① 【民营企业如何上市】
先给你个报告来点启示：
早报讯（通讯员王建新 记者江海苹） 昨日，中国证监会前主席刘鸿儒在上海金萍果投资咨询公司于小央总裁的陪同下前来晋江，与晋江市10多家企业的老板就民营企业如何上市展开对话。利用资本的力量发展企业，晋江企业的老板还有些困惑，他们想了解有关民营企业上市的支持措施，外商独资企业能否上市，企业上市后如何维系等问题。
曾从事10年证券工作的刘鸿儒先生说，民营企业为什么要上市？要解决的事是“过关”上台阶的事情，他不主张所有的企业都要改制上市。他认为企业上市是为了把企业做大，登上大市场，进入国际市场。假如你决心定下，就得过关。
刘鸿儒还谈到，不要把企业上市看得很简单，但一旦上市了，好处很多。他认为企业一旦上市，企业的管理透明度就高了，透明度高了，信誉也就好了，信誉好了，自然业内人士就喜欢与你打交道做生意。他表示还将对民营企业上市问题进行调研。
据了解，晋江市有恒安集团、华意公司在香港上市。今后，晋江市的思路是进一步引导企业提高核心竞争力，把产业做大，企业做强，品牌打响。同时，引导企业跳出产品经营，走向资本经营。据悉，晋江市正着力推动企业开展资本经营，力争5年内有3—5家企业上市。
国内企业如何进行海外重组上市
美国证券市场是全球最大也是最有影响力的资本市场。近年来,随着盛大网络(SNDA)、携程(CTRP)、掌上灵通(LTON)、e龙(LONG)等纷纷在纳斯达克上市,国内民营企业赴美上市的热情与日俱增。2005年起,又先后有德信无线(CNTF)、网络(BIDU)、分众传媒(FMCN)、中星微(VIMC)等登陆纳斯达克,而以无锡尚德太阳能电力有限公司为经营主体的“尚德控股”(STP),在短短一年的时间内,先后完成国际私募和IPO,于2005年12月14日作为中国首家非国有企业成功在纽约证券交易所上市,进一步拓展了中国企业在美上市空间,必将引导更多的国内优秀企业赴美上市融资。
但是,根据笔者担任包括“尚德控股”在内的多家非国有企业赴美上市中国法律顾问的体会,由于特定的生存条件和法律环境,中国民营企业赴美上市过程中面临着一系列的实际问题,这些问题主要体现在海外重组过程中。如果不能很好地解决这些问题,企业赴美上市就会面临许多困难甚至失败。
为什么选择红筹上市和海外重组?
非国有企业(以下简称“企业”)在境外上市,一般采用海外红筹的方式进行,即由企业的投资者(或实际控制人)在境外注册一个为此上市目的而成立的海外控股公司(通常是在英属维京群岛、开曼群岛、百慕大群岛成立的税收豁免型公司或香港公司),通过海外重组,将企业权益(包括股权或资产)的全部或实质性部分注入该公司,并以该公司为主体在海外上市。
红筹上市与国内股份有限公司在境外证券市场发行股票并在境外上市(“境外发行上市”)不同。从实务的角度看,红筹上市较境外发行上市具有更多优点。
适用法律更易被各方接受
因为红筹上市的主体是海外控股公司,因此,该公司本身应适用离岸公司登记地法律,即以离岸地法律为上市主体的属人法。而操作中通常选择的离岸地均为原英属殖民地(如上述4个着名离岸地),其法律原属英美法系,与美国公司法同源,与中国法律相比,更容易被国际投资人、美国监管机构和交易所理解和接受。在上述离岸地中,开曼群岛又因其完善的司法体制、稳定的法制环境、良好的公司治理标准和便利的公司运作程序被认为是最佳的海外控股公司法域,为美国上市监管机构和交易所所普遍接受。目前,中国在美国通过红筹上市的非国有企业中,绝大部分是在开曼群岛注册成立海外控股公司并以此作为上市主体,因此,开曼群岛是中国企业以红筹方式在美国证券市场发行股票的首选。
对国际投资人而言,如果上市主体能够适用同属英美法系的离岸地法律,同时受英美法系制度下有关法院的司法管辖,将使其对投资安全性的顾虑消除,有利于企业在境外进行融资和上市。而以境外发行上市的公司来说,境外发行上市完成后,其仍属中国法人,必须无条件地适用中国法律,特别是外商投资企业法律,由于中国外商投资等法律相对于英美公司法尚有差距,因此,对公司法律乃至中国法制的投资安全性的考虑,往往影响国际投资人对企业投资的判断。这一点,在国际私募过程中,尤其突出。
审批程序更为简单
自2003年初中国证监会取消对红筹方式上市的无异议函监管后,中国企业本身通过红筹方式在境外上市,在境内不存在审批的问题。而根据国务院《关于股份有限公司境外募集股份及上市的特别规定》和中国证监会《关于企业申请境外上市有关问题的通知》的要求,境外发行上市必须经过中国证监会的批准方可上市。由于中国证监会对境外发行上市的审批时间一般较长,并不易预计和把握,因此,通过红筹方式上市,在程序更为简单,时间可控。
可流通股票的范围广
在红筹上市过程中,海外控股公司的全部股份,经美国《1933年证券法》和《1934年证券交易法》规定的合法注册登记程序或根据美国证监会(SEC)《144规则》的规定进行有限出售,均可实现在交易所的流通。而在境外发行上市过程中,除在证券交易所上市的流通股外,其余股份一般不能在证券交易所直接上市流通。
股权运作方便
根据笔者的实务经验,红筹上市在实践中最为突出的优点,当数股权运作的方便。由于股权运作全部在海外控股公司层面完成,而海外控股公司股权的运作实行授权资本制。包括发行普通股股票和各类由公司自行确定权利义务的优先股股票、转增股本、股权转让、股份交换等的大量股权运作事宜,均可由公司自行处理,并可授权海外控股公司董事或董事会决定,因而具有极强的灵活性。同时,海外控股公司的注册资本在设立时仅需认购,不需实缴,使公司资本运作的成本大大降低,特别适合资本项目项下外汇收支尚未完全放开的中国企业。
在海外控股公司层面上,股东和私募中外部投资人的出资及相对应的股东权利和义务,均可由各方自由协商确定,这在吸引和引进海外资本时,极具灵活性,对在企业融资过程中灵活满足包括股东和私募投资人在内的各方的要求,具有非常重要的意义。
税务豁免
海外控股公司最广为人知也是最易引起争议的,是离岸地政府对海外控股公司除收取有关注册、年检等费用外,不征收任何税收,这样,就使上市主体将来进行各类灵活的资本运作的成本大大降低。税收的豁免,也是红筹上市得以运作的重要原因之一。
海外重组是红筹上市的基本步骤。海外重组的目的,就是要通过合法的途径,对企业的权益进行重组,将企业的权益转移注入海外公司,即将来的上市主体。在“尚德”上市这个案例中,就是通过成立由施正荣先生控制的英属维京群岛(BVI)公司—Power Solar System Co., Ltd.,并通过该BVI公司直接或间接收购了中外合资企业无锡尚德太阳能电力有限公司(无锡尚德)原有股东的全部股权,从而使该BVI公司成为实际持有“无锡尚德”100%权益的股东。此后在上市进程中,又在开曼群岛成立了“尚德控股”,通过以“尚德控股”的股票与该BVI公司股东的股票进行换股,实现了“尚德控股”间接持有“无锡尚德”100%的权益,从而完成了境内企业的权益进入海外上市主体的目标。
海外重组方案取决于产业政策
海外重组并不是股东的简单变更。由于海外控股公司属于“外商”范畴,海外重组的结果将导致“外商”全部或实质上持有境内企业的权益,因此,海外重组必须符合中国对外商投资的产业政策,海外控股公司应当根据《指导外商投资暂行规定》和《外商投资产业指导目录》(2004年修订)的规定,进行海外重组,以进入境内企业所在的行业,并根据企业所在行业对外资的开放程度,确定该行业是否允许外商独资或控股。
外商准入问题直接影响到公司海外重组的方案。在企业所在的产业允许外商独资控股的情况下,重组的方案较为简单,一般通过海外控股公司进行返程投资,收购境内企业全部的股权,将企业变更为外商独资企业,实现海外控股公司对企业财务报表的有效合并。主营业务为生产光伏电池产品的“无锡尚德”,就属于此种类型。
在境内企业所在的产业不允许外商独资的情况下,重组则需采用不同的方案。一般的做法是根据美国会计准则下“可变利益实体”(Various Interests Entity,VIE)的要求,通过海外控股公司在境内设立外商独资企业,收购境内企业的部分资产,通过为境内企业提供垄断性咨询、管理和服务类和(或)垄断贸易等方式,取得境内企业的全部或绝大部收入。同时,该外商独资企业还应通过合同,取得对境内企业全部股权的优先购买权、抵押权和投票表决权。通过以上安排,将企业成为海外控股公司的可变利益实体,实现海外控股公司对企业财务报表的有效合并。在这种方案下,重组应当在具有美国GAAP实践经验的财务顾问的指导下进行。目前中国在美国上市的诸多互联网企业,包括“网络”、“盛大”及“搜狐”等,因涉及的电信增值业务尚未对外商开放,均通过上述类似方案进行海外重组。
国有股权通过转让而退出较为可行
境内公司的股权结构中,可能存在国有股权的情况。国有股权是否可以通过海外重组进入海外控股公司?我们在实践中经常遇到这个问题。在境内企业准备进行境外红筹上市时,国有股东往往希望能够与其他非国有股东一并参与海外重组,并将其股权注入海外控股公司,持有海外控股公司的股权。
国务院《关于进一步加强在境外发行股票和上市管理的通知》规定,将国有股权转移到境外公司在境外上市,境内企业或境内股权持有单位按照隶属关系事先经省级人民政府或者国务院有关主管部门同意,报中国证监会审核,并由国务院按国家产业政策、有关规定和年度总规模予以审批。因此,从规则的层面上讲,将国有股权注入海外控股公司是可能的,但是,从实务操作上讲,审批程序复杂,耗费时间长,且结果不可控,是该种方案的最大问题。上述问题,直接影响了企业红筹上市的进程和时机的选择。因此,在实践中,上述方案一般不具有可行性。较为可行的方案是,在海外重组过程中,国有股权通过转让而退出。
境内企业国有股权向海外控股公司转让而退出,必须委托具有相应资格的资产评估机构根据《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理若干问题的规定》等有关规定进行资产评估,并经核准或备案后,作为确定国有产权、资产价格的依据。因此,在海外重组过程中,海外控股公司对境内企业国有股权的收购,应当遵循评估、备案的原则和不得低于评估值确定转让价格的原则。
外商投资企业的收购价款更具灵活性
海外重组过程,涉及到海外控股公司对境内企业权益的收购,因而涉及到价款的确定和支付的问题。在此方面,因境内企业性质的不同,其价款的确定和支付有所不同。
由海外控股公司收购内资企业进行海外重组,应当适用《外国投资者并购境内企业暂行规定》(“《并购规定》”)。该规定适用于外国投资者对境内非外资企业即内资企业的购并(包括股权并购和资产并购)。
在定价方面,根据《并购规定》,海外控股公司和境内企业应聘请资产评估机构采用国际通行的评估方法,对拟转让的股权价值或拟出售资产进行评估,并根据评估结果作为确定交易价格的依据,双方不得以明显低于评估结果的价格转让股权或出售资产,变相向境外转移资本。对评估定价原则,《并购规定》没有给出例外的规定。在对价款支付期限方面,根据《并购规定》,海外控股公司应于并购后之外商投资企业营业执照颁发之日起三个月内向转让方支付完毕(“一次性支付”)。对特殊情况需要延长者,经审批机关批准后,应自外商投资企业营业执照颁发之日起6个月内向转让方支付全部对价的60%以上,1年内付清全部对价(“展期支付”)。因此,海外控股公司的上述并购,应当实际按照合同的规定支付价款。在所转让权益生效期间方面,根据《并购规定》,在展期支付的情况下,外商对被并购企业的权益,应当根据按其实际缴付的出资比例分配收益。
在境内企业属于外商投资企业的情况下,海外控股公司对该外商投资企业的股权重组,属于外商投资企业投资者股权变更,应适用有关外商投资企业法律、法规和规定,特别是《外商投资企业投资者股权变更的若干规定》(“《外资股权变更规定》”)的规定。
有关外商投资企业法律法规对外资投资企业在海外重组中进行股权转让的有关定价及其支付问题,并无专门规定。尽管《并购条例》规定外国投资者股权并购境内外商投资企业,适用现行外商投资企业法律、行政法规以及《外资股权变更规定》,其中没有规定的,参照《并购规定》办理,但是,外商对境内外商投资企业投资人所持有股权并购的定价及支付期限,应当根据有关各方当事人的协议和公司章程的规定确定,并不能当然适用前述《并购规定》关于定价及支付期限的规定。
这是因为:第一,外商投资企业具有很强的人合性,外商投资企业出资人的出资,可以是货币,也可以是建筑物、厂房、机器设备或者其他物料、工业产权、专有技术、场地使用权等,其作价可由各方协商评议确定,因而其转让也可在投资方同意的情况下,由转让方和受让方协商确定,应为应有之意。
第二,有关外商投资企业法律、法规和《外资股权变更规定》除规定国有股权转让须经评估外,均仅规定投资人向第三人转让其全部或者部分股权的,经其他投资人同意即可,并未规定需进行评估,因此,上述规定实际上排除了《并购规定》中要求对非国有股权转让进行评估的要求。同时,外商投资企业的投资人可以自行约定股权转让的价款的确定方式,已为我国外商投资企业股权转让的实践所认可。
因此,我们认为,在外商投资企业股权海外重组过程中,除国有股权的转让须经资产评估,并按照不得低于评估值确定转让价格外,海外控股公司对外商投资企业进行海外重组的股权转让价款,由转让方和受让方协商确定,并经其他投资人同意即可,不需进行评估。
对外资企业的海外重组,还有一个不同于内资企业海外重组的特点,在于根据《外资股权变更规定》,其股权转让生效的时间,在有权外商投资审批部门审批并核发或依法变更外商投资企业批准证书后即生效,与股权转让价款的支付与否无关。因此,只要海外控股公司对外资企业原投资人股权的收购,经外商投资审批部门批准后,海外控股公司即合法取得了对其所收购股权的合法权利。此点,对于在审计中确定收购生效时间具有较大的影响。
重组资金来源的主要解决方法
非国有企业在进行海外重组过程中面临的最大的问题,是用于收购境内企业权益的价款的资金来源问题。根据《并购规定》,海外控股公司应自外商投资企业营业执照颁发之日起3个月内向境内企业原股东支付全部对价。对特殊情况需要延长者,经审批机关批准后,应自外商投资企业营业执照颁发之日起6个月内支付全部对价的60%以上,1年内付清全部对价,并按实际缴付的出资比例分配收益。如何筹集海外重组所需要的大量资金,是在海外重组过程中必须考虑的实际问题。
由于中国对于资本项目外汇实行严格管理,资本项目下的外汇对外支付,均需经过外汇管理部门的核准,持核准件方可在银行办理售付汇。根据上述规定,境内企业的股东(包括实际控制人)将其现金资产跨境转移至境外控股公司的名下,就必须办理境外投资审批手续,并经国家外汇管理局批准,方可对外支付。同时,由于境内企业股东现金资产大量以人民币的形式存在,需首先转换为外汇,而中国对境内居民资本项下购汇使用予以严格限制,因此,对境内企业至股东而言,凭借自身的资产,合法完成上述海外重组中的重组价款的支付,较为困难。在红筹上市的实践过程中,为解决上述问题,在实践中,通常采用以下两种解决方案。
第一,境外过桥贷款的方式。即由境外合格贷款机构向海外控股公司及其股东个人提供境外贷款,用于海外重组中收购价款的支付。此种方式所筹集的资金,通常仅用作海外重组股权转让价款的支付。
第二,境外发行可转换优先股的方式。即由海外控股公司以完成收购为条件,进行私募,向境外投资人发行可转换为海外公司普通股的优先股(通常称之为“优先股”)。海外控股公司股东和新私募投资人在海外控股公司之间的股权比例,由双方协商约定。此种优先股,可以在重组完成后,或在公司上市完成后,按照约定的比例,转换为普通股。此种方式,既可用于筹集海外重组股权转让价款,也可作为海外控股公司定向发行股份,筹措经营所需的运营资金。
以上两种方式的取舍,在很大程度上,取决于公司的经营状况和对投资人的吸引力。公司业务及经营业绩有爆发性增长,公司经营业绩对投资人具有足够的吸引力,海外重组的资金需要完全可以通过发行优先股的方式来筹集,海外公司原股东和新投资人之间的股权配比,由双方根据企业的经营和财务情况协商解决。
美国通用会计准则对海外重组及其财务后果的影响
美国通用会计准则对海外重组及其财务后果的影响主要是关于企业合并的FASB 141(“FASB”系美国Financial Accounting System Board,即“财务会计准则委员会”的简称)和关于可变利益实体的FIN 46(指FASB Interpretation 46)。
FASB 141的主要影响在于,对海外重组采用的不同会计处理方法,将直接影响到海外重组完成后上市主体的财务报表。在美国通用准则下,对海外重组的会计处理,主要有两种方法,即购买法(Purchase Accounting)和权益结合法(Pooling Accounting)。购买法将海外重组视为海外控股公司购买了境内企业,因而将其作为一个与原企业不具有持续经营关系的新的主体,要求购买企业(海外控股公司)按取得成本(收购价格)记录购买企业(境内企业)的资产与负债。与此同时,购买法引进了市场公允价格(Fair Market Value,即“FMV”)的概念,要求对购买企业净资产的市场公允价格进行评估,并将取得成本与该市场公允价格之间的差额确认商誉,并进行摊消。权益结合法将企业的海外重组的主体,即海外控股公司视为境内企业所有者权益的延续,对企业的资产和负债,按原来的账面价值记录,不确认商誉，即认为海外控股公司仅系境内企业的延续。
购买法和权益法的最大区别在于其对海外控股公司的财务影响不同。在购买法下,海外控股公司的资产与负债必须以公允市场价值反映在合并资产负债表上,成本与净资产公允价值的差额部分确认为商誉摊消。权益法下则不存在此问题。由此,对上市主体在将来会计期间的收益会产生较大差异,从而影响投资者对公司的投资热情。由于两种方式下对企业的不同财务影响,美国会计准则对权益结合法的选择,一贯持限制态度,并于最近取消了在企业合并过程中权益结合法的应用,仅在重组存在共同控制,并满足特定标准和条件的情况下,才允许适用权益结合法。因此,如何能够结合FASB 141的要求进行海外重组,特别是私募,对上市主体的财务后果具有直接的影响。
由于海外重组的具体情况不同,重组前后企业的财务结果可能大相径庭。为避免由于上述财务处理而使公司的经营业绩出现较大的变化,进而影响上市进程,在海外重组方案的策划和实施过程中,我们建议应积极引进精通美国会计准则并具有实务经营的财务顾问参与策划并形成海外重组方案。
FIN46是FASB对在无法根据传统的投票表决权方式来决定财务报表合并与否的情况下,关于如何通过确定可变利益实体(VIE),并据此将其合并到母公司财务报表的情况。如果一个实体,尽管与另一个实体不存在股权上的控制关系,但是,其收益和风险均完全取决于该另一实体,则该实体构成另一实体的VIE,双方报表应当合并。VIE的确定,通常应满足如下两个标准:第一,VIE的风险资本明显不足,即其所有的资本如果没有合并方(母公司或其关联公司)另外提供财务支持,企业经营将无以为继;第二,VIE的股东仅为法律名义上的股东,并不能享有实际上的投票表决权,同时,其对公司的亏损也因合并方的承担或担保而得到豁免,其对公司的经营效果没有真正股东意义上的利害关系,对VIE公司清算后的剩余财产也不享有分配权。在符合上述两种条件的情况下,该公司应当与实际控制它的母公司合并财务报表。
在红筹上市过程中,通常将FIN 46作为对境内企业所从事的行业属于特许行业,不能由外商直接控制情况下海外重组方案的会计基础。由于海外控股公司作为外商不能直接进入境内企业所在的行业,并全资或控股该境内企业,因此,通常由原股东名义上持有境内企业,同时,由海外控股公司通过自己直接或在境内设立外资企业,垄断该境内企业的全部经营活动,控制境内企业的全部收入和利润。除有极少的利润留存在公司外,其余全部收入和利润通过各种经营安排,流向海外控股公司。同时,境内公司董事会全部授予海外控股公司指派的人控制,海外控股公司并对境内公司原有股东股权设定质押,以实现对境内公司股权和董事会的绝对控制。通过上面的一系列安排,虽然在法律上境内企业仍然视作独立的内资企业,不会违反关于外资转入限制的规定,但是,该公司实际上一切经营及其相应的资产、收入和利润均归海外控股公司,并由海外控股公司实际控制。在此种情况下,境内企业满足了上述VIE的标准,即该VIE应合并进入海外控股公司的报表范围。在美国上市的中国互联网企业,如盛大、搜狐等,均是通过VIE的方式完成海外重组的
② 工业厂房产权可以出让吗
工业厂房产权不可以买卖的，通常没有房产证，无法证明房屋产权属于谁，没有房产证也不能房产过户，因此不能买卖的。
二手房交易中，应遵循一般的流程，买卖双方要先形成合意，即达成一致意见，再根据手续办理过户。具体来说，有以下几个步骤：
1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。
5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
③ 工业厂房可以出售吗
可以的，这也是大的房地产的一种，如果是有正规的手续，也即有产权，是可以到转让过户的。
但是如果没有正规的手续，也就是没有产权证和土地使用证，那能不能销售就看有没有人能够接受这个条件。
法律分析：可以的，这也是大的房地产的一种，如果是有正规的手续，也即有产权，是可以到转让过户的。
但是如果没有正规的手续，也就是没有产权证和土地使用证，那能不能销售就看有没有人能够接受这个条件。
1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。
5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。
④ 我想在上海松江买一个3200㎡的双层工业厂房，请问上市交易的话有哪些详细的相关流程
厂房买卖是一种资产流转发展的方式，在不同的地区买卖的要求以及方式都会不一样，在上海地区买卖厂房更需要经过各项条件来达标，因此在厂房买卖之前就需要做好准备工作，让厂房买卖更加顺利。下面来一起了解一下买卖的流程吧。
一、上海厂房买卖的流程
(一)需要准备的材料
1、卖方需准备身份证、已婚需结婚证、房产证、户口本及复印件。
2、买方需准备身份证、户口本、已婚需结婚证、户口本及复印件。
3、房地产权利证书，行政机关行政决定书，厂房的买卖合同。
4、厂房如果是以招标或者拍卖取得房产的，要提供中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同或者付清低价款证明。
5、如果是拆迁补偿的，需要提交拆迁补偿协议书。
6、如果厂房有共有人，需要提交房地产共有人同意转移的意见书。
(二)厂房过户
1、拿着有关材料到房产局进行查档核税过户等流程，需要填写一些表格和存量房买卖合同，存量房买卖合同上的金额要与协商后的金额一致。
2、过户中把房产局所需要的材料交给房产局，查档核税后房产局会出具一个回执单，7个工作日后，缴纳税费。
3、缴纳税费7到15个工作日后，进行过户和资金监管，大约7个工作日后买家那到新房证，卖家收到房款!
二、上海厂房买卖的注意事项
1、根据投资情况选择上海厂房买卖。厂房小的上千平方米，大的数万平方米，里面可能又分生活区和生产区，有生态绿化，有会议室和休闲区，也有员工宿舍，所以投入的资金也多。因此要根据自身的生产经营需求和资金实力选择不同性质或用途的厂房，投资时要根据自己的实力进行布局和租赁。
2、选择买卖厂房时要看好城市规划，城市远景规划中的工业园区、物流园区，都是布置厂房的好地点。建议选择一些通过了政府消防、安全等审批的厂房，同时综合考虑交通地理位置、行业发展状况、厂房整体状况等因素，再行决定置业投资计划。
3、厂房租售双方都要注意一些细节问题。如果该地块是集体用地，要看是否有土地租赁合同，该地块是否有相关控制法规，地块年限是多少，土地、厂房的容积率是多大等，最好在交易前向有关部门和专业中介总结咨询清楚。
4、投资上海厂房一定要计算投资回报率。也就是说，上海厂房买卖的价格、租金等要综合考量，不能贪图总价和单价的表面低廉，租不出去或转卖不掉就是不成功的投资。很多人都想在购买买卖厂房及转让中获利，但厂房投资也要灵活变通。
选哪儿网拥有专业的选址团队，掌握全国各地政府园区资源，拥有大量优质上海厂房买卖资源，从载体推荐到政府沟通以及落户办理，选哪儿网为企业选址规划提供全流程咨询与代办服务，规划企业选址中的每一步。科学选址从选哪儿开始
⑤ 工业用地转住宅用地的房子是否能够进行交易
法律分析：工业用地转住宅用地的房子能够进行交易，工业用地上的住房，必须要转变土地性质也就是转住宅用地的房子才能上市交易，否则可能存在非法操作。国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的公寓住房出售。
法律依据：《中华人民共和国商品房销售管理办法》 第五条 国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。
⑥ 工业厂房能发商品房预售许可证吗
无法办理预售许可证。工业厂房是用来生产经营，自然无法获得销售。如果能办理预售许可证，前提是变更了土地使用性质和规划许可，等于从头再来一次。
第一条 为加强商品房预售资金的监督管理，保护预售商品房当事人的合法权益，促进我市房地产市场健康有序发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本市市区范围内新开工的房地产开发项目，其经批准预售的商品房预售资金收存、拨付的监督管理，适用本办法。
第三条 本办法所称商品房预售资金，是指预售人将其开发的商品房(含住宅、商业、办公、工业厂房、车库、仓储及可预售的地下空间等房屋，下同)在竣工验收前销售，由预购人按合同约定预先支付的定金、首付款及后续付款(包括预售商品房按揭贷款)等预购房款。
预售人，是指预售商品房的房地产开发企业。
预购人，是指购买预售商品房的单位和个人。
第四条 市房地产管理局为商品房预售资金监管的主管部门(以下简称监管部门)，负责组织实施商品房预售资金的监督管理工作，并依法查处预售人违法使用商品房预售资金的行为。
第五条 设立商品房预售资金监管专用账户的银行(以下简称监管银行)，应当根据本办法的规定，密切配合，共同做好商品房预售资金监管工作。
第六条 预售人进行商品房预售，应当向监管部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售或者变相预售。
第七条 预售人申请《商品房预售许可证》前，应当在银行设立商品房预售资金监管专用账户，一个预售项目只能设立一个监管专用账户，该账户实行专款专户、专款专存、专款专用。
预售人申请《商品房预售许可证》时，监管部门、预售人及监管银行三方应当签订《商品房预售资金监管专用账户监管协议书》。
已经设立监管专用账户的预售项目尚未发生销售行为的，可以申请变更监管专用账户，变更期间该账户范围内的商品房不得销售;已经发生销售行为的，监管专用账户不得变更。
第八条 商品房预售资金应当直接存入相应的监管专用账户。预售人和预购人签订《商品房买卖合同》时，应当明确缴款的方式及缴款的具体时间和金额。
预购人支付的预售款项，应当凭预售人开具的《商品房预售资金通知书》，存入监管银行的监管专用账户内;凭缴款通知书回执及银行进账单(缴款回单)向预售人换领缴款票据。
预购人申请购房贷款的，发放贷款单位应当按照借款合同约定的时间和金额将贷款直接划转至商品房预售资金监管专用账户。
第九条 监管专用账户内的商品房预售资金分重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金是指本监管项目达到竣工交付条件所需的工程建设费用，用于购买必需的建筑材料、设备及支付建设施工进度款;一般监管资金是指超过重点监管资金以外的资金。
重点监管资金由监管项目的工程建设费用总额(含建筑安装工程、基础设施及公共配套设施费用)，加20%不可预见费组成。工程建设费用总额由监管部门依据市建设工程造价管理部门确认的商品房建设工程单位综合造价乘以监管项目的测绘建筑面积核定。
第十条 预售人需要使用重点监管资金时，应当向监管部门提交《商品房预售资金重点监管资金拨付申请表》及以下资料:
(一)用于支付购买建筑材料、设备的，应当提供采购合同;
(二)用于支付施工单位工程款的，应当提供施工合同和施工单位、工程监理单位出具的工程进度和用款证明;
(三)其他需要的相关材料。
预售人使用一般监管资金时，需提交《商品房预售资金一般监管资金拨付申请表》。
第十一条 监管部门应当自受理预售人拨付商品房预售资金申请之日起1个工作日内做出答复。
经审查符合条件的，出具《商品房预售资金监管专用账户资金拨付通知书》(以下简称《通知书》);有下列情形之一的，不予核准并书面告知预售人理由:
(一)超出监管部门核准数额的;
(二)收款单位与申请用途不符的;
(三)前一笔用款未按照核准用途使用且未纠正的。
一份通知书只能签开一张与之记载事项完全一致的支票，不得一份通知书签开多张支票。
监管银行应当按通知书准予拨付的金额，复核后即时拨付。
第十二条 监管项目取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和《合肥市建设工程竣工验收查验合格证明》后，预售人方可申请取消该项目预售资金监管，并凭监管部门出具的《商品房预售资金监管专用账户取消监管通知书》到监管银行办理取消监管手续。
第十三条 预售人未取得《商品房预售许可证》，擅自预售或者变相预售商品房的，由监管部门按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定，责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
第十四条 预售人提供虚假申报材料骗取工程建设资金、不按规定用途使用或挪用商品房预售资金监管专用账户内的款项以及直接收取商品房预售资金的，监管部门应当责令其限期改正，暂停商品房预售和预售资金拨付，并按照《城市商品房预售管理办法》的规定予以处罚，同时作为不良行为记入信用档案。
第十五条 银行擅自拨付预售人监管专用账户内款项、未将购房贷款直接划转至监管专用账户的，监管部门可按照协议约定，暂停该银行新开设预售资金监管专用账户业务。给预购人造成损失的，银行应当依法承担法律责任。
第十六条 监管部门工作人员玩忽职守、徇私舞弊，有应当核准拨付资金而不及时核准、不应当核准拨付资金而核准等情形的，依法予以行政处分;涉嫌犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。
第十七条 监管部门应当依据本办法制定实施细则，明确工作流程、办事程序，提高工作效率，拟定《商品房预售资金监管专用账户监管协议书》文本。
第十八条 肥东县、肥西县、长丰县、庐江县、巢湖市参照本办法执行。
第十九条 本办法自发布之日起施行，有效期3年。《合肥市人民政府办公厅关于印发合肥市商品房预售资金监督管理暂行办法的通知》(合政办〔2013〕38号)同时废止
⑦ 工业厂房从建好到销售需要经过哪些部门
第一土地部门，第二城建部门，第三规划部门，但工业地产不想住宅那样正规的五证。我们做的也是工业地产，县温商投资置业有限公司（温商高端制造产业园）也是这样弄得，工业地产现在的手续还是很模糊，不像商业地产和住宅那样已经有了明文规定了。
⑧ 工业厂房预售条件
法律分析：工业厂房是用来生产经营，自然无法获得销售。如果能办理预售许可证，前提是变更了土地使用性质和规划许可，等于从头再来一次。
法律依据：《中华人民共和国民法典》 第八十七条 为公益目的或者其他非营利目的成立，不向出资人、设立人或者会员分配所取得利润的法人，为非营利法人。非营利法人包括事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构等。
⑨ 控规是B1B2,现状是工业厂房,如何出让
摘要 程