工業項目如何納入城鎮規劃

㈠ 工業用地如何變為商業用地

首先，工業用地向商業用地轉變必須符合城市規劃，並按照土地出讓的相關規定，由工業用地使用人與當地土地管理部門聯系，由土地收購儲備機關根據收購計劃安排收儲。工業用地轉為商業用地的基本步驟如下：

1、原土地使用者向國土部門申請交回土地，並由原土地使用者委託雙方共同認可的評估機構確定補償價格，對原土地使用者進行補償。

2、國土部門根據規劃部門出具的原地塊調整後新的用途及規劃條件，在綜合考慮政府公布的土地出讓金標准、土地成本、市場教育參考價格和近期相鄰宗地交易價格的基礎上，經規劃、國土、財政、監察部門集體會審確定土地出讓起始價，並由土地交易機構依法組織招拍掛出讓。

3、經招拍掛出讓後產生新的土地使用者。新的土地使用者與土地交易機構簽訂成交確認書，並與國土部門簽訂土地出讓合同，按合同約定繳納土地出讓價款。

4、土地使用者按土地出讓合同繳清全部土地出讓價款後，辦理土地使用權證

(1)工業項目如何納入城鎮規劃擴展閱讀：

根據國土資源部近日發布的《關於發布實行全國工業用地出讓最低價標准》，工業用地必須採取招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低於所在地土地等別相對應的最低價標准。大致的流程以下：

1、市、縣國土資源管理部門應對擬出讓地塊的正常土地市場價格進行評估；

2、國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓公告發布，並對申請人進行資歷審查；

3、市、縣國土資源管理部門應當依照出讓公告規定的時間、地點組織招標拍賣掛牌活動，經過現場競價肯定競得人後，拍賣人或掛牌人與競得人當場簽訂《成交確認書》，並向競得人核發建設項目用地預審批准文件；

4、市、縣國土資源管理部門向受讓人核發《建設用地批准書》，並依照《國有土地使用權出讓合同》、《建設用地批准書》肯定的時間和條件將出讓土地交付給受讓人。受讓人依照《國有土地使用權出讓合同》約定付清全部國有土地使用權出讓金，依法申請辦理土地登記，領取《國有土地使用證》，獲得國有土地使用權。

對土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，需注意以下幾點：

1、有政府批文，即經政府批准（包括政府、規劃局、國土局等）；

2、如果原土地使用權出讓合同未約定出讓土地使用權改變用途應當收回土地使用權，則無需經過招拍掛程序；

3、重新簽訂土地使用權出讓合同或者變更合同；

4、補交土地差價。法律文件可以參照《中華人民共和國城市房地產管理法》、《國務院關於加強國有土地資產管理的通知》（國發[2001]15號）。

依據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(國務院令第55號)第十八條的規定辦理。土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當徵得出讓方同意並經國土資源管理部門和城市規劃部門批准，依照有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理登記。

參考資料來源：網路-中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例

參考資料來源：網路-國土資源部關於發布實施《全國工業用地出讓最低價標准》的通知

㈡ 規劃范圍外的產業園如何做城市規劃

一個城市在劃定范圍的時候，會先劃定行政區劃的范圍，這個范圍包含城市規劃區（也就是所謂的主城區范圍）和城市下管轄的鎮、農村以及非城市建設用地，簡稱城市市域范圍。在對這個城市進行城市總體規劃的時候，會在這個市域范圍以內再劃定一條線，就是城市規劃區范圍線。意義就是編制城市規劃以及佔用城市建設用地指標進行城市建設活動的時候（包括建立工業園區），只能在這個城市規劃區范圍線內進行。
以前某些城市由於建設用地指標不夠，就打一些擦邊球，比如在規劃區范圍外設立工業園區、開發新區等等。但現在國家明確規定，不準在城市規劃區范圍外設立此類工業園區、開發新區等等。

㈢ 城市規劃工業,商業,住宅,公共用地比例怎麼定

摘要 工業用地按規定是不能作為商業使用，如部分工業經批准可改變為商業使用是需要補交土地出讓金的。另外工業項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用地面積的7%。嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。

㈣ 城市居住用地、工業用地在規劃布置需注意哪些問題遵循哪些原則

摘要 您好，親

㈤ 工業用地如何改住宅用地

必須符合條件才可向市城鄉規劃主管部門申請，方法如下：

1、符合下列條件之一的，可申請對工業保護線的工業用地進行局部調整，調整程序及操作細則由市城鄉規劃主管部門另行制定。具體包括：

（1）因上層次城鄉規劃調整需要調整工業保護線的；因國家、省、市重大項目需要調整工業保護線的；以政府統籌、利益共享為前提，以產業功能為主導的高品質連片城市更新地區，因規劃需要調整工業保護線的；

（2）因經批準的TOD規劃需要調整工業保護線的；因行政轄區內居住、商業等用房供應緊張需要調整工業藍線的；

（3）因權屬、現狀、信息錯漏或筆誤，需要更正、修正工業保護線的以及市政府認定的其他情形。

2、變更土地登記申請方法：

（1）因土地徵用、劃撥引起土地所有權、使用權變更的,土地所有者、使用者在土地徵用、劃撥批准後三十日內,持土地徵用、劃撥批准文件共同到土地管理部門申請土地權屬變更登記。

（2）新建設項目用地的土地使用者,在土地徵用、劃撥批准後先辦理預登記手續,待建設項目竣工驗收後三十日內,再正式申請土地權屬變更登記。

（3）以出讓方式取得國有土地使用權的,土地使用權受讓人在繳付全部土地使用權出讓金後十五日內,持土地使用權出讓合同、出讓金繳付憑證向土地管理部門申請變更土地登記。

（4）因國有土地使用權轉讓或因地上建築物、附著物所有權轉讓引起國有土地使用權轉讓的,土地使用權轉讓人和受讓人在土地使用權轉讓合同簽訂後十五日內,持土地使用權轉讓合同共同到土地管理部門申請土地權屬變更登記。

3、除因公共服務設施、市政和交通基礎設施、綠地、廣場、租賃型人才住房和保障性住房等公共利益需要外，嚴格限制線內工業用地調整為其他用途；尤其是不得調整為居住、商業等經營性用途，並鼓勵現有工業項目在符合城鄉規劃、不改變用途的前提下，提高容積率。

(5)工業項目如何納入城鎮規劃擴展閱讀：

對工業保護線內的企業，若與政府相關部門有簽訂履約監管協議書等法律文書或享受政府扶持政策的，應按相關法律文書約定及政策要求履行相應的義務。各單位在日常考核、管理過程中若發現企業有違反相關法律文書約定或政策規定事項行為的，應依法追究企業相應責任。

各鎮街、園區應當加強對工業保護線內用地建設活動的監察工作。被檢查的單位和個人應如實提供有關資料，不得以任何理由拒絕。

㈥ 工業用地政策

法律分析：（1）根據對各省（區、市）確定的優先發展產業且用地集約的工業項目，在確定土地出讓底價時可按不低於所在地土地等別相對應《標准》的70%執行。優先發展產業是指各省（區、市）依據國家《產業結構調整指導目錄》制訂的本地產業發展規劃中優先發展的產業。用地集約是指項目建設用地容積率和建築系數超過《關於發布和實施〈工業項目建設用地控制指標〉的通知》（國土資發〔2008〕24號）所規定標准40%以上、投資強度增加10%以上。（2）以農、林、牧、漁業產品初加工為主的工業項目，在確定土地出讓底價時可按不低於所在地土地等別相對應《標准》的70%執行。農、林、牧、漁業產品初加工工業項目是指在產地對農、林、牧、漁業產品直接進行初次加工的項目，具體由各省（區、市）在《國民經濟行業分類》（GB/T4754－2002）第13、14、15、17、18、19、20大類范圍內按小類認定。（3）對中西部地區確需使用土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍外的國有未利用地，且土地前期開發由土地使用者自行完成的工業項目用地，在確定土地出讓價格時可按不低於所在地土地等別相對應《標准》的15%執行。使用土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內的國有未利用地，可按不低於所在地土地等別相對應《標准》的50%執行。國有未利用地包括《土地利用現狀分類》（GB/T 21010-2007）中未列入耕地後備資源的鹽鹼地、沼澤地、沙地、裸地。

法律依據：《國土資源部關於調整工業用地出讓最低價標准實施政策的通知》 （1）根據對各省（區、市）確定的優先發展產業且用地集約的工業項目，在確定土地出讓底價時可按不低於所在地土地等別相對應《標准》的70%執行。優先發展產業是指各省（區、市）依據國家《產業結構調整指導目錄》制訂的本地產業發展規劃中優先發展的產業。用地集約是指項目建設用地容積率和建築系數超過《關於發布和實施〈工業項目建設用地控制指標〉的通知》（國土資發〔2008〕24號）所規定標准40%以上、投資強度增加10%以上。（2）以農、林、牧、漁業產品初加工為主的工業項目，在確定土地出讓底價時可按不低於所在地土地等別相對應《標准》的70%執行。農、林、牧、漁業產品初加工工業項目是指在產地對農、林、牧、漁業產品直接進行初次加工的項目，具體由各省（區、市）在《國民經濟行業分類》（GB/T4754－2002）第13、14、15、17、18、19、20大類范圍內按小類認定。（3）對中西部地區確需使用土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍外的國有未利用地，且土地前期開發由土地使用者自行完成的工業項目用地，在確定土地出讓價格時可按不低於所在地土地等別相對應《標准》的15%執行。使用土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內的國有未利用地，可按不低於所在地土地等別相對應《標准》的50%執行。國有未利用地包括《土地利用現狀分類》（GB/T 21010-2007）中未列入耕地後備資源的鹽鹼地、沼澤地、沙地、裸地。

㈦ 工業項目審批詳細流程

工業項目審批流程

第一階段：項目備案階段（2個工作日）

審批事項：工商營業執照、組織機構代碼證、稅務登記證、項目備案。

審批部門：工商局、質監局、國稅局、地稅局、發改局。

項目單位編制項目簡介、項目名稱、報送到政務中心「三證合一」綜合服務窗口辦理，工商營業執照、組織機構代碼證、稅務登記證，備齊材料後，報送到發改局窗口辦理備案。

第二階段：施工報建階段（34個工作日）

審批事項：項目選址意見書、用地預審、環評報告、核發國有土地證（16個工作日）。

審批部門：國土局、住建局、環保局。

審批事項：結建人防工程施工許可證、防雷裝置設計審核、地震安全性評估及抗震設防要求審核、供電申請、誠信責任書、節能備案、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、建設工程消防設計備案（18個工作日）。

審批部門：人防辦、氣象局、科技局、供電公司、人社局、住建局、消防隊。

項目單位備齊申請資料，報送到政務服務中心工業項目綜合窗口辦理。

第三階段：竣工驗收階段（9個工作日）

審批事項：工程防雷設施驗收、工程消防驗收、工程環保驗收、工程竣工驗收、工程規劃驗收、人防工程驗收、城市園林綠化工程竣工驗收。

審批部門：消防隊、環保局、住建局、人防辦。

項目單位備齊資料，由政務服務中心組織各驗收部門進行驗收。

五、其它事項

（一）在並聯實施的審批環節中，如某個環節未予許可或者許可內容發生變更的，該環節審批部門應及時告知工業項目綜合服務窗口，由工業項目綜合服務窗口轉告其它審批窗口作出相應處理，所需審批時間相應順延。

（二）各審批窗口初審發現申報材料不齊全的，應一次性告知項目單位並要求其在7個工作日內補充完善相關材料，補充材料時間不計入行政審批時限。依各級相關規定，審批事項需徵求相關窗口意見的，審批窗口在審批前應主動徵求相關窗口意見，並設定回復時限。被徵求意見部門不在規定的時限內回復意見，視為該部門默認同意。徵求意見所需時間不計入行政審批時限。

（三）依法進行的公告、公示、招標、拍賣、掛牌、專家評審等工作所需時間嚴格執行各級規定，最長不超過30個工作日，不計入行政審批時限；涉及征地審批、農用地和林地轉為建設用地審批、土地利用總體規劃和城鄉規劃調整審批，所需時間依照有關法律、法規、規章的規定辦理，最長不超過30個工作日，不計入行政審批期限；申請人項目圖紙設計、審核時間不計入行政審批期限。依法報上級人民政府或上級主管窗口審批的時間不計入行政審批期限，相關程序按照國家和各級有關規定辦理。

六、有關要求

工業項目並聯審批是我縣深化行政審批制度改革、優化投資發展環境的一項重要舉措。縣直各有關部門、窗口要高度重視，密切協作，加強溝通，形成合力，共同推進並聯審批有序實施。

（一）加強組織領導

縣政府成立工業項目並聯審批領導小組，組長由常務副縣長張士民同志擔任，縣政務服務中心、發改局、住建局、國土局、環保局、氣象局、安監局、供電公司、人防辦、消防隊為成員單位。領導小組辦公室設在縣政務服務中心，負責領導小組日常協調服務工作，辦公室主任由縣政務服務中心主任李懷鋒同志擔任。

（二）完善工作機制

領導小組組長委託定期召開並聯審批領導小組成員單位工作會議，研究進一步完善並聯審批相關事宜，協調解決項目審批過程中遇到的各種問題和困難，必要時可邀請項目單位列席會議答疑解惑，確保工業項目並聯審批順利開展。

（三）構建信息平台

充分利用政務服務中心行政審批平台，加快開發建立全縣統一的工業項目並聯審批管理專用網路系統，推行無紙化辦公和實時跟蹤監督，實現審批信息實時公開和即時共享。

（四）加強效能監察

監察部門要加強管理，將並聯審批開展情況納入行政效能綜合考評體系，對並聯審批質量和效率進行全過程效能監察，保證政令暢通。

（五）強化業務指導

各行政審批部門要加強標准化管理，統一印製並聯審批申請條件、申報材料、辦事程序、承諾時限、收費標准及收費依據等標准化申報材料及範本，陳列於政務中心服務窗口，在政務服務中心網站公開，方便群眾辦事，主動接受社會監督，不斷提高我縣職能部門業務水平和執行能力。

（六）該方案自發文之日起執行。

㈧ 如何引導城鎮建設與循環經濟試驗區建設相融合 產城

一是加強規劃統籌，引領產業城融合。充分發揮規劃的龍頭和引領作用，准確定位、充分論證、高起點、高水平編制規劃，並強化執行剛性。切實推行經濟社會發展規劃、產業發展規劃、城鎮總體規劃、土地利用總體規劃等相互銜接，尤其要推進產業和城鎮規劃深度融合，探索編制覆蓋城鄉全域的總體規劃，加快構建統籌推進產城融合的規劃體系。推動工業向園區集中、工業園區向城鎮集中、農業向適度規模集中、人口向城鎮集中，最大限度地實現區域經濟規模效應。

二是堅持產城一體，充分發揮產業與城鎮的帶動作用。按照有利用於產業發展的原則，增強城鎮對資源要素的集聚作用，優化城鎮空間布局，圍繞產業發展需求城鎮功能，以產業的增長促進城鎮的發展，以城鎮綜合承載能力的增強支撐產業發展，有序推進產業園區化、園區城鎮化、產城一體化。按照陝西省主體功能區規劃，根據區域環境承載能力、發展基礎和潛力，宜工則工，宜商則商，尤其要避免在限制開發區域和禁止開發區域盲目發展工業，擴大城鎮規模。

三是大力培育城鎮特色產業，壯大區域經濟實力。一要堅持「產業興鎮」戰略。按照「一鎮一業」、「一鎮一品」的產業發展思路，根據自身的資源稟賦，立足於自身比較優勢，明確產業定位，以農產品加工、能源化工、裝備製造、生物制葯、現代服務等為重點，培育一批市場前景看好的主導產業，引導重點項目和工業項目向園區布局，向小城鎮靠攏。大力發展面向農村和農業產業化的第三產業，使進鎮人口進得來，留得住，能致富。二要加大招商引資力度。組織策劃包裝小城鎮招商引資項目，用「走出去、請進來」的方式，鼓勵小城鎮參與各類招商引資會，通過小城鎮較低的土地成本、勞動成本和優惠的招商政策，吸引企業投資建廠。同時，注重城鎮規劃建設和產業發展專業人才的引進培養。三要適應小城鎮發展的需求，把小城鎮的住房建設納入全省城市居民住房保障體系，按照各地小城鎮的實際需求量，下達各類保障房計劃指標，滿足進鎮居民服務產業居住的需求。

四是運用市場機制，多渠道籌措建設資金。當前我省城鎮化水平低的一個重要原因是市政基礎設施、公共服務設施建設資金短缺。今後要加大財政資金引導的同時，充分用市場機制，多渠道籌措小城鎮的建設資金。一要加大財政資金投入。發揮財政資金對城鎮建設的引導撬動作用，建立財政支持城鎮建設投入穩定增長機制。在各級財政預算中，要確定一定比例用於小城鎮基礎設施建設，納入財政預算剛性考核指標。省財政設立小城鎮建設以獎代補專項資金，對市縣財政投入力度大、建設成交顯著的小城鎮，省上按項目實施以獎代補，有效引導激發調動各地加快小城鎮建設的積極性。二要整合落實配套資金。搶抓國家加大小城鎮基礎設施建設投資的機遇，策劃包裝項目，爭取國家支持。在國家和省上下達的地方稅收返還和一般轉移支付中，加大對小城鎮基礎設施的投入比例。捆綁整合發改、交通、建設、環保、扶貧、水利、教育、文化、體育、旅遊、文物、民政等部門各類資金，向小城鎮集中投入。三要創新投資體制機制。在全省重點示範鎮中，選擇人口規模大、產業基礎強、發展後勁足的建制鎮，建立鎮級財政，土地出讓金凈收益和基礎設施配套費等地方稅費，除上繳省級以上的規費外，其餘部分全額留鎮用於小城鎮建設，適當返還省級規費。四要大力吸引民間資金，融社會資本用於小城鎮建設。完善銀企合作機制，積極運用銀團貸款、融資租賃等方式支持產業集聚區大項目和大企業生產經營。通過出讓公共設施經營權、無形資產商品化、公益性基礎設施建設與商業開發相結合、吸納民間資本建設基礎設施等形式籌措小城鎮建設資金。對於學校、醫院、養老院、幼兒園等公共服務設施可採取市場化運作、「公建民營」、「民辦公助」等形式，補助財政投入的不足。

五是以重點鎮建設為抓手，打造全省小城鎮集群。2015 年，省委省政府啟動31個重點示範鎮建設，通過兩年來的建設，城鎮綜合承載能力和輻射帶動能力顯著增強，形成了工業支撐型、旅遊帶動型、商貿物流型等各具特色的支撐產業，示範引領效果初步顯現。下一階段，應進一步調動市、縣積極性，繼續抓好35個重點示範鎮建設，抓好8個沿渭河小鎮、31個旅遊文化名鎮（街區）規劃建設，示範帶動全省小城鎮集群。一是加大政策支持。在編制全省經濟社會發展規劃時，將省、市重點鎮納入重點支持區域，加大資金、土地、項目等政策扶持力度。二是實施以獎代補。按照完成投資、建設規模、整體形象等，建議省上每年評出5-8個市級重點鎮建設先進鎮，獎勵資金和土地減掛鉤指標，調動激發市、縣推動重點鎮建設的積極性。三是加大目標考核。將省級重點示範鎮建設和文化旅遊名鎮（街區）納入省委省政府市委市政府的年度目標責任考核。每年分別評出10個重點示範鎮給予100萬元獎勵。

六是大力推進戶籍制度改革，加快促進農民市民化。一是要進一步改革完善落戶政策，制定出台低門檻落戶、享受與當地城鎮居民同等待遇的鼓勵政策，引導農民自願到城市落戶、創業。二是政府部門要逐步剝離依附在戶籍管理上的各項管理職能，使戶口登記能真實反映居民的個人身份、家庭關系、常住地址及變動等情況，減少戶籍管理制度改革的阻力和成本。三是加大力度對過時政策的清理。對實際居住在城鎮，但暫不具備進城落戶條件或暫不願意遷轉戶口的農村居民和流動人口，按照《陝西省流動人口服務管理辦法》實行居住證制度。四是建立實施居住證制度。進一步完善流動人口服務管理工作，使長期在城市工作並連續居住、參加社會保險的流動人口公平公正有序落戶。五是完善人口信息平台建設，為實現城鎮基本公共服務常住人口全覆蓋創造條件。推動各地完善包括戶籍人口和流動人口在內的常住人口登記，加快實現信息共享。推動各地以常住人口為依據，編制經濟社會發展規劃以及土地利用、基礎設施建設等規劃，統籌考慮常住人口在勞動就業、子女上學、公共衛生、住房租購、社會保障等方面公共服務的需求，實現公平對待、合理引導、完善管理、搞好服務的目標。

七是以「鎮級市」試點為突破口中，實施擴權強鎮改革。目前，已有XX縣蔡家坡鎮、XX縣大河坎鎮、XX縣錦界鎮、XX縣店頭鎮、XX縣崔家山鎮、XX區沙河子鎮、XX市西吳鎮等一批省級重點示範鎮，人口規模大、經濟基礎強、發展後勁足，為進一步提升重點示範鎮建設檔次，增強重點示範鎮發展後勁，要大膽創新、積極推進擴權強鎮，開展「鎮級市」試點。通過賦予縣級經濟、社會管理許可權，擴大土地使用權、財政支配權、行政審批權和事務管理權，創新戶籍制度改革，力爭通過3年左右的時間，使其成為縣轄的「鎮級市」，城鎮綜合承載能力和輻射帶動能力進一步增強。一是加大用地支持。每年安排一定數量的用地計劃指標，單獨切塊，直接下達鎮級市。二是加大財政扶持。建立鎮一級財政，土地出讓金凈收益和城鎮基礎設施配套費等費用，全額用於鎮級市建設。縣（市）與鎮級市的財政採取確定基數、超收分成、一定幾年不變的辦法。土地出讓收入分配時向鎮級市財政傾斜。三是下放管理許可權。按照權責一致，依法下放，能放即放的原則，下放縣級經濟、社會管理許可權。