1. 工業廠房改為商業用途
工業廠房改為商業用途是可行的，但需要經過一系列的規劃、審批和改造過程。
首先，從規劃和法律層面來看，工業廠房改為商業用途必須符合當地政府的城市規劃和土地使用政策。這通常涉及到土地用途變更的申請和審批，因為工業用地和商業用地的規劃要求和土地使用許可權是不同的。例如，在某些地區，政府可能鼓勵這樣的轉變以促進城市更新和經濟發展，而在其他地區，由於環保或基礎設施等因素，此類轉變可能受到限制。因此，在進行任何改造之前，與地方政府部門密切溝通，了解相關法規和政策是至關重要的。
其次，從建築和改造的角度來看，工業廠房的結構和設計往往與商業空間的需求大相徑庭。工業廠房通常具有高大的空間、厚重的結構和簡單的內飾，而商業空間則更注重布局靈活性、環境舒適性和外觀吸引力。因此，改造過程中可能需要進行結構加固、內部空間重新劃分、電氣和管道等專業設施的更新，以及室內外裝修等工作。這些改造不僅需要專業的建築設計和施工團隊，還需要投入大量的時間和資金。
最後，從經濟和市場的角度來看，工業廠房改為商業用途的可行性還取決於市場需求和潛在收益。在改造之前，進行市場調研是必要的，以了解目標市場的商業空間需求、租金水平和競爭狀況。例如，如果改造後的商業空間能夠吸引零售店、餐廳或辦公室等租戶，那麼這樣的改造項目就更有可能取得成功。同時，也要考慮到改造成本和潛在收益之間的平衡，以確保項目的經濟可行性。
綜上所述，工業廠房改為商業用途是一個復雜但有可能帶來顯著效益的項目。它不僅需要遵守相關法規和政策，還需要專業的建築設計和施工能力，以及對市場需求的敏銳洞察。通過綜合考慮這些因素並制定出詳細的改造計劃，這樣的項目才有可能取得成功。
2. 工業廠房變更商業用途
工業廠房可以改為商業用途。依據國家相關規定，工業廠房可以改造為商業場所，但是需要符合相關建築規范和審批程序，符合建築法規和城鄉規劃法規。需要申請變更用途和重新辦理相關審批手續，如建設工程規劃許可證、施工許可證等。需要注意的是，改變用途的過程中需要進行評估和改造，需要確保改變後的建築符合商業操作的安全和環保要求哦。
工業廠房改做商用必須由房產局進行變更，因為工業用地給國家的稅很少，商業用地稅比較高，所有很多人為了節省這筆費用申報規劃為工業用地。工業廠房的使用中明確規定用途，改為商業用途沒有進行變更房屋用途是違法的，相關部門會下通知，甚至查封當事人商業門面。
工業用地轉商業用地的規定
1、改變為商業用途的，必須符合城市總體規劃，並需經過規劃部門批准。
2、如符合城市規劃可以改變為商業用途的，按照現行土地出讓辦法的規定，其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業用地原使用人和買受人不得自行進行買賣。
3、通常的做法可由工業用地使用人與所在區縣的土地管理部門聯系，由土地的收購儲備機構根據年度收購儲備計劃安排收儲。
【法律依據】：
《中華人民共和國土地管理法》
第十五條 各級人民政府應當依據國民經濟和社會發展規劃、國土整治和資源環境保護的要求、土地供給能力以及各項建設對土地的需求，組織編制土地利用總體規劃。
土地利用總體規劃的規劃期限由國務院規定。
第十六條 下級土地利用總體規劃應當依據上一級土地利用總體規劃編制。
地方各級人民政府編制的土地利用總體規劃中的建設用地總量不得超過上一級土地利用總體規劃確定的控制指標，耕地保有量不得低於上一級土地利用總體規劃確定的控制指標。
省、自治區、直轄市人民政府編制的土地利用總體規劃，應當確保本行政區域內耕地總量不減少。
第十七條 土地利用總體規劃按照下列原則編制：
(一)落實國土空間開發保護要求，嚴格土地用途管制;
(二)嚴格保護永久基本農田，嚴格控制非農業建設佔用農用地;
(三)提高土地節約集約利用水平;
(四)統籌安排城鄉生產、生活、生態用地，滿足鄉村產業和基礎設施用地合理需求，促進城鄉融合發展;
(五)保護和改善生態環境，保障土地的可持續利用;
(六)佔用耕地與開發復墾耕地數量平衡、質量相當。
第十八條 國家建立國土空間規劃體系。編制國土空間規劃應當堅持生態優先，綠色、可持續發展，科學有序統籌安排生態、農業、城鎮等功能空間，優化國土空間結構和布局，提升國土空間開發、保護的質量和效率。
經依法批準的國土空間規劃是各類開發、保護、建設活動的基本依據。已經編制國土空間規劃的，不再編制土地利用總體規劃和城鄉規劃。
3. 工業廠房改為商業用途
可以將工業廠房改為商業用途。
詳細解釋如下：
工業廠房原本是為工業生產設計的建築，其結構和功能都圍繞著生產流程展開。但隨著城市的發展和產業結構的調整，很多工業廠房因為各種原因不再用於工業生產，這時候就可以考慮將其改為商業用途。
一、法律和政策允許性
在將工業廠房改為商業用途之前，首先要了解當地的相關法律法規和政策。不同地區對於工業用地轉為商業用地的規定可能存在差異，包括土地使用性質的變更、土地使用權出讓的年限、土地使用稅等都需要仔細研究。只有符合政策要求並得到相關部門批准，才能進行改建。
二、經濟效益評估
將工業廠房改為商業用途需要對其經濟效益進行評估。改造後的商業用途是否符合市場需求，能否帶來穩定的收益，這些都是需要考慮的問題。通過市場調研和專業的商業評估，可以確定改造後的商業定位和發展方向。
三、建築結構和安全考慮
工業廠房的結構通常較為復雜，改為商業用途可能需要對其進行改造和加固。在改造過程中，需要請專業的建築設計和施工團隊進行規劃和施工，確保改造後的建築符合安全標准和使用要求。同時，還需要考慮消防、通風、採光等方面的要求，確保改造後的商業空間舒適、安全。
綜上所述，將工業廠房改為商業用途是一個涉及多方面因素的復雜過程。只有在了解法律法規、經過經濟效益評估、並確保建築結構和安全的前提下，才能順利實現工業廠房的改造和利用。