物業如何管理工業園

1. 如何做好工業物業管理

想要做好工業物業管理就應該服務好物業的范圍內的事情，使工業物業達到一定的標准。

2. 如何監管產業園區第三方的物業服務管理公司的工作。

這個物業管理公司是招投標進來的還是協議招標還是其他途徑
正常情況，在物業管理公司接管之前，會出詳細的物業管理方案以及合同，都會註明相關的服務，並根據服務收取物業管理費用。因為所給信息很不齊全，無法定論。去當地的物業管理協會或者建設局等相關部門去咨詢。

3. 有沒有關於政府對工業園區的物業管理方案呢

參考物業管理網

http://www.gywygl.com/6/4084.htm
建立社區化的工業園區

社區化工業園區是指確立「以人為本，服務至上」的服務思想，在工業園區科學地設置各項基本功能，如社區活動中心（老年活動中心和青少年活動中心）、超市、銀行、郵政、衛生所、新華書店、菜場等，為入駐企業提供全方位、多功能、綜合性的物業服務。社區化工業園區的建立主要考慮以下因素：

① 確定人口適宜容量

一個工業園區的適宜人口是社會經濟發展水平、消費水平、自然資源和生態環境的函數,是滿足一定生存質量的前提下的合理人口規模。

② 充分考慮地域要素和社會心理要素

所謂地域要素，是指城市幹道所分割或自然界限所包圍，具有生存發展的硬體設施、相對獨立和穩定的地域。工業園區一般是政府為發展地區經濟，對外招商引資而修建的，因此，必須充分考慮工業園區的地理位置、交通條件等因素。

所謂社會心理要素，是指群體對個體的行為產生決定性的影響，形成共同的生活方式、行為規范和心理取向。社區成員對本社區具有歸屬感，產生參與群體的集體意識和行為。工業園區雖然以生產為主，但我們仍然不能忽視企業的社會心理，不能脫離整個社會環境。

③ 研究工業園區內各入駐企業需求

不同的企業對工業園區的需求各不相同。在進行工業園區物業管理過程中不僅要考慮經濟上的合理性,還要考慮工業園區內各企業的不同需求，盡可能地滿足企業的合理要求，為政府的招商引資做出貢獻。

④ 完善物業配套設施

由於當前工業園區的物業配套設施不全，給入駐企業員工的帶來了諸多的不便。因此，必須加強工業園區的配套設施建設，建立職工宿舍、食堂、社區活動中心、超市、銀行、郵政、電信、衛生所、新華書店、菜場等，為入駐企業提供全方位、多功能、綜合性的物業服務。

⑤ 加強精神文明建設，建立工業園區的社區文化

工業園區無疑是物質文明建設的基地，但同樣要重視精神文明建設。我們應該倡導「文明家園,和睦共創」 的社區精神,在園區內提倡「和睦相處相敬如賓」、「溝通交流相互支持」的好風尚,使企業與企業之間、個人與個人之間互通有無、和睦相處、互相幫助、共同發展，實現園區企業一家人的「大家庭」理念，創造一種特色的社區文化。

隨著經濟的發展和社會的進步，工業園區的建設不斷增加，入駐企業對於生產、生活環境的需求也逐漸提高。企業已經不再僅僅滿足解決生產問題，逐漸開始關注建築群體的人性化需求（如環境需求、運動需求、安全需求、購物需求等），要求改善生活質量。

物業管理行業是公認的微利行業，而物業管理企業追求的是效益的最大化。特別是進入WTO後，在物業管理費不能隨便地大幅提高的情況下，挖掘新的經濟增長點是唯一出路。要想生存與發展，企業就必須千方百計降低企業營運成本，千方百計提高服務質量，千方百計挖掘新的經濟增長點，在企業經營發展上以快取勝、以質取勝。工業園區社區化，不僅滿足了入駐企業的需要，而且為工業園區的物業管理企業創造了更多的經濟增長點。發展社區經濟，既可帶來經濟效益，又可方便業主或物業使用人，提高工業園區物業服務質量的滿意度。

工業園區社區化可以涉及的領域十分廣泛，市場前景十分廣闊。如社區教育業、社區文化娛樂業、社區商務服務、社區健康服務業、社區中介業、社區商業、社區餐飲業、社區汽車服務業以及其它連鎖店等。

2、工業園區物業管理的特點及難點

（1）工業園區物業管理的特點

① 工業園區內標准廠房的產權形式多元化。

② 大多數工人的素質較低。
參考物業管理網
http://www.gywygl.com/6/4707.htm

③ 廠房內的機械及藏量過多的貨物可能超出樓面結構的承載標准。

④ 機器開動時震盪噪音對環境產生磁擾。

⑤ 升降機使用頻繁,損耗較大。

⑥ 工業樓房老化磨損速度加快,保養維護費高。

⑦ 廠房內存儲易燃物品及材料多,火警危險性高。

⑧ 公用地方及走火通道經常堆放雜物。

（2）工業園區物業管理的難點

① 由於工業園區內標准廠房的多元性，加大了物業管理的難度。

② 險情。因使用頻繁或使用不當，造成房屋的損壞，以致帶來結構的變化，險情出現難以預料。而且，廠房設備損耗嚴重，保養，維修費用高昂。

③ 消防點多面廣。廠區內存儲的易燃易爆物品和有害的危險品，容易出現火警或險情，因電器安裝、機器的用電不當，也容易引起火災；另外廠區內的交通工具和人員多而雜，這給保衛工作帶來了難度。

④ 功能特殊。由於使用的特殊性難以保持整潔，污水不便處理。

3、建立工業園區物業管理組織機構

工業園區的物業管理企業要組建相應的組織機構，實施規范化管理。組織機構的職能有：

① 負責廠房區域內建築物管理的日常事務；

② 統一對外聯系，協調落實街道辦事處交辦的社會任務；

③ 協調各生產企業對共用部分的使用，維護綠化布局，督促衛生制度的落實；

④ 負責整體性設備及附屬設施，共用部位的管理，養護、維修工作，針對工作需要聘用維修人員，公共場地清掃人員、安全保衛人員；

⑤ 負責建立房屋修繕基金並設立專項賬目；

⑥ 制定有關具體管理規定，定期召開會議，檢查管理辦法的執行情況和工作進度。
參考物業管理網
http://www.gywygl.com/54/7619.htm

4. 工業廠區物業如何管理

廠區的物業不好做，注意工人進出的時候有沒有拿走屬於廠里的東西，注意清潔衛生，如果是示範性單位，清潔衛生是個硬性指標。注意外來人員··等等··

5. 如何做好工業園的物業管理

現在有一款專門管理工業園的軟體（E園寶）可以幫助你輕松管理好工業園，這個軟體設有辦公管理，招商管理，客戶管理，物業管理，合同管理，財務管理，可以智能跟進客戶，可以自動出財務報表。你還可以結合硬體設備管理車輛、人員，還可以藉助智能電表系統實現自動抄表、遠程斷電、送電。而且使用起來很簡單。廣東宗信網路公司開發的，可以網路他們的官網下載使用。

6. 如何管理工業園區

工業園區管理暫行辦法

第一章 總則

第一條 為加快開放型經濟發展步伐，促進全縣經濟又好又快發展，根據國家法律、法規、政策及省人民政府批准設立省級工業園「宜豐工業園區」的有關規定，制定本暫行辦法。

第二條 本暫行辦法適用於宜豐縣工業園區管理委員會（以下簡稱園區管委會）管轄范圍內的單位、個人以及登記注冊的企業。園區管委會管轄范圍具體指宜豐工業園區（以下簡稱園區）規劃區及隨著工業規模發展需要而新增的工業項目區。

第三條 園區管理內容包括土地利用規劃管理、工程規劃建設管理、項目入園服務管理、企業生產規范管理、社會治安綜合管理、稅收規費徵收管理、社會公共事務管理等。

第二章 管理機構及其職權職責

第四條 縣人民政府設立園區管委會，代表縣人民政府行使相關管理職能。

第五條 園區管委會享有和行使以下職權

(一)縣人民政府依照法律、法規授予在園區的管理許可權以及開發建設許可權。具體包括：在園區行使全部或部分財政、稅收、工商、國土、招商、規劃、建設、環保、司法、勞動、安全、衛生、教育、社會事務等管理權；在園區內的開發建設權；按社會主義市場經濟規律，依法組建園區建設投資公司，並加強對公司的監管，確保國有資產的保值增值。

(二)園區管委會根據自身職責和工作任務，設立相應的內部職能機構，在園區內行使縣人民政府賦予的與相關部門相對應或相關聯的管理許可權，但業務上接受相應職能部門的指導和監督。相關部門在園區內設立的分支機構接受主管部門和園區管委會的雙重管理。

(三)依法對園區內的單位和企業進行監督和管理。

(四)縣人民政府授予的其他職權。

第六條 園區管委會承擔以下主要職責

(一)根據相關法律、法規及國家、省、市、縣關於園區各項工作的方針、政策，結合園區不同時期的發展需要，研究制定適用於園區建設與發展的有關辦法、意見等，並負責組織實施；

(二)研究編制園區經濟、社會發展規劃，經縣人民政府批准後組織實施；

(三)探索建立與社會主義市場經濟體制相適應，與國際慣例相銜接的現代管理體制，研究新時期園區的發展思路和規劃布局；

(四)負責園區相關配套基礎設施建設和園區安全、環保以及社會穩定等工作；

(五)負責協調、溝通、處理好園區內企業與政府及各部門的關系，做好服務工作，保障企業依法自主經營；

(六)根據規劃要求和產業定位，積極主動地做好擇商選資和安商工作；

(七)協調管理園區內的服務組織；

(八)按年度定期向縣委、縣政府提交年度工作報告和園區發展的經濟評估報告；

第三章 土地利用規劃管理

第七條 園區的土地利用規劃嚴格遵照國家的有關政策，按照節約用地的原則，逐步發展和壯大工業園區。

第八條 園區土地利用總體規劃必須和縣土地利用總體規劃及縣城總體規劃相銜接，並按照園區產業定位和功能分區的要求以及《宜豐縣工業園區控制性詳細規劃》操作。

第九條 會同縣國土資源局做好園區土地規劃、徵收、報批、出讓、發證與管理工作。

第十條 園區土地利用分為工業用地、商業用地、公共設施用地和行政生活用地。其使用方式分為土地出讓、土地租賃和行政劃撥等。土地出讓按照「招拍掛」方式進行，出讓價不低於《全國工業用地出讓最低標准》規定的宜豐縣工業用地的最低出讓標准。以「招拍掛」方式取得的土地，可以依法轉讓、出租、抵押、繼承或作價入股與其他企業合作、合資。工業用地土地使用權為50年（時間從簽訂土地出讓合同之日起計算）。

第十一條 園區內土地利用規劃，主要以安置工業企業為主，占園區土地總面積的65%以上，其它用地分別安排為市政公共設施用地、行政生活用地和商業用地。

第十二條 嚴格園區規劃控制區內土地管理，園區周邊相關村組建設道路、水利等公共設施及農戶建房等，必須符合園區土地利用總體規劃，周邊村組開展以上建設要先報園區審核，再報國土、建設等部門審批。

第十三條 園區企業土地利用規劃控制指標：

(一)工業企業用地建築密度控制在43%以上，容積率控制在0.6-1.0之間，綠化率控制在23%—30%，辦公生活用地控制在本企業用地總規模的7%以下。

(二)工業企業用地投資強度控制。凡入園企業固定資產投資強度每畝必須在80萬元以上，產出密度畝均年繳納稅金2萬元以上。同時，土地出讓按投資規模分檔，即2000萬-5000萬元為一檔，5001萬元-1億元為一檔；投資1億元以上項目，實行一事一議(外資按外匯實時牌價摺合人民幣計算，下同)。在《全國工業用地出讓最低標准》規定實施前，以零出讓獲得的土地，需要轉讓、抵押登記的必須按現有最低標准補交出讓金。

(三)企業用地實行保證金制度。企業入園用地按面積大小向園區交納用地保證金：30畝以下（含30畝）交10萬元，31-50畝交20萬元，51-100畝交30萬元，101-200畝交50萬元，201-500畝交100萬元，501畝以上交200萬元。用地保證金由縣財政實行專戶管理，在項目竣工驗收後7個工作日內全額無息退還。

第十四條 防範園區土地閑置。

(一)入園項目超過合同約定的動工日期滿一年未動工建設的，由園區管委會會同國土部門按12元/每平方米的標准徵收土地閑置費；滿兩年未動工建設的依法無償收回土地使用權(已收的閑置費不予退回)。

(二)項目建設密度、投資強度、畝均年稅收(投產後3年平均數)中有一項達不到要求的，按該項計算閑置土地面積。如有多項達不到要求，以最高的一項為依據計算閑置土地面積，並按相關規定收取土地閑置費。

(三)招商服務單位在控制閑置土地中的責任。招商項目實行誰引進誰服務、誰負責的機制。凡簽約項目未按期開工建設，未按期投產或投產後三年內建築密度、投資強度、畝均年稅收有一項或多項達不到要求的，招商服務單位應協助相關部門無償收回土地或按規定徵收土地閑置費。如不能按要求收回用地或繳清土地閑置費，縣財政將從招商服務單位的可用財力或經費中酌情扣繳。

第四章 工程規劃建設管理

第十五條 園區所有的工程規劃與建設必須符合控制性詳細規劃的總體要求。

第十六條 園區管委會相應的內設機構是園區工程建設管理的職能部門，負責園區所有基礎設施工程的規劃、預決算、招投標和建設管理工作，以及園區企業建設項目的設計審(報)批、安全監督、質量監督、施工隊伍管理和工程竣工驗收等工作。

第十七條 由園區管委會實施的基礎設施工程建設嚴格遵照上級有關規定和園區工程建設制度執行。凡工程預算造價在30萬元以上（含30萬元）的項目，一律向社會公開招標承建；工程預算造價不足30萬元的項目，可實行競價議標。所有工程招(議)標實行陽光操作，擇優選擇，公正辦理招投標事務。

第十八條 各職能部門承建的管線工程，應遵守園區的統一規劃，在園區管委會的統一指導下進行規劃與建設。

第十九條 企業規劃建設應遵守下列規定：

(一)企業規劃建設必須做到依法有效。企業廠區規劃與建設必須聘請具備資質的單位進行，杜絕「三無」單位進入園區企業規劃建設。

(二)企業廠區規劃與建設時，應提供按規定要求設計的用地規劃平面圖和廠區建設效果圖，經園區管委會審核，再報請縣政府分管領導審定。通過審批後，由園區管委會放土地紅線，並嚴格按設計方案實施。

(三)企業廠區建設必須按規定程序申請報批。在獲取建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築施工許可證，通過規劃放線、施工驗線合格後方可開工建設。未經報批強行施工的項目，園區管委會可依法依規制止其施工並拆除違法違規建築物。

(四)企業廠區布局設計必須符合園區整體規劃，維護園區整體形象，服從園區的規劃管理，同時還應符合下列規定：

1、廠房建設要規范標准，必須是輕鋼結構或鋼砼結構，杜絕以鋼管為原材料的簡易廠房，外觀裝飾符合園區廠房整體布局要求。辦公樓建設原則上應建成三層以上，且設計新穎外觀漂亮；

2、臨公共區域的廠區圍牆必須按要求建設，禁止以廠房牆體充當圍牆，或利用圍牆作為牆體搭建附屬建築物；

3、廠房建設要求美觀整潔。企業出入口須服從總體規劃。管道、線纜等不得在臨路的牆體上鋪設，只能內設或側、後放置。廠房外牆粉刷要求整潔美觀，與園區整體形象協調一致；

4、廠區建設須嚴格按規定退讓建設紅線，任何建築物和構築物都不得伸入道路紅線內。退讓距離內的土地按園區總體規劃，由企業實施綠化、硬化；

5、附屬建築和隱蔽工程必須符合園區的統一規劃，做到先批後建。凡需對園區公共設施進行破壞性的建設工程，除必須先申報並獲得批准外，還需繳交其恢復費用的2-5倍工程保證金後方可動工。

(五)建設、施工單位要主動接受質量、安全監督和消防審查，確保工程質量和安全。項目竣工後要及時向園區管委會出具相關資料，申請驗收。園區管委會組織相關部門驗收後出具驗收報告，合格工程方可投入使用。

第二十條 道路建設按控制性詳細規劃進行。在用地規劃改變時，可視情況對支路進行增減建設。道路及公用設施按控制性詳細規劃建設，隨路鋪建市政公用設施。

第二十一條 廣場及公共綠化地按規劃籌建，其面積視功能確定。

第二十二條 園區基礎設施必須符合相關的法律法規和行業規范。

第五章 項目入園服務管理

第二十三條 園區重點引進符合國家產業政策且固定資產投資2000萬元以上項目，及經省級以上部門批準的高新技術產業項目和園區主導產業及其配套項目。

第二十四條 落實環保第一審批權，項目入園首先必須通過環境影響評價和環保審批。

第二十五條 規范投資協議。招商服務單位與投資方簽訂項目投資協議必須遵守相關法律法規，符合本暫行辦法的規定。

第二十六條 規范入園程序。投資協議簽訂後，投資方須向園區管委會提交投資協議、項目可行性報告、環評初審意見、立項批復，提出項目用地申請，經園區項目准入領導小組審批同意後，與園區管委會簽訂正式入園合同。國土部門憑入園合同界定的項目用地范圍，簽訂用地協議，投資方在一次性交清全部土地出讓金和用地保證金後，再按程序辦理用地手續。用地選擇要遵照園區規劃的產業定位和功能分區的要求確定。

第二十七條 項目正式入園合同中要明確投資強度、建築密度、容積率、畝年均稅收、年主營業務收入以及開工建設日期和投產時間等條款。

第二十八條 項目建設周期原則上規定在1年以內。投資規模1億元人民幣以上的項目可適當放寬，並在合同中加以約定。

第二十九條 加強現有入園企業轉讓、繼承、拍賣、租賃及變更管理，防範企業在變更過程中套取優惠政策。屬同一宗土地、同一類產品、同一生產規模的企業只能享受一次優惠政策。凡現有入園企業需轉讓、繼承、拍賣、租賃及變更的，須由園區管委會牽頭組織相關單位參與協調，嚴禁企業未經許可擅自操作。

第三十條 廠房及生活配套設施可由投資客商自主選擇有資質的設計、施工、監理單位進行設計和施工建設，或委託園區建設投資公司代建，或購買、租賃園區企業閑置廠房。

第三十一條 園區管委會對入園項目實行全程跟蹤管理，按照合同規定，履行服務職能，監督項目建設，對違約項目依法按合同追究違約責任。招商引資服務單位要加強與企業的聯系，幫助企業排解生產、生活中遇到的困難，協助有關部門做好稅收征管、員工招聘等工作。

第六章 企業生產規范管理

第三十二條 完善合同管理，維護合同的合法性和嚴肅性；依法管理企業，提高企業開工率、投產率、達產達標率和貢獻率；開展企業規范化管理工作，制定獎罰辦法；建立信用考核機制，加強企業信息化工作，依法、及時、真實上報各類統計數據。

第三十三條 強化企業安全生產監管工作。對入園項目依法實行安全生產准入制度，嚴格執行安全生產「三同時」制度，實行安全生產執法大檢查制度，督促企業對存在的安全隱患限期整改，對有重大安全隱患的企業由相關部門依法處置，對造成重特大安全生產責任事故的，依法追究相關責任人的責任。

第三十四條 強化園區環保工作。嚴格執行環保「三同時」制度，即環保設施與主體工程同時設計、同時施工、同時驗收。加強環境監管，落實環保各項政策，督促企業加強環境管理和完善污染治理設施，開展園區大氣、水體、雜訊、土壤等污染防治工作，保護園區生態環境。

第三十五條 園區勞動保障事務所負責企業用工招聘、技能培訓、擴大就業和社會保障、勞動保障監察、仲裁等協調服務工作。企業要加強勞動用工管理，按照《勞動法》等法律法規，與勞動者簽訂勞動合同，自覺接受勞動保障監察，規范用工行為，切實維護勞動者合法權益。園區企業擴大就業和社會保障等業務的辦理，經園區勞動保障事務所會同有關部門提出申請後，上報到上級主管部門批准。

第三十六條 園區管委會負責企業主要經濟指標的統計、分析、調度和上報工作；負責企業管理的咨詢、指導、檢查、評比、考核、整改工作；負責對企業技術改造、科技創新、品牌創新、產品創優等指導、協調工作。

第三十七條 適時成立園區中小企業信用擔保中心，對園區企業提供信用擔保支持。

第七章 稅收規費徵收管理

第三十八條 園區財稅部門負責園區范圍內稅費徵收管理工作。

第三十九條 園區范圍內的稅收包括園區基礎設施建設、企業廠房建設、企業生產經營、園區商業服務及其他活動等所產生的所有稅收。稅收的征管按照屬地管理原則，由園區財稅機構統一徵收管理，任何單位和個人都不準到園區內攬引稅收，防止園區稅收的跑冒滴漏，確保園區稅收管理的完整性和招商引資單位的積極性。

第四十條 企業要依法進行會計核算，按期申報，照章納稅。對企業的財政獎勵政策按縣政府相關規定執行。

第四十一條 園區企業自建廠房設施，涉及國家、省、市規定必須收取的規費，按規定標準的最低收取；涉及縣級行政性收費的全部免收(工本費除外)，事業性、服務性收費按國家最低標准減半收取。企業在繳清建築營業稅、城建稅、契稅、教育費附加和建築企業所得稅等稅費後，憑地稅部門出具的已稅證明，方可辦理企業房屋產權證。鼓勵企業建設多層廠房，凡建設兩層以上廠房且建築密度達到43%以上的，第二層以上(含第二層)的面積由縣政府每平方米獎勵10元。

第八章 社會治安綜合管理

第四十二條 園區管委會相應的內設機構會同園區派出所負責研究制定園區社會治安綜合治理工作計劃和方案，建立群防群治網路，落實綜治措施等工作；負責信訪接待、外來人員登記、園區戶政管理以及調處矛盾糾紛等工作；負責協調周邊社會環境綜合治理，維護園區正常工作、生活秩序；負責組織巡邏、處理突發事件、打擊不法行為、消除治安隱患工作；負責檢查生產現場、整改安全隱患、加強易燃易爆、防火防毒等安全管理督查工作。

第四十三條 企業要建立組織完善、責任明確的內部治安防範網格，把維護穩定工作的責任逐級分解到車間、班組和職工個人。

第九章 社會公共事務管理

第四十四條 園區管委會負責園區范圍內的社會公共事務管理工作。

第四十五條 園區管委會負責園區物業管理、物流、園區信息、商業用地經營等工作。

第十章 附則

第四十六條 本暫行辦法由縣人民政府授權園區管委會解釋。

第四十七條 本暫行辦法自下文之日起執行。

7. 工業園區物業管理方案

園區物業管理是智慧園區的一個重要組成部分，隨著園區智慧化的不斷提升，人們逐漸接受智慧物業管理這一管理模式。良好的物業管理已經成為園區招商的重要因素，也成為業主或租戶選擇物業的重要考慮因素。接下來君思智慧園區將為大家帶來《物業管理系統項目技術標方案介紹》

發展過程中面臨的問題分析:

◆ 經營的月報

主要是解決每月資產使用狀況的數據統計和專項分析，可以非常清楚地了 解到所有資產的狀態，那些是用來出售的，那些是用來出租的，哪些已經出租了，哪些未租。以及所有資產的位置，目前的狀態，哪些是裝修好的， 哪些是需要重新裝修，每個物業的價格，哪些只能租給公司辦公，哪些不 能租給餐飲企業等。

◆ 合同的台賬

主要是記錄整個區域在某個時間段內，所簽訂的租賃合同清單，各合同的 履行狀態。各合同所涉及的押金繳納情況等。

◆ 月度完成率

主要是統計在一個月內，整個項目所有發生的資產維修事項的完成率情況， 即下單多少，已完成多少，未完成多少，完成率多少或工程驗收率多少等。

8. 求工業園物業管理方案

新浪博客上的"康乾服務"，上面物業管理方案比較全，希望對你有幫助

9. 如何做好工業物業的專業化管理

工業園區的主要功能是滿足企業的生產需要，但我們不能忽視生產需要必須以滿足生活需要為前提。也就是說，我們應該為企業的生產需要進行必要的生活設施配套，建立社區化的工業園區。一、工業園區物業管理的現狀分析1、工業園區的概念 工業園區指由政府規劃建設的，供水、供電、供氣、通訊、道路、倉儲及其它配套設施齊全、布局合理且能夠滿足從事一般工業生產和科學實驗需要的標准性建築物或建築物群體。2、工業園區物業管理的現狀（1）工業園區物業管理立法不完善隨著城市建設突飛猛進的發展，城鎮居民生活設施的改善，成片的住宅小區、公寓、寫字樓、商廈、工業園區的建成，房屋售後物業管理也越來越重要。社會化、專業化的物業管理是改革開放過程中出現的新生事物，由於缺乏相應的物業管理法律規范，致使物業管理過程中產生的大量糾紛得不到及時解決。我國自1994年以來，就開始了物業管理的立法工作，並已基本形成體系但是到目前為止，還沒有一部權威性很強的法律，或者說，還沒有一部全國人大制定並通過的物業管理專門法律。而且法規大多數都是針對一般物業管理而言的，要麼過於原則，對物業管理市場只是泛泛而談；要麼根本不涉及物業管理市場問題。那麼，物業管理市場整體管理、物業管理市場招投標及管理、物業管理市場需求主體及管理、物業管理市場運行秩序的管理等，都還沒有制定相應的法律法規，沒能用明確的法律法規來規范。而且，就一般物業管理法律法規來說，也存在著明顯的不全面、不嚴密、不具體、不夠協調的缺陷。例如，對物業管理市場中最主要的權利主體——物業的產權人、使用人的法律地位、權利義務，所有的法律法規都沒有做出非常具體、明確、便於操作的規定。又如，對於發生了市場糾紛，比如業主欠繳費用，規定的也很含糊，只是說物業管理公司有追償的權利，但對於如何追償，追償不到怎麼辦？再如，業主高空拋物，把下面的車輛砸壞或人砸傷，應該由誰來賠償？小偷偷業主的錢、財、物，應該由誰承擔責任等等，都沒有具體的規定或說明，使得實際工作中面臨有法不能依的尷尬局面。作為物業公司催不到費用，只好採取停水停電的辦法，這是違法行為，那麼違反哪一條法律法規，也不是很明確。如業主的車輛被盜，也只是說物業公司要承擔一定的責任，但如何承擔責任，在什麼情況下應該承擔，什麼情況下不承擔，也沒有明確法律法規。雖然可以按照停車發票作為保管合同法來推定承擔責任，那麼物業公司在停車卡上寫明只提供車輛使用場地，車輛的損壞和被盜物業公司一概不賠償，那又該怎麼辦。公共專用基金誰來支付這筆款項呢？到目前為止，還沒有一家開發商向住宅管理部門劃撥這筆款項，即使開發商有這種想法，也不知道把這筆款項劃撥到什麼地方。我們應當承認，物業管理企業的某些職能與政府的某些職能存在重疊和交叉，特別是在居住環境、清潔衛生、消防治安、公共綠化、公用設施、道路養護等方面。由於二者地位和作用不同，所代表的利益不完全相同、工作的出發點不同，可能會在工作中引發各種沖突。對此除了及時溝通、消除誤解外，還需要法律上確定二者各自職責范圍及其在相關領域的配合機制。對於工業園區物業管理來講，我國的立法更是相對滯後。至今，尚無一部關於工業園區物業管理的法律法規。在司法實踐中，涉及工業園區的物業管理大多參照住宅小區的法律規范執此外，由於對工業園區物業管理中遇到的相關法律理論問題研究不夠深入，導致在工業園區物業管理中產生的許多法律糾紛難以處理2）工業園區的市場化程度不高 目前，全國物業管理市場處於一種一觸即發的狀態。這種市場化的導火索一旦點燃，整個物管市場則會烽煙四起。我們可以預測，未來3-5年是中國物業管理市場的「戰國時代」。到2010年末，全國性的物業管理品牌格局將基本形成，屆時，一個企業再想進入物管市場，分得一杯羹，困難更大，為時已晚。所以，對一個物管企業而言，目前是搶占物管市場的最佳良機。 當前獲得物業管理市場的方式主要有如下三種
① 通過公開招投標佔領市場
這種方式就是通過公開招投標的方式獲得物業管理權。這是物業管理市場化最根本的方式。但目前通過公開招投標方式獲得物業管理權的物業比較少，在整個物業管理市場所佔的比例也小，而且主要集中在一些政府的公共型物業。② 通過協議招標方式佔領市場 這種方式就是通過協議招標的方式獲得物業管理權。一般是較優秀物業的開發商邀請一些知名品牌的物業管理公司進行管理。目前，在物業管理市場上，這種方式比較常見，而且項目數目較多。③ 通過自建自管方式擁有市場 這種情況就是房地產開發商將所開發的物業委託給下屬的物業管理公司進行管理。這是目前非常普遍的一種現象。這種管理方式影響了物業管理的市場化進程。由於工業園區的物業管理費定價較低業主或物業使用人的經濟承受能力有限、管理難度大等
補充：
對市場化的物業管理企業吸引力較小，這類物業的市場化程度不高，一般由政府指定或開發商自建的物業管理企業進行管理3）規劃布局不夠合理，房屋設計的使用功能不夠全面從目前來看，無論是經國務院批准設立的國家級開發區，還是經省、市人民政府批准設立的省、市級開發區，雖然都是按照全面規劃、因地制宜、綜合開發、配套建設的方針建設工業園區的，但大量的工業廠房從設計上就沒有全面考慮房屋的使用功能，規劃布局也不夠合理。比如，許多標准廠房的衛生間很少，且分布不合理，導致入駐企業員工入廁難，這樣一來，就大大增加了物業管理的難度，致使我們的物業管理員成了「消防隊員」，處處救火4）工業園區的配套設施不夠完善 我國的開發區大都建在遠離市區或在市區的邊緣，地理位置雖然優越，但基礎設施配套設施不夠完善。無論是以高新技術為主的高新技術開發區，以工業為主的工業開發區，還是以金融商貿為主的金融商貿開發區，其供水、供電、供氣、排水、道路、工人食堂、宿舍、賓館、酒店、商店、醫院、學校等基礎設施、配套設施都不很完善。3、工業園區物業管理的發展狀況 1）我國物業管理行業發展狀況現階段，中國物業管理行業尚未真正形成規范化、產業化、市場化的發展格局，除深圳、上海、北京等城市物業管理市場相對成熟之外，全國大部份地區物業管理處於起步階段，市場化程度偏低。從物業管理行業發展程度已達到一定水平的深圳市來看，目前仍存在著以下問題① 以數量型為行業發展的主要特徵造成企業數量多、分布廣、規模小、規模效益差、發展後勁不足等問題，以2000年末的統計資料為例，全市擁有1100家大小規模不一的物業管理企業，正式注冊的僅500家，按2000年全市物業開發量約800萬平方米計算，1100家物業管理企業平均分配不足1萬平② 企業發展趨同化、企業運作方法雷同，低水平、重復性的產業隊伍大量涌現，從而形成管理手段落後，管理水平參差不一，產品（服務）結構不合理，低檔次產品（服務）多，企業運營成本居高不下，市場競爭力差的局面③ 由於物業管理行業普遍存在低水平重復建設的現象，大量小而全的物業管理企業勢必造成資源配置不合理、資源浪費的嚴重後果：一方面 「五臟俱全」的機構使人力、物力、財力浪費極大，企業成本增加；另一方面形成各類工程技術人員工作量極不飽和，復雜的現代化設施、設備出現的重大技術問題仍需依賴專業公司；同時，庫存備用材料低耗物料又佔用企業大量流動資
補充：
僅以開發商項目支持為優勢，政府指導價為保護傘，以純粹的物業管理作為主業，運用「五臟俱全」的組織結構養活一大批從業員工的企業發展模式在一定程度上仍延續著計劃經濟體制下後勤管理方式，未從根本上改變計劃經濟體制給企業發展帶來的種種弊端，這種模式已經明顯不能適應成熟的市場、變化的市場、競爭的市場的發展需求。
從全國范圍的行業發展現狀來看，觀念落後、法制不健全已成為嚴重製約全行業整體規范發展的關鍵因素，而國有物業管理企業存在體制改革和產權制度改革方向不明確的問題則嚴重阻礙了企業的市場化發展進程。
（2）工業園區物業管理發展狀況

從國內市場來看，隨著我國城鎮化步伐的加快，工業園區的建設不斷加強，工業園區的物業管理市場也日趨發展成熟，政府及開發商在行業競爭中所充當的角色將順應市場變化而逐漸改變，政府在行業競爭中所起的調控作用也將隨著市場的規范發展而逐步淡化，工業園區的物業管理正逐步向規范化、法治化邁進。

從國際市場來看，隨著我國加入WTO，大批國外物業管理企業的進駐給國內物業管理企業的發展帶來直接影響，使國內企業面臨巨大競爭壓力和沖擊。WTO帶來的是公平競爭的市場環境。如果說是機遇，對國內外企業是共同的機遇，因此必將出現「與狼共舞」的格局。工業園區的物業管理企業也將出現三個層面，一是國內企業與國外企業聯姻的合資控股企業出現；二是獨資的國外物業管理企業進軍中國，企業迎來「洋管家」；三是國內的物業管理企業走出國門，到異國它鄉為「老外」服務
補充：
二、社區化工業園區的物業管理模式

1、工業園區物業管理基本思路

（1）樹立「以人為本、用戶至上」的服務思想

不可否認，「物業管理」這個新生事物曾一度被單純地看作是對不動產的管理、維護，這種機械地理解物業管理的認識至今還有影響。我們不否認對「物業」進行管理的重要性和必須性，但將物業工作面對的方方面面的服務對象看成一種管理主體以外的附屬物則是一個嚴重的誤區。

這個誤區將導致認識上的模糊從而形成工作上的無序狀態，接踵而來的便是物業人員強硬管理、業主被動接受；而業主不斷提出要求時，物業人員卻因此而應接不暇、手忙腳亂，工作量不斷增大，業主滿意率卻不斷降低的局面，究其原因是我們沒有抓住根本。物業管理不僅是「物」的管理，更是人與人之間生動有機地交流聯系。物業管理離開了「人」這個服務主體，就像魚離開了水。高質量的物業管理工作永遠是心靈之間的溝通和理解，而不是人與物之間機械、缺乏活動的聯系。

因此，物業管理企業必須樹立「以人為本、用戶至上」的服務思想，盡心盡力為業主或物業使用人服務。

（2）確立工業園區物業管理的基本經營模式
工業園區的物業管理面對的是企業，如果服務質量不高，將影響政府的招商引資工作。因此，如何建立一種較為完善的管理模式，對工業園區的物業管理企業將是一項極為重要的課題。現有工業園區的物業管理模式主要有如下三種：

① 通過委託方式進行物業管理

這種管理方式是物業管理企業通過全委託方式接管物業。主要表現為：一是通過全委託方式接管上級開發商開發的物業，這就是自建自管模式；另一種方式就是通過全委託方式接管別的開發商開發的物業。一般情況下，這種物業比較優秀，有一定的利潤空間。
補充：
② 通過顧問方式進行物業管理

這種管理方式就是一個物業管理企業不直接管理物業，而是為另外一個物業管理企業的物業管理活動提供顧問、咨詢。這種管理主要表現在：一是物業優秀，發展商不願意全委；二是物業不是很好，顧問公司不願意全委。
③ 通過合作方式進行物業管理
這種管理方式就是兩家物業公司通過股份制等方式進行合作管理。這種情況一般是：一是物業比較良好，有一定的贏利空間；二是兩家物業公司想通過合作方式將雙方的利益聯系起來，加強合作，減少風險。

（3）建立社區化的工業園區

社區化工業園區是指確立「以人為本，服務至上」的服務思想，在工業園區科學地設置各項基本功能，如社區活動中心（老年活動中心和青少年活動中心）、超市、銀行、郵政、衛生所、新華書店、菜場等，為入駐企業提供全方位、多功能、綜合性的物業服務。社區化工業園區的建立主要考慮以下因素：

① 確定人口適宜容量

一個工業園區的適宜人口是社會經濟發展水平、消費水平、自然資源和生態環境的函數,是滿足一定生存質量的前提下的合理人口規模。

② 充分考慮地域要素和社會心理要素

所謂地域要素，是指城市幹道所分割或自然界限所包圍，具有生存發展的硬體設施、相對獨立和穩定的地域。工業園區一般是政府為發展地區經濟，對外招商引資而修建的，因此，必須充分考慮工業園區的地理位置、交通條件等因素。

所謂社會心理要素，是指群體對個體的行為產生決定性的影響，形成共同的生活方式、行為規范和心理取向。社區成員對本社區具有歸屬感，產生參與群體的集體意識和行為。工業園區雖然以生產為主，但我們仍然不能忽視企業的社會心理，不能脫離整個社會環境。

③ 研究工業園區內各入駐企業需求

不同的企業對工業園區的需求各不相同。在進行工業園區物業管理過程中不僅要考慮經濟上的合理性,還要考慮工業園區內各企業的不同需求，盡可能地滿足企業的合理要求，為政府的招商引資做出貢獻。
補充：
④ 完善物業配套設施由於當前工業園區的物業配套設施不全，給入駐企業員工的帶來了諸多的不便。因此，必須加強工業園區的配套設施建設，建立職工宿舍、食堂、社區活動中心、超市、銀行、郵政、電信、衛生所、新華書店、菜場等，為入駐企業提供全方位、多功能、綜合性的物業服務。⑤ 加強精神文明建設，建立工業園區的社區文化 工業園區無疑是物質文明建設的基地，但同樣要重視精神文明建設。我們應該倡導「文明家園,和睦共創」 的社區精神,在園區內提倡「和睦相處相敬如賓」、「溝通交流相互支持」的好風尚,使企業與企業之間、個人與個人之間互通有無、和睦相處、互相幫助、共同發展，實現園區企業一家人的「大家庭」理念，創造一種特色的社區文化隨著經濟的發展和社會的進步，工業園區的建設不斷增加，入駐企業對於生產、生活環境的需求也逐漸提高。企業已經不再僅僅滿足解決生產問題，逐漸開始關注建築群體的人性化需求（如環境需求、運動需求、安全需求、購物需求等），要求改善生活質量物業管理行業是公認的微利行業，而物業管理企業追求的是效益的最大化。特別是進入WTO後，在物業管理費不能隨便地大幅提高的情況下，挖掘新的經濟增長點是唯一出路。要想生存與發展，企業就必須千方百計降低企業營運成本，千方百計提高服務質量，千方百計挖掘新的經濟增長點，在企業經營發展上以快取勝、以質取勝。工業園區社區化，不僅滿足了入駐企業的需要，而且為工業園區的物業管理企業創造了更多的經濟增長點。發展社區經濟，既可帶來經濟效益，又可方便業主或物業使用人，提高工業園區物業服務質量的滿意度工業園區社區化可以涉及的領域十分廣泛，市場前景十分廣闊。如社區教育業、社區文化娛樂業、社區商務服務、社區健康服務業、社區中介業、社區商業、社區餐飲業、社區汽車服務業以及其它連鎖店等2、工業園區物業管理的特點及難點1）工業園區物業管理的特點① 工業園區內標准廠房的產權形式多元化② 大多數工人的素質較低③ 廠房內的機械及藏量過多的貨物可能超出樓面結構的承載標准④ 機器開動時震盪噪音對環境產生磁擾⑤ 升降機使用頻繁,損耗較大⑥ 工業樓房老化磨損速度加快,保養維護費高⑦ 廠房內存儲易燃物品及材料多,火警危險性高⑧ 公用地方及走火通道經常堆放雜物2）工業園區物業管理的難點① 由於工業園區內標准廠房的多元性，加大了物業管理的難度②險情因使用頻繁或使用不當，造成房屋的損壞以致帶來結構的變化
補充：
險情出現難以預料。而且，廠房設備損耗嚴重，保養，維修費用高昂③ 消防點多面廣。廠區內存儲的易燃易爆物品和有害的危險品，容易出現火警或險情，因電器安裝、機器的用電不當，也容易引起火災；另外廠區內的交通工具和人員多而雜，這給保衛工作帶來了難度。④ 功能特殊。由於使用的特殊性難以保持整潔，污水不便處理3、建立工業園區物業管理組織機構工業園區的物業管理企業要組建相應的組織機構，實施規范化管理。組織機構的職能有：① 負責廠房區域內建築物管理的日常事務；② 統一對外聯系，協調落實街道辦事處交辦的社會任務；③ 協調各生產企業對共用部分的使用，維護綠化布局，督促衛生制度的落實；④ 負責整體性設備及附屬設施，共用部位的管理，養護、維修工作，針對工作需要聘用維修人員，公共場地清掃人員、安全保衛人員；⑤ 負責建立房屋修繕基金並設立專項賬目⑥ 制定有關具體管理規定，定期召開會議，檢查管理辦法的執行情況和工作進度4、工業園區物業管理的前期介入1）從法律角度看物業管理前期介入前期物業管理是指新建物業在業主委員會成立之前，由開發建設單位自行或者委託物業管理企業對新建物業實施的前期物業管理活動。由於前期物業管理過程中，物業管理企業大都是開發建設單位委託或選聘的，物業管理企業與業主之間沒有簽訂物業管理合同。同時，前期物業管理過程中業主對物業剛開始使用，物業管理的工作任務相對較多，業主與物業管理企業之間較容易產生糾紛。物業管理糾紛產生後，業主最常採取的措施就是拒付物業管理費。物業管理企業因此受到損失也常見。物業管理關系是因物業管理合同而產生的法律關系，前期物業管理也不例外。實踐中，物業管理企業都以書面形式明確物業管理項目、內容、物業管理費計算標准和期限，從而明確物業管理企業的權利和義務。目前，因物業管理企業與不同的主體簽訂前期物業管理合同，從而使合同的形式多種多樣。無論何種形式的合同，物業管理企業的主要合同權利就是收取物業管理費2）工業園區物業管理前期介入的重要性盡管物業管理的諸多問題通常是在房屋使用過程中產生的，但究其根源卻往往可以追溯到開發項目的建設過程中，物業管理與開發項目生產使用周期前期階段的各種工作關系密切——開發項目的規劃、設計、施工乃至銷售等工作環節，在很在程度上決定著房屋投入使用後物業管理工作的難易及其工作量大小。
補充：
5、工業園區物業管理的接管與驗收由於政府招商引資工作的需要，許多企業在進駐工業園區時尚未進行綜合的驗收與接管，給物業管理企業造成許多管理隱患。因此，在物業開發建設竣工驗收完畢，具備入住和接管條件時，物業管理企業應及時組建物業接管驗收小組對接管物業進行詳細的驗收。對於接管驗收出現問題的，物業管理企業應當積極協助接管驗收小組同發展商或業主進行協商，迅速解決相關問題物業管理企業接管後，應立即同供電局、自來水公司、燃氣公司、供暖公司、郵局進行聯系協調，以確保工業園區的正常供電、供水、供暖、通郵；同管轄派出所、街道辦聯系，解決工業園區的治安等問題；同銀行聯系，解決工業園區各種費用的銀行代收代繳問題6工業園區的日常物業管理1）房屋管理工業園區內的廠房管理，主要是確保房屋結構完好和安全使用。因生產需要，企業對廠房做分隔改造或內部安裝機器設備時，不得超過樓面允許的荷載。施工前須與物業管理企業取得聯系並提供施工圖紙、經有關部門批准後才可以進行。因施工影響其他樓層時，需書面征詢涉及部位用戶的意見2）設備管理為了保證工業園區各企業生產的正常進行，必須對工業園區的一些主要的設備進行重點管理，如載貨電梯的管理、工業供水供電管理、變電房的管理等。同時，公共管網對整個工廠的正常運作事關重大，其護維修養護十分重要，如電話線、污水管等的維修養護工作等。因此，必須加強對重點設備和公共設施及公共管網的管理①載貨電梯的管理。電梯是現代工業廠房中最常用的、使用最頻繁的運輸設備，保證電梯的正常運行，對保障所有企業的生產生活有重要作用。為了管好用好這些電梯，必須對電梯司機進行專門的培訓，並配備專業的維修技術人員，完全按照專業化的要求進行管理。為了更加有效的管理好電梯，物業管理人員應該參與電梯的選貨、訂貨、安裝、驗收及年檢等工作②工業供水供電管理。工業用水用電不同於生活用水用電，其耗水量大耗電量大，電容量也較之生活用電容量大一些，而且水電的終止對廠家造成的損失有時是難以估計的，因此，水和電的正常供應是工廠進行工業生產重要保障，對它們的管理是不容忽視的，為此，物業管理人員要做好工廠正常供水及供電的保障工作。同時，要加強對高壓變電房的管理，完全按照供電部門的安全操作規程進行管理，高配電值班室每天24小時要有人值班、節假日照常，保證電力供應。同時值班人員應根據用電情況適時地調節和補償功率因素，使電網保持在較為經
補充：
較為經濟的進行狀態，以降低電耗，節約能源。

③ 公共管網的維修養護。這方面的工作較為繁雜。比如污水管堵塞如不及時檢修，勢必影響工廠和工人的正常工作。因此，對公共管網的維修養護十分重要。

（3）消防管理

① 認真學習消防知識,熟悉並能正確使用各種消防設施和器材；

② 負責消防監控中心的日常值班。消防監控中心是接受火災報警、發出火災信號和安全疏散指令、控制消防水源、固定滅火、通風、空氣調節系統等設施機構,中心應實行24小時值班。要對整個工業園區進行消防監控,並做好值班記錄。值班人員要忠於職守,認真工作。對部門經理和公司負責人,應做好管理、指導、督促、檢查好工業園區內的消防工作,對有問題的及時進行整改。

③ 嚴格貫徹、執行消防法規,落實各項防火安全制度和措施。專職消防人員必須每天巡視工業園區的每個角落,及時發現並消除火災隱患;定期對防火責任制、防火崗位責任制執行情況進行檢查,並進行匯報、交流、評比；定期對業主或物業使用人的生產場所進行防火制度執行情況檢查,阻止私自亂拉亂接電源,違反安全用電、用氣的不當行為。

④ 負責工業園區內動用明火的批准和現場監護工作。

⑤ 管理好工業園區內的各種消防設備、設施和器具,定期進行檢查、試驗、大修、更新,確保它們始終處於完好狀態。

⑥ 組織消防宣傳教育,廣泛開展防火宣傳,動員和組織區內群眾接受教育,增強防火意識。宣傳方式可靈活多樣,生動活潑,可以發通告、貼廣告、出牆報,也可以觀看消防自救電視錄像。同時揭露批評違章違法行為,加強引導,培養建立全民的消防意識。抓好義務消防隊的培訓和演習,定期向業主或物業使用人傳授消防知識。

⑦ 定期對工業園區內要害部位進行檢查是預防火災的一項基本措施。特別是要檢查各樓內的電器、電線、煤氣管道有無腐蝕、氧化等情況,防止線路短路或爆炸引起火災。

⑧ 管理好消防監視中心的各種設備、設施,保障監視中心始終處於正常工作狀態。

⑨ 發生火災時,協同公司、部門領導到場，現場指揮和撲救。

⑩ 制止任何違反消防安全的行為和企圖。
補充：
（4）綠化及清掃保潔管理

工業園區搞好綠化衛生管理工作，能夠為工人提供工作、生活、娛樂優美的環境，從而能讓工人工作時精神飽滿，心情舒暢，減少工傷事故的發生。因此同其他物業一樣，工業園區綠化衛生管理也很重要。當然，在具體管理上有些差異，如綠化方面應根據工業廠房生產特點種植一些能適合排除工廠異味和氣體的植物。衛生保潔工作也會因為工業生產的不同而有不同的要求。

由於工業廠房使用功能上的特殊性，有的廠房難以保持清潔，如重工業生產廠房。有的廠房要求清潔度相當高，甚至要求車間內一塵不染，如生產精密儀器儀表和食品加工的生產工廠的廠房，因此，對不同的工業廠房應有不同的衛生保潔制度和方法，對難以保持清潔的廠房，應勤清潔清掃清理。清潔要求高而嚴的廠房，平時要採取保護清潔的措施，如進入車間要嚴格管理，要更換衣服鞋子，帶好手套和帽子等。總之工業園區清潔難度大，但仍要設法做好，以保證生產順利進行。

（5）安全防範管理

① 建立嚴格的值班守衛制度，對人員、產品的進出入都要進行嚴格認真的檢查登記；

② 無關人員不得進入廠房和倉庫的重地；

③ 嚴格執行值班巡邏制度以及其他安全措施；

④ 嚴格執行兩人以上進入倉庫、鎖門等制度。

(6) 交通秩序和車輛管理

工業園區內單位多、人員多、貨物進出頻繁，車輛必然多。但由於建設或管理的疏忽，工業園區內的車輛管理還存在不少漏洞，給企業的生產和生活帶來諸多不便，甚至給業主或物業使用人的財產和生命造成一定的威脅。因此，物業管理企業要在工業園區內按照統一規劃、統籌安排、方便使用、便於管理、確保安全和有償使用的原則，將機動車和非機動車分成若干個停車區域，並設專人進行管理，確保車輛完好無損。

此外，還必須建立一套完善的停車場日常管理制度，確保工業園區良好的交通秩序。

10. 如何做好科技工業園區物業管理服務

1、先進的設備。2、完善的物業公軟體。3、完善的體制、體系、制度、作業指導書。