如何做工業物業

Ⅰ 如何做好工業物業的專業化管理

工業園區的主要功能是滿足企業的生產需要，但我們不能忽視生產需要必須以滿足生活需要為前提。也就是說，我們應該為企業的生產需要進行必要的生活設施配套，建立社區化的工業園區。一、工業園區物業管理的現狀分析1、工業園區的概念 工業園區指由政府規劃建設的，供水、供電、供氣、通訊、道路、倉儲及其它配套設施齊全、布局合理且能夠滿足從事一般工業生產和科學實驗需要的標准性建築物或建築物群體。2、工業園區物業管理的現狀（1）工業園區物業管理立法不完善隨著城市建設突飛猛進的發展，城鎮居民生活設施的改善，成片的住宅小區、公寓、寫字樓、商廈、工業園區的建成，房屋售後物業管理也越來越重要。社會化、專業化的物業管理是改革開放過程中出現的新生事物，由於缺乏相應的物業管理法律規范，致使物業管理過程中產生的大量糾紛得不到及時解決。我國自1994年以來，就開始了物業管理的立法工作，並已基本形成體系但是到目前為止，還沒有一部權威性很強的法律，或者說，還沒有一部全國人大制定並通過的物業管理專門法律。而且法規大多數都是針對一般物業管理而言的，要麼過於原則，對物業管理市場只是泛泛而談；要麼根本不涉及物業管理市場問題。那麼，物業管理市場整體管理、物業管理市場招投標及管理、物業管理市場需求主體及管理、物業管理市場運行秩序的管理等，都還沒有制定相應的法律法規，沒能用明確的法律法規來規范。而且，就一般物業管理法律法規來說，也存在著明顯的不全面、不嚴密、不具體、不夠協調的缺陷。例如，對物業管理市場中最主要的權利主體——物業的產權人、使用人的法律地位、權利義務，所有的法律法規都沒有做出非常具體、明確、便於操作的規定。又如，對於發生了市場糾紛，比如業主欠繳費用，規定的也很含糊，只是說物業管理公司有追償的權利，但對於如何追償，追償不到怎麼辦？再如，業主高空拋物，把下面的車輛砸壞或人砸傷，應該由誰來賠償？小偷偷業主的錢、財、物，應該由誰承擔責任等等，都沒有具體的規定或說明，使得實際工作中面臨有法不能依的尷尬局面。作為物業公司催不到費用，只好採取停水停電的辦法，這是違法行為，那麼違反哪一條法律法規，也不是很明確。如業主的車輛被盜，也只是說物業公司要承擔一定的責任，但如何承擔責任，在什麼情況下應該承擔，什麼情況下不承擔，也沒有明確法律法規。雖然可以按照停車發票作為保管合同法來推定承擔責任，那麼物業公司在停車卡上寫明只提供車輛使用場地，車輛的損壞和被盜物業公司一概不賠償，那又該怎麼辦。公共專用基金誰來支付這筆款項呢？到目前為止，還沒有一家開發商向住宅管理部門劃撥這筆款項，即使開發商有這種想法，也不知道把這筆款項劃撥到什麼地方。我們應當承認，物業管理企業的某些職能與政府的某些職能存在重疊和交叉，特別是在居住環境、清潔衛生、消防治安、公共綠化、公用設施、道路養護等方面。由於二者地位和作用不同，所代表的利益不完全相同、工作的出發點不同，可能會在工作中引發各種沖突。對此除了及時溝通、消除誤解外，還需要法律上確定二者各自職責范圍及其在相關領域的配合機制。對於工業園區物業管理來講，我國的立法更是相對滯後。至今，尚無一部關於工業園區物業管理的法律法規。在司法實踐中，涉及工業園區的物業管理大多參照住宅小區的法律規范執此外，由於對工業園區物業管理中遇到的相關法律理論問題研究不夠深入，導致在工業園區物業管理中產生的許多法律糾紛難以處理2）工業園區的市場化程度不高 目前，全國物業管理市場處於一種一觸即發的狀態。這種市場化的導火索一旦點燃，整個物管市場則會烽煙四起。我們可以預測，未來3-5年是中國物業管理市場的「戰國時代」。到2010年末，全國性的物業管理品牌格局將基本形成，屆時，一個企業再想進入物管市場，分得一杯羹，困難更大，為時已晚。所以，對一個物管企業而言，目前是搶占物管市場的最佳良機。 當前獲得物業管理市場的方式主要有如下三種
① 通過公開招投標佔領市場
這種方式就是通過公開招投標的方式獲得物業管理權。這是物業管理市場化最根本的方式。但目前通過公開招投標方式獲得物業管理權的物業比較少，在整個物業管理市場所佔的比例也小，而且主要集中在一些政府的公共型物業。② 通過協議招標方式佔領市場 這種方式就是通過協議招標的方式獲得物業管理權。一般是較優秀物業的開發商邀請一些知名品牌的物業管理公司進行管理。目前，在物業管理市場上，這種方式比較常見，而且項目數目較多。③ 通過自建自管方式擁有市場 這種情況就是房地產開發商將所開發的物業委託給下屬的物業管理公司進行管理。這是目前非常普遍的一種現象。這種管理方式影響了物業管理的市場化進程。由於工業園區的物業管理費定價較低業主或物業使用人的經濟承受能力有限、管理難度大等
補充：
對市場化的物業管理企業吸引力較小，這類物業的市場化程度不高，一般由政府指定或開發商自建的物業管理企業進行管理3）規劃布局不夠合理，房屋設計的使用功能不夠全面從目前來看，無論是經國務院批准設立的國家級開發區，還是經省、市人民政府批准設立的省、市級開發區，雖然都是按照全面規劃、因地制宜、綜合開發、配套建設的方針建設工業園區的，但大量的工業廠房從設計上就沒有全面考慮房屋的使用功能，規劃布局也不夠合理。比如，許多標准廠房的衛生間很少，且分布不合理，導致入駐企業員工入廁難，這樣一來，就大大增加了物業管理的難度，致使我們的物業管理員成了「消防隊員」，處處救火4）工業園區的配套設施不夠完善 我國的開發區大都建在遠離市區或在市區的邊緣，地理位置雖然優越，但基礎設施配套設施不夠完善。無論是以高新技術為主的高新技術開發區，以工業為主的工業開發區，還是以金融商貿為主的金融商貿開發區，其供水、供電、供氣、排水、道路、工人食堂、宿舍、賓館、酒店、商店、醫院、學校等基礎設施、配套設施都不很完善。3、工業園區物業管理的發展狀況 1）我國物業管理行業發展狀況現階段，中國物業管理行業尚未真正形成規范化、產業化、市場化的發展格局，除深圳、上海、北京等城市物業管理市場相對成熟之外，全國大部份地區物業管理處於起步階段，市場化程度偏低。從物業管理行業發展程度已達到一定水平的深圳市來看，目前仍存在著以下問題① 以數量型為行業發展的主要特徵造成企業數量多、分布廣、規模小、規模效益差、發展後勁不足等問題，以2000年末的統計資料為例，全市擁有1100家大小規模不一的物業管理企業，正式注冊的僅500家，按2000年全市物業開發量約800萬平方米計算，1100家物業管理企業平均分配不足1萬平② 企業發展趨同化、企業運作方法雷同，低水平、重復性的產業隊伍大量涌現，從而形成管理手段落後，管理水平參差不一，產品（服務）結構不合理，低檔次產品（服務）多，企業運營成本居高不下，市場競爭力差的局面③ 由於物業管理行業普遍存在低水平重復建設的現象，大量小而全的物業管理企業勢必造成資源配置不合理、資源浪費的嚴重後果：一方面 「五臟俱全」的機構使人力、物力、財力浪費極大，企業成本增加；另一方面形成各類工程技術人員工作量極不飽和，復雜的現代化設施、設備出現的重大技術問題仍需依賴專業公司；同時，庫存備用材料低耗物料又佔用企業大量流動資
補充：
僅以開發商項目支持為優勢，政府指導價為保護傘，以純粹的物業管理作為主業，運用「五臟俱全」的組織結構養活一大批從業員工的企業發展模式在一定程度上仍延續著計劃經濟體制下後勤管理方式，未從根本上改變計劃經濟體制給企業發展帶來的種種弊端，這種模式已經明顯不能適應成熟的市場、變化的市場、競爭的市場的發展需求。
從全國范圍的行業發展現狀來看，觀念落後、法制不健全已成為嚴重製約全行業整體規范發展的關鍵因素，而國有物業管理企業存在體制改革和產權制度改革方向不明確的問題則嚴重阻礙了企業的市場化發展進程。
（2）工業園區物業管理發展狀況

從國內市場來看，隨著我國城鎮化步伐的加快，工業園區的建設不斷加強，工業園區的物業管理市場也日趨發展成熟，政府及開發商在行業競爭中所充當的角色將順應市場變化而逐漸改變，政府在行業競爭中所起的調控作用也將隨著市場的規范發展而逐步淡化，工業園區的物業管理正逐步向規范化、法治化邁進。

從國際市場來看，隨著我國加入WTO，大批國外物業管理企業的進駐給國內物業管理企業的發展帶來直接影響，使國內企業面臨巨大競爭壓力和沖擊。WTO帶來的是公平競爭的市場環境。如果說是機遇，對國內外企業是共同的機遇，因此必將出現「與狼共舞」的格局。工業園區的物業管理企業也將出現三個層面，一是國內企業與國外企業聯姻的合資控股企業出現；二是獨資的國外物業管理企業進軍中國，企業迎來「洋管家」；三是國內的物業管理企業走出國門，到異國它鄉為「老外」服務
補充：
二、社區化工業園區的物業管理模式

1、工業園區物業管理基本思路

（1）樹立「以人為本、用戶至上」的服務思想

不可否認，「物業管理」這個新生事物曾一度被單純地看作是對不動產的管理、維護，這種機械地理解物業管理的認識至今還有影響。我們不否認對「物業」進行管理的重要性和必須性，但將物業工作面對的方方面面的服務對象看成一種管理主體以外的附屬物則是一個嚴重的誤區。

這個誤區將導致認識上的模糊從而形成工作上的無序狀態，接踵而來的便是物業人員強硬管理、業主被動接受；而業主不斷提出要求時，物業人員卻因此而應接不暇、手忙腳亂，工作量不斷增大，業主滿意率卻不斷降低的局面，究其原因是我們沒有抓住根本。物業管理不僅是「物」的管理，更是人與人之間生動有機地交流聯系。物業管理離開了「人」這個服務主體，就像魚離開了水。高質量的物業管理工作永遠是心靈之間的溝通和理解，而不是人與物之間機械、缺乏活動的聯系。

因此，物業管理企業必須樹立「以人為本、用戶至上」的服務思想，盡心盡力為業主或物業使用人服務。

（2）確立工業園區物業管理的基本經營模式
工業園區的物業管理面對的是企業，如果服務質量不高，將影響政府的招商引資工作。因此，如何建立一種較為完善的管理模式，對工業園區的物業管理企業將是一項極為重要的課題。現有工業園區的物業管理模式主要有如下三種：

① 通過委託方式進行物業管理

這種管理方式是物業管理企業通過全委託方式接管物業。主要表現為：一是通過全委託方式接管上級開發商開發的物業，這就是自建自管模式；另一種方式就是通過全委託方式接管別的開發商開發的物業。一般情況下，這種物業比較優秀，有一定的利潤空間。
補充：
② 通過顧問方式進行物業管理

這種管理方式就是一個物業管理企業不直接管理物業，而是為另外一個物業管理企業的物業管理活動提供顧問、咨詢。這種管理主要表現在：一是物業優秀，發展商不願意全委；二是物業不是很好，顧問公司不願意全委。
③ 通過合作方式進行物業管理
這種管理方式就是兩家物業公司通過股份制等方式進行合作管理。這種情況一般是：一是物業比較良好，有一定的贏利空間；二是兩家物業公司想通過合作方式將雙方的利益聯系起來，加強合作，減少風險。

（3）建立社區化的工業園區

社區化工業園區是指確立「以人為本，服務至上」的服務思想，在工業園區科學地設置各項基本功能，如社區活動中心（老年活動中心和青少年活動中心）、超市、銀行、郵政、衛生所、新華書店、菜場等，為入駐企業提供全方位、多功能、綜合性的物業服務。社區化工業園區的建立主要考慮以下因素：

① 確定人口適宜容量

一個工業園區的適宜人口是社會經濟發展水平、消費水平、自然資源和生態環境的函數,是滿足一定生存質量的前提下的合理人口規模。

② 充分考慮地域要素和社會心理要素

所謂地域要素，是指城市幹道所分割或自然界限所包圍，具有生存發展的硬體設施、相對獨立和穩定的地域。工業園區一般是政府為發展地區經濟，對外招商引資而修建的，因此，必須充分考慮工業園區的地理位置、交通條件等因素。

所謂社會心理要素，是指群體對個體的行為產生決定性的影響，形成共同的生活方式、行為規范和心理取向。社區成員對本社區具有歸屬感，產生參與群體的集體意識和行為。工業園區雖然以生產為主，但我們仍然不能忽視企業的社會心理，不能脫離整個社會環境。

③ 研究工業園區內各入駐企業需求

不同的企業對工業園區的需求各不相同。在進行工業園區物業管理過程中不僅要考慮經濟上的合理性,還要考慮工業園區內各企業的不同需求，盡可能地滿足企業的合理要求，為政府的招商引資做出貢獻。
補充：
④ 完善物業配套設施由於當前工業園區的物業配套設施不全，給入駐企業員工的帶來了諸多的不便。因此，必須加強工業園區的配套設施建設，建立職工宿舍、食堂、社區活動中心、超市、銀行、郵政、電信、衛生所、新華書店、菜場等，為入駐企業提供全方位、多功能、綜合性的物業服務。⑤ 加強精神文明建設，建立工業園區的社區文化 工業園區無疑是物質文明建設的基地，但同樣要重視精神文明建設。我們應該倡導「文明家園,和睦共創」 的社區精神,在園區內提倡「和睦相處相敬如賓」、「溝通交流相互支持」的好風尚,使企業與企業之間、個人與個人之間互通有無、和睦相處、互相幫助、共同發展，實現園區企業一家人的「大家庭」理念，創造一種特色的社區文化隨著經濟的發展和社會的進步，工業園區的建設不斷增加，入駐企業對於生產、生活環境的需求也逐漸提高。企業已經不再僅僅滿足解決生產問題，逐漸開始關注建築群體的人性化需求（如環境需求、運動需求、安全需求、購物需求等），要求改善生活質量物業管理行業是公認的微利行業，而物業管理企業追求的是效益的最大化。特別是進入WTO後，在物業管理費不能隨便地大幅提高的情況下，挖掘新的經濟增長點是唯一出路。要想生存與發展，企業就必須千方百計降低企業營運成本，千方百計提高服務質量，千方百計挖掘新的經濟增長點，在企業經營發展上以快取勝、以質取勝。工業園區社區化，不僅滿足了入駐企業的需要，而且為工業園區的物業管理企業創造了更多的經濟增長點。發展社區經濟，既可帶來經濟效益，又可方便業主或物業使用人，提高工業園區物業服務質量的滿意度工業園區社區化可以涉及的領域十分廣泛，市場前景十分廣闊。如社區教育業、社區文化娛樂業、社區商務服務、社區健康服務業、社區中介業、社區商業、社區餐飲業、社區汽車服務業以及其它連鎖店等2、工業園區物業管理的特點及難點1）工業園區物業管理的特點① 工業園區內標准廠房的產權形式多元化② 大多數工人的素質較低③ 廠房內的機械及藏量過多的貨物可能超出樓面結構的承載標准④ 機器開動時震盪噪音對環境產生磁擾⑤ 升降機使用頻繁,損耗較大⑥ 工業樓房老化磨損速度加快,保養維護費高⑦ 廠房內存儲易燃物品及材料多,火警危險性高⑧ 公用地方及走火通道經常堆放雜物2）工業園區物業管理的難點① 由於工業園區內標准廠房的多元性，加大了物業管理的難度②險情因使用頻繁或使用不當，造成房屋的損壞以致帶來結構的變化
補充：
險情出現難以預料。而且，廠房設備損耗嚴重，保養，維修費用高昂③ 消防點多面廣。廠區內存儲的易燃易爆物品和有害的危險品，容易出現火警或險情，因電器安裝、機器的用電不當，也容易引起火災；另外廠區內的交通工具和人員多而雜，這給保衛工作帶來了難度。④ 功能特殊。由於使用的特殊性難以保持整潔，污水不便處理3、建立工業園區物業管理組織機構工業園區的物業管理企業要組建相應的組織機構，實施規范化管理。組織機構的職能有：① 負責廠房區域內建築物管理的日常事務；② 統一對外聯系，協調落實街道辦事處交辦的社會任務；③ 協調各生產企業對共用部分的使用，維護綠化布局，督促衛生制度的落實；④ 負責整體性設備及附屬設施，共用部位的管理，養護、維修工作，針對工作需要聘用維修人員，公共場地清掃人員、安全保衛人員；⑤ 負責建立房屋修繕基金並設立專項賬目⑥ 制定有關具體管理規定，定期召開會議，檢查管理辦法的執行情況和工作進度4、工業園區物業管理的前期介入1）從法律角度看物業管理前期介入前期物業管理是指新建物業在業主委員會成立之前，由開發建設單位自行或者委託物業管理企業對新建物業實施的前期物業管理活動。由於前期物業管理過程中，物業管理企業大都是開發建設單位委託或選聘的，物業管理企業與業主之間沒有簽訂物業管理合同。同時，前期物業管理過程中業主對物業剛開始使用，物業管理的工作任務相對較多，業主與物業管理企業之間較容易產生糾紛。物業管理糾紛產生後，業主最常採取的措施就是拒付物業管理費。物業管理企業因此受到損失也常見。物業管理關系是因物業管理合同而產生的法律關系，前期物業管理也不例外。實踐中，物業管理企業都以書面形式明確物業管理項目、內容、物業管理費計算標准和期限，從而明確物業管理企業的權利和義務。目前，因物業管理企業與不同的主體簽訂前期物業管理合同，從而使合同的形式多種多樣。無論何種形式的合同，物業管理企業的主要合同權利就是收取物業管理費2）工業園區物業管理前期介入的重要性盡管物業管理的諸多問題通常是在房屋使用過程中產生的，但究其根源卻往往可以追溯到開發項目的建設過程中，物業管理與開發項目生產使用周期前期階段的各種工作關系密切——開發項目的規劃、設計、施工乃至銷售等工作環節，在很在程度上決定著房屋投入使用後物業管理工作的難易及其工作量大小。
補充：
5、工業園區物業管理的接管與驗收由於政府招商引資工作的需要，許多企業在進駐工業園區時尚未進行綜合的驗收與接管，給物業管理企業造成許多管理隱患。因此，在物業開發建設竣工驗收完畢，具備入住和接管條件時，物業管理企業應及時組建物業接管驗收小組對接管物業進行詳細的驗收。對於接管驗收出現問題的，物業管理企業應當積極協助接管驗收小組同發展商或業主進行協商，迅速解決相關問題物業管理企業接管後，應立即同供電局、自來水公司、燃氣公司、供暖公司、郵局進行聯系協調，以確保工業園區的正常供電、供水、供暖、通郵；同管轄派出所、街道辦聯系，解決工業園區的治安等問題；同銀行聯系，解決工業園區各種費用的銀行代收代繳問題6工業園區的日常物業管理1）房屋管理工業園區內的廠房管理，主要是確保房屋結構完好和安全使用。因生產需要，企業對廠房做分隔改造或內部安裝機器設備時，不得超過樓面允許的荷載。施工前須與物業管理企業取得聯系並提供施工圖紙、經有關部門批准後才可以進行。因施工影響其他樓層時，需書面征詢涉及部位用戶的意見2）設備管理為了保證工業園區各企業生產的正常進行，必須對工業園區的一些主要的設備進行重點管理，如載貨電梯的管理、工業供水供電管理、變電房的管理等。同時，公共管網對整個工廠的正常運作事關重大，其護維修養護十分重要，如電話線、污水管等的維修養護工作等。因此，必須加強對重點設備和公共設施及公共管網的管理①載貨電梯的管理。電梯是現代工業廠房中最常用的、使用最頻繁的運輸設備，保證電梯的正常運行，對保障所有企業的生產生活有重要作用。為了管好用好這些電梯，必須對電梯司機進行專門的培訓，並配備專業的維修技術人員，完全按照專業化的要求進行管理。為了更加有效的管理好電梯，物業管理人員應該參與電梯的選貨、訂貨、安裝、驗收及年檢等工作②工業供水供電管理。工業用水用電不同於生活用水用電，其耗水量大耗電量大，電容量也較之生活用電容量大一些，而且水電的終止對廠家造成的損失有時是難以估計的，因此，水和電的正常供應是工廠進行工業生產重要保障，對它們的管理是不容忽視的，為此，物業管理人員要做好工廠正常供水及供電的保障工作。同時，要加強對高壓變電房的管理，完全按照供電部門的安全操作規程進行管理，高配電值班室每天24小時要有人值班、節假日照常，保證電力供應。同時值班人員應根據用電情況適時地調節和補償功率因素，使電網保持在較為經
補充：
較為經濟的進行狀態，以降低電耗，節約能源。

③ 公共管網的維修養護。這方面的工作較為繁雜。比如污水管堵塞如不及時檢修，勢必影響工廠和工人的正常工作。因此，對公共管網的維修養護十分重要。

（3）消防管理

① 認真學習消防知識,熟悉並能正確使用各種消防設施和器材；

② 負責消防監控中心的日常值班。消防監控中心是接受火災報警、發出火災信號和安全疏散指令、控制消防水源、固定滅火、通風、空氣調節系統等設施機構,中心應實行24小時值班。要對整個工業園區進行消防監控,並做好值班記錄。值班人員要忠於職守,認真工作。對部門經理和公司負責人,應做好管理、指導、督促、檢查好工業園區內的消防工作,對有問題的及時進行整改。

③ 嚴格貫徹、執行消防法規,落實各項防火安全制度和措施。專職消防人員必須每天巡視工業園區的每個角落,及時發現並消除火災隱患;定期對防火責任制、防火崗位責任制執行情況進行檢查,並進行匯報、交流、評比；定期對業主或物業使用人的生產場所進行防火制度執行情況檢查,阻止私自亂拉亂接電源,違反安全用電、用氣的不當行為。

④ 負責工業園區內動用明火的批准和現場監護工作。

⑤ 管理好工業園區內的各種消防設備、設施和器具,定期進行檢查、試驗、大修、更新,確保它們始終處於完好狀態。

⑥ 組織消防宣傳教育,廣泛開展防火宣傳,動員和組織區內群眾接受教育,增強防火意識。宣傳方式可靈活多樣,生動活潑,可以發通告、貼廣告、出牆報,也可以觀看消防自救電視錄像。同時揭露批評違章違法行為,加強引導,培養建立全民的消防意識。抓好義務消防隊的培訓和演習,定期向業主或物業使用人傳授消防知識。

⑦ 定期對工業園區內要害部位進行檢查是預防火災的一項基本措施。特別是要檢查各樓內的電器、電線、煤氣管道有無腐蝕、氧化等情況,防止線路短路或爆炸引起火災。

⑧ 管理好消防監視中心的各種設備、設施,保障監視中心始終處於正常工作狀態。

⑨ 發生火災時,協同公司、部門領導到場，現場指揮和撲救。

⑩ 制止任何違反消防安全的行為和企圖。
補充：
（4）綠化及清掃保潔管理

工業園區搞好綠化衛生管理工作，能夠為工人提供工作、生活、娛樂優美的環境，從而能讓工人工作時精神飽滿，心情舒暢，減少工傷事故的發生。因此同其他物業一樣，工業園區綠化衛生管理也很重要。當然，在具體管理上有些差異，如綠化方面應根據工業廠房生產特點種植一些能適合排除工廠異味和氣體的植物。衛生保潔工作也會因為工業生產的不同而有不同的要求。

由於工業廠房使用功能上的特殊性，有的廠房難以保持清潔，如重工業生產廠房。有的廠房要求清潔度相當高，甚至要求車間內一塵不染，如生產精密儀器儀表和食品加工的生產工廠的廠房，因此，對不同的工業廠房應有不同的衛生保潔制度和方法，對難以保持清潔的廠房，應勤清潔清掃清理。清潔要求高而嚴的廠房，平時要採取保護清潔的措施，如進入車間要嚴格管理，要更換衣服鞋子，帶好手套和帽子等。總之工業園區清潔難度大，但仍要設法做好，以保證生產順利進行。

（5）安全防範管理

① 建立嚴格的值班守衛制度，對人員、產品的進出入都要進行嚴格認真的檢查登記；

② 無關人員不得進入廠房和倉庫的重地；

③ 嚴格執行值班巡邏制度以及其他安全措施；

④ 嚴格執行兩人以上進入倉庫、鎖門等制度。

(6) 交通秩序和車輛管理

工業園區內單位多、人員多、貨物進出頻繁，車輛必然多。但由於建設或管理的疏忽，工業園區內的車輛管理還存在不少漏洞，給企業的生產和生活帶來諸多不便，甚至給業主或物業使用人的財產和生命造成一定的威脅。因此，物業管理企業要在工業園區內按照統一規劃、統籌安排、方便使用、便於管理、確保安全和有償使用的原則，將機動車和非機動車分成若干個停車區域，並設專人進行管理，確保車輛完好無損。

此外，還必須建立一套完善的停車場日常管理制度，確保工業園區良好的交通秩序。

Ⅱ 工業園區物業管理方案

園區物業管理是智慧園區的一個重要組成部分，隨著園區智慧化的不斷提升，人們逐漸接受智慧物業管理這一管理模式。良好的物業管理已經成為園區招商的重要因素，也成為業主或租戶選擇物業的重要考慮因素。接下來君思智慧園區將為大家帶來《物業管理系統項目技術標方案介紹》

發展過程中面臨的問題分析:

◆ 經營的月報

主要是解決每月資產使用狀況的數據統計和專項分析，可以非常清楚地了 解到所有資產的狀態，那些是用來出售的，那些是用來出租的，哪些已經出租了，哪些未租。以及所有資產的位置，目前的狀態，哪些是裝修好的， 哪些是需要重新裝修，每個物業的價格，哪些只能租給公司辦公，哪些不 能租給餐飲企業等。

◆ 合同的台賬

主要是記錄整個區域在某個時間段內，所簽訂的租賃合同清單，各合同的 履行狀態。各合同所涉及的押金繳納情況等。

◆ 月度完成率

主要是統計在一個月內，整個項目所有發生的資產維修事項的完成率情況， 即下單多少，已完成多少，未完成多少，完成率多少或工程驗收率多少等。

Ⅲ 工業物業的物業管理

一、工業區的構成工業區是按照政府統一規劃，建設達到一定規模，基礎設施配套齊全，適合生產企業單位集中開展生產經營活動的區域。
二、工業區的類型無污染工業區、輕污染工業區、一般工業區、特殊工業區根據生產企業所經營工業項目的類別，又可以將工業區分為高科技工業區、化學工業區、汽車工業區。

Ⅳ 如何做好工業物業管理

想要做好工業物業管理就應該服務好物業的范圍內的事情，使工業物業達到一定的標准。

Ⅳ 如何做好物業管理企業市場拓展工作

一、做好企業市場定位、調整項目結構
案例一：某物業管理企業是由國有物業管理企業改制而來，由管理原有的房地產集團公司（母公司）建設的房改房小區，到改制後主動出擊，將業務范圍拓展到高檔住宅、商業物業、工業物業等多種類型，建立了自己的品牌。在市場拓展過程中，將市場目標定位在高檔住宅和寫字樓，逐漸將原有的房改房等物業管理項目剝離。
由於物業管理企業的發展背景、管理特色的不同，一個企業的人、財、物、信息資源是有限的，如何將這些資源合理使用，發生規模效應，產生最大的效能，就需要有一個明確的、適合企業發展的市場定位，需要根據市場的發展、企業的變化，適時地調整定位。這樣，市場拓展部門在明確的市場定位下，有所為，有所不為，有利於市場拓展工作的開展。市場定位有助於以下市場拓展工作的開展：
1、甄別開發商。在企業發展沒有明確的定位時，會出現不考慮開發商的資質、信用，只要能夠接到樓盤，為公司打開市場即可。難免在後期管理和贏利上出現問題；在企業有了一定的市場佔有率，有了明確的定位後，在市場拓展時便會綜合考慮開發商的情況，為市場拓展的前期工作打下基礎。
2、進一步定位優質市場對已定位的市場進行分類，深入了解項目的盈利能力、風險，確定優質市場並進一步擴大優質市場佔有份額。同時，逐步放棄非盈利市場。
3、定位地區，充分考慮地區限價政策的影響。我國東、西部地區經濟差異大，在定位好地區後，還需要在進行異地市場擴展時，考慮各地政府是否對物業管理收費採取了限價政策，如果不加分析地進入異地市場，這樣會影響公司預計的盈利空間，故物業管理企業要對異地的限價和公司的運行成本進行比較、測算，從而做出是否進入異地的決策。
二、建立合理的人員結構、完善市場拓展部門組織機構
案例二：某物業管理企業原有市場拓展部門僅有一人，而且職能不清，有時甚至擔當辦公室的工作，市場拓展工作進展非常緩慢。後來，企業調整了部門結構，將人員增加到三人，而且由副總經理掛職部門經理，建立了完備的部門管理制度、激勵制度和工作流程，市場拓展工作取得了很大的進步。
市場拓展部門作為一個企業發展的源動力、龍頭部門，不僅需要對員工有良好的激勵措施，而且對市場拓展部門的職能劃分和職責認定也是非常重要的。成功的物業管理企業的市場拓展部門的職能通常有以下幾個部分：
1、項目的拓展：分析新樓盤和二手樓盤的特點，考慮其盈利性、社會效應、其他效應，判斷其是否是目標樓盤。
2、項目的策劃：策劃目標項目的競爭方案，其中包括競爭對手分析、投標書的制定和項目的參觀方案等。
3、項目的談判：與目標樓盤的開發商或者業主委員會就管理價格和服務標准等物業管理服務合同中的內容進行談判。
4、項目的簽訂：在獲得項目的管理權後，與簽約方簽訂合同，將相關的工作轉交到下一個部門，配合相關部門進行項目的交接。
三、提高物業管理企業全體員工的市場營銷理念
案例三：在某物業管理企業管理的一個商住兩用住宅內，某業主出門後沒有將房門關好（門需要鑰匙才能鎖），小區的保安值班後發現了這個情況，考慮發現時時間已經很晚，將業主叫回來會打擾業主休息，為了保障業主房內的東西不被偷竊，保安人員在房外守候了一夜。第二天，業主回來後，保安告誡房主要多加小心，知道整個情況後，房主對公司員工細致周到的服務非常感動，該業主將其屬下的一個房產的保安業務推薦給該企業管理，使公司又獲得了一項新業務。
物業管理公司提供的是物業服務，而且物業服務不是一次性產品，每時每刻可能都在進行服務。每個員工的工作態度、服務質量都關繫到企業的形象，在市場推廣過程中，員工的現場服務也是營銷環節的重要組成部分。
所以物業管理公司在市場拓展過程中，要重視建立員工的營銷理念，注重「人人都是窗口」，每個員工都應做好本職工，為企業樹立良好的形象做出努力。在企業內部建立全員營銷的意識。
在全員營銷的過程中，還要要求物業服務快速、高質量，特別是市場拓展部作為與客戶接觸的第一個部門，其工作效率本身也是企業其他部門服務水平的一種體現。通過高效率的營銷手段，獲取市場。
案例四：某企業在2004年的一個項目接洽過程中，市場拓展部人員當天驅車到項目所在地，經過一天的磋商和現場勘察，公司認為此項目作為一個近20萬平方米的高檔小區，是一個較為理想的客戶，但是開發商提出了第二天要策劃書和報價，拓展部人員連夜趕回總部，在有關工作人員的配合下，第二天給開發商交上了一份細致、全面的策劃書，開發商對市場拓展的策劃書表示非常佩服，公司也因此獲得了此項目的業務。
四、成功市場工作步驟
通過以上分析，結合筆者的多年物業管理工作經驗，認為市場拓展部門工作中需要注重以下環節工作的開展。
首先是深入分析公司的優勢和競爭對手的特點，充分利用資源，佔領市場；其次是對開發商分析，捕捉開發商或者業主委員會的理念，與其保持一致，找准開發商的設計理念，對開發商的心理進行分析，使開發商的開發理念能夠與日後的服務理念良好地融合起來；三是精心設計招、投標書。標書設計力求針對性強，特點突出。樓盤的設計和樓盤的物業服務理念保持一致，在提供優質服務的前提下，充分考慮開發商和業主委員會的需求；四是重視公關工作的開展，在招投標答疑過程中，充分體現公司的優勢。同時，公司領導重視項目的開拓工作以及小區經理的配置也是取得項目十分關鍵的環節。

Ⅵ 工業物業管理的特點有哪些

工業園區物業管理的主要特點

風險性。指園區物管企業在租賃、服務、管理過程中，會遇到來自客戶、自身管理、外部環境等方面的風險。與住宅類物業管理相比，工業園區物業管理的風險來自更多方面，如客戶的經營狀況、遵章守法情況、勞資糾紛、政策等方面的風險，必須靠內容更廣泛的綜合管理加以規避。

租賃、服務和管理的高度關聯性。在工業園區物業管理中，租賃、服務、管理三者環環相扣，相互影響，具有高度的關聯性。其中租賃是服務和管理的前提和基礎，只有招進客戶、穩定客戶，服務和管理才有對象;而服務是租賃和管理的必要條件，只有優質的服務，才能更好地穩定客戶，並吸引更多的客戶入園;管理是租賃和服務的保證，規范的管理，才能保證園區客戶的正常經營，才能得到政府部門的大力支持。三者的關系相輔相成，高度關聯。

效益互動性。物管企業、業主和客戶之間的效益是互動的。工業園區規劃不科學、配套設施不完善，會影響到物業管理的難易程度和物業招租與價格;物管企業的服務不到位，勢必影響到客戶經營，經營不正常，反過來又不能按時足夠繳交相關租費，影響業主和物管企業的效益。近年來，一些面向國際市場的加工企業，國外客戶在下訂單時要求提供工廠生產環境條件、工人生活保障措施，這些條件和措施要求工業園區規劃合理、配套設施齊全。物業管理企業要提供優良的服務，滿足各方面的要求，這樣工廠才能正常組織生產，也只有客戶正常生產，才有各方長期的合作。

管理綜合性。一是管理的范圍廣泛，涉及一般的物業管理內容、客戶的生產經營、員工權益保障、工業園區的生活秩序管理等內容;二是專業性強，如配套設施、消防管理等，與生產環節聯系緊密、專業化程度高，要求從業人員有較高的專業技能;三是政策性強，如園區內承接政府下沉的部分職能，如勞動關系協調、計劃生育管理等，都需要管理人員切實掌握國家政策，依政策辦事。

企業自律性。正因為有經營風險性、效益互動性、管理綜合性的影響，工業園區物管企業才必須以較高標准建立起一套完整的經營機制，在多個環節嚴格要求自己、約束自己，以確保從開發到服務、經營的順利完成。

Ⅶ 物業管理工作職責有哪些

物業管理工作職責有哪些？

仔細梳理一下，物業管理的工作職責范圍涵蓋還是挺廣的。

一、住宅樓低壓供電設施管理職責

。使用架空線路供電的，高層樓以樓內配電箱為界，多層樓以樓外牆為界。界限以內(不包括配電箱和計費電度表)至用戶的供電線路及設備，由物業管理企業負責維修、管理。

使用地下埋設線路供電的，以電纜進線兀接箱為界。界限以內(不包括兀接箱和計費電度表)至用戶的供電線路及設備，由物業管理企業負責維護、管理。

二、供水設施管理職責。

高層樓以樓內供水泵總計費水表為界，多層以樓外自來水表為界。界限以外(含計費水表)的供水管線及設備，由供水部門負責維護、管理;界限以內(含水表井)至用戶的供水管線及設備由物業管理企業負責維護、管理。

三、小區內道路和市政排水設施的管理職責

。以3.5米路寬為界。凡道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的，其道路和埋設在道路下的市政排水設施，由市政工程管理部門負責維護、管理;道路寬度在3.5米以下的，由物業管理企業負責維護、管理。

居住小區內各種地下設施檢查井井蓋的維護、管理，由地下設施檢查井的產權單位負責。有關產權單位也可以委託物業管理企業維護、管理。

四、小區內的供熱設施管理職責。採用鍋爐供熱的，其供熱設備、設施及供熱管線均由物業管理企業負責維護、管理。

採用集中供熱的，其供熱設備、設施及供熱管線，均由集中供熱部門負責維護、管理。集中供熱部門可將居住區內供熱交換站及二次供熱管線、用戶室內散熱設備等，委託物業管理企業維護管理。

五、小區內其他設施管理職責

。居住小區內供氣(包括煤氣、天然氣)、電話、路燈及相關設備、設施、管線等，均分別由供氣企業、電信和路燈管理部門各自負責維護、管理。

六、小區內環境衛生管理職責：

1.清掃保潔。通行公共汽車的道路，由所在地環衛部門負責。其他道路、住宅樓房周圍及綠地內、樓內公共部位等，由物業管理企業負責。

2.垃圾清運。將垃圾由垃圾樓(站)運至垃圾轉運站或垃圾消納場，由所在地環衛部門負責;將垃圾由住宅樓運至垃圾樓(站)，由物業管理企業負責。

3.公共廁所的清掃和維護。公共廁所的產權屬於環衛部門，由環衛部門負責;未辦理產權移交的，由物業管理企業負責，或由其委託環衛部門負責。

七、小區內綠化管理職責

。居住小區內綠化的規劃設計、建設施工、施工質量監督和竣工驗收，由園林綠化部門負責;樹木、花草、綠地等的日常養護和管理，可由園林綠化部門委託物業管理企業負責，物業管理企業接受委託的，應當接受園林綠化部門的業務指導。

八、小區內的交通安全管理職責。

居住小區規劃紅線內的機動車停車場(庫)、非機動車存車處等交通設施，均由物業管理企業負責維護、管理;發生交通事故或發現交通違章，報請公安交通管理部門處理;設立收費停車場，由公安交通管理部門審核批准。

九、小區內消防安全管理職責

。供水管網及管網上設置的地下式消防井、消火栓等消防設施，由供水部門負責維護、管理，公安消防部門負責監督檢查。

高、低壓消防供水系統，包括泵房、管道、室內消防栓以及防火門、輕便滅火器材、消防通道等，由物業管理企業負責維修、管理，並接受公安消防部門的監督檢查。

Ⅷ 工業廠區物業如何管理

廠區的物業不好做，注意工人進出的時候有沒有拿走屬於廠里的東西，注意清潔衛生，如果是示範性單位，清潔衛生是個硬性指標。注意外來人員··等等··

Ⅸ 工業物業的工業物業

在幾年的實踐中，看到了工業物業管理的廣闊前景，同時也感到了很多值得研究和探討的問題，特別是如何有針對性地制定工業物業管理服務標准、如何制定科學合理的工業物業管理收費標准等等。
任何一個行業要實現健康發展，都需要遵循一定的市場規律和行業規范。2003年9月1日，國家《物業管理條例》的頒布實施，將物業管理推向健康、規范、持續發展的法制化軌道，但各地區行業主管部門制定的管理服務標准均以住宅類物業為主，其它類物業為參照執行，這不利於工業物業管理的發展。工業物業和住宅物業有諸多不同點，實踐中供電、供水、郵政等部門不把工業小區與住宅小區同等對待，不實行向最終用戶收費的政策；物業管理公司不是一般納稅人，代收代繳水電費時無法為企業開具增值稅發票，導致企業(業主)與物業管理公司的矛盾；對科技園工業廠房公共維修基金的繳納辦法至今沒有明確規定，為後期公共維修留下了隱患。因此，研究、制定、出台一套適應工業物業管理的服務標准和收費原則，是關系著工業物業業主和物業管理企業雙方利益的重大問題，是應當引起各級政府主管部門、專家學者和從事工業物業管理的企業共同探討和研究的重要課題。 物業管理行業眾所周知的主要是體現在住宅與寫字樓的服務上，對於工業物業、碼頭等其他物業方面的服務及管理尚屬於一種探索過程，整個工業物業版塊顯得格外的冷清與寂靜。對於工業物業管理標准也都還處在自說自「劃」的階段，物業管理企業各自製定的標准不一。工業物業與住宅、寫字樓等物業的特性存在著明顯的區別和不同的難度，而對於工業物業的服務，更多的只是僅限於日常的地面保潔和門面的保安形式。而正因為對工業物業的服務及管理模式仍無法形成一個同性和同識的情況下，更多的工業園區都尚未對外開放或者說沒有意識形式專業化的物業管理。當大家都將眼光投向住宅、寫字樓的物業管理市場時，工業物業成了一片廣闊空荒的田野，在靜靜地等待著開拓與耕耘。
工業物業管理的廣闊前景正在隨著社會的不斷發展和經濟的突飛猛進而呈現在人們的眼前，同時也讓我們感到了很多值得研究和探討的問題，特別是如何有針對性地制定工業物業管理服務標准、如何制定科學合理的工業物業管理收費標准等。