A. 工业用地如何转让
首先要看你们公司地块的具体情况，针对一下情况，对转让有明确的规定： 1、超出两年未动工开发建设，未建有厂房的土地，不能直接办理转让过户手续，必须先按闲置土地处置程序作出处置，收回土地使用权；或足额收取闲置费后，再另行安排新工业项目。
2、超过出让合同约定开工时间又未超两年的，并且投资（扣除土地成本）未达到投资总额25％的不得转让，若不继续开发建设应交纳闲置费后，收回土地使用权。
3、凡享受政府用地优惠政策的工业用地已完成厂房建设（含投资超总额25％）的工业用地，必须按原享受的优惠地价标准上限，交足差额土地出让金，并变更或重新签订出让合同（使用权终止日期不变）后方可办理转让过户手续。
4、已办理金融抵押的工业用地不得转让。、有第1、2、3项情形的，按上述规定结合省国土资源厅《关于加快金融机构抵债土地处置的若干意见》的意见办理。
5、按司法程序被法院查封的工业用地，未经人民法院裁定不得办理转让。
6、实际已将工业用地改作其他用途的不得直接办理转让，必须按违法用地处理，追缴土地出让金后方可办理转让或收回土地使用权。
7、共同共有土地使用权，未经其他共有人同意的，不得转让。
8、土地权属有争议的不得转让。
9、政府已列入收回土地使用权的，不得转让。
B. 如何运用市场比较法评估工业用地地价
土地价格取决于市场供需关系，评估地价尤其是工业地价要充分考虑土地的效用、价值及市场需求等多方因素。工业用地全部实行招拍挂出让后，在经济发达的地区有充足的土地交易实例，应尽量采用市场比较法评估工业地价。本文主要介绍运用市场比较法评估工业地价的步骤与方法。 市场比较法将待估土地与具有替代性、且在估价期日近期市场上交易的类似工业用地进行比较，并对类似工业用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估工业用地价格。运用市场比较法评估工业地价的基本公式为： 待估工业用地价格(比准价格)＝比较实例价格×(待估工业用地情况指数／比较实例宗地情况指数)×(待估工业用地估价期日地价指数／比较实例宗地交易时点地价指数)×(待估工业用地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数)×(待估工业用地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数)×年期修正系数 收集和选择比较交易实例 评估的第一步就是通过资料收集，选择比较交易实例。资料收集的内容包括地块位置、面积、成交时间；地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等有关信息； 比较交易实例的收集和选择应遵循以下原则：首选与评估对象处于同一地区的案例，如果近期没有发生交易案例，可选择处于临近地区或类似地区的实例；所选比较实例用途与评估对象相同；价格类型相同或可比；成交日期与估价日期接近，一般应在2年以内；最长不得超过3年；尽量选择正常的交易案例；应至少选择3个比较实例。 建立价格可比基础 选取比较实例后，应对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式，主要包括：统一付款方式，在成交日期时一次付清；统一采用单位面积地价，并统一面积内涵和面积单位；统一货币种类和货币单位。不同货币种类之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。 评估师信息网交易情况修正 交易情况修正，是排除交易行为中一些特殊因素所造成的比较实例价格偏差，将其成交价格修正为正常交易情况下的价格。引起特殊交易行为的因素一般有：有利害关系人之间的交易；急于出售或者购买情况下的交易；受债权债务关系影响的交易；交易双方或者一方获取的市场信息不全；交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；相临地块的合并交易；特殊方式的交易；交易税费非正常负担的交易；其他非正常的交易。
C. 商服用地（非住宅用地）容积率1.0，是否应该按工业用地进行地价评估如不是应该怎么评估地价
商服用地，就是按商服用地评估呀，不可以按工业评估，工业评估价低。
基准地价评估本身就分住宅用地、商业用地、工业用地。
具体参考你们当地的基准地价体系。
D. 如何购买工业用地及要考虑的相关问题
1.考察土地性质是否属实（是否为工业用地）；2.土地权限；3.使用年限；4.使用范围（防止此地皮有项目限制，很多地方政策不一样）；5.此工业用地的合法转让手续是否齐备；6.通过法律途径进行鉴定合同（委托律师）；7.支付期限（分期/一次性支付）。 购买工业用地不是小事，委托律师处理相关事宜及程序非常有必要。经济危机后，现在国家政策好了很多，农转工的土地比以前好批很多，而且部分地区有优惠政策，具体看你所在地的情况而定。大条上所注意的基本就是这样，最好根据你所在地的情况咨询下律师。 以后问问题的时候可以多说些具体情况，有助于回答者具体分析后给予更多的参考，呵呵，祝你顺利。
E. 如何核定工业用地的规模。哪位大侠知道的，告诉我好吗
一般 由发改部门按照国民经济行业分类确定工业用地用于哪个行业，按照投资人的生产规模对应该行业的投资强度，即每平方米土地投入多少钱，再根据你的投资总额核定给多少地。也就是说：投资总额/投资强度=用地规模
F. 工业用地上的房屋拆迁时怎么评估
征收办会委托评估公司，上你们哪里进行评估。
有房证的房子按有证房屋评估。无证的房子按附属物评估。
室内有装修的装修也给钱。
厂子里有设备的，能搬走的给你搬迁费。不能搬走的给你一次补偿。
一般就是这样评估。
G. 工业用地和商业用地有什么区别
工业用地与商业用地的区别是什么
1、商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋。出让后用地的使用年限为40年，土地使用年限短土地使用年限只有40年，到期后，面临续缴土地出让金的问题。
2、工业用地指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁路、码头和道路等用地。不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其他用地类。出让工业用地兴建的企业可能会带来长期的税收及拉动就业，政府出于地方经济的发展，工业用地价格通常远低于住宅用地。
3、我国《土地管理法》第56条明确规定：建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。在工业用地兴建设商住小区，如果未经有关部门批准是违法的出让的使用年限为70年。。
4、工业土土的住宅无法取得产权如果购买工业用地上的住宅，引起法律纠纷，购买行为可能会被认定为租赁行为。我国合同法规定：租赁期限最长二十年，满足二十年之后如果不重新签订租赁合同就转为不定期租赁了。
5、主要区别在与在上面兴建的房产性质不同，商业用地上的房产可以经商，可以转让，工业用地原则上只能是产权人用于工业生产经营，不得转让。另外还有试用期限等差别。商业地与工业地在价值上也相差很远。
工业用地如何转商业用地
工业用地转为商业用地的方法
1、改变为商业用途的，必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准。
2、如符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。
3、通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。
不同用途的土地（如商业、工业、住宅等）所构成的土地。而商业用地是指用于商业开发的土地，那么由于其用途不同商业、工业、住宅用地的区别主要是取得方式、使用年限和土地价格不同。
H. 工业用地和商业用地的区别
一、土地法中明确规定改变用途的条款：
建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
二、改变用途的大致程序
1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字
2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更
3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金
三、现在的情况
1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险
2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让
两证是房产权证和土地使用权证
土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。
在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变.
你说的工业基地,是指当地政府经过规划土地等部门确定的城市规划.简单的
说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后
,土地性质才会发生改变.
工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄?
变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱.
地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的??
经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询
《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。《土地证》只说明有拥有该地块土地使用权，但所建项目是否符合规划用地性质，以及是否适合在该地实施所建项目，则要进行审批，并由规划土地管理部门和有关机构出具《项目用地预审意见》。
必要时，需进行土地使用用途变更手续，俗称“土地变性”。
土地是划拨并不影响房产交易。
划拨土地的房产，房产证过户以后办理土地证过户时，要缴纳一笔土地出让金，领取的新土地证，土地的性质就成出让了。
工业用地性质的土地做老年公寓土地要不要照拍挂?
去年我买了一块地是工业用地性质,土地证变更为绣花厂,后因不符合规划,改项为老年公寓并办了规划用地许可证,现在土地证不符,需要变更,可是土地局让我土地参加照拍挂.
问题补充：
当时我在买这块地的时候以工业用地性质已经交了出让金了.现在还需要再补吗?你的回案有依据吗?土地局局长说改变用途就要招拍挂?
补交土地出让金就可以了，土地原来就是你的，只是改变土地用途，不是转让不用再招拍挂
我们手头一块工业用地想走整理改变用地性质变成商业，应该找哪个部门?程序如何。哪位知道请赐教。多谢。
答：
建设用地性质变更的依据
城市规划对不同性质建设用地的布局，根据其使用功能、对社会和基础工程设施的要求，对环境和安全的影响等情况，提出不同的要求，并加以综合协调，以期达到功能分区和整体布局结构的科学、合理。根据《城市规划法》第二十九条、第三十四条规定：“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”“任何单位和个人必须服从城市人民政府根据城市规划做出的调整用地决定。”城市规划是城市建设用地管理的基本依据。在城市规划管理过程中，根据城市建设和经济发展的具体情况，在不违反城市规划用地布局基本原则的前提下，确需对局部地块使用性质进行调整的，必须经城市规划行政主管部门审核并报请市人民政府批准。
申报材料：
申请用地性质变更报告(原件3份);
特殊项目需提交市政府批准文件(验审原件，提交复印件3份);
涉及到的相关部门意见(如国土、消防、环保等);
发改委立项文件(重大项目应有已审批的可研报告);
原已取得的土地使用权证及建设用地规划许可证(原件)及相关文件(原件3份);
规划设计条件及带有用地红线、坐标及面积实测数据并加盖测绘单位章的成果图(3份蓝图及电子文件)。
审批程序：
申请变更单位向行业行政主管部门提出申请，特殊项目由行业行政主管部门报经县政府(或法定的主管部门)批准后，持政府批文报规划局受理;
规划局出具批文;
持规划局批文到发改委、国土部门申请立项及批文;
规划局审核、勘查，发放规划许可证或决定书。
审批时限：15个工作日
其实很简单，就是要政府出面，把它划走，变成城市用地，然后在通过招标卖出
大城市就按程序办理，小地方还是先疏通人际关系吧!!
每个城市有些程序可以稍微不同。但在实际操作中，相关部门的关系非常重要。
变更土地用途不简单,看运气,规划局有可能已经划到商业用地去了,单需要办理,这种的就比较简单,补交土地使用权出让金就可以,也可以委托第三房代办.如不认识人,打我电话88221737帮你联系试试
目前在房地产开发中，会遇到这样的问题，土地性质的变化，最近接到一个顾问项目，项目用地现在是仓库用地，即工业性质用地，现想转成房地产开发用地，即国有建设用地，请问，遇到这种情况怎么处理，需要过那些程序和办理什么样的手续，谢谢。
答：根据《土地管理法》第56条的规定是可以的，根据该条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。2002年国土资源部发布的《协议出让国有土地使用权规定》的第16条也规定：“以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。”
由于各地的执行政策不一，国土资源部在今年发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中对此问题再次作出了明确，在该规范第4. 3条“招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围”中，国土资源部规定，如果出让地的《国有土地使用权出让合同》有约定或法律、法规、行政规定等明确对于出让地变更用途应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的，对于出让地申请变更用途应当采取招拍挂形式。
所以你们应该先向规划局递交变性申请报告，接下去就是公关的问题了。规划局签批以后，后面的手续和流程他们会告诉你的。
需要到国土局办理相关手续，目前比较难，需要上面的用地指标。
其实可以钻一些空子，比如建成企业总部独栋别墅的形式，当然房子的使用年限有一些问题，就需要灵活变通了，我也接触过类似的两三个案子...
集体土地性质的别墅，属于小产权房，便宜点卖，跟客户说清楚就是了，将来国家总要解决房产证的
土地分类：1、农用地(耕地、林地、园地、草地)
2、建设用地(商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、军事用地、
交通运输用地、公共管理服务用地)
3、未利用地
土地使用权分几种?有什么区别?
1、按是否交出让金(即用地性质)划分为二类:出让地(已交了土地出让金)和划拨地(没交土地出让金)两类土地使用权证,这是最基本的分类.
2、按建房性质(使用性质)分：有住宅用地、商业用地、行政办公用、旅游用地、综合用地等。规定什么用途就只能建什么样的房，而使用性质不同，土地出让的期限也不一样，如住宅为70年，而商业只50年。
政府分配的房大多为划拨住宅地。你可看看你房产证上面的土地性质是否注明。出让地都会注明的，另外划拨地没有土地使用年限的，而出让地是有年限的。
I. 工业用地上的房屋拆迁时怎么评估
征收办会委托评估公司，上你们那里进行评估。
有房证的房子按有证房屋评估。无证的房子按附属物评估。
室内有装修的装修也给钱。
厂子里有设备的，能搬走的给你搬迁费。不能搬走的给你一次补偿。
一般就是这样评估。
J. 工业用地与商业用地的区别，在使用权限、年限上有何差别
1、使用年限
工业用地使用年限30年，商业用地使用年限40年.
2、价格不同
工业用土地价格低、商业用地价格高。
3、使用权限不同
国家规定不允许违反用土性质使用土地，即不允许在工业用地上从事商业活动，商用用地从事工业活动。
4、区位不同
商业用地主要在市区内、工业用地主要在市郊或接近市郊处。
(10)工业用地如何评价扩展阅读
工业用地转为商业用地的程序：
1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字，然后拿着批复到规划部门办理规划变更，和土地局重新签定土地合同，然后补交土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。
2、价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去相关部门咨询。《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。
3、《土地证》只说明有拥有该地块土地使用权，但所建项目是否符合规划用地性质，以及是否适合在该地实施所建项目，则要进行审批，并由规划土地管理部门和有关机构出具《项目用地预审意见》。必要时，需进行土地使用用途变更手续，俗称“土地变性”。土地是划拨并不影响房产交易。
参考资料
网络-工业用地
网络-商业用地