工業地產如何去化

❶ 工業地產是如何運行的客戶貸款問題是如何處理的

顧名思義，工業地產的用途只能用作工業方面，如果想改變土地用途，必須得政府規劃部門同意方可。如果該地塊是以出讓方式取得的土地使用權，同樣可以在銀行抵押貸款。劃撥地則不可以。

❷ 工業地產的發展面臨哪些問題

工業地產的運營涵蓋了項目的規劃、建設、招商推廣、進駐後物業管理的統籌。目前我國的工業地產市場正在完善，工業地產的成敗取決於戰略規劃、開發運營、投資融資、招商推廣和管理咨詢服務，只有完善的組織體系，做好戰略規劃、市場調研、項目評估、項目申報、投資融資、策劃定位、招商代理、整合推廣、管理運營等各個環節，方可促成項目的成功。

1、工業地產項目常見問題

事實上，工業地產在貸款、產權分割、水電氣基礎配套、上市流通、客戶招商、保值增值等領域都存在一定問題，工業地產項目在運營常常被以下問題所困擾：

缺乏招商渠道--缺乏招商渠道是工業地產招商的最大難題。

缺乏專業人員--缺少專業的招商隊伍困擾著工業地產投資商，缺少專業的服務。

缺乏專業媒體--缺少專業的招商營銷組合方式與手段，結合園區及地域產業優勢，定製招商方案與策略。

缺乏招商經驗--缺乏招商經驗直接導致招商服務水平低下，招商業績平平。

缺乏有效手段--缺少工業園區與投資者之間的招商引資橋梁與紐帶，綜合運用廣告推廣、公關營銷、示範營銷、學術營銷、定向營銷、渠道營銷、整合營銷等招商手段服務於客戶，並建立業內良好的聲譽。

缺乏品牌號召--缺少有力的園區品牌，導致競爭水平下降，招商困難。

缺乏信息交流--傳統招商消息封鎖屏蔽，需要利用廣泛的戰略合作夥伴關系打造信息溝通與交流的平台。

2、工業地產項目外資困擾因素

除了項目本身運營中問題的困擾，工業地產實際發展中還受到外在因素的影響，主要包括：

政府政策的影響：監管調控力度加大，有利於工業地產市場的健康規范成熟，有利於吸引外資與可持續發展；通過市場競爭，優勝劣汰，可保存有實力的企業。

市場供求的影響：經濟發展保持強勁發展速度，有利於吸引外資；「世界工廠」的確立，對工業的重視。

發展模式的影響：模式改變，都是以人性化發展為目標，工業區的發展關系大量人口的生存條件與環境及其發展；可持續發展的節約型模式：

充分利用有限的土地優化配置創造最大的效益。

投資回報的影響：隨著工業地產的不斷擴展，可開發的土地將會越來越少，國家對土地的調控力度將會加大，土地的價值不可避免向上攀升。

市場的規范透明成熟將導致競爭激烈化，地產商的投資利潤會有所下降，但從長遠前景來看，工業地產需求強勁，投資回報相對穩定。而工業地產的銷售方式會出現與房地產等有所不同，鑒於土地的升值，競爭的激烈，多數產權持有者不會出售轉為出租，以保其產權的升值持有。隨著需求的增加而地產的有限，地產租金也會不斷上漲。

❸ 工業地產的開發模式

目前我國各級地方政府最常使用的工業地產開發模式，也是我國工業地產市場的主要載體，其運作主體一般是開發區或工業園區管委會下設的開發公司。
缺陷：不熟悉工業地產的運作方法，項目前期缺乏科學合理的定位與策劃等不足導致其在工業園的整體運作中不夠專業化，致使大部分工業園區閑置與擱荒。 國際經濟發展格局層面：改革開放、敞開國門，融入世界經濟一體化大勢；同時，憑借低廉的勞動力資源，開放的民族使得世界的製造產業向中國轉移；
國內各個城市經營發展角度：各個城市之間的發展、競爭，促使各個地區都不同程度地加大了招商引資力度，各種形式的經濟技術開發和工業園區以及以主體產業為核心，相關鏈條產業跟進聚集的產業園區層出不窮，在很大程度上拉動工業地產的持續性需求；政策層面：出於城市經營的戰略性需求，基於城市產業形態的布局與發展層面的考慮，各類以工業為主體產業形態的城市，都在招商引資環節上對工業地產投資者在政策、稅收、低價等諸多環節上給與大幅度的優惠與支持。 1）我國工業地產發展仍處於初級階段，相對西方開發較晚。
地方工業用地：自行發展→規劃發展→導向發展→集聚發展
工業地產的開發和使用仍處於非常初級的階段，以降低投資者的投資成本成為主要手段吸引企業投資落戶，吸引的企業大多是勞動密集型的低端行業，在推動地方經濟發展和提高產業高度集中並沒有發揮出預期的作用和效果。
圈地運用，機構、企業、集體、個人紛紛在圈地運動中謀劃著從工業地產開發獲取豐厚的投資回報，造成土地資源開發速度遠遠超出地方經濟發展實際接納能力，大量的土地閑置、大量的廠房空存，甚至還有部分機構及企業以工業地產開發為名義大量圈地囤積資源，尋求機會以做商用地產投資開發，獲取更高的投資利潤。
2）作為工業地產的載體-工業園的建設中存在的問題
①「明星園區」太少，重復建設嚴重；上海、蘇州、東莞等。「我們希望政府能夠制定一個工業園區的建設標准，給工業園區設一道門檻，來防止園區建設過多過濫。」
②招商引資機制不完善，來者不拒；政府（政績）與入駐企業實現「雙贏」
③貪大求洋，面子工程
④資金供應鏈不完善，融資成瓶頸。 1）發展趨勢的影響因素
①政府政策的影響：監管調控力度加大，有利於工業地產市場的健康規范成熟，有利於吸引外資與可持續發展；通過市場競爭，優勝劣汰，可保存有實力企業；
②市場供求的影響：經濟發展保持強勁發展速度，有利於吸引外資；「世界工廠」的確立，對工業的重視；
③發展模式的影響：模式改變，都是以人性化發展為目標，工業區的發展關系大量人口的生存條件與環境及其發展；可持續發展的節約型模式：充分利用有限的土地優化配置創造最大的效益；
④投資回報的影響：隨著工業地產的不斷擴展，可開發的土地將會越來越少，國家對土地的調控力度將會加大，土地的價值不可避免向上攀升。市場的規范透明成熟將導致競爭激烈化，地產商的投資利潤會有所下降，但從長遠前景來看，工業地產需求強勁，投資回報相對穩定。而工業地產的銷售方式會出現與房地產等有所不同，鑒於土地的升值，競爭的激烈，多數產權持有者不會出售轉為出租，以保其產權的升值持有。隨著需求的增加而地產的有限，地產租金也會不斷上漲。
2）中國工業地產未來發展趨勢
①政策將強調市場對工業用地的配置作用，促進工業地產價格回歸到真實價值。
②國外地產巨頭攜手投資基金聯合進入將成大勢，操作方式將不斷創新。開發模式可以分為兩種：一是定製開發，根據客戶需求制定廠房標准，反租給客戶;二是帶租收購，收購一些帶有租約的好的工業物業產品。這兩種模式共同點是長期持有物業，待價而沽等待上市，通過REITs包裝上市，融到大筆的資金。
③由於國內全面產業轉移和發達地區總部經濟的規模形成，投資熱點區域將不斷擴大，更多城市將得到發展機遇。

❹ 工業地產有什麼特點，與居住地產有什麼區別

1、土地使用年限不同。住宅地產的的土地使用年限是70年，商業地產是 40年，工業地產是50年。
2、利潤獲取方式不同。住宅地產主要依靠建設完畢後銷售回籠資金；商業地產的模式比較靈活有多種組合方式例如租賃與出售多種組合，視具體情況而定。而工業地產的利潤獲取方式更加多樣主要表現在兩種：一種是與製造商合作開發賺取適當的利潤，是工業地產開發的較初級階段的表現形式。另一種是開發商自建然後進行出租或銷售，運營商則以其專業的素質和優質服務賺取租金收人和管理費；其中中、小型生產商多選擇以租賃方式付出租金，而出售多以定向建設為主即根據購買企業的特定需求建造工業廠房。這種模式是我國本地開發商多採用的。
3、發展背景不同。住宅地產是城市化發展下的一個產物，與城市人口規模、市政配套建設和城市化速度有緊密的聯系；商業地產的發展與所處所處區域的商業化發展和宏觀經濟背景有影響。而工業地產受到國家和地方的產業政策，土地政策和生產要素成本影響的程度更大。
4、對開發商的運營管理實力要求不同。工業地產的開發商除了要有良好運營土地和資金的實力外還要具備更加專業、復雜的後期運營管理能力，這種管理能力不僅是局限在物業管理上更多地是強調配和製造商進行生產所具備的專業化技能。這一點也是局限我國本土開發商進入這一領域的一個關鍵問題。除此之外，成功地開發商還應該具有豐富的市場經驗包括擁有廣泛的企業資源，和先進的運營理念。
5、投資風險較大。工業地產在國內處於起步階段風險防範體系還未成熟並且國內開發商普遍經驗不足；所以投資風險較傳統項目而言風險較大。
6 、工業地產的拿地成本相對較低。工業地產成本遠遠少於商業地產，據統計 ，工業用地的基準地價只有商業用地的1／4，而實際出讓價格 ，工業用地只 有同類地段商業用地的 1／5 到 1／10，甚至更低。雖然工業用地市場開始執行招拍掛，同時競爭加大，地價會有一定幅度的上升，但是地塊多在郊區，吸引力有限，因此漲幅不會很大。
人和·中國空氣凈化產業城總投資55億，總建築面積150萬方，創新打造集「產、研、銷、展」為一體的工業綜合體，是集生產加工、科技研發、現代辦公、商務服務、教育培訓、休閑娛樂為一體的大型特色產業城。作為中國空氣凈化領域內首個全產業鏈園區，從產業城設計到建設，再到整體規劃，充分採用德國工業4.0的先進理念及物聯網最新科技成果，以空氣凈化為基礎，重點打造空氣凈化的前端產業——精密製造，並逐步向產業鏈中端、高端開發，形成閉合的空氣凈化產業鏈系統，為製造業提供完善、環保、智能、人性化的配套服務。項目是合肥市委、市政府重點打造項目，得到了合肥市政府和長豐縣政府的大力支持，也傾注了人和集團大量的心血。

製造業是一個國家戰略性產業和工業崛起的標志， 是一國製造業的基礎和核心競爭力所在。根據《國務院關於加快培育和發展戰略性新興產業的決定》，作為戰略新興產業之一的精密製造業主要包括鈑金製造、加工等細分領域。製造業產業鏈長，涉及面廣，圍繞成套裝備與主機，可形成專業化的供應鏈。特別是產業鏈的高端部分，技術含量高，價值量高，不但適合廣大的中小企業發展的選項，也是提高裝備製造業競爭力的核心所在，對區域經濟甚至整個國家的經濟具有極強的帶動作用。

人和·中國空氣凈化產業城建成後，將極大地推動安徽精密製造產業轉型升級，提升區域價值，成為合肥北城未來經濟發展的強勁助推器與安徽未來的製造業中心，不僅為安徽省由農業大省向製造業大省轉型提供強動力，還將為中部地區乃至全國的空氣凈化產業開了一個好頭，成為安徽製造業新高地。

❺ 如何做好工業地產

1、了解你所在城市的整體情況。從人文、地理、環境、經濟、社會等各方面的具體內容，當然這需要你平時多用心搜集並了解這些信息了，在以後的工作中肯定會有用處的。

2、對於工業標准廠房的專業知識。這就需要學習一點建築知識了。至少你要能夠分的清楚什麼是框架結構、什麼是鋼結構、什麼是磚混類的廠房，以及它們之間的區別和用途的不同。還要了解一些廠房內部設施的使用及做用，比如消防設施、機械行車設施等。（本人剛從業時有個笑話，把大型工業廠房柱與柱之間的X型鋼架理解成是為了修理行車方便而安裝的，其實是為了保持每一個柱子之間的距離相互支撐的做用。）

3、了解你所要出租廠房的具體情況，主要內容是廠房所在的行政區域，廠房建成完工時間、產權、房產證、電力配置類的基本情況。本著對客戶負責的工作態度，都要具體的落實。

4、多聽取你客戶的想法及要求。當你面對每一個客戶時首先知道客戶所屬的行業，要多尋問和聽取客戶的每一項細節要求，總結要點細心分析，（需要平時多了解各個行業的特點）用最少的時間給客戶最佳的選擇。每個人的時間都是寶貴的，不要浪費喲！

5、多了解當地政府的政策。了解內、外資的政策區別和一些具體要求，工商、稅務、環保等相關聯的問題，可以給客戶相應的參考意見。

❻ 工業地產和商業地產有什麼區別

工業地產發展到如今的地步，甚至都沒有一部專項的法律法規，能讓工業用地價格回歸市場定價，盤活存量用地的呼聲也日漸高漲。相比於普通住宅和商業地產的火爆，工業地產的關注度其實沒有那麼高。

那麼什麼是工業地產？工業地產和商業地產什麼差別？

什麼是工業地產？

1、工業地產指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建築物和附屬物，有別於住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。

2、工業類土地上的可建建築物用途有較大的范圍，其中包括工業製造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。在我國，工業房地產的土地批租年限為50年。

3、工業地產指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地項目，再進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然後以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最後獲取合理的地產開發利潤。

4、工業地產策劃是區別於房地產、商業地產策劃等的另一新興地產策劃。目前我國的工業地產策劃市場不太成熟，需要不斷完善。工業地產策劃覆蓋我國西南地區、珠三角地區以及長三角地區的多個工業重地。

工業地產和商業地產什麼差別？

1、工業項目的目標客戶要麼是生產型企業購買廠房辦公樓或是技術、科技型上市公司或預備上市的公司購置獨立辦公樓；商業地產的目標顧客以個人或公司為單位的經營戶或投資者。

2、工業項目的地理位置通常在城市副中心或郊區，對交通與人流量沒有太多硬性需求；因商業項目的價值首要是體現在地理位置上的，所以一定要選擇商圈的核心或有發展潛力人口集中且人流量多的集中商業地段。

3、商業項目的功能范圍一般如：購物功能、餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務功能等，購物功能又可以細分為百貨店、大賣場、倉儲超市、生活超市和專業店等；工業項目則不僅包括的商業項目的大部分功能，另外還有商務辦公、工業製造廠房、物流倉庫和居住等功能。

4、工業地產的設計，主要是側重於辦公與生產的內、外部的空間環境的營造，商業地產的設計需要依據市場的需求，主要是為了滿足終端客戶群體所滿意的空間環境營造。

5、工業地產與商業地產在開發過程中，對專業要求的程度和重點都是不同的。兩者都要要遵循住宅地產所遵循的建築規范和消防規范，商業地產還要遵循第三種規范即商業規范。

以上就是「什麼是工業地產？工業地產和商業地產什麼差別」的全部內容，工業地產的物業管理核心目標是要保證項目物業和人員的安全，而商業地產的物業管理除了保證商業物業的和人員的安全，更重要的是通過專業的商業物業管理使商業物業保值、增值，使經營的商家能夠順利的進行商業經營。您也可以通過較大較有名的中介機構進行咨詢諸如此類的問題 比如菁英等等

❼ 工業地產未來十年前景如何

前瞻產業研究院發布的《2013-2017年中國工業地產行業發展前景與投資戰略規劃分析報告》顯示，全國主要城市均在不斷加大對工業用地的推出力度。如北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津六個城市在2009-2012年的工業用地推出體量均在6000萬平方米以上，而2012年有5個城市的工業用地推出面積比重均有所加大。

可見我國主要城市仍比較熱衷於促進本地工業經濟的發展，以加大工業用地推出力度的方式來吸引工業建設投資。

一直以來，我國工業用地價格上漲幅度遠遠低於商業/住宅用地價格，其歷史最高增幅出現在2007年，年度增長率達到10%以上，此後的增幅一直在6%以下。自2011年始我國重點城市的工業用地成交面積在所有用地中的比重不斷加大，開發商對工業用地的熱衷將有可能進一步推高工業用地的價格。

事實上我國有一些重點城市的工業用地價格已經開始快速增長，如廣州2012年就增長了20%以上。前瞻預測今後工業地產將繼續呈現上升趨勢，原因有二：

（1）在市場層面，部分住宅/商業地產商轉型做工業地產，提升用地需求。

本論調控政策出台以來，眾多地產商進入工業地產領域。萬科、綠地、萬通等房企進入工業地產領域，試圖降低過度以來住宅地產開發的風險。

（2）在政策層面，國家對工業用地進行調控。

對於工業地產，地方政府多採用「以土地換投資」的模式，有些地方政府甚至以低於成本價或是零溢價等形式來獲取招商引資數額，即使是採取招拍掛形式，工業用地的出讓價格通常只相當於住宅用地平均價格的1/8-1/10。針對上述情況，國土部早已著手試點工業用地改革方案。《閑置土地處置辦法》的出台，主要是為了打擊工業用地大面積閑置和浪費的現象。

據調查，許多城市尤其是二三線城市的工業用地粗放浪費現象尤其突出，而且工業用地產出效率普遍不高。比如，香港每平方公里土地開發產生的GDP是10億元，而內地每平方公里開發產生的GDP能超過億元的少之又少，內地工業用地的土地利用效率極低。

有新聞報道稱因便宜而走俏的工業用地市場即將有所改變，據悉，國土資源部將調整工業用地出讓最低價標准，初步意向是每等土地（工業用地分為15等）上漲30元/平方米，同時加強工業用地招拍掛中的預審制度環節，目前已在江蘇省、浙江省的部分地區進行試點。

地方政府招商引資的主要法寶是廉價的土地資源，但隨著我國經濟不斷市場化，土地整治成本也在不斷提升，適當地調整工業用地價格是形勢所迫。

希望我的回答對您有所幫助。

❽ 工業地產如何辦理規劃手續

工業地產開發和其他房地產開發沒什麼兩樣，具體的開發與管理流程是：拿地、規劃設計、工程施工、竣工驗收，辦理產權證、銷售、招商、交付使用、物業保修、工業物業管理。 拿地 現在都進入招拍掛程序。與商住用地不同，工業用地通常針對特定的買家、特定的需求，推出特定區域的特定面積的特定地塊，個性化特別強，特適用於「勾地」政策。 規劃設計 交給設計院去做。可選擇的設計院不多。相對商住物業的設計，工業物業的設計還不夠成熟。不同的企業有不同的設計要求，一般，設計院只設計建築、結構等大框架，內部間隔、裝修得另外根據企業需求來。 工程施工 施工單位、監理單位、甲方代表，一個都不能少。如果不涉及內部裝修，施工過程比商住建築簡單。 竣工驗收，辦理產權證 施工單位編制竣工圖，監理單位出具竣工驗收報告，開發商取得《建設工程竣工驗收備案證明書》，業主辦理產權證。如果通過招拍掛獲得的土地，可以分割產權。 銷售、招商 符合預售條件可辦理預售許可證。預售時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱「五證」。其中前兩個證由市規劃局核發，《開工證》由市建設局核發，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發。 預售條件： （一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證； （三）房屋建設工程施工合同已生效，施工進度和竣工交付日期已確定； （四）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上； （五）三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程；無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程。 交付使用 一般有開發商、物業單位、購買人一起驗收，通過後辦理交付手續。在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》(簡稱「兩書」)，「兩書」的發放以每套房屋為單位，逐套發放。 物業保修 工業物業自竣工驗收合格之日起計算保修期，最低保修期限為： （一）基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年； （三）供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期； （四）電氣管道、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。 工業物業管理 工業物業管理提供安全、衛生、客戶服務、公共設施管理等服務內容。和商住樓宇管理有些不同，商住樓宇管理側重於客戶服務，工業物業管理側重於設施維護。工業物業設施維護范圍和責任比商住樓宇更大。比如停水一天對居民可能只是生活上有些不便，對企業可能就是一天的停產損失.

❾ 怎麼做好工業地產營銷

工業地產的營銷，首先要把賣點提煉出來，比如交通的優勢、稅收的優勢、服務的優勢等等，然後把這些優勢做好宣傳單張，讓人到一些工廠去派發，也可以在網上發布。

❿ 工業園區的商業模式是什麼它是如何運營的

幾乎所有中國的工業園區都是政府擁有的。工業園區通常有兩個機構，一是工業園區管理委員會；二是工業園區有限公司。前者是工業園區所在地域的政府派出機構，執行該區域的政府職能。工業園區有限公司是一個經濟實體，從事土地開發、基礎設施建設、招商引資和企業服務。兩者都由地方政府全面控制。 工業園區的商業模式需要解釋的是單純從工業園區運營的角度來看工業園區的成本和收入狀況，以判斷把工業園區作為一個企業看待時，它的盈利模式和可持續性。工業園區的成本構成： 土地開發成本：該成本包括農民的動遷補償、農民的養老補償、農作物的補償。 各級政府收費：該部分在土地出讓時，由各級政府收取。該部分約占工業用地出讓價格的70%。 基礎設施費用：包括道路、各類地下管路。 日常管理費用： 財務成本：工業園區開發早期通常都從銀行獲得貸款，需要支付高額利息。 工業園區的收入： 土地出讓金的留存部分。即客戶繳納的土地出讓金，在扣除各級政府收費後的留存部分。 工業園區內企業的稅收留存。即工業園區內企業繳納的稅收，在扣除各級政府留存之後剩餘的部分。