非法买卖的工业用地怎么处理

1. 国有工业用地能否转让

法律分析：使用权是可以转让的，但所有权不能转让。确认工业用地的性质，符合工业用地转让条件的工业用地是可以转让的。土地是经过出让获得的，转让合法。接手后也可以转让，双方签订转让合同，办理土地使用权转移登记手续即可。不得转让的情况：超出两年未动工开发建设，未建有厂房的土地，不能直接办理转让过户手续，必须先按闲置土地处置程序作出处置，收回土地使用权;或足额收取闲置费后，再另行安排新工业项目。超过出让合同约定开工时间又未超两年的，并且投资(扣除土地成本)未达到投资总额的不得转让，若不继续开发建设应交纳闲置费后，收回土地使用权。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

2. 土地罚款多少

你问的比较笼统，涉及土地违法的方式很多，处罚的方式不可能一概而就，具体情况如下：
一、买卖或者以其他形式非法转让土地的
处罚种类：没收违法所得、没收非法财物；罚款
处罚依据及条款内容：《中华人民共和国土地管理法》第七十三条：买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条:依照《土地管理法》第七十三条的规定处以罚款的，罚款额为非法所得的百分之五十以下。
二、占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的
处罚种类：罚款
处罚依据及条款内容：《中华人民共和国土地管理法》第七十四条：违反本法规定，占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理，可以并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十条：依照《土地管理法》第七十四条的规定处以罚款的，罚款额为耕地开垦费的2倍以下。
三、拒不履行土地复垦义务的
处罚种类：罚款
处罚依据及条款内容：《中华人民共和国土地管理法》第七十五条：违反本法规定，拒不履行土地复垦义务的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，责令缴纳复垦费，专项用于土地复垦，可以处以罚款。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十一条：依照《土地管理法》第七十五条的规定处以罚款的，罚款额为土地复垦费的2倍以下。
四、未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的
处罚种类：没收非法财物；罚款
处罚依据及条款内容：《中华人民共和国土地管理法》第七十六条：未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条：依照《土地管理法》第七十六条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米30元以下。
五、农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准非法占用土地建住宅的，或者新建住房后不按用地审批时的约定拆除原有住房的
处罚种类：责令退还；责令限期拆除
处罚依据及条款内容：《中华人民共和国土地管理法》第七十七条：农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。
六、依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的
处罚种类：责令交还土地;罚款
处罚依据及条款内容：《中华人民共和国土地管理法》第八十条：依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十三条：依照《土地管理法》第八十条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米10元以上30元以下。
七、擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的
处罚种类：没收违法所得；罚款；
处罚依据及条款内容：《中华人民共和国土地管理法》第八十一条：擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十九条：依照《土地管理法》第八十一条的规定处以罚款的，罚款额为非法所得的5％以上20％以下。
八、转让房地产时，不符合法律规定的条件，非法转让以出让方式取得的土地使用权的
处罚种类：没收违法所得；罚款
处罚依据及条款内容：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十五条：违反本法第三十八条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。
九、转让房地产时，未经批准，非法转让以划拨方式取得土地使用权的
处罚种类：没收违法所得；罚款
处罚依据及条款内容：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十六条：违反本法第三十九条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。
十、在土地利用总体规划确定的禁止开垦区内进行开垦的
处罚种类：责令限期改正；没收非法财物；罚款；
处罚依据及条款内容：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第十七条第一款：禁止单位和个人在土地利用总体规划确定的禁止开垦区内从事土地开发活动。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十四条：违反本条例第十七条的规定，在土地利用总体规划确定的禁止开垦区内进行开垦的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，依照《土地管理法》第七十六条的规定处罚。
《中华人民共和国土地管理法》第七十六条：未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。
十一、在临时使用的土地上修建永久性建筑物、构筑物的
处罚种类：责令限期拆除
处罚依据及条款内容：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十五条：在临时使用的土地上修建永久性建筑物、构筑物的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除；逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。
十二、在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物重建、扩建的
处罚种类：责令限期拆除
处罚依据及条款内容：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十六条：对在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物重建、扩建的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除；逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。
十三、建设项目施工和地质勘查临时占用耕地的土地使用者，自临时用地期满之日起1年以上未恢复种植条件的
处罚种类：罚款
处罚依据及条款内容：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十八条：建设项目施工和地质勘查需要临时占用耕地的，土地使用者应当自临时用地期满之日起1年内恢复种植条件。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十四条：违反本条例第二十八条的规定，逾期不恢复种植条件的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，可以处耕地复垦费2倍以下的罚款。
十四、破坏或者擅自改变基本农田保护区标志的
处罚种类：罚款
处罚依据及条款内容：《基本农田保护条例》第三十二条：违反本条例规定，破坏或者擅自改变基本农田保护区标志的，由县级以上地方人民政府土地行政主管部门或者农业行政主管部门责令恢复原状，可以处1000元以下罚款。
十五、非法占用基本农田建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者从事其他活动破坏基本农田，毁坏种植条件的
处罚种类：罚款
处罚依据及条款内容：《基本农田保护条例》第三十三条：违反本条例规定，占用基本农田建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者从事其他活动破坏基本农田，毁坏种植条件的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令改正或者治理，恢复原种植条件，处占用基本农田的耕地开垦费1倍以上2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
十六、违反法律法规规定，擅自转让房地产开发项目的
处罚种类：没收违法所得；罚款
处罚依据及条款内容：《城市房地产开发经营管理条例》第三十八条：违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
十七、已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续二年未使用的
处罚种类：无偿收回土地使用权
处罚依据及条款内容：《中华人民共和国土地管理法》第三十七条第一款：禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。
十八、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，满2年未动工开发的
处罚种类：无偿收回土地使用权
处罚依据及条款内容：《中华人民共和国土地管理法》第三十七条第二款：在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
十九、未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的
处罚种类：警告；罚款；无偿收回土地使用权
处罚依据及条款内容：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条第二款：未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。
二十、未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的
处罚种类：没收违法所得；罚款
处罚依据及条款内容：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条：对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。
二十一、采取非法手段骗取土地登记，获取土地权属证书的
处罚种类：罚款；吊销土地权属证书
处罚依据及条款内容：《江苏省土地管理条例》第五十条：采取非法手段骗取土地登记，获取土地权属证书的，由县级以上地方人民政府注销土地登记，吊销土地权属证书，并由县级以上地方人民政府土地行政主管部门处以一千元以上三千元以下的罚款。

3. 工业用地能买卖吗

法律分析：工业用地的使用权可以买卖转让，但是工业用地的所有权不能转让，因为其所有权归国家所有。符合条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。

法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

4. 工业用地转让给个人法律规定

法律分析：1、超出两年未动工开发建设，未建有厂房的土地，不能直接办理转让过户手续，必须先按闲置土地处置程序作出处置，收回土地使用权；或足额收取闲置费后，再另行安排新工业项目。2、超过出让合同约定开工时间又未超两年的，并且投资（扣除土地成本）未达到投资总额25％的不得转让，若不继续开发建设应交纳闲置费后，收回土地使用权。3、凡享受政府用地优惠政策的工业用地已完成厂房建设（含投资超总额25％）的工业用地，必须按原享受的优惠地价标准上限，交足差额土地出让金，并变更或重新签订出让合同（使用权终止日期不变）后方可办理转让过户手续。4、已办理金融抵押的工业用地不得转让。5、按司法程序被法院查封的工业用地，未经人民法院裁定不得办理转让。6、实际已将工业用地改作其他用途的不得直接办理转让，必须按违法用地处理，追缴土地出让金后方可办理转让或收回土地使用权。7、共同共有土地使用权，未经其他共有人同意的，不得转让。8、土地权属有争议的不得转让。9、政府已列入收回土地使用权的，不得转让。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

5. 如何识破和处置土地隐形交易

□王延杰 黄维新土地隐形交易的种类为了规避法律法规的相关规定，实践中土地隐形交易的情况普遍存在。大致有下列情形存在：

第一类，划拨土地使用人A私下把使用权转让给B，A再公开向B借款，A到期不还，B从而向法院起诉，通过司法途径把土地使用权转到B名下。

第二类，村集体经济组织利用本集体所有的土地与非本集体经济组织成员合作成立联营公司，在不改变公司名称的前提下，私下转让土地使用权，通过到工商行政管理部门办理股权变更登记，实现其违法交易的目的。

第三类，开发企业C把协议取得的出让土地、划拨用地私下转让给开发商D，D开发时仍旧沿用C的名义（包括有关政府批文、开发名称等），D为防止C赖账，要求C反过来为D提供担保以降低投资风险。

第四类，协议出让取得的工业用地，部分土地使用者因为资金短缺、项目宏观制约等原因，私下把土地转让给他人，为了减少麻烦（一般情况下，土地管理部门是不同意此类土地使用权转让的），逃避税费（费率为土地使用费用和地上物总额的10%左右），就简单到工商管理部门办理股权更名和法人代表更名等手续。

第五类，非本集体经济组织成员通过租赁集体土地使用权方式（一般为40年左右）办企业，此种情形，形式上看是租赁，而实际上与集体土地使用权的流转没有任何区别，只不过是土地使用费一次性与分期交付的不同而已。

第六类，通过抵押权处置实现土地使用权转移的也占有一定的比例。

第七类，采用收购方式把取得土地使用权的单位划到自己企业的名下，只变更法人代表名称便轻易地实现土地使用权流转。

第八类，目前的法律法规中均没有允许农村建设用地直接流转的条款。集体土地进人市场的前提条件是必须通过征收这一环节。转让以划拨方式取得土地使用权的房地产得报有批准权的人民政府审批。准予转让的，应当先行缴纳该土地出让金或将转让土地部分的收益上缴给国家。虽然法律法规作了上述限制，但在具体工作中，经常会出现法院或债权人将集体土地、划拨土地上的房屋直接委托拍卖行拍卖的情况，造成土地实际流转。

第九类，个别村委会为填补旧村改造资金缺口，擅自把部分宅基地出售给已迁徙他地的原集体经济组织成员或非本集体经济组织人员。有的把卖房款投到道路、绿化等基础设施或老人活动中心等公益事业中，土地管理部门行政处罚执行这类案件时很是棘手。同时，村委会是村民组织，村主要领导也是通过村民选举产生的，如果尚未达到追究刑事责任的违法程度，要处理村领导也很困难。

同时，还存在部分荒山、荒滩其开发者擅自让渡土地使用权的现象。

除此之外，笔者在工作中，还碰到一些更为隐秘的规避法律的行为：

第一类，开发商将招投标取得的具有50年土地使用权的办公楼用地上建设的房屋设计成成套住宅，在获准的建设工程规划许可证、施工许可证、设计图纸中均把厨房标注成开水房，房屋销售时签订合同的房屋用途也是写字楼。而购房者置业后均把它当作住宅使用。此行为导致的后果是：房屋的土地使用年限比一般的商品住宅少20年；因房屋是以办公楼销售的，户籍管理部门对购房者不予人户；供水、供电部门将按办公用水、用电收费；业主的子女上学就业也将受到一定的限制等。

第二类，开发商将位于马路旁繁华地带本应作为店面的房屋（面积一般为30～40平方米）当作普通住宅销售，每平方米价格2万元左右，规划批文、销售合同中的用途均为住宅，而购房者置业后是大多将房屋当作店面使用。这样做，将造成土地出让金档次由商业用途降为住宅用途，国家土地收益差价流人开发商口袋。供水、供电部门将按住宅用水、用电收费；房东的土地使用年限由50年提高到70年；行政职能部门依法查处时，违法对象便由开发商转嫁到数量众多的购房者身上，容易引发社会不安定因素。

第三类，开发商出售酒店时，将酒店的基本单元按住宅出售给本单位职工，然后要求置业者将所买的房屋人股，整体改成酒店经营，参股者年底享受酒店分红待遇。笔者认为开发商出售住宅是假，把土地用途改为商业经营是真。行政职能部门依法查处时，面对的对象又是众多的职工，很容易引发社会问题。

处置土地隐形交易的法律途径

土地交易中的违法行为是表现形式最为多样，涉及相关法律法规较为广泛的土地违法现象。在土地执法实践中，远不是依据《中华人民共和国土地管理法》第七十三条，仅按“买卖或者以其他形式非法转让土地”认定法律责任所能解决的。针对上面提到的几类土地隐形交易类型，提出以下几个法律途径和处理建议。

法律途径和处理建议一。有些所谓的“隐形土地交易”，在《中华人民共和国土地管理法》中规定了比较明确的法律责任。如非本集体经济组织成员通过租赁集体土地使用权（一般为40年）搞非农业的，就违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的规定，对承租方应当依据第七十六条，按“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地”予以处罚；对出租方可以依据第八十一条，按“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设”进行处罚。这里，只要未经依法批准，不论是经过全体村民2／3以上同意，还是村委会自作主张，均构成“擅自”行为。如果属于村干部个人利用职务上的便利，私自将租金据为己有，则构成了我国刑法规定的职务侵占。

属于此类情形的还有“类型”中列举的“个别村委会为填补旧村改造资金缺口，擅自把部分宅基地出售给已迁徙他地的原集体经济组织成员或非本集体经济组织人员”，其法律责任也应该是明确的。对于“村集体经济组织利用本集体所有的土地与非本集体经济组织成员合作成立联营公司，在不改变公司名称的前提下，私下转让土地使用权，通过到工商行政管理部门办理股权变更登记，实现其违法交易的目的”情形，只要能够认定集体土地使用权作为股权已经转让到以联营为名的公司名下，同样可以按照上述情况确认其法律责任。至于这些类似情形的法律责任明确后的行政处罚能否执行到位，村干部应该承担怎样的责任，则是处理结果如何实现问题，并非“隐形土地交易”所独有，是普遍存在的，如何解决，还需要作更深人研究和探讨。

法律途径和处理建议二。对有些涉嫌土地违法交易行为，可以暂时搁置法律责任问题，重在确定纠正交易行为的适用依据，以达到较好的社会效果。比如开发商以建普通住宅名义获得批准后，将位于繁华地段本应作为店面的房屋当作普通住宅出售，而购房者置业后普遍作为店面使用。对此，可依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条规定，责令开发商补交土地使用权出让金。因为开发商出售房屋时定的显然是商业价格，而不是取得土地使用权批文时声称的用于住宅建设，这足以说明开发商在出售房屋时就在实质上改变了土地用途，置业者将房屋作为店面使用不过是这种实质改变的外在表现形式罢了。类似情形还有“将酒店的基本单元按住宅出售给本单位职工，然后要求置业者将所买的房屋入股，整体改成酒店经营”等。

法律途径和处理建议三。对有些行土地违法交易之实的行为，需要在司法程序中加以杜绝。如“划拨土地使用权人A私下把土地使用权转让给B，A再公开向B借款，A到期不还，B从而向法院起诉，通过司法途径把土地使用权转到B名下”。按照这种思路设计的违法交易步骤，只有在法院将土地使用权判决给B的时候，才能达到目的。这就需要司法机关在审判过程中，弄清楚该宗土地的属性，是国有的，还是集体的，是划拨的，还是出让，是协议出让的，还是招拍挂的。如果属于国有划拨用地，要么允许A继续使用，要么收回土地使用权，法院不会将土地使用权直接判决给B用来抵偿A所借欠款，判决用于抵偿欠款的，只能是法律允许的A所有的其他财产。在这种情况下，A、B要实现非法转让土地使用权的目的就变为一厢情愿了。需要在司法程序中加以杜绝的，还有债权人对集体土地或者划拨用地上建筑物委托拍卖行直接拍卖的行为。

法律途径和处理建议四。有些具有土地交易性质的违规行为，的确是现行法律覆盖不到的，但当事双方很可能在今后为此付出代价。比如，协议出让取得工业用地，在私下收取他人土地转让费用后，到工商部门办理股权更名和法人代表更名的。企业股权更名和法人代表更名，由工商行政管理部门依据《中华人民共和国公司法》以及工商管理的相关规定决定同意与否，由于这一过程不直接涉及土地使用权的转移问题，也就难以认定其中所包含土地违法交易行为，确定法律责任。但是，转让方在收取他人土地转让费用后，仍然是法律意义的土地使用权人，而受让方虽然私下实际支付了土地转让费用，其用地行为并不受法律保护，也非法律意义上的土地使用权人。在这种状况下，一旦政策出现变动或者经济出现纠纷，双方极有可能因为私下转让的土地使用权不具有合法性，而为此付出更大的代价。

与此较接近的是“类型”中列举的“采用收购方式把取得土地使用权的单位划到自己企业名下，只变更法人代表名称便轻易地实现土地使用权流转”的情形。如果在收购合同中单独将土地使用权的归属和价格等有关信息明示出来，那将会在土地行政主管部门的监督和参与下完成收购过程，此为企业收购中的土地使用权合法转让。如果在收购合同中故意回避土地问题，只能意味着企业资产的部分转移，而土地使用权的归属在法律层面则是模糊的，这种状况同样为今后双方的财产权益保护埋下了隐患。

6. 私自改变基本农田用途应负哪些法律责任非法买卖土地！非法占用农

按照《基本农田保护条例》和《土地管理法》的有关规定对基本农田采取以下保护措施：凡是已经划定的基本农田保护区，任何单位和个人都不得擅自改变或者占用。如果国家重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区，需要占用该区内土地的，必须依法履行审批程序和审批权限，向县级以上人民政府土地管理部门提出申请，经同级农业行政主管部门签署意见后，报县级以上人民政府批准。 设立开发区，不得占用基本农田保护区内的耕地，如因特殊情况确需占用的，申报设立开发区时，必须附县级以上人民政府土地管理部门和农业行政主管部门的意见。 非农业建设经批准占用基本农田保护区内的耕地的，除依法缴纳税费外，并按照"占多少，垦多少"的原则，由用地单位或者个人负责开垦或者开垦的耕地不符合要求的，必须按规定缴纳或者补足占用基本农田保护区耕地造地费。 在基本农田保护区内，禁止建窑、建房、建坟或者擅自挖土、堆放固体废弃物。禁止将基本农田保护区内的耕地转为非耕地。 禁止任何单位和个人闲置、荒废基本农田保护区的耕地。非农业建设占用基本农田保护区内的耕地，已办理审批手续的，1年以内可以耕种并收获的，应当由原耕种者继续耕种或者由建设单位耕种，1年以上未动工兴建而闲置未用的，应当按照规定缴纳闲置费，未经原批准机关同意，连续2年未使用的，应收回用地单位的使用权，注销土地使用证。个人承包耕地弃耕抛荒的，收回承包经营权。 （3）对基本农田保护区的定界、编制、批准和规划： 根据《土地管理法》和《基本农田条例》的规定，各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的10％以上。基本农田保护区以乡（镇）为单位进行划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。 县级以上人民政府土地管理部门和同级农业行政主管部门应会同其他有关部门根据上一级人民政府的基本农田保护区规划，编制本行政区域内的规划，经本级人民政府审定，报上一级人民政府批准。 基本农田保护区规划应以土地利用总体规划和农业资源调查区划为依据，并与县市规划、村镇建设相协调。
国务院令编辑第257号
《基本农田保护条例》已经1998年12月24日国务院第12次常务会议通过，现予发布，自1999年1月1日起施行。
总理朱镕基
1998年12月27日
第十七条 禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。

第三十三条
违反本条例规定，占用基本农田建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者从事其他活动破坏基本农田，毁坏种植条件的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令改正或者治理，恢复原种植条件，处占用基本农田的耕地开垦费l倍以上2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
非法的？你先确定一下他是否是非法的。 中华人民共和国土地管理法实施条例第六条 依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。 第十六条 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内，为实施城市规划和村庄、集镇规划占用耕地，以及在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目占用耕地的，分别由市、县人民政府、农村集体经济组织和建设单位依照《土地管理法》第三十一条的规定负责开垦耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费。 第十七条 禁止单位和个人在土地利用总体规划确定的禁止开垦区内从事土地开发活动。 在土地利用总体规划确定的土地开垦区内，开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，应当向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，报有批准权的人民政府批准。 一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩600公顷以下的，按照省、自治区、直辖市规定的权限，由县级以上地方人民政府批准；开发600公顷以上的，报国务院批准。 开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或者渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用，使用期限最长不得超过50年。 第十八条 县、乡（镇）人民政府应当按照土地利用总体规划，组织农村集体经济组织制定土地整理方案，并组织实施。 地方各级人民政府应当采取措施，按照土地利用总体规划推进土地整理。土地整理新增耕地面积的百分之六十可以用作折抵建设占用耕地的补偿指标。 土地整理所需费用，按照谁受益谁负担的原则，由农村集体经济组织和土地使用者共同承担。 第二十五条 征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告。 被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。 市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。 征用土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。 第二十六条 土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。 征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。 市、县和乡（镇）人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。 政府通常情况下不会非法买卖农用地 因为法律规定耕地变更使用方式需要经过很多的程序 而且都是有文件证明 上级机关批准以及公示的 所以如果真的是非法的 那么去调查一下土地的境况就可以了 这些都是公开的 如果真如你所说是非法行为 那么可以考虑向当地人民法院提起诉讼
私自改变基本农田用途应负哪些法律责任 - ： 按照《基本农田保护条例》和《土地管理法》的有关规定对基本农田采取以下保护措施:凡是已经划定的基本农田保护区,任何单位和个人都不得擅自改变或者占用.如果国家重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区,需...

私自改变基本农田用途应负哪些法律责任如果有人私自将50多亩基本农 ： 要么补办手续,要么恢复原状

擅自改变基本农田用途多少亩可以构成犯罪? - ： 1、基本农田五亩以上、其他耕地十亩以上2、本罪的关键不是改变用途本身,而是改变用途后造成农用地大量毁坏...

私自改变土地用途是不是都要处罚 - ： 一、对于已经审批建设用地,擅自改变土地用途的(比如审批建设用地为工业用地,用作商业用地或居住用地).根据《中华人民共和国土地管理法》第八十条 依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的,临时使用土地期满拒不归还的,或者不按照批准的用途使用国有土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地,处以罚款. 二、对未经批准擅自改变土地性质的行为,根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条和第七十七条的规定,属非法占地违法行为,对于这类违法行为,一般采用责令拆除和并处罚款(农村村民个人建房除外不罚只拆),构成刑事责任的移送司法机关

对擅自改变土地用途的如何处理? - ： 答:这要看土地使用权出让合同中对土地用途是如何规定的,如果仅规定为“商业用地”,则宾馆与商厦都属于商业范围,因此不能解除合同. 问:一家公司在与我们订立转让土地使用权合同时,他们并没有取得出让土地使用...

乡镇级私自改变农村基本农田土地性质违反哪些法律? - ： 乡镇级私自改变农村基本农田土地性质违反了《土地管理法》、《基本农田保护条例》等法律法规了.《土地管理法》第三十三条 省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划,采取措施,确保本行政区域...

单位私自改变土地用途将如何处理 - ： slsljclc,你好!1、你描述的情况不是单位私自改变土地用途.单位的这种做法是改变建筑的使用性质或说是用途,其土地性质是不能改变的.2、单位的做法是违法的.3、对这种违法违规行为,可以向主管部门举报、投诉.具体说:一是规划...

擅自改变承包土地农业用途的怎么处理 - ： 擅自改变承包土地农业用途的,根据《农村土地承包法》第六十条规定,承包方违法将承包地用于非农建设的,由县级以上地方人民政府有关行政主管部门依法予以处罚.承包方给承包地造成永久性损害的,发包方有权制止,并有权要求承包方赔偿由此造成的损失.

乡镇级私自改变农村基本农田土地性质违反了哪些法律 - ： 应该是违反了《土地法》、《基本农田保护条例》.

擅自改变土地使用性质有什么后果 - ： 《土地管理法》第八十条规定,依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的,临时使用土地期满拒不归还的,或者不按照批准的用途使用国有土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地,处以罚款.《城市房地产管理法》...

7. 工业用地可以私自转让吗

法律分析：工业用地的使用权可以买卖转让，但是工业用地的所有权不能转让，因为其所有权归国家所有。符合条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。

法律依据：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第四十五条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

(二)领有国有土地使用证；

(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。

8. 私人土地买卖合同纠纷应该怎么处理

您好：
土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：
1、已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持;
2、均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持;
3、均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持;
4、合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。
出让土地是有使用年限的，《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第12条按照土地的不同使用用途，对出让土地的最高使用年限做了规定：居住用地为70 年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或其他用地为50年。第22条规定：土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。第39条、第40条、第41条又规定了出让土地使用权在土地出让合同规定的使用年限届满时终止，土地上的地上建筑物、其他附着物所有权归国家无偿取得，需要续期的，应当重新签订合同，支付土地使用权出让金。

9. 工业用地改变用途怎么处罚

法律分析：对于已经审批建设用地,擅自改变土地用途的比如审批建设用地为工业用地,用作商业用地或居住用地，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》

第七十九条 无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。

第八十一条 依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令交还土地，处以罚款。

10. 私自买卖承包土地怎么处理（需要处罚依据和条例）谢谢谢谢！ 在线等

中华人民共和国农村土地承包法规定，土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。
所以不知道你说的“私自”是指什么意思？
土地所有权当然不能买卖，农村土地（除滩涂、林地等外）都属于集体所有，任何个人均不得买卖，个人买卖土地是违法的。
，“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定转让。”《民法通则》第八十条规定：“土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。”《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”第四十七条规定：“买卖或者以其他形式转让土地的，没收非法所得，限期拆除或者没收在买卖或者以其他形式转让的土地上新建的建筑物和其他设施，并可以对当事人处以罚款；对主管人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分。”可见，我国法律是严禁土地所有权买卖、出租、抵押或者以其他形式转让的。
但是土地的使用权是可以依法买卖、出租、抵押的。但是，国家对国有土地的使用权和农村集体土地的使用权做出了不同的规定，并有一定的限制。