舊城工業布局如何進行調整

1. 工業用地的舊城調整

城市總體規劃的重要任務，除了對新建工業進行安排以外，還須對城市現有工業布局上的問題進行研究，並作出必要的建議進行調整改造，以改善現有交通、衛生、生產、生活等狀況。舊城市中的工業，由於種種原因，往往布局不盡合理，其廠房建築、工藝流程、設備、管道、運輸等，對城市的生產發展和居民生活都有妨礙。舊城工業區的改建遠較新建工業區復雜。
舊城工業布局的問題
（1）工廠用地面積小，不能滿足生產需要。有些工廠，由於歷史原因無集中用地，一廠分散幾處，使生產過程不連續，生產管理不便。
（2）缺乏必要的交通運輸條件。有的廠位於小巷深處，道路不通暢，運輸不便，往往造成交通堵塞和事故。
（3）居住區與工廠混雜。在中國現有城市中除新建大廠形成工業區外，市區大量的舊有工廠混雜在居住區中。雜訊、煙塵、廢氣、廢水污染嚴重，影響附近居民健康。造成這些情況有多方面的原因：往往由於城市發展，使一些本來在郊區的工廠被新建的各種建築所包圍，如荊門磷肥廠原布置在郊區，煉油廠興建後，磷肥廠廠址成為市中心地區；也有的由於建築改變了使用性質。而改變了原有的合理布局，造成工業與居住用地混雜的局面。
（4）工廠的倉庫、堆場不足。有的工廠侵佔道路面積，造成「馬路倉庫」，影響交通和市容整潔。
（5）工廠布局混亂，缺乏生產上的統一安排，形成「小而全」、「大而全」的局面。
（6）有些工廠的廠房利用一般民房或臨時建築，不合生產要求，影響生產和安全。
舊城工業布局的調整
舊城工業布局調整涉及因素非常復雜，一般應注意：
（1）發展生產，充分利用與逐步改造相結合。中國城市中現有工業，在國民經濟中佔有相當比重，因此在可能條件下要充分利用原有工業基礎，積極發展，通過合理的技術改造、工藝改革，改善生產條件。
（2）專業化生產有利於生產的發展。「小而全」的生產體系，不利於組織大量生產，無法利用高效率的專用設備和自動生產線，不能大幅度提高勞動生產率。因此舊城工業改造必須與工業的專業化改組相結合。
（3）工業改造必須減少生產對環境的污染。對易爆，易燃及嚴重污染的工業必須採取措施，予以處理。
（4）街道工廠的調整地點，要便於居民參加生產勞動；對外遷工廠的工人居住區和服務設施，必須妥善安排。
舊城工業布局調整措施
舊城工業布局調整所採取的措施，必須在深入調查研究的基礎上，根據城市不同性質和特點、現有工業存在的各種問題採取不同辦法，制定工業調整改造方案，達到布局合理的要求。根據舊城內工廠各種不同情況，可採取以下方法：
（1）留：原有的工廠，廠房設備好，位於交通方便、市政設施齊全的地段，而且對周圍環境沒有影響，可以保留，允許就地擴建。
（2）改：包括改變生產性質、改革工藝和生產技術兩方面；原有工廠，廠房設備好，且位於交通方便、市政設施齊全、產性質、他用。有發展餘地的地段，限制生產發展、改革工藝等措施，但對周圍環境有影響，應採取改變生以減輕或消除對環境的污染，有的還可以改作，遠不能適應生產的需要。為改善運輸條件，首先應將有協作關系的廠適當集中，減少不必要的往返交通。其次對工業區內的部分道路進行整頓，加寬路面，局部裁彎取直，有條件時，增設鐵路專用線。
（3）改善環境衛生，減少環境污染。對排放有害物資的工業必須根據其危害程度進行處理，以消滅或減輕污染源的危害。對居住區危害嚴重的工廠，盡可能遷出或改變其生產性質；舊城工業區與居住區之間創造條件設置防護帶；廠區內部應進行綠化，以改善工作有的工廠廠區不擴大，經過技術改造，水、用電以及工人數量的變化，生產能力有很大的提高，相應的配套工業也會有改變。城市建設應適應這些變化和必然引起交通運輸、用發展，以真正做到有利生產、方便生活。

2. 工業區衰落後城市如何應對

1、產業轉型升級：針對工業區衰落後的情況，城市可以通過推進產業轉型升級，引進新興產業和高端製造業等，提高工業的競爭力和核心競爭力，從而推動工業的發展，促進城市的經濟發展。
2、城市更新改造：對於衰落的工業區，城市可以進好瞎行城市更新改造，將原來的工業區改造成集商業、文化、旅遊等多種功能於一體的城市綜合體，提高工業區的使仿襪皮用效益，增加城市的吸引力和活力。
3、城市規劃調整：城市可以通過規劃調整，將原來的工業區進行拆分和整合，形成新的城市功能區，推進城市功能的優化升級，提高城市的發展水平。
4、城市合作聯動：在工業區衰落後，城市可以與周邊城市合作聯動，共同開發和利用工業區資源，形成產業協同效應，促進城市備差群的發展和協調發展。
5、發展新興產業：城市可以發展新興產業，如數字經濟、智能製造等，引進新的技術、新的產業模式，實現工業的轉型升級，提高經濟效益和社會效益。

3. 工業布局都有哪些原則

工業布局的原則主要有：自覺運用地區經濟發展的不平衡規律；遵循工業布局地域分工規律；有利於提高社會勞動生產率；適宜分散和必要集中相結合；充分考慮政治和國防安全的要求等。
1、自覺運用經濟發展的不平衡規律。地區經濟發展是在不平衡中求平衡，在拉大發展差距中求縮小差距，即不平衡發展是暫時的、相對的。由於每個地區在一定時期內發展經濟的條件不同，加之財力、物力有限，投入產生的效果也不同，平均投入、平衡發展的效果遠不如有重點、不平衡發展的效果，也就是說，只有每個時期有重點、不平衡發展，一個國家、一個地區工業經濟的發展才能實現相對均衡。例如，日本先發展了基礎較好的「京——濱」地區後，才帶動了其他地區的經濟發展；美國也是先發展了東部大西洋沿岸地區後，才逐步向中西部推進，使中部密西西比河流域、西部太平洋沿岸地區和南部地區快速發展起來；中國也是先發展沿海經濟，後向中西部地區傾斜。
2、遵循工業布局地域分工規律。工業布局地域分工的自然基礎是各地自然資源和自然條件存在優劣；經濟基礎是各地現有經濟水平、特點和經濟地理位置不同。工業布局要分析各地的要素價格和產品成本，找出各地適合布點的工業部門。
3、有利於提高社會勞動生產率。工業布局要充分考慮社會勞動的節約，從減少原材料、燃料和產品的不合理運輸和節約中間環節、中轉全儲的投資費用等入手，促使勞動生產率和經濟效益的提高。工業布局要選擇生產費用、運輸費用及流通費用的總和為最小的建廠地點。
4、適宜分散和必要集中相結合。工業布局應充分利用現有中、小城鎮或在資源較豐裕的地區分散布點，這有利於改變原有不合理的工業分布，充分利用各地自然資源，使各地區經濟協調發展，也有利於國防安全、環境保護和生態平衡。當然工業布局分散要適當，不能搞「大而全」或叫、而全」，即在堅持適當分散的同時，堅持必要的集中；這可使企業共同利用各種資源要素，有利於建立共同的專業化協作配套廠以及供電、供水、交通、通訊等廠外公共工程，從而獲得生產費用的節約和較高的集聚效益，有利於國內統一市場的形成和建立合理的國民經濟整體運轉機制。
5、充分考慮政治和國防安全要求。工業布局還要充分照顧少數民族地區和經濟落後地區的發展，逐步縮小地區發展差距，防止因經濟發展嚴重不平衡造成社會動盪，甚至出現分裂。例如，原蘇聯各加盟共和國經濟發展水乎極不平衡，民族矛盾不斷激化，最後作為重要因素之：—加速了原蘇聯解體進程。從國防安全考慮，工業布局在宏觀上要處理好國防前沿和戰略腹地的關系，重要工業和產品的生產能力要有縱深配置；在中觀布局上，要防止過度集中，要適當分散布置；同時，要有利於戰備動員計劃的迅速實施。
6、遵循生態平衡規律。工業布局時要正確處理工業生產和保護環境的關系，實行「三同時」方針，積極防止工業發展帶來的環境污染，使生態環境與國民經濟和社會發展相協調，不斷提高工業布局的經濟效益、社會效益和生態效益。
工業布局亦稱工業生產力或工業配置，是指人們通過規劃或其他手段，有意識地對工業生產力在全國或一個地區范圍內進行調整和再分布。工業布局與工業分布之間的關系是一種繼承與被繼承的關系。工業分布是人類進行生產活動的自然結果，人們只能承認它、繼承它。工業布局必須以原有工業分布為前提和基礎，是對原有工業分布的再分布。

4. 企業應如何做好工廠的布局規劃設計方案內容步驟是

精益工業廠房布局規劃，必須遵循「最少的投入獲得最大的產出」原則，通過運用精益思想不斷消除浪費的理念，按照價值流體現的規則，根據不同產品類別的運作模式設計廠房規劃，旨在讓每一點滴的投入都有意義，每一份的投入都會盡可能地產生最大效益。因此，博思公司總結出精益廠房規劃必須遵循包括標准操作流程、縮短交貨期、質量標准、高生產能力利用標准，以及高資源利用標准五個基本原則。

「精益廠房布局規劃必須在這五個原則之上進行。」某大師介紹表示，廣義的精益廠房規劃包含廠房位置選址和車間布局規劃兩個部分。

「在規劃初期，重點是要考量是普通建築還是專用建築，單層還是多層，單跨還是多跨、廠房形狀和走向，窗戶、地面、屋頂高度、中列柱和邊列柱的柱距、柱頂高度等等。」某大師表示，而對於製造型企業而言，廠區內生產車間是重要的組成部分。而車間的設備和設置一旦規劃下來，其影響基本就是長期性的。

「如果等生產運行時才發現問題，再想調整就需耗費大量的財力、物力和人力。這也就是，為什麼有些企業主，明明知道自己工廠車間的布局不合理，但又不去改變的原因。因為他們知道，這一動少則幾千，多則幾十萬。」某大師分析表示，博思總結出來的精益廠房布局，主要從車間布局規劃以及廠區物流系統規劃兩個方面著手。

據介紹，所謂車間布局，就是要按照一定的原則，合理地確定車間內部各組成單位(工段、班組)的工作地，設備之間的相互位置，從而使它們成為一個有機整體，實現車間的具體功能和任務。

「由於車間布局決定了以後車間的物流方向和速率，從而從結構上限定了車間的功能潛力，因此車間布置是構造一個有效車間系統最為重要的環節。相同車間地址、相同人員、相同設備和技術，物料在工藝過程中按順序一直不斷地向前流動直至完成，沒有過多地迂迴或倒流。」某大師說道，僅是由於布置的方式不一樣，生產系統的功能可以有天壤之別。在某大師看來，高效率的車間布局作為提高企業生產效率和效益的重要手段之一，也是精益生產思想中重要的部分。

「車間布局的實質就是對製造資源(包括人、機、料)在空間上密切有機結合，時間上適當連接，減少物料搬運工作量，減少自製零件和外購件的損壞，節省費用。」鄭功成表示，在布局設計的過程中考慮物流因素，不僅能降低其過程中的運輸成本，還能加快生產流程，最終達到提高生產能力和降低企業生產成本的目的。

此外，某大師還表示，在廠區規劃中，企業重點要考量三個方面的問題：首先是公司的5-10年發展戰略、規模；其次是公司的生產產品類別以及採用哪種運作模式；最後就是經濟性原則。

「如何做到生產車間各單位的使用面積最大化，消除不必要的作業，優化作業之間的關系。例如，把作業關系緊密的作業單位盡可能地安排在一起，這是提高企業生產率和降低能耗的最有效方法之一。只有在時間上縮短生產周期，空間上減少佔地，物料上減少停留，才能減少投入，降低運行費用。」某大師表示，在布局設計時，要充分利用空間，合理預留發展空間，才能避免不必要的改建與擴建。

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6. 舊城改造的策略建議

不同類型舊城改造項目的比較研究
類型一：城市中心區——功能多元，高端引領
通常一個城市的發展大多圍繞中心城區展開，城市中心承載著城市功能與活動的主要部分。在城市經濟發展的推動下，其市政配套和功能結構一直處於更新與再開發之中，所以城市中心往往成為舊城改造的重點區域。中心舊城區內通訊、供水供電等基礎設施非常完備，學校、醫院、金融和商店等配套設施也相對集中，並且城市中心區擁有核心區位與交通樞紐優勢。但弱勢在於建築密度大，公共綠地少、生活環境質量差、停車場以及停車泊位少等。
城市中心區改造存在的一系列矛盾，諸如商業活動減少、居住環境惡化以及周末和夜晚成為死城等，是開發企業無法迴避的難題。由於拆遷成本與容積率的要求，城市中心改造需要邊際利潤更高的商業項目，但開發企業不能一味地追求經濟效益，對承接大面積舊城改造的企業而言，需要注意改造區域內的功能調節。
城市中心改造的項目不能減少街道的數量和面積，以保證人們接觸的機會，如果有條件的話可以保留部分不同品質的建築，在滿足區域視覺整體性的前提下，盡量提供針對不同經濟能力消費者的多樣化功能需求，滿足經濟能力不同的功能需要，以增加不同時段內區域人口的密集度。下面提供幾種城市中心改造產品和改造實例供開發企業借鑒。
高端商業——休閑購物是除居住功能之外最能吸引人氣的功能結構，但是私家車的增多，郊區地產以其較低密度居住環境，日漸成熟的內外配套，正不斷吸納從舊城中心遷出的居民，市中心改造的商業要同郊區購物中心直面競爭，就不能再沿用同質的商業產品。從國外城市的經驗來看，高端商業從事最好的商業形態，在保證邊際收益的同時又能帶動整個片區的住宅品質。
步行系統——很多情況下，舊城自帶的商業項目已經擁有固定的購物客群，但是其往往同時擔負著城市幹道的職責，加上傳統設施營業場所腹地過於狹窄，容易造成商業流與人流混雜。但是，如果簡單加以拓寬，將造成較大規模的拆遷，使開發成本劇增。因此，建議在舊城內的商業項目添加步行系統，如步行街與天橋系統，改變人車混雜的交通危險性，並增強購物的舒適性，通過網路把與平行的零售和服務設施連接起來。
上述可以發現，無論是局部調整商業品質還是拆除重建，成功的商業中心改造都需要耗費極大的成本，如果不能將商業中心的消費檔次以及物業租金提高，投資成本根本不可能收回。由此，商業中心改造應該慎之又慎，分階段分地域逐步改造。與此同時，在保護歷史建築與景觀風貌的前提下，盡可能地利用商業以及公共空間，不是簡單地開發客源市場購買力，而是要引導甚至重塑整個市場的消費趨勢。必要的話將周邊的舊城區用地分二期、三期開發，這樣可以降低單位開發成本，如果商業中心的帶動效應明顯的話，後期的住宅利潤將更為可觀。
類型二：歷史文化區——維系文脈，挖掘價值
每個城市都有自己的歷史文化遺址，比如北京的四合院、西安的鍾鼓樓、南京的夫子廟、黃山的屯溪老街等等。城市歷代古城建築真實地記錄了城市個性的發展和演進，是城市不可再生的寶貴資源，也是城市底蘊和魅力所在，更是城市競爭優勢的關鍵因素之一。然而早先的開發改造規劃由於對其風貌保護不夠重視，導致城市歷史瀕臨絕跡。例如在舊城改造的實施過程中，許多古城門和城牆因為被定位於阻礙城市交通發展而遭到拆除;或者為了單純的經濟效益而盲目改建，例如大量私家園林被改造成高級招待所。對城市古建築、歷史街區進行的大拆大建，其實質無異於殺雞取卵，損害的不單是開發企業的長期利潤，更是一個城區的人氣與商業競爭力。
類型三：混合居住區——配合政府，統籌操作
混合居住區通常位於城區的中間圈層，是早期規劃短視的產物，由於歷史原因，混合居住區內集中了居住、商業、工業、市政設施等多種土地類型，道路狹窄、建築密集，區域內人口購買層次低，無力承擔改善居住置業的成本，且混合區內工業以小型企業居多，徒增拆遷難度。根據國家關於舊區改造的原則，開發商必須對道路進行拓寬或翻修，增設公共配套設施，這樣一來改造費用大大增加，加之有許多地塊多出於偏街僻巷，市場運作升值空間小，風險非常大。
房地產開發企業對於這些居住密度高、區位條件差、資金難於平衡的地塊，通常避而遠之，但是政府為了實現統一規劃，通常混合區與區位好的土地捆綁推出，成片改造。所以想要參與大面積舊城改造的企業必然會遇到混合區改造，同時出於對提升改造地區的品位和開發檔次，房地產開發企業也要顧及到混合區對於其單體項目的影響。
類型四：城市邊緣區——城鄉一體，建管並重
城市邊緣區是近50多年來因城市擴展所包圍的原城邊村居。所以許多城市邊緣區一般仍有集體經濟與行政合一的組織機構，建築雜亂密集，而其中最典型的形態當屬城中村。由於二元體制的慣性，這種「都市中的村莊」仍舊實行農村管理體制，因此在建設規劃、土地利用、社區管理、物業管理等方面都與現代城市的要求相距甚遠，甚至出現管理上的真空。目前，北京、深圳、珠海、廣州、南京、杭州、西安等大城市的城中村改造都已紛紛啟動，其中深圳漁港村的改造方式值得許多開發企業研究。
類型五：工業聚集區——依託基礎，發揮特色
在每個城市的發展過程中，工業企業的布局因為城市規模增大、城市功能調整而變得不再合理。從國外工業化城市發展的歷史來看，幾乎都經歷過工業廠房的調整改造。由於工業區產權結構與建築結構簡單，且容積率較低，拆遷量相對住宅片區要小很多。此外工業區供電、供氣、給排水設施的容量優於普通住宅，所以工業區改造往往免除大規模的市政投入。但值得注意的是，這些工業聚集區改造不是簡單的廠房拆除和產業置換，而是牽涉到更深層次的產業設計與廠房再利用。特別是牽扯到當地支柱型工業企業的改造，由於該工業區攸關整個城市的發展，必須慎重。在具體更新進程中，工業集聚區的改造一般又可以分為小型工業區的產業置換、混合工業區的漸進改造和大型工業區的產業升級。
小型工業區的產業置換
區域特徵: 城市傳統產業的工業聚集地隨著城市的快速發展而呈現與城市環境格格不入的景象。這些規模小，空置率高，同時土地產出效應較低的工業區或者成片的工廠，區域內的工業項目現狀與周邊的居住、商業極不協調。比如嚴重污染的舊工業區，需要通過規劃調整以及有關措施將工業用地置換為居住、商業、綠地或其他城市功能。
改造策略: 隨著城市的發展，舊工業區已失去了往日重要的工業用途，其中部分建築的形象也與新出現的高層建築不相協調，以往舊企業搬遷後，對於舊工業廠房最簡單的也是最通用的做法就是「推倒重來」，這樣就等於夷平了城市的工業文化遺產。在國外，對工業文化遺產的保護和再利用已成為一種潮流。通過綜合使用功能的再創造，賦予舊建築全新的功能新概念。
區域特徵:指在一些工業區內，存在工業、辦公、商貿等共同發展，工業聚集地規模較大，已經形成一定的集聚效應。混合區往往具有如下特點:區位條件通常較好，已形成一定的商業氛圍，通常是工業生產和商貿以及辦公活動均很活躍的舊工業區，面臨調整產業結構、疏散中心城區人口、解決環境污染等多重壓力。但其產業和生活環境標准尚未下降到既不能吸引新的工作和商業，也不能維持正常城市生活功能的程度。通過採用某些扶持政策或提升產業與生活環境標準的措施，仍有望繼續吸引新的投資等。針對這些工業區，需要考慮到區域內已經形成的功能布局，彈性地改造。
改造策略:混合區的形成緣由是城市居住及商業區域被無序擴大，對其的改建應首先分析原有土地的容量情況，如果可以增加容量的，則可以在改善居住環境的前提下，適當提高容積率。如果居住區出現交通、配套均需要重新修建的舊區，可根據社區鄰里原有的社會結構和經濟結構，根據其不同的老化程度，分別採取維護、局部整治、拆除重建等多種改造方式。如果區域內用地結構不合理，則需要對用地性質作重新設計，增加更多的商業用地，以提高土地利用的邊際效益。
大型工業區的產業升級
區域特徵:這類工區集聚區雖然工業出現某些衰敗，但是土地產出效應高，或者區內工業是當地的經濟支柱產業，對區域發展具有舉足輕重的作用，在一定時期內不適合大規模的產業置換。
改造策略:該區域通常採用工業升級模式，該模式強調維持工業區原有的以工業為主的功能和性質不變，改造重點在於產業的重塑，以鼓勵同類或者關聯度高的企業進駐，再次形成產業集群效應，這一方面國外的工業城市可以提供不少的借鑒。比如德國魯爾工業區、美國中西部地區的「銹帶」、日本北九州地區等世界著名的工業城市都曾經歷過這一過程。升級工業區的關鍵是要將工業產品向出口外向化與附加值提高化發展。