工業廠房拆遷怎麼定價經營工廠

㈠ 工業廠房拆遷補償標准是什麼

在企業拆遷中，對中小企業來講一般能獲得六部分補償項目。補償標准如下：

一、土地使用權的區域補償價

你所佔用的土地要按照佔用的性質和使用年限等來算出區域補償價，說通俗了就是土地使用權補償。那麼土地使用權應該怎麼補償呢？有這么幾種情況：

（1）土地承包經營權。本村村民在本村的土地上承包相關的土地所衍生出來的土地承包經營權。

（2）集體建設用地使用權。也就是取得集體建設用地使用權證，這可能是通過拍賣、一次性買斷等方式取得的。

（3）國有土地使用權出讓劃撥的方式。經過國有土地出讓取得的工業用地的資質，或者說通過劃撥取得，這都是納入土地使用權賠償范圍。但是租賃權現在還劃定在債權的范圍內，沒有劃歸物權的形式，所以租賃權是沒有土地使用權補償的。

二、廠房重置成新價

廠房重置成新價就是廠房重置後再建起來需要多少錢，被拆遷房屋拆遷時幾成新也有重置成新的問題。實踐中出現的客觀狀態有建築物、構築物、設施物，只要滿足正規廠房的固定形態都應該按照房屋來計算。實踐中由於房屋的結構、寬度、高度都不一樣，補償價格也不一樣。有一些廠房使用磚木結構臨時搭建的，可能不滿足四面都有牆的要求，但是用於了正常的生產經營，原則上也應該按照建築物的房屋重置成新價標准來計算。基本上有一種廠房外在固體屬性，那麼就可以按照廠房重置成新價來補償。

三、停產停業損失費

因為拆遷造成企業的停產停業損失的費用。一般情況下要滿足有營業執照、納稅登記、納稅記錄、實際經營的行為等等這些才能滿足一個正常的企業廠房進行生產經營的條件，這樣才能獲得一次性停產停業損失費。還有一個問題需要提醒大家，就是在實踐中有很多企業注冊地址和實際經營地址不一致，這是不行的，注冊地址和實際經營地址是一致的才能滿足合法的經營主體。

停產停業損失應該滿足哪些補償呢？

（1）預期利益損失，一年可產生的預期利潤是一百萬，拆遷造成經營中斷，造成三年的停產停業損失，這樣有可能要賠償三年的損失。

（2）違約的損失，企業和客戶簽訂了一百萬的合同，由於拆遷不能按時供貨，一百萬的違約成本是五萬塊，要補償企業的違約損失。

（3）財務成本，向銀行貸款一百萬，每年付財務成本利息，現在由於經營斷了，財務成本是累計增加的，所以財務成本也要納入停產停業損失中。

這些是可能遭受的損失。還有很多人會問道的人員安置遣散費，我們要糾正一下，人員安置遣散費只出現在國營企業和集體所有制企業當中，一般中小企業和私營企業都沒有，基本含在停產停業損失之列了。

四、裝修附屬物

對現有建築的添附是不可能挪動的，是按照重置費來算。實踐中一個水泵、變壓器、機器設備都納入到裝修附屬物范圍內。

五、機器設備

機器設備分為可移動和不可移動的，不可移動的機器設備跟房屋一樣要有重置成新價，可移動的機器設備補償的是搬遷費。

六、搬遷費用

就是可移動的所有附屬設施設備等要給予的搬遷費用。

㈡ 企業廠房拆遷該如何補償

一、廠房建築面積、房屋用途的認定和處理
廠房房屋的建築面積，一般以房地產權證記載的建築面積為准。未經房地產登記的房屋的建築面積，以規劃土地批准文件記載的建築面積為准；實際建築面積小於規劃土地批准文件記載的建築面積的，以實際建築面積為准。
廠房房屋的用途，按照房地產權證記載的房屋用途進行補償。未經房地產登記的房屋，按照規劃土地或住房保障房屋管理部門批准文件記載的用途進行補償。未經批准改變房屋用途的，不得按照改變後的用途進行補償。
二、廠房房屋的補償標准
（一）房屋市場價格補償
房屋評估價格=被徵收房屋的房地產市場評估單價×被徵收房屋的建築面積。徵收執行政府規定租金標準的公有出租房屋，對公有房屋承租人的補償金額計算公式為：被徵收房屋的房地產市場評估單價×被徵收房屋的建築面積×80%。
（二）設備搬遷和安置費用補償
設備搬遷是指經清理拆卸、包裝運輸、安裝調試後可恢復並繼續使用的設備。除本款下列明確補償的標准外，有需要補償情形的，補償費用由房地產估價機構評估確定。
1、空調移機費：400元/台
2、電話移機費：140元/台
3、熱水器移裝費：300元/台
4、寬頻移裝費：90元/台
5、有線電視移裝費：330元/台
6、管道煤氣移裝費：200元/台
（以上均憑購買、安裝發票辦理）
（三）無法恢復使用的設備按重置價格結合成新結算費用的補償
無法恢復使用的設備是指房屋徵收決定公告之日前已合理置於房屋徵收范圍內，並在對應企事業單位的會計報表的資產明細賬目登記的設備。重置價格是指評估時點於公開市場重新購買該全新狀態機器設備的市場價格或重新生產該機器設備的重置成本。有需要補償情形的，補償金額由房地產估價機構評估確定。
（四）停產停業損失補償
停產停業損失是指被徵收人、公有房屋承租人在簽約、搬遷期間因停產停業造成的經濟損失。補償標准按照被徵收房屋房地產市場評估價的10%確定。具體公式為：被徵收房屋的房地產市場評估單價×10%×被徵收房屋的建築面積。
被徵收人、公有房屋承租人認為其停產停業損失超過被徵收房屋市場評估價10%，並選擇房地產估價機構評估的，停產停業損失補償的計算公式為：前3年效益÷3×停產停業期限。前3年效益由房地產估價機構根據企業實際納稅情況，結合所在行業的特點進行評估。停產停業期限根據企事業單位實際停產停業時間確定，最長不超過1年。房屋徵收決定作出後，企事業單位在徵收范圍內繼續生產經營的，對其由此產生的損失不予補償。
三、早簽早搬獎勵標准
廠房被徵收人在規定期限內簽約、搬遷的，給予搬遷獎勵。獎勵標准不超過被徵收房屋房地產評估價的5%。具體公式為：
被徵收房屋建築面積小於200㎡（含）的，按被征房屋房地產市場評估單價×5%×被征房屋建築面積；被徵收房屋建築面積大於200㎡的，大於200㎡以上部分，按被征房屋房地產市場評估單價×3%×（被徵收房屋建築面積－200㎡），合並計算。
區人民政府作出補償決定，或被司法強制執行的，被徵收人不享受早簽早搬獎勵。
四、簽約搬遷補貼標准
（一）搬場費用的補貼
按照被徵收房屋建築面積確定。具體公式為：15元/㎡×被徵收房屋建築面積。補貼不足1,000元，按1,000元計。
（二）裝飾裝修費用補貼
按照被徵收房屋建築面積確定。具體公式為：1,000元/㎡×被徵收房屋建築面積。被徵收人、公有房屋承租人認為其裝飾裝修費用超過1,000元/㎡，並選擇房地產估價機構評估的，可由房地產估價機構評估確定；如評估價格低於1,000元/㎡的，按評估價格進行補償。
（三）未認定建築面積殘值補償
未經房地產登記且未經規劃土地部門批准建造的房屋的建築面積，未經認定為違法建築的，給予殘值補償。殘值補償的計算公式為：600元/㎡×測繪建築面積。被徵收人有異議的，按造價的殘值評估價進行補償；如殘值評估價低於600元/㎡的，按殘值評估價進行補償。

㈢ 工廠拆遷搬遷費怎麼算

1、被徵收固定資產價值的補償費用，包括：無法搬遷的土地、房屋、廠房、辦公樓等建築物和地上附著物，以及確因搬遷而發生損失的機器設備而產生的補償等；

2、因徵收造成的搬遷和臨時安置補償費用，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用；

3、停產停業損失補償費用，以實際情況而定，一般既包括實際經營損失，也可酌情包括預期經營損失；

4、基於拆遷政策發生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。

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㈣ 工業廠房拆遷的補償標準是什麼

工廠廠房拆遷補償標准:1、被徵收房屋價值的補償、因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償、因徵收房屋造成的停產停業損失的補償4、搬遷和安置費用的補償,對於不可搬遷設備的_壞,應結合其成新和重置價,計算設備重置成新價進行補償、停產停業損失,還包括企業的預期利益。不同地區補償標準是不一樣的。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需徵收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋徵收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

㈤ 工業廠房拆遷怎麼補償，有哪幾項

1.土地、企業的房屋價值補償房屋價值補償主要包含兩方面，土地區位補償價和房屋重置成新價，土地區位補償價指的是被拆遷人合法用地范圍內的土地使用權價值，主要由土地所在的區位和用途來決定，企業的土地用途一般為工業用途，雖然價值要低於住宅和商服類的土地，但因為企業的廠房、倉庫佔地較大，所以在拆遷中土地區位補償價往往是很重要的一部分。房屋重置成新價主要指的是指一定時間、一定區域內的被拆遷房屋重置成新平均價，通俗講就是房屋的建造成本價，這個成本價是比較固定的，一般都是1500-2000左右。在拆遷的過程中，拆遷方所委託的評估公司往往將土地區位補償價和房屋重置成新價合並計算，也就是說，被拆遷人從評估報告里看不出來土地值多少錢，房屋值多少錢，從而也很難去質疑其合法性。很多地方的拆遷人甚至會告訴你，這個項目的拆遷就沒有土地的補償項目，如此種種，都是為了掩蓋拆遷方在土地中獲得的巨額利潤。

2.裝修附屬物補償關於裝修附屬物補償，各地都有裝修和附屬物的各項補償標準的實施細則，該項補償內容主要由評估機構根據各地制定的標准進行評估。此項補償內容比較固定，彈性空間不大，被拆遷企業主要應當審查評估報告是否存在缺漏項的情況即可。

3.停產停業損失補償停產停業損失指的企業因為拆遷不能進行正常經營所產生的所有損失，在計算該損失時不僅應當考慮被拆遷前的利潤損失，還應當考慮目前的企業業務量、客戶資源以及預期利益的損失。2011年頒布《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條和第二十三條做出了對因徵收房屋造成停產停業損失的應進行補償的規定，提出了補償應根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。因各地對停產停業計算的標准不一致，各個企業的盈利虧損情況也各不相同，因此，停產停業損失是拆遷補償項目里彈性最大的一項，應當值得企業重點關注。4.搬遷費用、搬遷損失企業在面臨拆遷時，搬遷費除了將企業所有的機器設備、各項生產資料、辦公用品從一個地方搬遷到另一個地方所產生的搬遷費用，還包括搬遷損失，主要是指這些機器設備、生產資料在搬遷過程中因拆、裝所造成的機器設備損失、折舊、損耗等費用。如果是大型企業拆遷，這部分的搬遷損失要委託專門的資產評估機構進行評估。5.各項拆遷獎勵費用在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進度，往往會採取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人盡早簽訂拆遷安置補償協議，搬出被拆遷房屋。各項獎勵的數額主要由具體的項目實施意見來決定。另外，涉及到集體企業或國有企業還有職工安置費用，主要是通過給下崗的職工繳納社會保險的方式實現。

㈥ 工廠拆遷賠償標準是怎樣的

隨著我國經濟的快速發展，很多人都舉辦了工廠，工廠的出現不僅使得經濟的發展更為完善，而且使產品生產速度更快更為標准。但是為了支持國家政策的需要，不少工廠都會面臨拆遷的問題，那麼政府徵收廠房如何補償就成為了工廠老闆所關注的內容。路永強律師將為大家詳情講解。

政府徵收廠房如何補償

(一)工廠拆遷資產補償

1、土地補償

作為承租人的企業，其經營場地一般是通過租賃得來。租賃的土地分為租賃國有土地和租賃集體土地兩種。企業拆遷必然會導致這種租賃關系的終止，那麼企業在租賃合同中的期待利益如何保障?根據拆遷法規，拆遷補償對象是國有土地上的建築物及附屬物，對空地或凈地的補償，拆遷法規並沒有做出統一的規定。在《中國2010年上海世博會場址非居住房屋拆遷評估和補償的實施細則》中明確了「土地使用權補償基本價格按照市場評估、整體平衡、政府定價的原則確定：浦東地區為110-130萬元/畝，浦西地區為120-140萬元/畝」的補償辦法。這是上海市第一次以政策性文件的形式明確土地使用權的補償辦法。

其他地方的拆遷土地補償，往往與房屋、建築物補償計算在一起，不明晰、不透明的情況大量存在，使得權利人的權益無法獲得相應的合理補償。同時，這也是我們立法機關和行政機關在制訂法律、法規和政策性文件的時候，應當加以保護的地方，希望有關部門能夠引起重視。

2、房屋、建築物補償

對於房屋、建築物的補償，應當以相關房產證明登記的建築面積為計算標准。因為歷史原因無法辦理房產證明和土地證明的，可經實際丈量確定。房屋、建築物的價值一般應由拆遷人、被拆遷人共同委託評估公司，評估公司根據相關評估技術標准，確定房屋、建築物的實際價值。低於上海市城市房屋拆遷最低補償單價標準的，以最低補償單價標准計算。並依照上海市有關補償口徑，計算房屋、建築物實際應得的補償費用。

3、設備重置成新價

《城市房屋拆遷管理條例》中規定，設備搬遷安裝費用應當按國家和當地規定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算。機器設備分為兩類：一類是可搬遷設備;二是不可搬遷設備;可搬遷設備因拆遷而引起的損失又可分為實物損失費和功能損失費。實物損失費包括拆卸費用、運輸費用、安裝費用、調試費用等。功能損失費用包括搬遷引起的機器精度下降、不合格產品的增多。對於不可搬遷設備，拆遷會導致該設備的廢棄，故應結合其成新和重置價，計算設備重置成新價，對所有人進行補償。

在拆遷的實際操作中，拆遷非住宅房屋，其設備搬遷和安裝費用，按照被拆遷正式房屋建築面積每平方米25元計算;無法恢復使用的設備，按照設備重置價結合成新給予補償。

(二)工廠拆遷費用補償

1、停產停業損失

《城市房屋拆遷管理條例》第三十三條規定，因拆遷非住宅房屋造成停產停業的，拆遷人可以給予適當補償。對於「適當」的標准，何為「適當」、其計算依據、計算方法，何種情況下是「可以」補償，何種情況下是「不可以」補償，該條例並沒有統一規定，其他法律、行政法規也沒有進行規定。在法律實踐中，補償的標准、依據常常由市一級地方政府以政策性文件規定，各地補償標准不同，計算方法也不同，這在立法上未免是一個遺憾。希望有關部門能夠引起重視，能夠對停產停業損失進行更為明晰、清楚的規定，以促動拆遷過程中的公平公正。

2、設備搬遷安裝費

對於可搬遷的設備，應當本著繼續利用的原則，進行異地搬遷安裝，繼承投入使用。據此產生的設備搬遷和安裝費用是拆遷引起的必然損失，拆遷人應當予以補償。

3、解聘員工的安置補償費用。

因拆遷而解聘員工的安置補償費用，在法律法規政策性文件中並沒有詳細性規定，屬於拆遷當事人相互協商爭取的項目。拆遷如果導致員工解聘，那麼，應當根據具體跟員工的勞動合同，結果勞動法有關規定給予補償。

(三)基於拆遷政策發生的獎勵費用

在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進度，拆遷人往往會採取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人、承租人盡早簽訂拆遷安置補償協議，搬出拆遷范圍。獎勵費用金額的大小，由拆遷人根據拆遷實際確定，也可由拆遷人、被拆遷人、實際承租人之間協商確定。應當注意的是，如果被拆遷廠房的所有人和使用人發生分離時，獎勵費用應當支付給實際使用被拆遷廠房的承租人，這已經由政策性文件進行規定，也是合情合理的做法。

在我們現實生活中，如果工廠老闆面臨了廠房被徵收那麼土地、房屋、建築、設備重置、以及工廠的停產停業、設備搬遷安裝等都要成為了政府徵收廠房如何補償的內容。所以如果政府徵收廠房，工廠老闆應當為政府建設給予支持，同時我們也應該運用相關的法律知識來獲得合法的補償。

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㈦ 工業廠房拆遷補償

法律分析：工廠廠房拆遷補償標准:1、被徵收房屋價值的補償、因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償、因徵收房屋造成的停產停業損失的補償4、搬遷和安置費用的補償,對於不可搬遷設備的毀壞,應結合其成新和重置價,計算設備重置成新價進行補償、停產停業損失,還包括企業的預期利益。不同地區補償標準是不一樣的。

法律依據：《國有土地上房屋徵收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需徵收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋徵收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落後等地段進行舊城區改建的需要；

（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家徵收土地的，依照法定程序批准後，由縣級以上地方人民政府予以公告並組織實施。

縣級以上地方人民政府擬申請徵收土地的，應當開展擬徵收土地現狀調查和社會穩定風險評估，並將徵收范圍、土地現狀、徵收目的、補償標准、安置方式和社會保障等在擬徵收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。

多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，並根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。

擬徵收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算並落實有關費用，保證足額到位，與擬徵收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請徵收土地時如實說明。

相關前期工作完成後，縣級以上地方人民政府方可申請徵收土地。