‘壹’ 如何盘活国企工业用地的不动产资源
楼主，你好
1 对闲置房进行土地整理复垦开发
在推进闲置房屋土地整理复垦时，必须在充分尊重农民意愿的前提下，坚持政府积极推动、市场努力运作，搞好科学规划、做到积极引导，能够因地制宜、规范化操作，做到量力而行、争取逐步推开，在确保取得比较好的社会效益和经济效益。但一定要讲求工作方式方法，否则可能会触犯政策乃至法律，产生事与愿违的不良后果。
2 明确农村宅基地及其闲置房屋的财产利益
在宅基地土地整理和复垦过程中，要切实保护好房屋主人的合法权益，特别是要在合法前提下，确保闲置房屋主人应得的宅基地部分增值收益。
3 做到统筹兼顾，适当给予补偿
考虑到农村居民新修房屋后仍保留原旧房的情形普遍存在，为鼓励农户新修房屋后拆除旧房，并从兼顾各方利益出发，建议对旧宅适当补偿。健全合理补偿机制，对农村闲置房采取集体垫付适当补偿，当然，在拆迁、迁建之前要约定复垦后的田地归所在村民小组集体所有，但原宅基地使用者有优先承包权，也可由村民小组给予一定补偿，再调配给其他承包大户或无田土户。
4 盘活利用有使用价值的闲置房
在如何盘活和利用好农村闲置房屋时，应结合各地闲置房屋的实际情况做到物尽其用。
（1）改造农村闲置房屋，适当增加具有公益性的服务场所。建议加大对闲置房改造的资金投入，结合新农村建设，对闲置房进行重新规划，重新改造，合理利用。
（2）创新流转制度，解决贫困户住房问题。宅基地上的房屋是宅基地使用权人投资建造，是宅基地使用权人的私有财产。农房如果长期闲置无人维护，会逐渐破烂，但要卖掉并不容易。与此同时，部分贫困农民又无力建新房，存在住房不安全问题。因此，各地政府不妨花较少投资帮助贫困户解决燃眉之急，也可通过补助少量资金鼓励危房改造对象购买安全流转房，这既解决了贫困户的住房问题，改善生活生产条件，又盘活了农村闲置房，更节约了农村新建房占用耕地，使农村富裕户的闲置资产得到充分利用，充分发挥效益。这种资源流转制度的创立推进，利民利国，具有较好的经济、社会和生态效益。
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‘贰’ 工业用地开发，直接建园区还是分割给别人建厂房 那个收益好
从长期来说是自己建园区比较好 从短期来说直接分割出去给别人建厂资金回笼快。其实你可以中和一下 将一小部分的土地分割出去，让别人建厂，筹划到一定的资金来建厂。关于一些具体的实施计划，招商通里面有一些详细的资料可以帮助你，工业用地招商推广这方面的资料你都可以在里面找到
‘叁’ 想办企业如何取得工业用地
如何办理工业用地的土地证？办理工业用地的土地证申请材料需要哪些？有什么要求？办理工业用地土地证的流程是怎样的？工业用地土地证办理收费情况？
工业用地土地证办理流程：
步骤一
签订国有建设用地使用权出让合同，缴纳土地出让金，开具土地出让金收据。
步骤二
取得所在地政府土地批复文件。
步骤三
60天内缴纳土地契税。
步骤四
办理建设用地规划许可证
步骤五
办理规划定位图，宗地图和地籍调查表。
步骤六
准备土地出让合同、土地批复、企业的营业执照、组织机构代码证、法人身份证、规划定位图、宗地图、地籍调查表、土地出让金收据、契税收据、规划许可证，填出让金收据、契税收据、规划许可证，填写土地证办理申请登记表，缴纳有关费用到土地局地籍科办理土地证。
土地相关证件办理流程：
工业用地办理土地证收费：
说明一、国有农用地(耕地、林地、园地等)除按上述(一)、(二)、(三)分别收取规费外，尚需征收国有土地有偿使用费每亩20000元(市开发区和镇工业园区免收)。
说明二、工业用地——办理划拨集体建设用地手续与办理国有土地出让手续相比，在土地类型相同的前提下，用途变更费改为667元/亩，出让业务费改为管理费1000元/亩，新增建设用地有偿使用费、粮田开发资金、老年社员保养金和评估费免收。
说明三、房地产用地办理国有土地使用权出让手续与工业用地办理国有土地使用权出让手续相比，在土地类型相同的前提下，新增建设用地有偿使用费市(县)部分，粮田开发资金和老年社员保养金不予减免，出让业务费上不封顶，按规定比例计收。
说明四、农户占用耕地建房收费标准为：(1)耕地开垦费6000元/亩;(2)省农业重点开发建设资金2400元/亩;(3)管理费0.5元/㎡，每户最高为60元;(4)耕地占用税由建房户直接交镇财政所。
说明五、上述收费项目中，不包括出让土地应缴纳的契税、政府收益金和中介机构收取的评估费、勘测定界费。
案例解析：
问：我公司准备租用一块集体工业用地建厂，请问：我们办理集体土地使用证是否有利，是否合法，费用大概多少?该地在镇工业园内，现在洽谈的是租金800元/亩/年，可以和村里签订租地合同，听说办集体土地使用证还需要约35000元/亩，可这是集体土地，不存在出让金这一说法呀?办理了《集体土地使用证》对我们来说有什么好处?按照正常的合法的手续，我们应该如何办理这块土地的租用手续?
答：
首先集体土地属于国有土地，也就是说集体土地的使用者有使用继承权，但无权对土地进行交易，既然你在镇工业园，那么可以认为是乡镇对土地使用权的转让，也就是说你需要对土地的使用权进行付款，如果拆迁，只对你的厂房进行赔偿，租金的索要就可能要麻烦些。让你办集体土地使用证很有必要，如果面临拆迁或者征收，就涉及的不仅仅是租金费用的赔偿了，还应该适当给予你安置或现金补偿，当然你也可以不办，只要没有人来拆迁没有当地村民来索要就可以。一般来说集体土地的拥有者应该都是当地农民，属于乡镇一级的管理，国土和规划监督和治理，具体看你打算做几年，如果你有了土地证，那么赔偿的时候除了对你的租金以及你建筑的厂房进行赔偿外，还应对你拆迁中可能产生的损失进行赔偿或对你进行同等面积的土地安置，当然这些仅仅限于你有土地使用证的情况下，再有就是工商办理营业执照时候，五证也是你领取执照的依据。
‘肆’ 工业用地如何“二次开发”
实施困境与对策上海产业园区发展面临土地资源匮乏、商务成本制约、节能减排和环境保护等诸多难题。当前形势下面临的主要问题是如何盘活存量，以期实现创新驱动和转型发展的终极目标。从现状分析看，全市盘活存量的潜力很大，但“二次开发”实施的难度和代价也大，需要共同建立起有效盘活存量的“引逼”机制，进一步加大政策的创新力度。（一）实施困境一是缺乏统筹规划。当前，“二次开发”模式在规划综合平衡利用、土地供应政策制定等方面还未形成联动机制，规划与土地对利益协调的综合调控作用尚未凸显。“二次开发”仍以“点”上的单个企业调整为主，未将闲置的、低效利用的、缺乏规划的、小规模的、需“二次开发”的土地整合起来，以发挥更大效用。城市规划与土地规划仅关注规划区内土地用途、开发强度、区位空间关系、土地开发时机、用地取得、地价等，缺乏对“二次开发”的前景预期，相关税收、财政等政策未形成政策合力。二是土地收储成本高。由于利益驱动，原土地使用权人不愿土地仍以工业用地价格被回购，却要分享使用期间产生的土地增值收益。如对原企业外迁改造，涉及征购土地、建设厂房、市政配套、购置设备、职工安置等复杂补偿利益，如为集体土地上企业，则补偿利益还涉及农民搬迁和生产方式转变而更复杂。由此造成工业用地收储价格日益趋高，而政府进行基础设施改造、环境整治等土地整理成本却高昂，土地收支难以平衡。三是缺乏多部门合作机制。现行土地行政管理条块分割，对待改造企业的定性、发展方向、职工安置、土地使用权处置、再开发的利益分配等涉及多部门管理，而各部门脱不开本部门的权力与利益羁绊，虽对企业改造的具体问题都有发言权，但又都不做主，部门之间缺乏合作。四是面临一些制度性障碍。缺乏对劣势产业的识别因素。当前工业用地出让简单采取以最高年限出让，忽略了产业生命周期和企业生命周期，与经济规律不相符。一次性出让50年后，政府调节土地市场的能力明显弱化，加大了盘活存量土地的难度。五是缺乏激励机制。一方面，由于土地“二次开发”涉及多个利益主体以及多方因素，相对于新增用地来说，成本高、难度大，地方政府积极性受阻；另一方面，现有的政绩考核体系，尚无法充分调动地方政府进行土地“二次开发”的积极性。（二）对策措施在加快推进产业结构调整的背景下，必须进行工业用地“二次开发”研究，为产业结构调整腾出空间；加快政策创新，为产业结构调整提供强大动力；完善体制机制，为产业结构调整提供保障。一是编制工业用地“二次开发”专项规划。对可挖潜的存量工业用地，结合用地需求、开发潜力、利用条件等进行分析，明确存量土地再开发的主要目标和重点区域，制定相应的开发再利用对策。二是更新控制性详细规划理念。采取市场和土地使用管理导向，以产权土地开发控制为目标，有效解决规划与市场规则、土地使用管理之间脱节的矛盾。解决存量土地在未按照规划实施前的过渡问题，同时增加与土地管理接轨的条件和要求，以提高规划编制成果的可操作性。三是健全土地收储制度。建立合资入股、共同开发、共享土地增值收益的收储机制。针对工业用地的再出让和回购操作，研究制定供操作用的程序性规范和实施细则。四是完善工业用地供应制度。根据产业发展规律研究产业自身生命周期，并以此推行出让区别年期制或标准厂房租赁制，对不同年期的出让价格按照相应年限通过评估确定。加强对闲置土地和厂房的短期利用和临时租赁管理，完善相配套的土地租赁权权益及土地租赁相关制度，包括租赁规则、租赁方式、租赁价格等。五是健全工业用地用途管制。在土地转型或转性过程中，建立严格的工业用地用途变更调控机制，局部支持，适度控制，严格限定区域、规模和主体；建立以合同管理和土地供后绩效评估为主的监管机制。六是健全控增逼存制度。实施新增建设用地指标的差别化奖惩机制，把盘活工业区存量土地与该区域下一年度新增建设用地指标分配相挂钩；把盘活存量土地情况作为开发区扩区的前提条件。七是建立“二次开发”管理机构。负责计划协调职能，定期制定推进区域的“二次开发”整体实施方案，定期进行区域工业用地使用情况监察，编制推进计划，制定与其他工作的衔接措施，制定工作程序规范等。八是利用经济手段促进盘活。发挥税收杠杆作用，降低存量工业用地流转的成本，对优先开发利用闲置和低效用地的，给予地价方面优惠。■
‘伍’ 工业用地 电力规划该怎么做呢
找到你的帖子了，给你简答回答一下吧，因为电力规划是个系统工作，一两句也说不清楚。
1、首先看你的题目是工业用地，，那是为一家企业做还是一个工业园区做呢？你没说清楚，我就按照工业园来说吧，通常都是一作一个园区的。
2、电力规划无非是几个结构，园区的介绍，包括土地面积情况，产业结构布局，土地开发规划，负荷预测、电力规划等等。。
3、既然你是咨询工业用地的电力规划，那么最重要的支持材料就是负荷情况了，这个比较复杂，一般的做法是负荷密度法来预测，但是这个实用性不好，如果电力部门审查你的规划会首先关注负荷的真实性，因为我就是电力部门工作的，比较清楚。
4、要摸清负荷，最好根据园区产业布局来进行，一般园区会划分几个产业区，化工产业，机械加工产业，等等。。要根据每个产业的特点进行负荷预测，机械加工这样的片区不会有多大负荷的，，化工产业的大一些，如果园区有高耗能产业，那负荷预测就要更大，这个没办法一句话说清楚，估计你已经明白意思了吧。
5、有了负荷预测后，就要进行园区电力布局和规划了。做这一步，要进行如下工作：
1）、园区布线有无特殊规定，比如是国家级高新技术园区或者省级重点建设项目，这样园区布线有可能会要求入地，也就是要用电缆。不过一般电力部门不会用电缆的，成本太高，而且要修电缆沟，，那就更费钱。。如果没要求就是架空布线，有要求就是电缆，，同时要考虑修沟，因为做规划还要结合园区基础设施建设，，修路的时候就要着手修沟了。
2）、是进行供电电压等级计算，根据园区负荷大小，计算供电电压等级和变电站的需求，一般10MW以下负荷10kV供电，10MW-30MW可以35kV供电，20MW以上的是110kV（注意有些用户会计算成本，所以不一定20MW的就一定是35kV供电），比如你计算得出园区总负荷大概500MW，那么就要估计变电站构成了，比如建设4个110kV变电站，每个站按照终期规模3*63MVA布局，还有部分负荷通过110kV直供，所以应该是连接到220kV或者330kV变电站去了。
3）、做电力线路规划，这个比较麻烦，首先做规划你要预留好电力线路走廊，一般就是在园区绿化带走架空线路，电缆沟的另说了。。所以绿化带要考虑足够宽，一般30-40米吧，然后你要考虑绿化带不能种植高杆植物。。
这些工作作完后，还要做一个经济效益对比，，就是用不同电压等级布线或者架空和入地的成本对比。。然后就基本完成了。。
你就悬赏0分，这样回答也对得起你给的分了。
‘陆’ 工业用地没钱开发咋办
暂时不开发。
工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。
工业用地的增加可以使城市发展，壮大并富有生机，但也会带来一系列问题。
用地的形状和规模工业用地要求的形状与规模，不仅因生产类别不同而不同，且与机械化、自动化程度、采用的运输方式、工艺流程和建筑层数有关。
‘柒’ 工业用地转成国有建设用地，进行房地产开发，怎么做
根据《土地管理法》第56条的规定是可以的，根据该条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。2002年国土资源部发布的《协议出让国有土地使用权规定》的第16条也规定：“以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。”
由于各地的执行政策不一，国土资源部在今年发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中对此问题再次作出了明确，在该规范第4. 3条“招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围”中，国土资源部规定，如果出让地的《国有土地使用权出让合同》有约定或法律、法规、行政规定等明确对于出让地变更用途应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的，对于出让地申请变更用途应当采取招拍挂形式。
所以你们应该先向规划局递交变性申请报告，接下去就是公关的问题了。规划局签批以后，后面的手续和流程他们会告诉你的。
‘捌’ 工业地产未来十年前景如何
前瞻产业研究院发布的《2013-2017年中国工业地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》显示，全国主要城市均在不断加大对工业用地的推出力度。如北京、上海、广州、深圳、杭州、天津六个城市在2009-2012年的工业用地推出体量均在6000万平方米以上，而2012年有5个城市的工业用地推出面积比重均有所加大。
可见我国主要城市仍比较热衷于促进本地工业经济的发展，以加大工业用地推出力度的方式来吸引工业建设投资。
一直以来，我国工业用地价格上涨幅度远远低于商业/住宅用地价格，其历史最高增幅出现在2007年，年度增长率达到10%以上，此后的增幅一直在6%以下。自2011年始我国重点城市的工业用地成交面积在所有用地中的比重不断加大，开发商对工业用地的热衷将有可能进一步推高工业用地的价格。
事实上我国有一些重点城市的工业用地价格已经开始快速增长，如广州2012年就增长了20%以上。前瞻预测今后工业地产将继续呈现上升趋势，原因有二：
（1）在市场层面，部分住宅/商业地产商转型做工业地产，提升用地需求。
本论调控政策出台以来，众多地产商进入工业地产领域。万科、绿地、万通等房企进入工业地产领域，试图降低过度以来住宅地产开发的风险。
（2）在政策层面，国家对工业用地进行调控。
对于工业地产，地方政府多采用“以土地换投资”的模式，有些地方政府甚至以低于成本价或是零溢价等形式来获取招商引资数额，即使是采取招拍挂形式，工业用地的出让价格通常只相当于住宅用地平均价格的1/8-1/10。针对上述情况，国土部早已着手试点工业用地改革方案。《闲置土地处置办法》的出台，主要是为了打击工业用地大面积闲置和浪费的现象。
据调查，许多城市尤其是二三线城市的工业用地粗放浪费现象尤其突出，而且工业用地产出效率普遍不高。比如，香港每平方公里土地开发产生的GDP是10亿元，而内地每平方公里开发产生的GDP能超过亿元的少之又少，内地工业用地的土地利用效率极低。
有新闻报道称因便宜而走俏的工业用地市场即将有所改变，据悉，国土资源部将调整工业用地出让最低价标准，初步意向是每等土地（工业用地分为15等）上涨30元/平方米，同时加强工业用地招拍挂中的预审制度环节，目前已在江苏省、浙江省的部分地区进行试点。
地方政府招商引资的主要法宝是廉价的土地资源，但随着我国经济不断市场化，土地整治成本也在不断提升，适当地调整工业用地价格是形势所迫。
希望我的回答对您有所帮助。
‘玖’ 如何合理利用开发土地资源
生态宜居城市土地利用规划汇报四个方面，一是土地的生态意义；二是生态宜居城市土地利用特点；三是我国生态宜居城市建设中土地利用存在的问题；四我国生态宜居城市土地合理利用对策和建议。
一，土地的生态意义。土地在自然哲学思考中被誉为“万物之母”，是最根本的物质要素，所以跟生态是相关的，是一切生物的生长的最根本的基础。那么我们国家地少人多，造成水土资源短缺的状况使得合理利用土地在我们国家具有特殊的突出的生态意义。我们国家采取了世界上最严格的土地管理政策，我们国家人口众多，土地相对比较短缺，面积960平方公里，但是我们的国土质量比较低，隔壁、沙漠比较多，所以跟美国相比，人均耕地，草原，比较好的土地远远低于美国，也低于印度这些大国，所以土地在我们国家是非常重要的，因而国家采取了世界上最严格的土地管理政策。三个重要问题一要吃饭，二要建设，三要生态环境，土地资源的合理利用是最关键的，所以土地是整个城市发展必须要考虑的重要因素。
二，一些生态宜居城市土地利用的特点。
第一生态宜居城市土地注意紧凑集约利用。生态城市的概念很多，我个人认为生态城市从几个方面体现他的内涵，一是人尽其才，人的创造力，各方面的价值得到充分的发挥；二是物尽其用，经济要循环利用，物质要循环利用，减少排出物对城市环境的影响；三是地尽其利，就涉及到土地的高效合理利用。人和自然协调发展，生态良性循环的城市，这个应该是生态城市也能体现最基本含义的概念。生态城市提高资源的利用效率，包括土地的利用效率，比较紧凑，注意综合利用，混合利用，居住地靠近工作地和日常生活服务设施所在地，这是国内外生态城市建设中地利用非常重要的方面。可以减少交通流量，减少交通成本和生活成本，可以降低能耗，物耗，生态城市环境的改善有利的条件。紧凑城市开发模式是国外生态城市建设的一种重要模式，主要是指紧凑集约利用土地，在减少资源的占用与浪费的同时，提高土地功能的混合使用里。紧凑城市思想包括8大方面，一是高密度居住，二是减少对汽车的依赖，第三是城乡边界和景观明显，第四个混合土地利用，第五生活多样化，第六身份明晰，第七社会公正，第八日常生活的自我丰富等等。紧凑城市八个方面的特点。
国外许多城市都是以这种开发模式，紧凑的土地开发模式向生态城市的目标迈进。比如美国的克利夫兰为了将其建设成为一个大湖沿岸的绿色城市，制订了12项明确的生态城市议题，其中“精明增长”是这些议题中最重要的一项，精明增长是紧凑的增长，核心内容是：用足城市存量空间，减少盲目扩张，加强对现有社区的重建，保护空地以及土地的混合使用，城市建设相对集中，密集组团，生活和就业单元尽量混合，拉近距离，少用汽车，步行上班，上学等等。美国的克利夫兰在城市建设过程中非常注意紧凑型开发利用，是美国比较典型的生态宜居城市。
第二个特点生态宜居城市的土地一般是以公共交通为导向的土地利用。围绕交通轴线进行土地开发利用布局，主要围绕交通的轴线进行土地的利用布局，这样上下班出行非常方便，购物也非常方便，还有娱乐非常方便，减少人们过渡依赖机动车辆带来的局限和环境问题，所以生态宜居城市一般来说围着公共交通线路开发利用，建设商业区，尽量减少对机动车的依赖，这就是宜居城市土地利用的第二个提高。75%的人靠公共汽车出行的，主要是依靠公共汽车出行的的原因是沿着公路轴线，直接到达居住区和办公区，这就是非常有利的。所以宜居城市的第二个特点以交通线路为轴线开发。
第三个特点生态宜居城市重视人工系统与自然系统的合作关系，注意经济、社会及生态环境三个效益的统一。生态城市非常重视人工系统与自然系统的合作关系，他注意这三个效益，不片面的追求经济利益和高地价和高土地收益，他是经济社会效益统一的模式，日本千叶市在规划上高度重视原有的自然地貌，自然的系统，精心规划城市地区的湖泊、河流、山地森林等，把人工的设施与市民交流活动相关的紧密的结合起来，人工系统和自然系统结合在一起，所以生态环境非常好，适宜人类居住。
第四个特点就是地价与房价比较合理。总结国内外生态宜居城市，地价与房价都是比较适中的，与当地的社会经济发展水平相适应，特别是房价跟当地人的收入相适应。这是第四个特点。
第五个特点强调社区意识。生态宜居城市的开发利用非常强调社区，以社区为中心的土地利用模式，强调社区的归属感，城市的归属感，这种模式与公众参与密切相关，强化了公众是城市的生产者、建设者、消费者和保护者的重要作用，很多的国外的生产城市在土地开发利用的时候都是以社区为中心，然后强调公众参与，大家一起来决策，一起来规划、设计，参与规划、设计，参与建设和管理。这样社区的归属感非常明显。
三，我国生态宜居城市建设中土地利用存在的问题。
第一个是旧城改造，对增加绿地的片面理解。我们国家现在在生态宜居城市都是面积比较大的，城市绿地增长很多，城市绿地内容涵盖了绿地的类型，职能、面积、人均面积、宽度等等，许多城市从数量上保障了城市居民对城市绿地的最低需求，但是功能连通性、空间易达性等生态功能重视不够。这是第一个问题。
第二个问题工厂外迁，对城市周围生态环境的破坏。在生态宜居城市建设中很多工厂特别是内城区的工厂大量外迁，缺乏统一的规划，很多城市都有工业园区，这些工业园区主要是用来招商的，对外招商的，城市内部的工厂外迁的时候因为技术、规模等问题没有到工业园区去，在郊区分布，对周围的生态环境造成很大的破坏，这是第二个问题。
第三个问题新区开发，占用大量的成片的农用地，对自然生态的破坏比较严重。很多城市都强调新区的开发，还有居住郊区话，办公郊区化等等占用大量得成片农用地，如果说一块占用影响不是很大，如果大片农用地占用，增长很高的比例，地下水等等都会受到影响，城市周围地水系，地表地下水系就会收到很大的冲击，破坏，土壤、植被都会收到破坏，生物多样性下降，对城市周边的环境造成很大的影响，所以这块很多城市都没有注意，特别是大片的土地被征用对城市的影响是很大的。
第四个土地紧缺与浪费并存，我们国家很多城市土地都是比较紧缺的，但是浪费现象也非常严重，许多城市在旧城改造与新区建设中过分追求大广场，大马路。大广场、大马路虽然说空间上开阔了，但是并不适合人类生活，我们要过马路也要走很长时间，这是简单的一个道理，过马路很不方便。所以大广场、大马路不适合中国的特点，不适合中国的国情，对土地浪费很多。第二个土地破碎、边角地、城中村等等低效用地非常多，边角地、城中村，这些在城市中非常多，像北京边角地、城中村非常多，特别是边角地，拐弯抹角的地方不好利用，另外边角地生态环境比较差，所以对城市影响比较大，利用效率比较低，生态影响比较大。第三个城乡结合部违法低效用地，违章建筑非常多。这也是我们国家城市土地利用的一大问题，违法低效用地非常多。特别是城乡结合部，对生态环境造成很大的影响。
第五个问题是土地储备过分追求经济利益，导致征地多、房价高，对生态宜居产生不良影响。我们国家土地储备是从1996年开始的。世界上最早土地储备国家是荷兰，是1896年，荷兰这个国家是沿海的国家土地比较缺乏，首先政府围海造地，土地归政府所有，政府再出售，出租，土地储备政府收购土地，城市发展在向市场抛出土地，这就是土地储备的过程。我们过程是1996年开始，100年以后，我们国家土地储备10几年20年的发展目前问题还是很多，主要是追求经济利益，政府征地，三通一平，七通一平以后，把地挂牌卖出去，征用的时候几万用一亩，卖出去的时候几百万一亩，价钱涨了几百倍，追求经济利益，追求城市弹性手术，导致整地多，房价高，宜居城市收到影响，房价高是不宜居的。我们国家过分的强调土地收益。
第六个城乡土地生态环境的差距比较大。我们现在生产城市建设中注意城区的生产环境的改善，旧城改造，城中村改造，城区的环境变得非常好了，但是很多城市只要往郊区，往外走5公里就会发现周围的地区生态环境非常差，无论北京还是上海，只要从大城区往外走就会发现农村脏乱差，污水到处流，垃圾随地放，这个在世界上城乡生态环境的差距我们国家是最高的，城乡的差距非常大，主要的原因是城市建设投资比较多，但是要求农村这个方面没有注意，农村的生态环境差返过来会影响城区生态环境改善，影响城区生态环境的改善。
四，我国生态宜居城市土地合理利用对策和建议。
第一个协调城市规划与土地利用规划的关系比较重要。土地利用规划要以城市生态规律为基础，尊重城市土地的自然特性，不要过分强调它的经济社会属性，城市土地的自然属性要得到尊重，土地利用更要符合城市生态系统运作的相关规律，充分发挥他的自然生态功能还要兼顾社会经济功能的双重效益。要根据城市功能的变化，优化用地结构与布局，特别是土地供应商要降低工业用地比例，推进产业进一步向园区集中，增加居住与生态用地比例，根据城市的功能变化，相应的降低工业用地，增加生态用地，增加居住用地，创建宜居城市。
第二要协调地价与房价的关系。我们国家现在地价与房价的关系，房价涨的很快，房价主要受地价的影响，地价高了，房价就水涨船高，我们国家地价、房价的关系是非常明显，房价太高了，虽然生态环境好，我们买不起房子，我们居住环境差不是宜居的城市。
第三要协调节约与集约用地的关系。生态城市是可持续发展的城市，要使城市可持续发展必须为长远发展保留建设用地，必须合理集约利用土地，这是我们国家土地国情所决定的。生态城市要注意城市土地的节约集约利用与保护，在国外已经注意到这一点，我们国家更要重视节约利用，土地节约利用要求我们不要搞大面积的绿地，不要搞低密度的建筑。
要合理利用地上空间，充分利用地下空间，地下空间是我们国家生态城市建设重要的一个方面，特别是商业区，公交枢纽地区的地下空间，一定要大力开发，要发展经济技术，我们国家的积水技术，节材技术都是发展比较快，节地技术要引起重视，怎么节约用地，采用什么技术节约用地，节约集约用地可以腾出更多的土地用于做生态环境建设，一定要引起重视，一方面可以减少交通成本，减少出行上下班的物质消耗，可以减少环境污染，另外一方面可以节约土地，可以进行更多的生态环境建设，所以节约土地要地密度，大面积的绿地，不是这个概念。
第四要统筹城乡土地利用与生态环境的关系。城市土地主要是建城区，主要是建设用地，要在更广泛的地域范围内合理安排城市土地利用，安排工厂、办公、居住，仓储、文教，卫生、绿化等用地，要从城市与周围腹地更大范围合理的利用起来，要进行城乡土地利用一体化，城乡生态环境建设一体化，保护城市郊区生态空间，科学划分允许建设区、禁止建设区、限制建设区，实行生态补偿，要从土地转让收益里面给限制建设区，财政的转移支付。加强耕地与耕地农业保护，大力发展都市生态农业与观光休闲农业，将耕地与基本农田作为重要生态用地加以保护。这个应该引起重视。我们不是说把农用地转成建设用地越多越好，我们从粮食安全和生态保护几个方面考虑基本农田的保护。另外一个控制不顾生态环境的城市周围非利用地的开发。还有的可以考虑与周边城市实现生态用地共享，这些城市可以一起考虑建立一个绿色空间，大家一起共建生态文明都市圈。比如说石家庄与周围的这些城市可以一起共建周围的生态空间。
第五就是加强生态用地的储备。我们国家现在土地储备正在发展，储备政策正在发展，国外是城市发展速度调控，土地市场调控为依据的，我们国家现在一个是土地市场调控，第二是生态环境的改善，引起注意，把储备土地的手段作为生态环境改善的重要方面，来保护城市生态环境。我们国家土地储备不应该只追求土地效益，拍卖高价，应该多储备土地作为生态宜居城市的重要内容
‘拾’ 工业用地如何进行房地产开发
目前社会上很多企业用工业性质用地进行房地产开发，并公开进行销售，这类性质的房地产开发存在着较大的法律风险。
一． 违法改变了土地用途，所建的住宅属非法建筑。
《土地管理法》第四条规定“国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”
《工业项目建设用地控制指标》第四条明确规定“严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。”
《城市房地产管理法》第十八条规定“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”。
国家实行土地用途管制制度，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅。改变土地用途必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，并按程序办理相关手续。未经相关程序变更土地用途建设住宅的行为属于违法行为。在工业用地上建设和销售的住宅属于违法建筑。
二． 工业用地进行商品房开发对开发商法律风险
（一）交还土地使用权
《土地管理法》 第八十条规定“依法收回国有土地使用权，当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。”《城市房地产管理法》第十七条也有类似规定。
2000年6月联建公司以竞标方式获得某市国土资源局某宗地，《出让合同》约定出让宗地用途为工业用地。在土地依约转让后，联建公司在开发建设中，未经国土局同意，擅自将工业用地改为商业用地进行房地产开发。国土局发现后要求联建公司依据合同约定的用途使用土地，联建公司对国土局的要求未予理睬。随后国土局向某市中级人民法院提起诉讼，要求解除合同，收回国有土地使用权。法院审理认为：联建公司在《出让合同》履行过程中，事先未经国土局同意，事后也未经国土局追认擅自改变土地用途，是违约行为，判决：解除《出让合同》，国土局返还联建公司缴纳的出让金，并支付联建公司的开发建设支出；联建公司承担违约责任，支付违约金，返还土地使用权。
从上述法律规定及部分开发商的教训，开发商不按照批准的用途使用国有土地，可能面临土地被收回的法律风险。