在工業用地上建住宅，是違法的，不是商品房沒有房產證不能進行買賣交易的，但要是用於職工的純居住屬於單位整體規劃的一部分還是可以的。
『貳』 住宅用地如何變為工業用地
一般沒有人這樣做的。
住宅用地的價格是工業用地價格的5－10倍，沒理由用高價買來的土地做低價土地的用途的事情，反過來的則非常多。
土地用途由土地利用總體規劃和城市規劃決定，不能隨意更改，除非是法定規劃修改。
但規劃的修改只有「退二進三」，也就是說是工業用地變為商住用地！
住宅用地變工業用地也有一種情況，就是92－94年大圈地的年代，在不具備生活配套條件的地區買可很多商住用地，沒法開發，只好置換，原地塊開發工業，在配套條件較好的地區開發住宅，不過，地塊置換手續不好辦。
如果一定要換，首先在規劃局改變規劃條件，再到國土部門辦理變更，不過要注意，他們會把你當作怪物看待。同時，也要注意鄰里關系，人家都是住宅，你的是工業，他們可會有比較大的意見。
『叄』 怎麼做建築工業化
1 預制裝配式建築技術
主要有：疊合剪力牆（PCF）體系、現澆外掛體系、裝配整體式剪力牆體系、裝配整體式框架體系、裝配整體式框架-現澆剪力牆（核心筒）體系、全工業化輕鋼結構體系 等6項技術。
1.1
疊合剪力牆（PCF）體系 預制率在20%左右，主要案例有上海萬科浦東金色里程、上海萬科浦東金色城市和上海上坤松江紅樹灣等項目。其中萬科金色里程是國內首個將工業化預制裝配式技術大規模應用到商品住宅的項目（見圖1），採用預制樓梯、陽台、空調板、面磚反打、窗框預埋、接縫多道防水技術措施，18層住宅，採用PCF疊合剪力牆體系，預制率16%。
1.2
現澆外掛體系 外掛牆板與主體連接簡單，施工速度快，效率較高。主要案例有浙江杭州萬科北辰之光、上海保利浦東艾廬、上海陽光城浦東麗景灣、上海旭輝虹橋恆基中心、上海遠洋惠南鎮東城區G-C2-2地塊、上海金地松江區新橋鎮陳春路一號A-1地塊、上海當代閔行區江川社區01、02單元52-03地塊、上海方興大寧金茂府等，其中上海方興大寧金茂府項目預制率25%。
1.3
裝配整體式剪力牆體系 適用於高層建築，抗震性能好，戶型設計靈活，住戶接受度高。主要案例有上海萬科浦東海上傳奇（該項目是上海市第一個裝配整體式剪力牆高層住宅小區，預制率25%，獲得浦東新區2013年度建設工程設計質量結構專業優秀獎，如圖3所示）、上海萬科浦東地傑A街坊地塊（上海市第一個暗柱預制裝配整體式剪力牆住宅小區）、江蘇常州新城帝景北地塊（預制率80%，建築高度99.62m，百年住宅，綠色三星，江蘇省首批建築產業現代化示範項目，裝配整體式剪力牆體系中預制率最高、高度最高的國內在建高層項目，如圖4所示）、上海泰禾青浦紅橋（預制率45%，綠色三星、上海市最高預制率的剪力牆結構商品住宅小區）、上海保利置業楊浦平涼街道18街坊（24~25層住宅，預制率25%）、上海金輝南橋天鵝灣（18層住宅，預制率25%）、上海大名城唐鎮D-03-05a地塊（16~18層住宅，預制率30%）。
1.4
裝配整體式框架體系 平面布置靈活，抗震性能好，技術成熟，施工效率高，單體預制率范圍廣（15%～80%），適用於大開間、大柱網辦公、商業、公寓等建築。主要案例為上海綠地虹口商辦樓，共9層，建築高度44m，預制率25%，該項目也是上海市第一個裝配式商業辦公綜合體。
1.5
裝配整體式框架-剪力牆（核心筒）體系 通過可靠的連接方式進行裝配，形成裝配整體式的框架-剪力牆（核心筒）結構，主要適用於高層，抗震性能較好，適用於辦公商業類建築。主要案例為上海綠地楊浦96街坊，該項目為18層辦公樓，建築高度78m，預制率40%，是上海市第一個裝配整體式高層辦公樓。
1.6
全工業化輕鋼結構體系 以鍍鋅輕鋼龍骨作為承重體系，引進日本技術及生產工藝生產的ALC板，構件尺寸小，可隱藏於牆體內部，結構自重輕，省去了現場焊接及高強螺栓的費用，施工速度快，易於裝卸，主要適用於1~3層的低層住宅。主要案例：江蘇蘇州積水姑蘇裕沁庭（低層住宅，預制率100%）。
2 聚力百年住宅技術研發
在江蘇常州新城帝景北區百年住宅示範項目實踐中，設計將住宅分為結構支撐體和功能填充體兩部分，百年住宅理念在結構支撐體部分主要體現為實現100年的安全耐久性，在功能填充體部分主要體現為實現100年的可變與品質保障。
2.1
建築工業化 外立面及主體採用預制裝配體系及標准構配件等技術手段，內裝採用乾式工法、工廠化通用部品部件等技術手段，大大縮短了生產工期，提高了生產效率。建築工業化模式打破了傳統建造方式受工程作業面和氣候的影響，在工廠即可成批次地重復製造，使高寒地區施工告別「半年閑」。這其中主要體現了十二類技術體系中的結構耐久，SI體系、設備集成這3項內容。
2.2
建築長壽化 建築長壽化的基礎是結構支撐體的高耐久性和長壽化，但不可否認，建築內填充體的壽命無法與結構主體同步，傳統住宅隨著時間的累積，內填充的裝飾、管線部分逐漸老化，必然面臨更新檢修的要求。因此百年住宅強調採用SI住宅體系，實現支撐體與填充體完全分離、共用部分與私有部分區分明確，有利於使用中的更新和維護，實現100年的安全、可變、耐用。這其中主要體現十二類技術體系中的BIM信息化、預制裝配化、空間可變這3項內容。
2.3
品質優良化 強調對綜合性玄關、全屋收納、陽台家政區等進行人性化設計，同時採用環保內裝、新風系統、地暖、整體衛浴等工業化新技術，有效提高住宅性能質量，提升住宅品質。這其中主要體現十二類技術體系中的功能家居空間、全屋收納、人性化部品這3項內容。
2.4
綠色低碳化 在增加外牆的保溫及門窗的氣密性外，考慮增加外遮陽設施，節約空調能耗。同時採用乾式工法，主體結構及外牆採用裝配式，減少工地揚塵、雜訊污染；內裝採用架空地板、輕質隔牆、整體衛浴，減少現場濕作業。綜合實現節水、節地、節能、節材，達到綠色低碳化。這其中主要體現十二類技術體系中的社區智能、節能與資源利用、室內環境質量這3項內容。
3 推動工業化家裝
在工業化住宅發展的大形勢下，配套於裝配式建築，建立在一體化設計基礎上的全程設計＋精裝工程＋部品部件的整體系統產品。
SI工法五大系統
從我國住宅工業的發展現狀來看，傳統的住宅裝修方式對住宅工業化的制約和影響日益凸顯。不僅浪費人工、材料，帶來空氣污染、雜訊污染等，且沒有可持續發展的理念，與綠色節能、低碳環保理念背道而馳。
目前，我國建築工業化的發展尚處在起步階段，相對於日本和歐美發達國家而言，我國的建築工業化發展水平還很低，無論是在設計理念、科技研發、工廠化製作、現場管理等方面，還是在建築管理體制、建築建材業聯動發展方面，與日本相比還有較大的差距。