① 50万平方米面积多大呢可以容纳多少人呢
容积率=占地面积/建筑面积=6315/20000=0.32
1、 请问建设部规范的细则是什么？我不知道
我经办过1200户小区20000平方米的底商，该小区毫无可辐射的其它范围（5年后的今天有所改观，但所辐射的地方也有自有商业呀）。1200户×3.5人=4200人，算5000人也人均4平方米的商业面积，算不算超规范？上海也没到1：1.1，何况上海是全中国人去消费的地方。该项目现已售完，虽然经历来了5年多时间，但售价为同期住房售价的3倍，目前有30%的经营空置（这个对开发商不重要）。
顺便说一句：我现在经办的土地已拍得2年了，其中商业用地面积的控规由我司自定后报规划局审批即可。甚至于某些地方城投公司，完全和当地规划部门就一套班子两块牌子，土地性质和容积率他们自己说了就算，跟他们讲规范就是扯淡，若规范有商业体量限制那我就专门划部分地出来作商业用地。
2、 你认为的社区商业定规模的目的是什么？或者你所认为不拍脑袋出来的是个什么结果？
如果是站在市政规划角度来调节全区域的商业人均体量（按你的说法象是这个意思），使区域内尽可能所有商业都和谐发展，那你是理论化的学者人物，但手握实权的人不吃你这套。政府可能会利用类似理论炒作区域忽悠发展商买地皮，然后发展商与政府一道接着忽悠投资人买房子。他们的核心目的都是卖高价，然后政府报告里多几个零。
3、 你所说考虑的市场空间是什么空间？是谁的空间？
现在市场空置率是很高，但大部分空置的风险和损失都转移到投资人那里去了。好卖不是开发商的市场空间那什么是开发商的市场空间？
4、 商业空置高谁没有责任？没有你所谓的“优质”商业物业的冲击市场空置率有那么高吗？
5、 优质与非优质都是相对的，公认成功的商业哪个不是不停的工程整改和经营调整来维持他的“优质”的？管你是通过卖也好租也好，赚钱才是硬道理，你不冲击市场自然有人冲击市场，无论你做什么样的体量都是抢夺和瓜分市场。也没见你为其它人留条活路而退出这个行业呀？所以不必假扮什么道貌岸然的来教训人。
至于坪效那是经营管理，跟销售新开发的社区商铺没多大关系（带租约销售是另一回事），只能参考周边租金计算投资回报率。