众的来信、来访，他都认真对待，亲自处理；对群众反映的问题，他总是扭住不放，一抓到底。正是这样，22000平方米的房屋在20日内顺利拆迁，600多户拆迁农户得到妥善安置，无一人***……

为了纠正个别干部伤害群众感情的错误做法，以此教育更多的党员、干部，苟正礼曾把市委常委会开到了街头的一处毁树现场……

——做表率，实干奋进。

为了简阳的发展，苟正礼奉献着他的智慧、热血和汗水。

忙，太忙，忙得不可开交——这就是苟正礼的工作动态。所以，白天难在办公室见到他的身影，晚上他办公室的灯光却总是亮至深夜，好多市民、特别是一些出租车司机对那灯光再也熟悉不过了；所以，他难得回一次家，即使每月带头外出招两次商，路过成都时，也总是过家门而不入；所以，在工业园区二期工程就要开工的紧要关头，有天晚上从资阳开会回来，为了节约时间，他居然就在新市镇处的高速公路上下车，翻过栏杆，直接走进了园区；所以，同志们都说他几乎坚持的是“7．16”工作制，即几乎是每星期工作七天、每天工作十六小时……就连此次记者对他的采访，先后几次在简阳“悠”了他近半个月都未能如愿，还是“跟踪”他到外地开会，才“逮”住了他中午一个小时的时间。同志们敬佩他，学习他，跟着他干得浑身是劲，却也劝他多多注意身体，但他总是报以一声喟叹：“哎，山那边每天工作8小时，如果我们也只工作8小时，我们这8小时值得上他们那8小时吗？”

……

站在高高的龙泉山上，你仿佛看见苟正礼正领着143万的简阳大军，搅动起简阳气势恢弘的发展潮头，在朝着龙泉山快速推进，在与成都实现着对接，对接……

❽ 三大改造是如何改造的

手工业社会主义改造
通过合作化道路，把个体手工业转变为社会主义劳动群众集体所有制经济的理论和实践。个体手工业是以私有制和个体劳动为基础、从事商品生产的一种个体经济，在中国国民经济中占有一定的地位。1952年手工业产值占全国工业总产值的21％，农村需要的生产资料和生活资料很大部分来自手工业。从1953年起，中国共产党在过渡时期总路线的指导下，决定逐步对手工业进行社会主义改造。改造采取合作化的形式和逐步过渡的步骤，从手工业生产合作小组、手工业供销合作社，再发展为手工业生产合作社。1956年底参加手工业合作组织的人数已占全国手工业从业人数的91.7％，基本上完成了对个体手工业的社会主义改造。
资本主义工商业社会主义改造
通过国家资本主义的形式，将民族资本主义经济逐步转变为社会主义经济的理论和实践。消灭资本主义私有制是过渡时期的一项基本任务。中国民族资本主义经济在由新民主主义向社会主义的过渡时期中具有两面性，既有有利于国计民生的一面，又有不利于国计民生的一面；中国民族资产阶级相应也具有两面性。中国共产党对资本主义工商业采取利用、限制、改造的政策，对资产阶级采取赎买政策。在经过委托加工、计划订货、统购包销、委托经销代销等一系列从初级到高级的国家资本主义过渡形式后，至1956年底，实行公私合营的工业企业已占原有资本主义工业总户数和职工人数的99％，占生产总值的99.6％。全行业公私合营后，采用定息方式，即按照公私合营企业的私股股额(共23亿余元)每年发给资本家5％的股息，共发10年。这就使得私股与生产资料的使用权相分离，企业的生产资料由国家统一管理和运用。定息停付后，企业就完全成为全民所有制企业。中国对资本主义工商业的改造包括对资产阶级分子的改造，使剥削者逐步转变为社会主义的劳动者。随着资本主义工商业改造的完成，资产阶级作为一个阶级被消灭了。
农业社会主义改造
土地改革后的中国农村，基本上实现了“中农化”。在老解放区，由于种种原因又出现了土地买卖和两级分化的现象。这就提出了一个问题：农民得到土地后，下一步该怎么办？根据过渡时期的总路线，必须进一步对农业进行社会主义改造，把农民引到互助合作的道路上来。
土地改革后的农村都建立了互助合作组，由于土地买卖和两级分化，有的地区不少互助组瘫痪了。1950年7月，山西省委组织考察组到武乡县进行考察后写出了《山西武乡农村考察报告》,同年山西省长治地委也写出了《关于组织起来的情况与问题的报告》。两个报告持相同的观点，认为要解决互助组消沉涣散的问题，必须使互助组增加新的内容，才能够有效的增加生产。那么山西所说的新内容是什么呢？那就是要把互助组转变成以土地入股为特点的初级农业生产合作社。山西省委在写给华北局的《把老区互助组提高一步》的报告中还主张用增加公共积累、扩大初级社按劳分配部分的比重这些新因素，限制富农发展，逐步战胜农民的自发趋势，逐步动摇、削弱直至否定私有基础。

❾ 旧改和棚改有什么区别

一、指代不同

1、旧改：指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。

2、棚改：是中国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程。

二、改造内容不同

1、旧改：改造城市规划结构，在其行政界限范围内，实行合理的用地分区和城市用地的规划分区；②改善城市环境，通过采取综合的相互联系的措施来净化大气和水体，减轻噪声污染，绿化并整顿开阔空间的利用状况等；

2、棚改：改造按照“政府主导、市场运作”的原则实施。政府除了鼓励地方实行财政补贴、税费减免、土地出让收益返还等优惠政策外，还允许在改造项目里，配套建设一定比例商业服务设施和商品住房，支持让渡部分政府收益，吸引开发企业参与棚户区改造。

三、目的不同

1、旧改：既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。

2、棚改：的根本目的是改善群众的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境。

❿ 旧城改造的策略建议

不同类型旧城改造项目的比较研究
类型一：城市中心区——功能多元，高端引领
通常一个城市的发展大多围绕中心城区展开，城市中心承载着城市功能与活动的主要部分。在城市经济发展的推动下，其市政配套和功能结构一直处于更新与再开发之中，所以城市中心往往成为旧城改造的重点区域。中心旧城区内通讯、供水供电等基础设施非常完备，学校、医院、金融和商店等配套设施也相对集中，并且城市中心区拥有核心区位与交通枢纽优势。但弱势在于建筑密度大，公共绿地少、生活环境质量差、停车场以及停车泊位少等。
城市中心区改造存在的一系列矛盾，诸如商业活动减少、居住环境恶化以及周末和夜晚成为死城等，是开发企业无法回避的难题。由于拆迁成本与容积率的要求，城市中心改造需要边际利润更高的商业项目，但开发企业不能一味地追求经济效益，对承接大面积旧城改造的企业而言，需要注意改造区域内的功能调节。
城市中心改造的项目不能减少街道的数量和面积，以保证人们接触的机会，如果有条件的话可以保留部分不同品质的建筑，在满足区域视觉整体性的前提下，尽量提供针对不同经济能力消费者的多样化功能需求，满足经济能力不同的功能需要，以增加不同时段内区域人口的密集度。下面提供几种城市中心改造产品和改造实例供开发企业借鉴。
高端商业——休闲购物是除居住功能之外最能吸引人气的功能结构，但是私家车的增多，郊区地产以其较低密度居住环境，日渐成熟的内外配套，正不断吸纳从旧城中心迁出的居民，市中心改造的商业要同郊区购物中心直面竞争，就不能再沿用同质的商业产品。从国外城市的经验来看，高端商业从事最好的商业形态，在保证边际收益的同时又能带动整个片区的住宅品质。
步行系统——很多情况下，旧城自带的商业项目已经拥有固定的购物客群，但是其往往同时担负着城市干道的职责，加上传统设施营业场所腹地过于狭窄，容易造成商业流与人流混杂。但是，如果简单加以拓宽，将造成较大规模的拆迁，使开发成本剧增。因此，建议在旧城内的商业项目添加步行系统，如步行街与天桥系统，改变人车混杂的交通危险性，并增强购物的舒适性，通过网络把与平行的零售和服务设施连接起来。
上述可以发现，无论是局部调整商业品质还是拆除重建，成功的商业中心改造都需要耗费极大的成本，如果不能将商业中心的消费档次以及物业租金提高，投资成本根本不可能收回。由此，商业中心改造应该慎之又慎，分阶段分地域逐步改造。与此同时，在保护历史建筑与景观风貌的前提下，尽可能地利用商业以及公共空间，不是简单地开发客源市场购买力，而是要引导甚至重塑整个市场的消费趋势。必要的话将周边的旧城区用地分二期、三期开发，这样可以降低单位开发成本，如果商业中心的带动效应明显的话，后期的住宅利润将更为可观。
类型二：历史文化区——维系文脉，挖掘价值
每个城市都有自己的历史文化遗址，比如北京的四合院、西安的钟鼓楼、南京的夫子庙、黄山的屯溪老街等等。城市历代古城建筑真实地记录了城市个性的发展和演进，是城市不可再生的宝贵资源，也是城市底蕴和魅力所在，更是城市竞争优势的关键因素之一。然而早先的开发改造规划由于对其风貌保护不够重视，导致城市历史濒临绝迹。例如在旧城改造的实施过程中，许多古城门和城墙因为被定位于阻碍城市交通发展而遭到拆除;或者为了单纯的经济效益而盲目改建，例如大量私家园林被改造成高级招待所。对城市古建筑、历史街区进行的大拆大建，其实质无异于杀鸡取卵，损害的不单是开发企业的长期利润，更是一个城区的人气与商业竞争力。
类型三：混合居住区——配合政府，统筹操作
混合居住区通常位于城区的中间圈层，是早期规划短视的产物，由于历史原因，混合居住区内集中了居住、商业、工业、市政设施等多种土地类型，道路狭窄、建筑密集，区域内人口购买层次低，无力承担改善居住置业的成本，且混合区内工业以小型企业居多，徒增拆迁难度。根据国家关于旧区改造的原则，开发商必须对道路进行拓宽或翻修，增设公共配套设施，这样一来改造费用大大增加，加之有许多地块多出于偏街僻巷，市场运作升值空间小，风险非常大。
房地产开发企业对于这些居住密度高、区位条件差、资金难于平衡的地块，通常避而远之，但是政府为了实现统一规划，通常混合区与区位好的土地捆绑推出，成片改造。所以想要参与大面积旧城改造的企业必然会遇到混合区改造，同时出于对提升改造地区的品位和开发档次，房地产开发企业也要顾及到混合区对于其单体项目的影响。
类型四：城市边缘区——城乡一体，建管并重
城市边缘区是近50多年来因城市扩展所包围的原城边村居。所以许多城市边缘区一般仍有集体经济与行政合一的组织机构，建筑杂乱密集，而其中最典型的形态当属城中村。由于二元体制的惯性，这种“都市中的村庄”仍旧实行农村管理体制，因此在建设规划、土地利用、社区管理、物业管理等方面都与现代城市的要求相距甚远，甚至出现管理上的真空。目前，北京、深圳、珠海、广州、南京、杭州、西安等大城市的城中村改造都已纷纷启动，其中深圳渔港村的改造方式值得许多开发企业研究。
类型五：工业聚集区——依托基础，发挥特色
在每个城市的发展过程中，工业企业的布局因为城市规模增大、城市功能调整而变得不再合理。从国外工业化城市发展的历史来看，几乎都经历过工业厂房的调整改造。由于工业区产权结构与建筑结构简单，且容积率较低，拆迁量相对住宅片区要小很多。此外工业区供电、供气、给排水设施的容量优于普通住宅，所以工业区改造往往免除大规模的市政投入。但值得注意的是，这些工业聚集区改造不是简单的厂房拆除和产业置换，而是牵涉到更深层次的产业设计与厂房再利用。特别是牵扯到当地支柱型工业企业的改造，由于该工业区攸关整个城市的发展，必须慎重。在具体更新进程中，工业集聚区的改造一般又可以分为小型工业区的产业置换、混合工业区的渐进改造和大型工业区的产业升级。
小型工业区的产业置换
区域特征: 城市传统产业的工业聚集地随着城市的快速发展而呈现与城市环境格格不入的景象。这些规模小，空置率高，同时土地产出效应较低的工业区或者成片的工厂，区域内的工业项目现状与周边的居住、商业极不协调。比如严重污染的旧工业区，需要通过规划调整以及有关措施将工业用地置换为居住、商业、绿地或其他城市功能。
改造策略: 随着城市的发展，旧工业区已失去了往日重要的工业用途，其中部分建筑的形象也与新出现的高层建筑不相协调，以往旧企业搬迁后，对于旧工业厂房最简单的也是最通用的做法就是“推倒重来”，这样就等于夷平了城市的工业文化遗产。在国外，对工业文化遗产的保护和再利用已成为一种潮流。通过综合使用功能的再创造，赋予旧建筑全新的功能新概念。
区域特征:指在一些工业区内，存在工业、办公、商贸等共同发展，工业聚集地规模较大，已经形成一定的集聚效应。混合区往往具有如下特点:区位条件通常较好，已形成一定的商业氛围，通常是工业生产和商贸以及办公活动均很活跃的旧工业区，面临调整产业结构、疏散中心城区人口、解决环境污染等多重压力。但其产业和生活环境标准尚未下降到既不能吸引新的工作和商业，也不能维持正常城市生活功能的程度。通过采用某些扶持政策或提升产业与生活环境标准的措施，仍有望继续吸引新的投资等。针对这些工业区，需要考虑到区域内已经形成的功能布局，弹性地改造。
改造策略:混合区的形成缘由是城市居住及商业区域被无序扩大，对其的改建应首先分析原有土地的容量情况，如果可以增加容量的，则可以在改善居住环境的前提下，适当提高容积率。如果居住区出现交通、配套均需要重新修建的旧区，可根据社区邻里原有的社会结构和经济结构，根据其不同的老化程度，分别采取维护、局部整治、拆除重建等多种改造方式。如果区域内用地结构不合理，则需要对用地性质作重新设计，增加更多的商业用地，以提高土地利用的边际效益。
大型工业区的产业升级
区域特征:这类工区集聚区虽然工业出现某些衰败，但是土地产出效应高，或者区内工业是当地的经济支柱产业，对区域发展具有举足轻重的作用，在一定时期内不适合大规模的产业置换。
改造策略:该区域通常采用工业升级模式，该模式强调维持工业区原有的以工业为主的功能和性质不变，改造重点在于产业的重塑，以鼓励同类或者关联度高的企业进驻，再次形成产业集群效应，这一方面国外的工业城市可以提供不少的借鉴。比如德国鲁尔工业区、美国中西部地区的“锈带”、日本北九州地区等世界着名的工业城市都曾经历过这一过程。升级工业区的关键是要将工业产品向出口外向化与附加值提高化发展。