營改增後工業企業房產如何繳納

⑴ 營改增後房地產開發企業要交哪些稅

一、取得土地環節

開發商品房等經營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。

1、契稅

應納稅額=土地成交價格×適用稅率（3%-5%），廣州為3%

2、印花稅

應納稅額=應納稅憑證記載的金額×適用稅率

印花稅稅額=土地使用權出讓合同金額×5%

▶依據：廣東省契稅實施辦法、印花稅暫行條例

二、建設開發環節

取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證後進行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。

1、土地使用稅

應納稅額=土地實際佔用面積×適用稅額

▶註：廣州市規定，取得預售證後不再繳納土地使用稅，將商品房轉為自用或出租的除外，其他地區注意當地規定

2、印花稅

常見的合同如下：

印花稅稅額=建設工程勘察設計合同金額×0.5%＋建築安裝工程承包合同金額×0.3%＋借款合同金額×0.05%

三、銷售環節

取得預售證後進行預售，需預繳增值稅、土地增值稅和企業所得稅。

1、增值稅

增值稅分別要在預征和實際開發票清算兩個環節繳納。

▶註：《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目或建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目，適用簡易計稅。

2、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加

預征及清算時實際繳納的增值稅額作為計稅依據，乘以適用稅率計繳城建稅（7%或5%或1%）。廣州市城建稅為（7%）、教育費附加（3%）、地方教育附加（2%）。

3、土地增值稅（預繳）

預繳稅額=（預收款—預繳增值稅稅款）×預征率

預征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4%

4、印花稅

印花稅稅額=商品房銷售合同金額×5%

5、企業所得稅

銷售未完工開發產品取得的收入，先按預計計稅毛利率（一般為15%）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

待開發產品完工後，及時結算此前銷售的實際毛利額，將其與預計毛利額之間的差額合並計入當年度應納稅所得額。

▶依據：財稅[2016]36號、國家稅務總局公告2016年第70號、廣州市地方稅務局公告2016年第5號、國稅發[2009]31號、財稅[2006]162號、國家稅務總局公告2016年第18號

四、房產稅「何時」繳納？

房產稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。此外，在納稅人自願的原則下，經申請，納稅人可在每年4月份的征期中一次徵收其全年應納稅款。

關鍵詞五

土地增值稅清算環節

項目全部竣工並完成銷售，或滿足其他清算條件，應進行土地增值稅清算。

應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數－預繳稅額

增值稅簡易計稅：清算收入=含稅銷售收入/（1+5%）

增值稅一般計稅：清算收入=（含稅銷售收入＋允許扣除的土地價款×11%）/（1+11%）

增值額=清算收入－（土地出讓金及契稅＋房地產開發成本）×120%－房地產開發費用－印花稅－城建稅及教育費附加

▶備註：

①開發費用中的利息支出，能按項目計算分攤並提供金融機構證明的，可據實扣除，但不能超過按銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他開發費用按土地出讓金及契稅與開發成本之和的5%以內扣除。

②不能提供證明的，開發費用按土地出讓金及契稅與開發成本之和的10%以內扣除。

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營業稅改增值稅的徵收范圍如下所示：

一、徵收范圍

營業稅改增值稅主要涉及的范圍是交通運輸業以及部分現代服務業;

交通運輸業包括：陸路運輸、水路運輸、航空運輸、管道運輸。

現代服務業包括：研發和技術服務、信息技術服務、文化創意服務、物流輔助服務、有形動產租賃服務、鑒證咨詢服務。

二、營業稅改增值稅稅率

1、改革之後，原來繳納營業稅的改交增值稅，增值稅增加兩檔低稅率6%(現代服務業)和11%(交通運輸業)。

營業稅改增值稅主要涉及范圍：交通運輸業和部分現代服務業，交通運輸業包括：陸路運輸、水路運輸、航空運輸、管道運輸。現代服務業包括：研發和技術服務、信息技術服務、文化創意服務、物流輔助服務、有形動產租賃服務、鑒證咨詢服務。

根據上海試點的經驗，改革之後企業的稅負有所降低。營業稅是按收入全額計算繳納稅金的，改成增值稅之後，可以扣除一些成本及費用，實際上可以降低稅負。

改革試點行業總體稅負不增加或略有下降。對現行徵收增值稅的行業而言，無論在上海還是其他地區，由於向試點納稅人購買應稅服務的進項稅額可以得到抵扣，稅負也將相應下降。12萬戶試點企業中，對3.5萬戶一般納稅人而言，由於引入增值稅抵扣，與原營業稅全額徵收相比，稅負會有所減少甚至大幅降低;對8.5萬戶小規模納稅人而言，營業稅改增值稅後，實行3%的徵收率，較原先營業稅率要低2個百分點。改革的確存在個別企業稅負增加的情況。

2、營業稅改徵增值稅後稅率是多少

新增兩檔按照試點行業營業稅實際稅負測算，陸路運輸、水路運輸、航空運輸等交通運輸業轉換的增值稅稅率水平基本在11%-15%之間，研發和技術服務、信息技術、文化創意、物流輔助、鑒證咨詢服務等現代服務業基本在6%-10%之間。為使試點行業總體稅負不增加，改革試點選擇了11%和6%兩檔低稅率，分別

適用於交通運輸業和部分現代服務業。

3、廣告代理業在營業稅改增值稅范圍內，稅率為：6%.

廣告服務，指的是利用圖書、報紙、雜志、廣播、電視、電影、幻燈、路牌、招貼、櫥窗、霓虹燈、燈箱、互聯網等各種形式作為客戶的商品、經營服務項目、文體節目或者是通告、聲明等委託事項進行宣傳以及提供相關服務的業務活動。包括廣告的策劃、設計、製作、發布、播映、宣傳、展示等。

⑵ 營改增後房地產業主要稅種及計算方法

營改增後房地產業主要稅種有以下幾個：
1、增值稅：
（1）2016.5.1營改增後，根據財稅2016第36號附件一第十五條規定，房地產一般納稅人執行一般計稅法的增值稅稅率11%（2018.5.1後調整為10%）
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+10%）
銷項稅=含稅銷售價÷（1+10%）×10%=銷售額×10%
應交增值稅=銷項稅-進項稅

（2）房地產一般納稅人執行簡易計稅法的和小規模納稅人，徵收率5%
應交增值稅=含稅銷售價÷（1+5%）×5%=銷售額×5%
2、附加稅
（1）城建稅=應交增值稅×7%
（2）教育附加=應交增值稅×3%
（3）地方附加=應交增值稅×2%
3、所得稅=所得額×25%
小規模納稅人年所得額100萬以內的=所得額×10%
4、印花稅=銷售額×0.05%
5、預交土地增值稅=銷售額×2.5% （有的地區是2%或3%）
上述都是直接與銷售額有關的稅種及計算，其他還有房產稅、車船稅、土地使用稅、耕地佔用稅、土地契稅等。

⑶ 營改增工業廠房房產租賃稅率是多少

根據《增值稅暫行條例》和財稅【2016】36號文件規定，營改增工業廠房房產租賃稅率為：一般納稅人出租房產的增值稅稅率為11%，小規模納稅人出租增值稅稅率為5%。具體如下：
（1）一般納稅人出租2016年5月1日前取得或《建築施工許可證》註明合同開工日期在2016年5月1日前的自建廠房，可選擇簡易辦法依照5%的徵收率計算交納增值稅；出租2016年5月1日以後取得或建築施工許可證》註明合同開工日期在2016年5月1日及以後的自建廠房，則按照11%的稅率計算交納增值稅；
（2）小規模納稅人出租廠房，依照5%的徵收率計算交納增值稅。
（3）個人出租住房，按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額。
2、城市維護建設稅：按實際交納的增值稅的7%（省人民政府批準的市轄區（含市郊）的區域7%、縣城、鎮的稅率為5%、不在市區、縣城、縣屬鎮的，稅率為1%）計算，與增值稅同時申報交納。
3、教育費附加：按實際交納的增值稅的3%計算，與增值稅同時申報交納。
4、地方教育附加：按實際交納的增值稅的2%計算，與增值稅同時申報交納。
5、房產稅：按廠房租賃收入銷售額的12%計算交納（注意：這里的銷售額是指不含增值稅的銷售額）。（財稅〔2008〕24號文規定，個人出租住房，按租金收入4%計算交納房產稅）
6、印花稅：按照廠房租賃合同金額1‰計算交納。

⑷ 營改增後出租房產的房產稅怎麼交

2016年3月23日《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改增值稅的通知》（財稅[2016]36號）:經國務院批准，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營業稅改徵增值稅（以下稱營改增）試點，建築業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。

不動產經營租賃服務。
1.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的徵收率計算應納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
2.公路經營企業中的一般納稅人收取試點前開工的高速公路的車輛通行費，可以選擇適用簡易計稅方法，減按3%的徵收率計算應納稅額。
試點前開工的高速公路，是指相關施工許可證明上註明的合同開工日期在2016年4月30日前的高速公路。
3.一般納稅人出租其2016年5月1日後取得的、與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照3％的預征率在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
4.小規模納稅人出租其取得的不動產（不含個人出租住房），應按照5%的徵收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
5.其他個人出租其取得的不動產（不含住房），應按照5%的徵收率計算應納稅額。
6.個人出租住房，應按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額。

⑸ 營改增後房地產企業要繳納的稅有哪些

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的徵收率計算應納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

一般納稅人出租其2016年5月1日後取得的、與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照3％的預征率在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

小規模納稅人出租其取得的不動產（不含個人出租住房），應按照5%的徵收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

(5)營改增後工業企業房產如何繳納擴展閱讀：

企業所得稅的稅率為25%的比例稅率。

原「企業所得稅暫行條例」規定，企業所得稅稅率是33%，另有兩檔優惠稅率，全年應納稅所得額3－10萬元的，稅率為27%，應納稅所得額3萬元以下的，稅率為18%；特區和高新技術開發區的高新技術企業的稅率為15%。外資企業所得稅稅率為30%，另有3%的地方所得稅。

新所得稅法規定法定稅率為25%，內資企業和外資企業一致，國家需要重點扶持的高新技術企業為15%，小型微利企業為20%，非居民企業為20%。

企業應納所得稅額=當期應納稅所得額*適用稅率

應納稅所得額=收入總額-准予扣除項目金額

企業所得稅的稅率即據以計算企業所得稅應納稅額的法定比率。根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》的規定，2008年新的<中華人民共和國所得稅法>；規定一般企業所得稅的稅率為25%。

非居民企業在中國境內設立機構、場所的，應當就其所設機構、場所取得的來源於中國境內的所得，以及發生在中國境外但與其所設機構、場所有實際聯系的所得，繳納企業所得稅。

符合條件的小型微利企業，減按20%的稅率徵收企業所得稅。

國家財稅務總局下發的《關於小型微利企業所得稅優惠政策有關問題的通知》（財稅[2011]117號），通知明確，自2012年1月1日至2015年12月31日，對年應納稅所得額低於6萬元（含6萬元）的小型微利企業，其所得減按50%計入應納稅所得額，按20%的稅率繳納企業所得稅。

⑹ 營改增前後房地產業分別有哪些應交稅

1、契稅：主要是在購買土地的環節，稅率3%.計稅基礎是購買土地的合同金額（可能回加上土地指標款等，具體不知）。
2、印花稅：計稅基礎和稅率有很多，一般來講只要簽合同都要按合同金額繳稅，各種賬簿憑證也要繳稅。
3、增值稅：稅率為11%，應交增值稅=銷售額*11%-進項稅。
4、城建稅、教育費附加、地方教育費附加：這個是附加稅，計稅基礎是增值稅額，城建費7%，教育費附加3%，地方教育費附加2%（成都稅率，各地可能會有差異）
5、土地增值稅：分為預繳和清繳兩個環節。預繳的時候按照預收款金額繳納，稅率受項目位置、產品類型、地方政府政策影響各地不同。
6、土地使用稅：按照土地使用面積繳納，你交房過後對應面積就不用繳納。一般來講按照多少錢一平米計算，具體稅率個地方規定不同。
7、房產稅：有兩種計稅防範。從價計征：按照房屋價值的一定比例為計稅基礎（這個比例各地不一樣），稅率1.2%。從租計征：按照租金收入的12%計征。一般一年交兩次。
8、企業所得稅：按照應納稅所得額的25%繳納。每個季度預繳，每年4月底之前清繳。同時，預收賬款要作為收入繳納企業所得稅，各地毛利率規定不同。

⑺ 營改增後房產稅怎麼計算方法

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人徵收的一種財產稅。徵收范圍限於城鎮的經營性房屋。區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法，對於自用的按房產計稅余值徵收，對於出租房屋按租金收入征稅。根據稅法規定，房產稅的計算方法有以下兩種：1.按房產原值一次減除30%後的余值計算。其計算公式為：年應納稅額=房產原值×(1-30%)×1.2% ;2.第二種按租金收入計算，其計算公式為：年應納稅額=年租金收入×適用稅率(l2%)。下列房產免納房產稅：一、國家機關、人民團體、軍隊自用的房產;二、由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產;三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產;四、個人所有非營業使用的房產;五、經財政部批准免稅的其他房產。

⑻ 營改增以後，出租房屋稅率多少如何交稅

營改增以後，一般納稅人出租房屋增值稅稅率11%，2018年5月1日以後降為10%；小規模納稅人出租房屋適用徵收率5%；其他個人出租其取得的不動產（不含住房），應按照5%的徵收率計算應納稅額；個人出租住房，應按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額。

根據《財政部國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）：附件1.《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》規定：

第十五條增值稅稅率：（一）納稅人發生應稅行為，除本條第（二）項、第（三）項、第（四）項規定外，稅率為6％。（二）提供交通運輸、郵政、基礎電信、建築、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%。（三）提供有形動產租賃服務，稅率為17%。（四）境內單位和個人發生的跨境應稅行為，稅率為零。具體范圍由財政部和國家稅務總局另行規定。第十六條 增值稅徵收率為3%，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。

拓展資料：

1、房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人徵收的一種財產稅。

2、房產稅徵收標准從價或從租兩種情況：

（1）從價計征的，其計稅依據為房產原值一次減去10%-30%後的余值；

（2）從租計征的（即房產出租的），以房產租金收入為計稅依據。從價計征10%-30%的具體減除幅度由省、自治區、直轄市人民政府確定。如浙江省規定具體減除幅度為30%。

房產稅稅率採用比例稅率。按照房產余值計征的，年稅率為1.2%；按房產租金收入計征的，年稅率為12%。

⑼ 營改增後工業企業銷售自建廠房即土地交什麼稅，如何計算

營改增試點范圍的非居民企業在計算繳納非居民企業所得稅、增值稅、附加稅費時計稅基數應如何確定的問題。
例：1：非居民企業與境內公司簽訂特許權使用費合同（假設該合同在營改增前需在地稅繳納營業稅），合同價款100元，（合同約定各項稅款由非居民企業承擔），如何計算扣繳企業所得稅及增值稅及附加（假設適用的增值稅稅率為6%，地方附加稅費共計10%）？分析：增值稅為價外稅，計算扣繳非居民企業所得稅的計稅依據含稅所得額應為不含增值稅的收入額扣繳增值稅
=
100/(1+6%)
*
6%
=
94.34
×6%
=
5.66元扣繳企業所得稅
=
94.34×10%
=
9.43元扣繳附加稅費
=
5.66×10%
=
0.57元實際應支付給非居民企業的稅後價款
=
100-5.66-9.43-0.57
=
84.34元。

⑽ 營改增後，公司房產出售需要交哪些稅費

營改增後，公司房產出售需要交的稅費：
一般國家規定費用稅收如下：
1，簽訂買賣合同以後，房改購房需要到當地房管局申報重新測繪：1.36元/平米（買方承擔）。
2，地稅局：以原始契稅票（或當初參加房改時開據的國有住房收入專用收據）開據時間為准，購買未滿2年出售的，房主需要繳納成交價格5.55％的營業稅，1％的個人所得稅；在2-5年之間的只需繳納1％的個人所得稅；超過5年的不需繳納費用，但是家庭購買超出1套以上的，仍需繳納個人所得稅。
3，印花稅：買賣雙方各承擔交易價的0.05％總共是千分之一。
4，財政局：契稅：交易房價乘以1.5％（買方承擔）。
5，房管局：交易手續費6元/平米（買賣雙方各3元/平米）產權登記費（即新證工本費80元）買方承擔。