商業工業地產怎麼樣

㈠ 廣州工業地產未來發展趨勢

產業與國土空間之間的聯系愈發緊密，工業用地逐漸成為保障廣州先進製造業、戰略性新興產業發展的核心載體。2021年廣州市工業用地供應增長27%，區域方面，主要分布在黃浦區和花都區;產業方面，主要向重點區域、重點產業和重大項目用地傾斜，傾向於戰略性新興產業用地供應，重點區域工業用地供應以及重大基礎設施和社會民生項目的用地供應。

工業用地供應增長

工業地產是指在新經濟、新型工業化背景下，以產業為依託，地產為載體，以工業樓宇、工業廠房、高新技術研究與發展用房為主要開發對象，集投資、開發、經營管理和服務等為一體的工業物業總稱，其功能涵蓋了生產加工、行政管理、物流配送、商業服務、生活服務、科研活動、休閑活動等一切能產生經濟效益的服務。

產業與國土空間之間的聯系愈發緊密，工業用地也逐漸成為保障廣州先進製造業、戰略性新興產業發展的核心載體。2021年3月，廣州市規劃和自然資源局發布了《仔掘廣州市2021年建設用地供應計劃》。

2021年廣州市建設用地計劃供應總量為2544公頃，其中工礦倉儲用地為620公頃，佔比24%;其他用地(包括公共管理與公共服務蔽戚雹用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地)728公頃，占計劃總量的29%。

工礦倉儲用地包括工業用地(工業生產及其相應附屬設施用地)、采礦地(采礦、採石、采砂場、鹽田、磚瓦窯等地面生產用地及尾礦堆放地)以及倉儲用地(用於物資儲備、中轉的場所及相應附屬設施用地)，可知，2021年廣州工業用地供應佔比約為24%。

更多數據請參考前瞻產業研究院發布的《中國工業地產行業發展前景與投資戰略規劃分析報告》。

㈡ 工業地產前景如何

工業地產開發規模持續增長

工業地產與工業密切相關，根據工業地產建築體規模大小的差異，可分為工業廠房和工業園區，我國的工業園區包括各種類型的開發區，如國家級經濟技術開發區、高新技術產業開發區等。由於國家統計局並沒有對房地產開發企業的工業物業的開發和銷售進行專門的統計，而是將其納入「商品房中的其他房屋」中，而「其他房屋」又以工業地產為主，因此文章以「其他房屋」的供需數據代替工業地產開發銷售數據做分析。

數據顯示，2010-2019年，我國以工業地產為主的其他房屋開發投資額整體呈遞增的趨勢。除2015年外，其餘年份均實現同比增長。2019年，我國以工業地產為主的其他房地產開發投資額達到15734億元，同比增長5.6%。2020年1-7月達到9390億元。

疫情期間，全國企業停工停產，給全國工業造成了較大的影響。工業生產需要人員、要素、物流等多方面條件以及產業鏈上下游的綜合配套支撐，疫情強烈沖擊企業生產經營，產業鏈循環受到阻礙，對工業經濟產生負面影響。工業地產作為為工業服務的地產，受到疫情較大影響。由於疫情對業務產生巨大影響，大量企業提出減租免租需求，地方政府也大力出台扶持政策。因此，全國製造業廠房實際租金和售價在疫情後有較大幅度的下降。

—— 更多數據及分析請參考前瞻產業研究院《中國工業地產行業發展前景與投資戰略規劃分析報告》。

㈢ 工業地產有什麼特點，與居住地產有什麼區別

1、土地使用年限不同。住宅地產的的土地使用年限是70年，商業地產是 40年，工業地產是50年。
2、利潤獲取方式不同。住宅地產主要依靠建設完畢後銷售回籠資金；商業地產的模式比較靈活有多種組合方式例如租賃與出售多種組合，視具體情況而定。而工業地產的利潤獲取方式更加多樣主要表現在兩種：一種是與製造商合作開發賺取適當的利潤，是工業地產開發的較初級階段的表現形式。另一種是開發商自建然後進行出租或銷售，運營商則以其專業的素質和優質服務賺取租金收人和管理費；其中中、小型生產商多選擇以租賃方式付出租金，而出售多以定向建設為主即根據購買企業的特定需求建造工業廠房。這種模式是我國本地開發商多採用的。
3、發展背景不同。住宅地產是城市化發展下的一個產物，與城市人口規模、市政配套建設和城市化速度有緊密的聯系；商業地產的發展與所處所處區域的商業化發展和宏觀經濟背景有影響。而工業地產受到國家和地方的產業政策，土地政策和生產要素成本影響的程度更大。
4、對開發商的運營管理實力要求不同。工業地產的開發商除了要有良好運營土地和資金的實力外還要具備更加專業、復雜的後期運營管理能力，這種管理能力不僅是局限在物業管理上更多地是強調配和製造商進行生產所具備的專業化技能。這一點也是局限我國本土開發商進入這一領域的一個關鍵問題。除此之外，成功地開發商還應該具有豐富的市場經驗包括擁有廣泛的企業資源，和先進的運營理念。
5、投資風險較大。工業地產在國內處於起步階段風險防範體系還未成熟並且國內開發商普遍經驗不足；所以投資風險較傳統項目而言風險較大。
6 、工業地產的拿地成本相對較低。工業地產成本遠遠少於商業地產，據統計 ，工業用地的基準地價只有商業用地的1／4，而實際出讓價格 ，工業用地只 有同類地段商業用地的 1／5 到 1／10，甚至更低。雖然工業用地市場開始執行招拍掛，同時競爭加大，地價會有一定幅度的上升，但是地塊多在郊區，吸引力有限，因此漲幅不會很大。
人和·中國空氣凈化產業城總投資55億，總建築面積150萬方，創新打造集「產、研、銷、展」為一體的工業綜合體，是集生產加工、科技研發、現代辦公、商務服務、教育培訓、休閑娛樂為一體的大型特色產業城。作為中國空氣凈化領域內首個全產業鏈園區，從產業城設計到建設，再到整體規劃，充分採用德國工業4.0的先進理念及物聯網最新科技成果，以空氣凈化為基礎，重點打造空氣凈化的前端產業——精密製造，並逐步向產業鏈中端、高端開發，形成閉合的空氣凈化產業鏈系統，為製造業提供完善、環保、智能、人性化的配套服務。項目是合肥市委、市政府重點打造項目，得到了合肥市政府和長豐縣政府的大力支持，也傾注了人和集團大量的心血。

製造業是一個國家戰略性產業和工業崛起的標志， 是一國製造業的基礎和核心競爭力所在。根據《國務院關於加快培育和發展戰略性新興產業的決定》，作為戰略新興產業之一的精密製造業主要包括鈑金製造、加工等細分領域。製造業產業鏈長，涉及面廣，圍繞成套裝備與主機，可形成專業化的供應鏈。特別是產業鏈的高端部分，技術含量高，價值量高，不但適合廣大的中小企業發展的選項，也是提高裝備製造業競爭力的核心所在，對區域經濟甚至整個國家的經濟具有極強的帶動作用。

人和·中國空氣凈化產業城建成後，將極大地推動安徽精密製造產業轉型升級，提升區域價值，成為合肥北城未來經濟發展的強勁助推器與安徽未來的製造業中心，不僅為安徽省由農業大省向製造業大省轉型提供強動力，還將為中部地區乃至全國的空氣凈化產業開了一個好頭，成為安徽製造業新高地。

㈣ 工業地產銷售好做嗎

很高興回答你的問題。

我是一個做了6年工業地產的人士了。任何人進入任何行業都會問一個問題，這個行業好做嗎？

其實，這個問題網上的雞湯也很大，跟成睜明功的人士聊這樣的話題，你得到的答案是很好做，很容易成功，跟失敗的人聊這個問題，他給你的答案肯定是莫入這個行業。這個道理不用說誰都懂。那我們也聊聊這個行業到底怎麼樣？

1.我認為做這個行業最重要的一點就是堅持，任何銷售類行業你剛踏入的時候沒有任何資源，你想一步登天，洗洗睡吧，也許夢里可以。

2.不怕吃苦，據我的親身經歷，13年剛做的時候只有一輛電瓶車，夏天胳膊曬的脫皮，癢的難受，還很痛，曬的黑不溜秋的；冬天凍得四肢發麻，但是還有堅持帶客戶（那個時候沒有防護意識），能有一碗熱湯喝真的挺幸福的

3.學習力，這里是學習力不是學習，你一定要搞清楚，一定要善於去學習，懂得去總結，這個客戶為什麼沒有成功，為什麼他就不要呢？然後總結話語，形成自己的一套思路

4.勝不驕敗不餒，喜怒哀樂你每天都是遇到，心態是這個行業最重要的，因為你的客戶都是企業家，他們的智商還是情商都不會低於我們，否則他們也不可能開工廠，特別是給你很大希望的時候，一下子又告訴蘆早鎮你，我不要了，你的心理落差特別大，因此一定要調整好心陪粗態

5.送給你最重要的一條：一定要用誠信對待客戶。

㈤ 商業地產工業地產有什麼區別

一、目標顧客不同
工業地產的目標顧客通常是企業為單位或房地產信託投資基金，只要具備投資能力，都可以成為目標顧客，而商業地產的目標顧客范圍則相對廣泛些，一般中小投資者均有需求。通常，工業項目的目標客戶要麼是生產型企業購買廠房辦公樓或是技術、科技型上市公司或預備上市的公司購置獨立辦公樓；商業地產的目標顧客以個人或公司為單位的經營戶或投資者。經營戶又分為主力經營戶（主力店）、品牌商和部分配套商戶（如餐飲、量販KTV和一些帶動人氣的小生意的租戶），這些客戶群體對物業的面積、功能等的要求都不一樣。

二、地段要求不同
工業項目的地理位置通常在城市副中心或郊區，對交通與人流量沒有太多硬性需求；因商業項目的價值首要是體現在地理位置上的，所以一定要選擇商圈的核心或有發展潛力人口集中且流量打的集中商業地段；工業項目就可以不臨界面，不需要形象的展示，但商業地產項目對於外觀形象展示面即臨界面的要求很高。

三、規劃要求不同
工業項目一般與地方政府招商引資有關，多半是政府形象工程，因此在總體規劃定位上受限制比較大，而商業項目的規劃與物業功能主要是受市場剛性需求的影響較大。商業項目的功能范圍一般如：購物功能、餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務功能等等，即購物功能又可以細分為百貨店、大賣場、倉儲超市、生活超市和專業店等；工業項目則不僅包括的商業項目的大部分功能，另外還有商務辦公、工業製造廠房、物流倉庫和居住等功能。

四、產品的設計不同
工業地產的設計，主要是側重於辦公與生產的內、外部的空間環境的營造，商業地產的設計需要依據市場的需求，主要是為了滿足終端客戶群體所能滿意的空間環境營造。例如：商業項目如百貨賣場這一功能區設計主要考慮層高、柱距和安防等問題，餐飲區考慮的主要是上下水和排氣等功能；而工業項目里的商務辦公樓要區別與CBD純寫字樓，從立體空間與生態環境營造上要有自己的特色，工業物業硬體和市政配套達標的要求是沒有商業項目那麼高的。

五、市政配套標准要求不同
工業項目在使用過程中，正對的群體基本上是入住企業員工，流動量較少，因此主功能區域對物業的要求如荷載、安防、水電系統等相對簡單，只要能滿足生產辦公的功能就可以。對於商業地產而言，物業的柱距、荷載、安防、水電系統、電梯（扶梯、坡梯、升降梯、觀光梯、貨梯）等都有更細致的要求，任何一個方面都有可能影響商業地產項目的後期生存；不同的商業業態，對物業的要求也不同，一般百貨店樓板的承重要達到500公斤/平方米，倉儲店的荷載就要達到1500公斤/平方米，層高可能要求8-9米，而工業的層高達到4-6米就可以了。

六、消費環節不同
工業項目銷售或出租以後可以直接進入了消費終端，經過裝修就可以使用。而商業地產在銷售過後，是不能直接進行消費的，這時的商業地產項目在某種程度上是不具備使用價值的，它還要進行招商、裝修、進貨和經營。所以，工業是一個終端，銷售後就進入了終端消費，而商業地產則是開端，銷售只是商業經營的開始。假設花1000萬買了一套工業辦公樓，只要驗收完畢，那再花點錢裝修一下就可以使用了；而商業地產不但要有投資能力，還要有經營能力，如果投資了商鋪今後招商不利、無法經營，那買賣雙方都要承擔相應的風險的。

七、遵循的規范程度不同
工業地產與商業地產在開發過程中，對專業要求的程度和重點都是不同的。兩者都要要遵循住宅地產所遵循的建築規范和消防規范外，但商業地產還要遵循第三種規范即商業規范。商業地產的運作對於商業專業性的要求較高，是多個商業微觀問題綜合解決的結果，一般工業地產的運作則不需要進行復雜的商業規范。

八、推廣方式不同
工業項目相對商業項目的客戶群體范圍要窄些，推廣上不適合做大量的媒體硬軟廣告，項目品鑒會和產業論壇是常見的一種推廣形式。這是由開發單位攜擬與合資、合作或引進的企業，有針對性地與目標單位決策人宣傳、引導和洽談的途徑；其特點是：1、針對性強、層次高、易吸引有興趣的客戶。2、實效性好，主辦者可以派遣技術專家與客戶直接進行接洽，激發購買興趣。3、專業性強，一般論壇主題鮮明且專業，通過行業內專家及相關政府領導倡導加強投資置業著的關注度。
商業項目因投資客相對多，可以採用多種方式推廣告知大中小目標客戶，如產品發布會、報廣宣傳、戶外、DM、投資研討會、網路、商家一對一交流、簡訊群發等。

九、售後服務不同
工業項目因租售後就直接進入了消費終端，開發商除協助辦理房產相關手續外，其他如協助企業注冊等都可以只是增值服務，多數服務均轉移到物業公司；商業項目後期涉及招商運營返租等工作，開發商如不長期維護業主關系，都有可能影響到商業正常運營，保持好的售後服務也培養公司品牌的忠實客戶，擁有一批良好的客戶資源庫，有利今後開發其他住宅或投資類商鋪的銷售。

十、物業管理不同
工業項目的物業管理重點為園區大環境維護、物業維護、來訪人員管理、來訪車輛管理、生活區人員安全管理；商業項目的物業管理范圍側重物業內部衛生即時維護、公共配套維護、賣場內治安管理、安防通道維護、大量流動車輛與人員管理等等。工業地產的物業管理核心目標是要保證項目物業和人員的安全，而商業地產的物業管理除了保證商業物業的和人員的安全，更重要的是通過專業的商業物業管理使商業物業保值、增值，使經營的商家能夠順利的進行商業經營。以上內容由安通廠房網整理。