拆遷門面如何認定工業廠房

⑴ 臨街門面房拆遷按什麼性質補償

商業門面房拆遷經過房地產價值評估機構進行價值評估後，確定拆遷補償內容。

第一，通常房屋拆遷的計算標准為:

1、房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）

2、房屋拆遷補償差價=（合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)一被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格。

第二，門面房拆遷補償通常包括:

1、拆遷資產的補償費用，包括：無法搬遷的土地、房屋、建築物和地上附著物，以及確因搬遷而發生損失的機器設備而生的補償等;

2、停產停業損失，以實際情況而定，一般既包括實際經營損失也可酌情包括預期經營損失;

3、拆遷補償費用，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用;

4、基於拆遷政策發生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等

第三，法律依據為《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條規定：對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

第二十條規定：房地產價格評估機構由被徵收人協商選定;協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作，任何單位和個人不得干預。

⑵ 土地證為工業用地廠房辦公樓證為商業用,拆遷應按什麼證賠償

廠房就是按照廠房的市場價進行補償；辦公樓按照商業用房的市場價進行補償。這個市場價是指徵收決定公告日周邊同用途房屋的市場價。

⑶ 門面房拆遷過程中該怎麼認定按照住房還是商鋪

按照商鋪賠償！
因為門面房有營業執照，辦拆遷的過程中，應當認定為商鋪而不是住房！

⑷ 拆遷對門面房如何界定

臨街不一定就是商業
第一以房產證或土地證載用途為准
如果沒有兩證 以規劃部門的規劃用途和歷史（10年以上）用途為參考

⑸ 房產證問題 工業房產證與商業房產證有什麼區別 如果拆遷補償與商業房產證是否一樣 請務必詳細解答 謝謝

工業用房產證，在使用這一項是廠房或者倉庫，而商業房產證在使用這一項是商業或者辦公，在土地證上也有區別，工業土地證上面註明工業用地，而商業土地證上面註明的是商業用地或者是混合用地！如果拆遷，補償價格是有很大不同的，工業用地出讓價格是很低的，地上附著物也就是廠房的建造重置成本也不高，那麼評估價格就低，拆遷補償可想而知！但也有特例，如果工業用房臨街，並長期當做商業門面用房來使用，並有營業執照證明，那麼可以適當增加20%左右的拆遷補償，而商業用房出讓成本很高，評估價格也就非常高。拆遷補償也高，不過拆遷是靠大家互相談的，具體補償還是要靠自己爭取爭取！個人建議，拆遷不要出頭，也不要露尾！中間靠後拆最劃算！

⑹ "公產房"拆遷的處理辦法有哪些「公產房」拆遷的補助措施有哪些

（ 一）國務院制訂頒行的《城市房屋拆遷管理條例》
國務院先後於1991年3月22日和2001年7月頒布《城市房屋拆遷管理條例》，目前施行的正是於2001年11月1日起生效的《城市房屋拆遷管理條例》。
從對具體條文的研讀可以看出，這兩個條例都僅僅是對房屋拆遷管理工作的具有指導意義的原則規定。2001年的新條例僅主要針對貨幣補償的內容進行了增補修訂，其他內容均未作大的變動。
舊條例將拆遷補償安置的條文規定分別為兩個章節，分別為第三章《拆遷補償》和第四章《拆遷安置》，共十六條，其中直接針對非住宅房屋的條文共有四條。新條例則把拆遷補償和安置的規定合並為一個章節，即第三章《拆遷補償與安置》，共十二條，其中針對非住宅房屋的條文共有二條。
這些原則規定，即未對非住宅房屋的界定、分類，逾期安置的補償、造成停產停業的補償作出具體明確規定，也未對違法者應承擔何種法律責任作出規定。因此，單靠之一條例規定來調整非住宅房屋的拆遷補償安置總是顯然是遠遠不夠的，只有把這些原則規定具體化，細則化才有實際意義。這些具體的、細則化的條文就只能靠各級的地方性法規或政府規章來規定了。
（二）、地方性法規
為了便於操作實施，各級地方立法機關均依據國務院的《拆遷管理條例》制定了符合本地方實際情況的，可操作性強的地方性法規，用以規范和調整本地方的房屋拆遷管理工作。這些地方性法規基本上呈二級結構，即各省人大常委會制定本省的拆遷管理條例，而各有立法權的城市則根據國務院和省的拆遷管理條例制定本市的拆遷管理辦法。這樣，實際上我國的拆遷管理法規體系就成了三級結構，即國務院——各省地方法規——各市地方法規。省、市制定的地方法規是國務院行政法規的細則化，在不違背國務院行政法規的前提下，各省市制定出更為具體明確拆遷程序、補充辦法、標准及逾期安置的法律責任等具體規定。因此，目前我國各級地方法規實際上成了規范和調整拆遷補償安置的主要法律依據。
以福建省為例，福建省人大常委會於1993年6月8日制定頒布了《福建省城市房屋拆遷管理辦法》，福州市人大常委會於1991年8月31日制定頒布了《福州市房屋拆遷管理辦法》，同時市政府還制定了與之相配套的規章。其他省的情況也大抵如此。

考察這些省、市兩級的地方性法規的條文，不難發現，在城市房屋拆遷的補償與安置的問題上，對於住宅性質的房屋拆遷工作，由於其性質單一，在補償與安置上易於規范化操作，各級法規也對此規定得比較具體、明確，條文的可操作性強。相比之下，由於非住宅房屋情況遠比住宅房屋復雜得多，難以規范化操作，在各級法規的條文規定上相對於住宅房屋來說也顯得簡單、原則，其中最典型的一個例子就是，同樣對於逾期安置這個問題上，《福建省城市房屋拆遷管理辦法》對住宅房屋規定得很具體：「從逾期之日起每月應付給三倍臨時安置補助費；超過半年的，每月應付給六倍的臨時安置補助費。」而對於造成非住宅房屋逾期安置的，則無任何條文規定，即對於非住宅房屋逾期安置如何補償，缺乏法律依據。

究其原因，主要是由於非住宅房屋類別眾多，性質不同，用途各異，如廠房與商業店面，機關、學校，公益事業用房等，建築結構差異大，生產設備不同，經營方式不同，搬遷內容不同，過渡安置的方式、拆除房屋後帶來的問題及逾期安置後造成的損失不同等等，這樣導致很難對此有一個規范、統一的條文規定。因此，即使規定：「因拆遷造成停產、停業的，停產停業期間，拆遷人應按被拆遷人在冊職工標准工資和物價補帖標准給予經濟補助，並發給搬遷費用。」也難以適用於所有各類型的非住宅房屋。

二、非住宅房屋的界定

由於非住宅房屋情況復雜，性質各異，用途不同，其與作為單一住宿起居用途的住宅房屋的補償、安置的方式、標准不同，因此，在拆遷之前，無論是拆遷人還是被拆遷人，亦或是拆遷主管部門，對被拆房屋的性質進行界定，無疑是一項十分重要的工作，其關繫到拆遷人與被拆遷人的切身利益，有時也成為雙方在簽訂拆遷補償還安置協議的爭議焦點及糾紛的源頭。

非住宅房屋從類型上劃分，因不同分類標准而產生不同類別，若從房屋所有權源上來分，則可分為國家所有的或可稱為由地方財政撥款建設的非住宅房屋，這主要是機關、事業、國有企業單位、公益設施等的非住宅房屋；另一類則為由私人或私營組織所有的非住宅房屋，如私營企業，商業服務業店面等。若從具體用途上來劃分，則可分為工業廠房、機關、學校、事業單位用房、商業服務業用房、軍隊用房、居委會用房、公益事業用房、寺廟宗教用房等。這其中，屬國有性質的非住宅房屋，包括機關、學校衛生、事業單位、公益設施，以及寺廟宗教等，對其非住宅性質及用途的界定不存在什麼問題。容易出現糾紛，引發爭議的則集中在商業店面及一些工業廠房的界定工作。由於拆遷地塊基本都屬於城市中的舊城區，其房屋往往歷時長久，用途並非始終如一，甚至幾經變易，所有權人或使用權人往往依靠這些房屋組織生產和經營，來維持自身的生存和發展，甚至是其生活的唯一來源，因此對其界定工作尤其重要。

在這個問題上，各個地方均為此制定了一些標准、條件用以界定非住宅房屋。但是均顯呆板，有的規定以房屋所有權證上記載的房屋用途來界定，有的則規定看其是否有合法的營業執照等等，不一而定。

筆者認為，在對非住宅房屋特別是對商業店面、工業廠房的界定上，應遵循客觀、實際、合理的原則。所謂客觀，即指應尊重該房屋目前的客觀狀況，而實際則指按照其目前的實際用途，合理則指公平合理地進行認定。在這三個原則的指導之下，結合以下幾個條件來進行界定：

（一）、房屋所有權證及其他相關建設文書如規劃許可證、建築施工許可證等載明其用途為非住宅房屋如用途為店面、廠房等；

（二）、無產權證或產權證明等相關文書上未載明用途為非住宅，但其在拆遷公告發布之前較長時期內其實際用途為非住宅，這個時期的長短宜以一年以上為限，這樣既能尊重客觀，又顧及其歷史狀況；

（三）、具有合法的工商營業執照；

（四）、該房屋原為住宅性質，後房屋所有權人自己作為店面經營且以經營收入為主要生活來源；

（五）、私有房屋出租給他人作為店面經營，且所持有的《租賃許可證》上載明為非住宅，並依法繳納相關稅費；

（六）、直管公房出租給第一承租人作為非住宅使用，並按非住宅用房繳納租稅。

以上六種條件只要符合其中一種條件，就可依此認定該房屋為非住宅。這六種條件可以說已經包含了原來為住宅後來改作非住宅用途。用途、原本就設計為非住宅房屋的、私人住宅經有關部門頒發租賃許可證允許其改作非住宅的等等各種不同情況，

三、對非住宅房屋停產停業損失的補償。

國務院《城市房屋拆遷管理條例》對拆除住宅和非住宅房屋並以產權調換形式進行安置的被拆遷人，分別規定了向被拆遷人支付臨時安置補助費和「因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償」的原則性規定。福建省及福州市《城市房屋拆遷管理辦法》則對拆除住宅房屋並實行產權調換自行過渡的臨時安置補助費標准進行具體明確的規定，在實踐中也很少產生什麼爭議。但是，對於因拆遷非住宅房屋而給被拆遷人造成停產停業損失的，應當如何補償，補償金額標准如何確定卻少有如拆遷住宅房屋那樣確定統一的標准。主要表現在：法規上缺乏具體明確的補償方法和標准，「適當」的尺度很難掌握，很難做到雙方滿意；各地方所制定的補償標准混亂不一，不盡合理。這主要是因為非住宅房屋情況復雜，種類繁多 總之公房產權未歸屬於您的話，可能只會適當補償一些錢。或者當初你購買公房時所繳費用退還再另補一點。各地標准不一。

⑺ 工業廠房沿街店面折遷補償

在法律實踐過程中，門面房拆遷補償費用主要分為以下四個方面：
1、拆遷資產的補償費用，包括：無法搬遷的土地、房屋、建築物和地上附著物，以及確因搬遷而發生損失的機器設備而生的補償等。
2、停產停業損失，以實際情況而定，一般既包括實際經營損失也可酌情包括預期經營損失。
3、拆遷補償費用，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用。
4、基於拆遷政策發生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。
國有土地上的沿街用房基本是正規的商服用地，不存在爭議，產生爭議的多在集體土地上。所以接下來我們就探討下在集體土地上沿街用房，它的形態分為以下幾種:
1、有集體建設用地使用權證；當中標注的用途為住宅，實際用於生產經營用房。
2、客觀現實自然形成；意思是本身不是沿街用房，房屋前面修路，房屋可做經營之用，這種時間推移自然形成的用房性質。
3、村鄉鎮統一規劃的用房；例如鄉、村統一規劃此地為超市一條街、建材一條街。本身經過了鄉、村的統一規劃，但是沒有取得相關部門的建築以及土地審批手續。
4、自建宅基地；例如農家樂飯店、農家樂賓館。
5、集體企業改制；之前是鄉辦、村辦企業，被一次性買斷的這種商鋪用房。
第一種情況是有建設用地審批手續的，後四種是未取得相關部門審批手續的房屋，這幾種情況的用房如果遇到拆遷應該用商服的價值來補償。整個價值的遞進狀態由低到高為工業用地、住宅用地、商業用地。
此類沿街商鋪用房比住宅價值要高幾倍甚至是十幾倍，差距甚大，實踐當中存在相應的爭議。被拆遷方主張是商業用房，拆遷房主張房產證是住宅用地、宅基地。或集體企業一次性買斷後，本身是廠房用地，只能按照所載明文件補償，這就造成雙方很大矛盾。
按照法律規定是必須持有商服或者商業用地的准入手續，也就是向相關部門申請審批的相關文件，之後建築房屋也取得了商業用房的房屋所有權手續；手續齊全才能得到相應商業用房的補償。
實踐當中，現實問題與法律規定也存在一定的脫節，不能完全相吻合。我認為如果達到一定標准原則上也應該考慮按照商業用房價值來認定補償。
1、具有沿街性、具有商業位置優勢，滿足商業用地價值取向。
2、取得法律所允許的相關經營手續，如營業執照、稅務登記證等。
3、持續穩定的經營行為，也就是客觀滿足此用地取得合法手續，並且持續穩定經營行為，滿足常識所認定的商業用地的形態。
4、不能屬於臨時搭建、嚴重違章建築。限定集體土地基本法律是2008年《城鄉規劃法》，08年以後所建設並且沒有取得相關手續的房屋屬於違章建築。
基於實踐角度滿足這四個條件的企業可以與徵收方以商服的價值主張本企業權益。

⑻ 工業廠房拆遷怎麼補償，有哪幾項

1.土地、企業的房屋價值補償房屋價值補償主要包含兩方面，土地區位補償價和房屋重置成新價，土地區位補償價指的是被拆遷人合法用地范圍內的土地使用權價值，主要由土地所在的區位和用途來決定，企業的土地用途一般為工業用途，雖然價值要低於住宅和商服類的土地，但因為企業的廠房、倉庫佔地較大，所以在拆遷中土地區位補償價往往是很重要的一部分。房屋重置成新價主要指的是指一定時間、一定區域內的被拆遷房屋重置成新平均價，通俗講就是房屋的建造成本價，這個成本價是比較固定的，一般都是1500-2000左右。在拆遷的過程中，拆遷方所委託的評估公司往往將土地區位補償價和房屋重置成新價合並計算，也就是說，被拆遷人從評估報告里看不出來土地值多少錢，房屋值多少錢，從而也很難去質疑其合法性。很多地方的拆遷人甚至會告訴你，這個項目的拆遷就沒有土地的補償項目，如此種種，都是為了掩蓋拆遷方在土地中獲得的巨額利潤。

2.裝修附屬物補償關於裝修附屬物補償，各地都有裝修和附屬物的各項補償標準的實施細則，該項補償內容主要由評估機構根據各地制定的標准進行評估。此項補償內容比較固定，彈性空間不大，被拆遷企業主要應當審查評估報告是否存在缺漏項的情況即可。

3.停產停業損失補償停產停業損失指的企業因為拆遷不能進行正常經營所產生的所有損失，在計算該損失時不僅應當考慮被拆遷前的利潤損失，還應當考慮目前的企業業務量、客戶資源以及預期利益的損失。2011年頒布《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條和第二十三條做出了對因徵收房屋造成停產停業損失的應進行補償的規定，提出了補償應根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。因各地對停產停業計算的標准不一致，各個企業的盈利虧損情況也各不相同，因此，停產停業損失是拆遷補償項目里彈性最大的一項，應當值得企業重點關注。4.搬遷費用、搬遷損失企業在面臨拆遷時，搬遷費除了將企業所有的機器設備、各項生產資料、辦公用品從一個地方搬遷到另一個地方所產生的搬遷費用，還包括搬遷損失，主要是指這些機器設備、生產資料在搬遷過程中因拆、裝所造成的機器設備損失、折舊、損耗等費用。如果是大型企業拆遷，這部分的搬遷損失要委託專門的資產評估機構進行評估。5.各項拆遷獎勵費用在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進度，往往會採取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人盡早簽訂拆遷安置補償協議，搬出被拆遷房屋。各項獎勵的數額主要由具體的項目實施意見來決定。另外，涉及到集體企業或國有企業還有職工安置費用，主要是通過給下崗的職工繳納社會保險的方式實現。

⑼ 企業廠房拆遷該如何補償

一、廠房建築面積、房屋用途的認定和處理
廠房房屋的建築面積，一般以房地產權證記載的建築面積為准。未經房地產登記的房屋的建築面積，以規劃土地批准文件記載的建築面積為准；實際建築面積小於規劃土地批准文件記載的建築面積的，以實際建築面積為准。
廠房房屋的用途，按照房地產權證記載的房屋用途進行補償。未經房地產登記的房屋，按照規劃土地或住房保障房屋管理部門批准文件記載的用途進行補償。未經批准改變房屋用途的，不得按照改變後的用途進行補償。
二、廠房房屋的補償標准
（一）房屋市場價格補償
房屋評估價格=被徵收房屋的房地產市場評估單價×被徵收房屋的建築面積。徵收執行政府規定租金標準的公有出租房屋，對公有房屋承租人的補償金額計算公式為：被徵收房屋的房地產市場評估單價×被徵收房屋的建築面積×80%。
（二）設備搬遷和安置費用補償
設備搬遷是指經清理拆卸、包裝運輸、安裝調試後可恢復並繼續使用的設備。除本款下列明確補償的標准外，有需要補償情形的，補償費用由房地產估價機構評估確定。
1、空調移機費：400元/台
2、電話移機費：140元/台
3、熱水器移裝費：300元/台
4、寬頻移裝費：90元/台
5、有線電視移裝費：330元/台
6、管道煤氣移裝費：200元/台
（以上均憑購買、安裝發票辦理）
（三）無法恢復使用的設備按重置價格結合成新結算費用的補償
無法恢復使用的設備是指房屋徵收決定公告之日前已合理置於房屋徵收范圍內，並在對應企事業單位的會計報表的資產明細賬目登記的設備。重置價格是指評估時點於公開市場重新購買該全新狀態機器設備的市場價格或重新生產該機器設備的重置成本。有需要補償情形的，補償金額由房地產估價機構評估確定。
（四）停產停業損失補償
停產停業損失是指被徵收人、公有房屋承租人在簽約、搬遷期間因停產停業造成的經濟損失。補償標准按照被徵收房屋房地產市場評估價的10%確定。具體公式為：被徵收房屋的房地產市場評估單價×10%×被徵收房屋的建築面積。
被徵收人、公有房屋承租人認為其停產停業損失超過被徵收房屋市場評估價10%，並選擇房地產估價機構評估的，停產停業損失補償的計算公式為：前3年效益÷3×停產停業期限。前3年效益由房地產估價機構根據企業實際納稅情況，結合所在行業的特點進行評估。停產停業期限根據企事業單位實際停產停業時間確定，最長不超過1年。房屋徵收決定作出後，企事業單位在徵收范圍內繼續生產經營的，對其由此產生的損失不予補償。
三、早簽早搬獎勵標准
廠房被徵收人在規定期限內簽約、搬遷的，給予搬遷獎勵。獎勵標准不超過被徵收房屋房地產評估價的5%。具體公式為：
被徵收房屋建築面積小於200㎡（含）的，按被征房屋房地產市場評估單價×5%×被征房屋建築面積；被徵收房屋建築面積大於200㎡的，大於200㎡以上部分，按被征房屋房地產市場評估單價×3%×（被徵收房屋建築面積－200㎡），合並計算。
區人民政府作出補償決定，或被司法強制執行的，被徵收人不享受早簽早搬獎勵。
四、簽約搬遷補貼標准
（一）搬場費用的補貼
按照被徵收房屋建築面積確定。具體公式為：15元/㎡×被徵收房屋建築面積。補貼不足1,000元，按1,000元計。
（二）裝飾裝修費用補貼
按照被徵收房屋建築面積確定。具體公式為：1,000元/㎡×被徵收房屋建築面積。被徵收人、公有房屋承租人認為其裝飾裝修費用超過1,000元/㎡，並選擇房地產估價機構評估的，可由房地產估價機構評估確定；如評估價格低於1,000元/㎡的，按評估價格進行補償。
（三）未認定建築面積殘值補償
未經房地產登記且未經規劃土地部門批准建造的房屋的建築面積，未經認定為違法建築的，給予殘值補償。殘值補償的計算公式為：600元/㎡×測繪建築面積。被徵收人有異議的，按造價的殘值評估價進行補償；如殘值評估價低於600元/㎡的，按殘值評估價進行補償。