如何賣出工業用地及廠房

㈠ 法院拍賣工業用地及廠房過戶需要交多少稅費

（一）增值稅

如果是一般納稅人，土地使用權轉讓增值稅計算分有兩種情況：一是2016年5月1日前取得的土地轉讓可選擇簡易計稅方法計稅，即轉讓收入扣減取得成本後的金額按5%的徵收率計繳增值稅；二是2016年5月1日後取得的土地轉讓，按一般計稅方法計稅，即轉讓收入按10%的適用稅率計算出銷項稅額，然後減去購進該土地時的取得的進項稅額，計算出應繳納的增值稅。如果是小規模納稅人，則以轉讓收入按3%的徵收率計繳增值稅。

(二)印花稅

轉讓廠房及土地所簽訂合同應按產權轉移書據徵收印花稅。應繳印花稅按合同金額或轉讓房地產收入的0.05%計征。計算公式為：應繳納印花稅稅額=合同金額或轉讓房地產收入×0.05%。

（三）城建稅、教育費附加和地方教育附加

應按實繳增值稅稅額為計稅依據，分別按7%、3%和2%計征。計算公式為：應繳納稅（費）額=應繳增值稅稅額×12%。

（四）土地增值稅

原則上應根據《中 華 人 民 共 和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）規定據實計算徵收土地增值稅，但如果確實無法據實進行土地增值稅清算，可按規定核定徵收。目前，我市轉讓土地使用權的土地增值稅核定徵收率為8%，轉讓廠房及土地的土地增值稅核定徵收率為6%。計算公式為：應繳納土地增值稅稅額=轉讓房地產收入×適用核定徵收率。

（五）企業所得稅

如被拍賣方為企業的，按《中 華 人 民 共 和國企業所得稅法》及相關規定申報繳納企業所得稅。

企業所得稅按納稅年度計算。納稅年度自公歷1月1日起至12月31日止,分月或者分季預繳，年度終了之日起五個月內匯算清繳，結清應繳應退稅款。應納稅額=（收入總額－不征稅收入－免稅收入－各項扣除－允許彌補的以前年度虧損）×企業所得稅稅率（居民企業所得稅稅率為25%、非居民企業適用稅率為20%）。收入總額包括企業以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入；各項扣除指企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出。

（六）個人所得稅

如被拍賣方為自然人的，依照《中 華 人 民 共 和國個人所得稅法》及相關規定按「財產轉讓所得「稅目申報繳納個人所得稅。

財產轉讓所得應納稅額＝應納稅所得額×適用稅率（20%）＝（收入總額－財產原值－合理費用）×20%

合理費用是指納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。

根據《國 家稅務總局關於個人取得房屋拍賣收入徵收個人所得稅問題的批復》（國稅函〔2007〕1145號），個人通過拍賣市場取得的房屋拍賣收入在計征個人所得稅時，其房屋原值應按照納稅人提供的合法、完整、准確的憑證予以扣除；不能提供完整、准確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，統一按轉讓收入全額的3%計算繳納個人所得稅。
二、承讓方（購買廠房及土地方）須繳納的稅種

應按規定繳納契稅和印花稅，適用稅率分別為3%和0.05%計算。計算公式分別為：應繳納契稅稅額=轉讓房地產收入×3%；應繳納印花稅稅額=合同金額或轉讓房地產收入×0.05%。

三、需要特別說明的問題

（一）轉讓房地產收入包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益，但不含增值稅收入。

1.如果轉讓房地產收入（即房地產實際成交金額，下同）包含增值稅的，應換算為不包含增值稅的成交金額。換算公式為：不包含增值稅的成交金額=包含增值稅的成交金額/（1+增值稅徵收率）。

2.如果法院約定拍賣廠房及土地所涉及稅費，全部由購買人承擔的話，計算各稅種應納稅額時的轉讓房地產收入應為不含增值稅但含其他稅種的收入。

（三）根據《中 華 人 民 共 和國土地增值稅暫行條例》（國 務院 令第138 號）、《中 華 人 民 共 和國契稅暫行條例》（國 務院 令 第224號）和《國 家稅務總局 財政部 國土資源部關於加強土地稅收管理的通知》（國稅發〔2005〕111號）等有關規定，不動登記部門在辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續時，必須要嚴格執行「先稅後證」政策，沒有稅務部門發放的土地增值稅和契稅完稅憑證或免稅憑證，不予辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續。

㈡ 工業用地轉讓怎麼收費

您好，工業地轉讓要出以下費用：
一、營業稅及附加（出讓方）：
1、按轉讓價與購置價的差價繳納5%的營業稅。
2、按繳納的營業稅繳納7%的城建稅和3%的教育費附加。
二、印花稅和契稅（雙方）：
1、按產權轉移書據（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。
2、按成交價格（合同）繳納3%的契稅（有的地方是5%）。
三、土地增值稅（出讓方）：
1、按取得收入減除規定扣除項目金額後的增值額，繳納土地增值稅。
2、規定扣除項目：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；與轉讓房地產有關的稅金等。
3、稅率的確定四檔：增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額的50%至100%的，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額的100%至200%的，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的，稅率為60%。
為計算方便，可以通過速算公式計算：
土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除系數
（0、5%、15%、35%分別對應30%、40%、50%、60%稅率）。
大概就這些了，不知對你是否有用。
補充:
一、營業稅及附加（出讓方），小計7700元：
1、營業稅=（45-31）*5%=7000元
2、城建稅和教育費附加=7000*（7%+3%）=700元。
二、印花稅和契稅（雙方），小計13725元：
1、印花稅=45*0.05%=225元
2、契稅=45*3%=13500元
三、土地增值稅（出讓方），35572.5元：
1、增值額=45萬元-（31萬元+7700元+13725元）=118575元
2、規定扣除項目：331425元
3、增值額占扣除項目金額的比例：36%（118575/331425*100%），因此適用第一檔稅率30%：
土地增值稅稅額=118575*30%=35572.5元
四、出讓方共需繳納稅費款為56997.5元，受讓方為13725元。
五、除契稅向財政局的農稅中心（局）繳納以外，其他統一向地稅局繳納。
望採納

㈢ 工業園區內購買二手工業用地及廠房需要辦理什麼手續須知

工業用地也不是隨便交易的，對於工業用地轉讓國家有明確的規定

1、超出兩年未動工開發建設，未建有廠房的土地，不能直接辦理轉讓過戶手續，必須先按閑置土地處置程序作出處置，收回土地使用權；或足額收取閑置費後，再另行安排新工業項目。

2、超過出讓合同約定開工時間又未超兩年的，並且投資（扣除土地成本）未達到投資總額25％的不得轉讓，若不繼續開發建設應交納閑置費後，收回土地使用權。

3、凡享受政府用地優惠政策的工業用地已完成廠房建設（含投資超總額25％）的工業用地，必須按原享受的優惠地價標准上限，交足差額土地出讓金，並變更或重新簽訂出讓合同（使用權終止日期不變）後方可辦理轉讓過戶手續。

4、已辦理金融抵押的工業用地不得轉讓。、有第1、2、3項情形的，按上述規定結合省國土資源廳《關於加快金融機構抵債土地處置的若干意見》的意見辦理。

5、按司法程序被法院查封的工業用地，未經人民法院裁定不得辦理轉讓。

6、實際已將工業用地改作其他用途的不得直接辦理轉讓，必須按違法用地處理，追繳土地出讓金後方可辦理轉讓或收回土地使用權。

7、共同共有土地使用權，未經其他共有人同意的，不得轉讓。

8、土地權屬有爭議的不得轉讓。

9、政府已列入收回土地使用權的，不得轉讓。

工業廠房交易有兩種，一是直接過戶，和買房子沒什麼不同；二是股權轉讓，就是收購土地使用權人的公司，自然公司名下的房產也就是你的了，這樣做有法律風險，就是你不知道原來的公司做過什麼違法的事情沒有，所以要進行律師和會計師做盡職調查，並要求土地使用權人提供不可撤消的擔保。這樣做可以省下一大筆過戶的稅費。

廠房出售權證過戶、廠房買賣按揭程序

一、廠房出售的定金。

二、首付廠房出售款不低於總房款的40%，付款期限為定金後的一個月內。

三、廠房出售款個人申請銀行貸款（貸款總額不得大於總房款的60%），需提供以下資料：

1、購廠房人、配偶及其他共有人身份證復印件一份

2、購廠房人、配偶及其他共有人戶口簿全本復印件一份（若為集體戶口戶口所在單位需加蓋公章，若購房人中有未滿18周歲的未成年人，需提供獨生子女證復印件）

3、購廠房人已婚：提供結婚證復印件一份

購房人未婚：提供未婚證明原件一份（未婚證明必須由檔案所在單位或街道出具）

4、首付40%以上房款發票復印件一份

5、購房人、配偶收入證明原件一份

6、外省人員另需提供暫住證復印件，戶籍證明原件一份

7、購廠房出售合同一份

8、廠房買賣貸款申請書一份

9、還款人經濟收入證明一份（月還款額度小於月收入的48%）

10、個人廠房買賣貸款合同（一式四份）

11、個人廠房抵押合同（一式四份）

12、貸款額度、貸款者年齡和年限

（1）、貸款額度最高不得超過購買或租賃商業用房合同下價款的60%

（2）、購買商業用房的，貸款期限最長不超過10年（含）

（3）、最後還款期限貸款人年齡：男性小於65周歲，女性商業性貸款小於65周歲

四．購房人在廠房權證過戶前還需辦理的手續

1、廠房出售評估

2、 公證

3、廠房保險

4、 其他

5、以上所有費用均按規定交納

五．廠房出售證過戶

1、賣出方要提供的資料：營業執照（復印件）、法人代表身份證明、委託書、法人代表及代理人身份證（復印件）、申請書、董事會同意賣房的決議、公司章程（復印件蓋公章）、購廠房合同、購房發票（復印件）、產權證、信封

2、買入方要提供的資料：評估報告（復印件）、所有購房人的身份證及圖章

3、銀行要提供的資料：營業執照（復印件）、法人代表身份證明、委託書、

4、廠房出售過戶預計產生的費用：契稅、印花稅、登記費、手續費、規定的其它費用，所有費用按規定的費率交納

5、交契稅所需資料：廠房出售合同（原件一份、復印件一份）、廠房出售發票（原件一份、復印件一份）、所有購房人身份證復印件

六、領取房產權證：房地產交易中心接受辦理過戶手續，約30個工作日可辦出新的房產權證，屆時憑交易中心的通知，帶好所有購房人的身份證及圖章，帶好購房發票原件，領取房產權證。

工業廠房買賣交易的費用清單

房產評估價：評估價的0.25%~0.5%

貸款公證費：貸款額的0.03%貸款保險費：貸款金額*每萬元借款保險費率*保險期限（保險費率0.557%~1%）

契稅：總價的3%

印花稅：總價的0.05%

登記費：300元/件

圖紙費：按實際購買費用

手續費：總價的0.08%

收費項目會有增減，按實際辦理時各收費單位的收費項目及收費標准收取。

目前工業地產交易中，由於工業地產涉及的交易稅費較高（包括土地增值稅、營業稅、企業所得稅、印花稅、契稅等），而股權轉讓的方式涉及的稅費相對來說要低很多，因此越來越多的公司是通過股權轉讓的方式轉讓工業地產。

在工業地產買賣中通過股權轉讓的方式進行交易，是確實可行的交易方案，首先可以有效的降低交易成本，節約交易時間，但是作為股權轉讓的雙方都應該審慎的對待股權轉讓，均應該聘請專業的人士提供相應的法律服務，以確保把交易的風險降到最低。

㈣ 工業用地廠房可以買賣嗎

法律分析：工業用地的使用權可以買賣轉讓,但是工業用地的所有權不能轉讓,因為其所有權歸國家所有。

法律依據：《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》 第四十五條 符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：

(一)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；

(二)領有國有土地使用證；

(三)具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；

(四)依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。

㈤ 工業用地和土地上的廠房可以分開拍賣嗎

城市土地，是土地使用權跟著房子走，房子產權發生轉移，土地使用權也發生轉移，因為廠里住房所屬土地都是繳納過出讓金的。工業用地，屬於劃撥性質，產權屬於國家，使用權取得，也是國家劃給，沒有繳納出讓金，拍賣，不需要拍土地。

㈥ 法拍工業用地及廠房風險

1、轉讓人沒有取得建設用地使用權證；

2、轉讓人不是建設用地使用權證上載明的建設用地使用權人而又沒有得到書面授權；

3、轉讓以出讓方式取得的建設用地使用權，沒有按照出讓合同的約定完全履行義務，如沒有支付全部土地出讓金；沒有按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設的，沒有完成開發投資總額的25%以上；屬於成片開發的，沒有進行前期開發，達不到工業用地或者其他建設用地條件等；

4、屬於閑置土地；

5、轉讓以劃撥方式取得的建設用地使用權的，沒有報有批准權的人民政府審批；

6、建設用地使用權或其地上建築物已經出租，而轉讓人沒有事先通知承租人；

7、建設用地使用權或其地上建築物已經抵押；

8、建設用地使用權或其地上建築物已經被司法機關、行政機關依法查封或以其他方式限制轉移。

㈦ 我們公司有一塊75畝的工業用地，建有30000平方米的廠房，由於經營需要，想賣部分廠房給別的企業，可否

部分分割熟地，有些發改或政府沒有明確限制企業落戶的地區，應該是可以的，那相當於就是要轉讓出去了，重新換發土地房產證，所有一切都要變 ，稅一個都不會少

㈧ 我廠工業用地，上建了五幢廠房（都有單獨房產證），現想出售二幢，可以嗎要怎麼辦手續

土地使用證有沒有？
沒有的話是不行的。想出售必須雙證齊全（房產證 土地證）並且土地取得方式必須是出讓。

㈨ 國有出讓工業用地及廠房拍賣個人能摘牌嗎

1、可以的2、只要您合法3、同時你按照法院的要求處理

㈩ 工業用地修住房可以買賣嗎

工業用地上建住宅，需要申請改變規劃，從新辦理土地，規劃等批准手續，才可以建設，否則是違法的