❶ 工業廠房拆遷怎麼補償，有哪幾項
1.土地、企業的房屋價值補償房屋價值補償主要包含兩方面，土地區位補償價和房屋重置成新價，土地區位補償價指的是被拆遷人合法用地范圍內的土地使用權價值，主要由土地所在的區位和用途來決定，企業的土地用途一般為工業用途，雖然價值要低於住宅和商服類的土地，但因為企業的廠房、倉庫佔地較大，所以在拆遷中土地區位補償價往往是很重要的一部分。房屋重置成新價主要指的是指一定時間、一定區域內的被拆遷房屋重置成新平均價，通俗講就是房屋的建造成本價，這個成本價是比較固定的，一般都是1500-2000左右。在拆遷的過程中，拆遷方所委託的評估公司往往將土地區位補償價和房屋重置成新價合並計算，也就是說，被拆遷人從評估報告里看不出來土地值多少錢，房屋值多少錢，從而也很難去質疑其合法性。很多地方的拆遷人甚至會告訴你，這個項目的拆遷就沒有土地的補償項目，如此種種，都是為了掩蓋拆遷方在土地中獲得的巨額利潤。
2.裝修附屬物補償關於裝修附屬物補償，各地都有裝修和附屬物的各項補償標準的實施細則，該項補償內容主要由評估機構根據各地制定的標准進行評估。此項補償內容比較固定，彈性空間不大，被拆遷企業主要應當審查評估報告是否存在缺漏項的情況即可。
3.停產停業損失補償停產停業損失指的企業因為拆遷不能進行正常經營所產生的所有損失，在計算該損失時不僅應當考慮被拆遷前的利潤損失，還應當考慮目前的企業業務量、客戶資源以及預期利益的損失。2011年頒布《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條和第二十三條做出了對因徵收房屋造成停產停業損失的應進行補償的規定，提出了補償應根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。因各地對停產停業計算的標准不一致，各個企業的盈利虧損情況也各不相同，因此，停產停業損失是拆遷補償項目里彈性最大的一項，應當值得企業重點關注。4.搬遷費用、搬遷損失企業在面臨拆遷時，搬遷費除了將企業所有的機器設備、各項生產資料、辦公用品從一個地方搬遷到另一個地方所產生的搬遷費用，還包括搬遷損失，主要是指這些機器設備、生產資料在搬遷過程中因拆、裝所造成的機器設備損失、折舊、損耗等費用。如果是大型企業拆遷，這部分的搬遷損失要委託專門的資產評估機構進行評估。5.各項拆遷獎勵費用在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進度，往往會採取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人盡早簽訂拆遷安置補償協議，搬出被拆遷房屋。各項獎勵的數額主要由具體的項目實施意見來決定。另外，涉及到集體企業或國有企業還有職工安置費用，主要是通過給下崗的職工繳納社會保險的方式實現。
❷ 居民要拆遷了評估公司如何評估作價
拆遷估價一般應當採用市場法。不具備採用市場法條件的，可以採用其他估價方法，並在估價報告中充分說明原因。
❸ 企業拆遷評估應該注意什麼
中國首席拆遷律師團---路永強律師教您維權
隨著我國城鎮化進程的加快，大規模的房屋拆遷和企業拆遷還將持續一段時間，對於被拆遷企業主來說，最關心的莫過於怎樣拿到合法的補償，怎樣能夠獲得更高的合法利益。路永強律師及率領的中國首席拆遷律師團在多年的法律實踐中總結，多數被拆遷企業不太重視企業拆遷評估，或不重視企業拆遷評估程序甚至不重視企業拆遷評估報告，這是大錯特錯的，企業拆遷評估直接影響到企業拆遷補償結果，也是啟動法律程序維權過程中的重要事實依據。因此，重視並做好企業拆遷評估是企業主在拆遷過程中的首要任務。
一、法律依據。
國有土地企業評估依據：《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十條「房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作，任何單位和個人不得干預。」、第三十四條「房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構並處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師並處1萬元以上3萬元以下罰款，並記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。」、《國有土地上房屋徵收評估辦法》等等規定。
集體土地上企業評估：《土地管理法》、《物權法》、《中小企業促進法》、省市一級地方法規和規則政策性文件等。
二、從事實角度講需要注意的問題。
工廠拆遷，涉及企業的人、財、物，產、供、銷，影響到企業的方方面面，因此，對於企業這一損失的評估也比較復雜。這不但關繫到需要工廠拆遷的政府，還涉及作為當事人的企業，因此，又不能不予以重視。一般來說，工廠拆遷對企業的影響或者說對企業生產經營方面造成的損失，可分為三個階段，即：拆遷准備階段、拆遷階段和拆遷後恢復正常生產階段。這三個階段的損失可以一條曲線來表示，即開始從零開始逐漸上升（拆遷准備階段），上升至最高值（拆遷階段），然後從最大值逐漸下降至零（拆遷後生產恢復階段）。
下面，就這三個階段分別進行一些分析：
（一）拆遷准備階段：
⑴ 因工廠的客戶得知該企業拆遷的消息，從而對其交貨能力缺乏信心，因此定單會逐步減少轉移；
⑵拆遷企業不能在原地上新產品和擴大生產規模，喪失了發展的贏利機會；
⑶由於工廠將要拆遷，對原材料的定貨將逐步減少，這勢必在與原材料供應商的價格談判中處於不利地位；
⑷由於工廠將要拆遷，企業管理層必然為此投入精力，因此影響了工廠拆遷前的生產管理；
（5 ）工廠新址建設的一系列費用，包括征地、規劃設計、廠房基建、裝修、工廠配套設施的建設等等。在這個階段，企業所受到的影響和損失是從零開始，並曲線上升。
（二）拆遷階段：
在搬遷階段，工廠完全停工停產。業務收入為零，但，企業的另一些開支仍需要支付，包括： ⑴生產經營中仍需要支付的費用：
A 、職工的薪酬（包括工資、福利、社保）以及當涉及職工後勤服務的建築也需搬遷時、還需要保障職工的後勤需求； B、生產設備、運輸設備、辦公設備按月計提的折舊費用； C 、管理費用；
D 、不在搬遷范圍內的銷售、營業網點的日常開支（房租費等）。 （2）財務費用：
因工廠拆遷貸款的利息支出。在這一階段，拆遷對企業的影響和導致的損失曲線上升，可能達到峰值。
（三）、拆遷後生產恢復階段：
在這一階段，設備的安裝調試工作將逐步完成，生產和管理秩序逐步恢復；客戶對企業交貨能力的信心逐步得到恢復；原材料供貨渠道逐步穩定；企業管理層主要精力逐步轉移；員工的情緒也逐步穩定；最後使工廠的生產效率達到拆遷前的水平，或因工廠新址各種條件的改善，而超過了過去。在這個階段，企業拆遷的影響和損失的曲線是下降的，直至零。
三、從法律角度應當注意的問題。
1、評估機構應當由被拆遷人指定。這一點往往是最容易被忽視的，從實踐經驗來看，自行選定的評估機構同政府私自選點的機構評估結果最多的相差一倍還多。
2、停產停業損失補償。路永強律師在實際辦案過程中發現，很多評估機構是沒有對停產停業損失進行評估的，這一項在整個企業拆遷補償結果中佔有相當大的比重，一般按照經營效益、營業額、利潤額等條件確定。
3、評估漏項。由於被拆遷的企業主不具有相關知識，在評估報告中漏項是最常見的問題之一。比如上面拆遷階段中的ABCD四項。
4、什麼時候評估。有些地方政府在拆遷過程中，總是想先跟企業施壓，絕口不提評估事宜，也不出具徵收決定和徵收補償安置方案決定，這也是需要密切注意的違法行為。
總之，在路永強及中國首席拆遷律師團在辦案過程中發現，每個企業拆遷評估過程中都存在諸多問題，但又各不相同。想徹底解決問題就要從案情角度出發，認真分析影響企業評估的各個症結所在，才能更大限度的提高補償，爭取補償。如遇以上難題請致電中國首席拆遷律師團，竭誠為您服務。
❹ 拆遷時房產證用途是辦公,土地性質是工業用地，怎麼評估（在市中心）
工業用地上建築物及構築物評估與工業用地要分別進行評估。
1、土地評估由具備土地評估質資的評估機構進行評估。按工業用地性質進行評估。
2、辦公用房由房產評估機構進行評估，按辦公用房進行評估。
❺ 企業拆遷評估的方法有哪些
征地拆遷中五種評估方法分別是：重置成本法、收益法、市場比較法、假設開發法、基準地價修正法。
第一、重置成本法
重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業的地上建築物、廠房進行重置。選擇一個評估時間點，假如要求五月一日起進行實地徵收，由這個實際的評估時間點所得出的重置價值。例如，土建的價值+人工的價值+相關稅費的價值=所得重置價值，再扣除相應的折損率（70％或80％等）。
成本法在以前運用相當廣泛，土地價值，房屋價值都可以運用成本法進行評估，但現在590號令以及建設部的房屋徵收評估辦法都要求按照市場比較法。
第二、收益法
在590號令當中是有相關的要求，如果用於生產經營的對於其生產經營的評估要運用收益法，其實也就是預估一下未來預期收益，選取適當的資本化率來體現，把資本投入到不動產所帶來的收益率。資本化率的概念在實踐當中不常運用，意思是把不動產房屋、土地投入到相關的收益當中所產生的利潤率。
收益法主要評估一些在實踐當中進行實際生產經營的商業性質的主體，一些勞動附加值比較大、勞動性密集的行業、專利技術性行業可帶來的勞動收益成幾何倍增長的行業，原則上對其行業企業應按照收益法進行實際評估。
收益法在實踐的過程中運用不是很多，在實踐過程中與評估公司進行交涉的同時評估公司未涉及收益法部分，評估公司運用較多的是成本法和市場比較法兩種。
第三、市場比較法
需要注意的是，參照類似的房地產市場價值，意思就是要根據同區位、同地段、同性質（國有、集體）、同用途（商業、工業、住宅），商品房包括住宅和商業用途。在實踐的過程中需要注意的是屬於什麼用地，要參考附地范圍之內相同性質的用地價值，主要是參照類似房地產市場的價值。
第四、假設開發法
假設開發法在實踐中運用不多，例如我所律師在貴州雲岩區遇到的案例，開發商反過來作為被拆遷人與政府交流，必然運用到假設開發法來進行實際評估，開發商需要土地利用實際開發，土地開發後目的可能作為商業、住宅也有可能是廠房，需要運用土地開發滿足開發的主體要件。所以要預估出土地開發後的價值，扣除相應的稅費、土地利用後相應的損耗等，所體現出的市場價值。
第五、基準地價修正法
基準地價修正法主要是評估土地在進行實際區位確定的時候使用的一種評估方法。按照土地的位置確定修正的系數以及修正出來最後的價值，在實踐當中應用不是很廣泛。
❻ 工業用地上的房屋拆遷時怎麼評估
徵收辦會委託評估公司，上你們那裡進行評估。
有房證的房子按有證房屋評估。無證的房子按附屬物評估。
室內有裝修的裝修也給錢。
廠子里有設備的，能搬走的給你搬遷費。不能搬走的給你一次補償。
一般就是這樣評估。
❼ 工業用地上的房屋拆遷時怎麼評估
徵收辦會委託評估公司，上你們哪裡進行評估。
有房證的房子按有證房屋評估。無證的房子按附屬物評估。
室內有裝修的裝修也給錢。
廠子里有設備的，能搬走的給你搬遷費。不能搬走的給你一次補償。
一般就是這樣評估。
❽ 企業拆遷怎麼賠償
公司要拆遷，徵收方除了對公司進行補償外，還應對公司員工進行補償。若因拆遷公司要解聘員工，根據《勞動合同法》第40條，用人單位提前三十日以書面形式通知勞動者本人或者額外支付勞動者一個月工資後，可以解除勞動合同。第47條，經濟補償按勞動者在本單位工作的年限，每滿一年支付一個月工資的標准向勞動者支付。六個月以上不滿一年的，按一年計算；不滿六個月的，向勞動者支付半個月工資的經濟補償。
❾ 企業遇到征地拆遷，怎麼補償最合理找哪裡出評估報告
中小企業、工廠拆遷補償的注意事項，吳少博律師提醒被拆遷人要爭取的補償有這些。（僅供參考）
一、土地使用權的區域補償價
你所佔用的土地要按照佔用的性質和使用年限等來算出區域補償價，說通俗了就是土地使用權補償。那麼土地使用權應該怎麼補償呢？有這么幾種情況：
（1）土地承包經營權。本村村民在本村的土地上承包相關的土地所衍生出來的土地承包經營權。
（2）集體建設用地使用權。也就是取得集體建設用地使用權證，這可能是通過拍賣、一次性買斷等方式取得的。
（3）國有土地使用權出讓劃撥的方式。經過國有土地出讓取得的工業用地的資質，或者說通過劃撥取得，這都是納入土地使用權賠償范圍。但是租賃權現在還劃定在債權的范圍內，沒有劃歸物權的形式，所以租賃權是沒有土地使用權補償的。
二、廠房重置成新價
廠房重置成新價就是廠房重置後再建起來需要多少錢，被拆遷房屋拆遷時幾成新也有重置成新的問題。實踐中出現的客觀狀態有建築物、構築物、設施物，只要滿足正規廠房的固定形態都應該按照房屋來計算。實踐中由於房屋的結構、寬度、高度都不一樣，補償價格也不一樣。有一些廠房使用磚木結構臨時搭建的，可能不滿足四面都有牆的要求，但是用於了正常的生產經營，原則上也應該按照建築物的房屋重置成新價標准來計算。基本上有一種廠房外在固體屬性，那麼就可以按照廠房重置成新價來補償。
三、停產停業損失費
因為拆遷造成企業的停產停業損失的費用。一般情況下要滿足有營業執照、納稅登記、納稅記錄、實際經營的行為等等這些才能滿足一個正常的企業廠房進行生產經營的條件，這樣才能獲得一次性停產停業損失費。還有一個問題需要提醒大家，就是在實踐中有很多企業注冊地址和實際經營地址不一致，這是不行的，注冊地址和實際經營地址是一致的才能滿足合法的經營主體。停產停業損失應該滿足哪些補償呢？
（1）預期利益損失，一年可產生的預期利潤是一百萬，拆遷造成經營中斷，造成三年的停產停業損失，這樣有可能要賠償三年的損失。
（2）違約的損失，企業和客戶簽訂了一百萬的合同，由於拆遷不能按時供貨，一百萬的違約成本是五萬塊，要補償企業的違約損失。
（3）財務成本，向銀行貸款一百萬，每年付財務成本利息，現在由於經營斷了，財務成本是累計增加的，所以財務成本也要納入停產停業損失中。這些是可能遭受的損失。還有很多人會問道的人員安置遣散費，我們要糾正一下，人員安置遣散費只出現在國營企業和集體所有制企業當中，一般中小企業和私營企業都沒有，基本含在停產停業損失之列了。
四、裝修附屬物
對現有建築的添附是不可能挪動的，是按照重置費來算。實踐中一個水泵、變壓器、機器設備都納入到裝修附屬物范圍內。
五、機器設備機器設備分為可移動和不可移動的，不可移動的機器設備跟房屋一樣要有重置成新價，可移動的機器設備補償的是搬遷費。
六、搬遷費用就是可移動的所有附屬設施設備等要給予的搬遷費用。
征地拆遷中五種評估方法分別是：重置成本法、收益法、市場比較法、假設開發法、基準地價修正法。