陽江工業用地怎麼競拍

㈠ 競拍土地需要什麼條件

法律分析：1、法律、法規禁止買賣、轉讓的房地產通常情況下不得拍賣：(1)未依法取得房地產產權證書的包括土地使用權證書、房屋所有權證書、和房地產產權證書);(2)共有房地產，未經其他共有人書面同意的(3)權屬有爭議，尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的;(4)權利人對房地產的處分權受到限制的;(5)以出讓方式取得土地使用權，但不符合政府相關轉讓條件的;(6)司法和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的：(7)國家依法收回土地使用權的;(8)法律、法規、規章規定禁止買賣、轉讓的其他情形。2、以出讓或劃撥方式取得國有土地使用權進行開發建設，其土地使用權需要拍賣的，應當符合國家法律、法規規定的可轉讓條件：(1)以出讓合同取得的土地應按照出讓合同的約定支付全部使用權出讓金;(2)土地使用權已經依法登記並取得土地使用權證;(3)對於成片開發地塊，需轉讓地塊應已形成工業用地或者其他建設用地條件;(4)規劃管理部門已經確定需轉讓地塊的規劃使用性質和規劃技術參數;(5)出讓合同約定的其他條件;(6)劃撥方式取得的除符合(2)(3)(4)條外，還需報人民政府主管部門批准，補辦出讓手續。3、以劃撥方式取得國有土地使用權的房地產拍賣應當報請有關部門批准，辦理土地使用權出讓手續，並繳納土地使用權出讓金;可以不辦理出讓手續的，應當由拍賣行將拍賣標的所得收益中的土地收益上繳國家。4、集體所有土地上建成的房屋需要拍賣的，應當符合法律、法規規定的買賣或轉讓條件。具體包括：(1)房屋所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權已經依法登記並取得房地產產權證書;(2)集體土地上的房屋拍賣前應向當地鄉鎮人民政府申請，獲批准後方可進行拍賣。5、下列劃撥用地不可以拍賣：(1)國家機關用地和軍事用地;(2)城市基礎設施用地和公益事業用地;(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;(4)法律、行政法規規定的其他用地。6、抵押房地產拍賣前應先獲得抵押權人同意。如果未經抵押權人同意而因拍賣造成抵押權人經濟損失的，需承擔相應的民事責任。

法律依據：《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》 第九條 招標拍賣掛牌公告應當包括下列內容：（一）出讓人的名稱和地址；（二）出讓宗地的面積、界址、空間范圍、現狀、使用年期、用途、規劃指標要求；（三）投標人、競買人的資格要求以及申請取得投標、競買資格的辦法；（四）索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點和方式；（五）招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等；（六）確定中標人、競得人的標准和方法；（七）投標、競買保證金；（八）其他需要公告的事項。

㈡ 司法拍賣的工業用地及房產，可以個人買嗎土地使用權能過戶嗎

這要看這塊工業用地及房產在拍賣時有沒有要求競爭人的資格，沒有要求的話，個人就可以參加競拍，拍到手後拿著法院裁定就可以辦理過戶手續。

㈢ 土地拍賣給個人和企業有什麼區別,比如工業用地拍賣過程有無要求個人名義不得參加競拍

土地拍賣給個人和企業，當然是有區別的啦，因為個人不一定他有資質去經營這個土地啊，而企業他才有資質的呀，就比如你說的工業用地的話，她一定要給企業才可以的呀，企業的話，他從事工業生產，比如辦工廠什麼的，他們才是正規的工業用地啊，如果你拍賣給個人個人，如果沒有能力的話，他自己就去做房子用，那就不屬於工業用地了，他這個工業用地就不可以做自己的住宅的，這是不符合條件的，如果他就建房子的話，那就是違法的，而他不建房子的話，放在那裡又是空地，又沒有什麼用，豈不是浪費了嗎？

㈣ 工業用地出讓最低價標准如何確定

工業用地必須採用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低於所在地土地等別相對應的最低價標准。各地國土資源管理部門在辦理土地出讓手續時必須嚴格執行《全國工業用地出讓最低價標准》，不得以土地取得來源不同、土地開發程度不同等各種理由對規定的最低價標准進行減價修正。

工業項目必須依法申請使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內的國有建設用地。對少數地區確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地，且土地前期開發由土地使用者自行完成的工業項目用地，在確定土地出讓價格時可按不低於所在地土地等別相對應最低價標準的60%執行。其中，對使用未列入耕地後備資源且尚未確定土地使用權人（或承包經營權人）的國有沙地、裸土地、裸岩石礫地的工業項目用地，在確定土地出讓價格時可按不低於所在地土地等別相對應最低價標準的30%執行。對實行這類地價政策的工業項目用地，由省級國土資源管理部門報國土資源部備案。

對低於法定最高出讓年期（50年）出讓工業用地，或採取租賃方式供應工業用地的，所確定的出讓價格和年租金按照一定的還原利率修正到法定最高出讓年期的價格，均不得低於《全國工業用地出讓最低價標准》。年期修正必須符合《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2001）的規定，還原利率不得低於同期中國人民銀行公布的人民幣5年期存款利率。

為切實保障被征地農民的長遠生計，省級國土資源管理部門可根據本地征地補償費用提高的實際，進一步提高本地的工業用地出讓最低價標准；亦可根據本地產業發展政策，在不低於《全國工業用地出讓最低價標准》的前提下，制訂並公布不同行業、不同區域的工業用地出讓最低價標准，及時報國土資源部備案。

全國工業用地出讓最低價標准

廣東省城市等別劃分：

三等：廣州市（白雲區、海珠區、荔灣區、蘿崗區、天河區、越秀區）、深圳市（福田區、羅湖區、南山區、鹽田區）

四等：汕頭市（金平區、龍湖區）、珠海市（金灣區、香洲區）、深圳市寶安區

五等：東莞市、佛山市禪城區、惠州市惠城區、中山市、深圳市龍崗區、廣州市黃埔區

六等：佛山市（南海區、順德區）、廣州市（番禺區、南沙區）江門市（江海區、蓬江區）、汕頭市濠江區、湛江市（赤坎區、霞山區、麻章區）

七等：潮州市湘橋區、茂名市（茂南區、茂港區）、佛山市三水區、韶關市（武江區、湞江區）、陽江市江城區、肇慶市端州區、廣州市花都區、湛江市坡頭區

八等：汕頭市（潮南區、潮陽區、澄海區）、河源市源城區、惠州市惠陽區、揭陽市榕城區、開平市、梅州市梅江區、清遠市清城區、汕尾市城區、台山市、增城市、普寧市、肇慶市鼎湖區、珠海市斗門區、江門市新會區

九等：從化市、恩平市、佛山市高明區、高要市、鶴山市、惠東縣、廉江市羅定市、雲浮市雲城區

十等：博羅縣、潮安縣、電白縣、佛岡縣、高州市、海豐縣、化州市、揭東縣、樂昌市、雷州市、連州市、陸豐市、南澳縣、南雄市、韶關市曲江區、四會市、吳川市、信宜市、陽春市、英德市

十一等：德慶縣、封開縣、懷集縣、惠來縣、揭西縣、連平縣、龍門縣、梅縣、清新縣、饒平縣、遂溪縣、新豐縣、新興縣、興寧市、徐聞縣、陽東縣、陽西縣、雲安縣

十二等：大埔縣、東源縣、豐順縣、廣寧縣、和平縣、蕉嶺縣、連南瑤族自治縣、連山壯族瑤族自治縣、龍川縣、陸河縣、平遠縣、仁化縣、始興縣、翁源縣、五華縣、陽山縣、鬱南縣、紫金縣、乳源瑤族自治縣

㈤ 粵西地區---茂名、湛江、陽江產業轉移的優勢和劣勢！

電白縣人民政府
（2009年3月18日）
江高（電白）產業轉移園位於電白縣水東鎮北部，總規劃面積6000畝，於2005年12月動工建設，2006年6月獲得省政府認定。近年來，電白縣與廣州市江高鎮兩地聯手合作，以爭創省優秀產業轉移示範工業園為目標，積極創新發展思路，不斷優化發展環境，努力爭取和主動承接產業轉移，推動了園區科學發展。目前園區已吸引了58家企業落戶建設，總投資6億元（其中年產值超億元企業5家），園區企業年生產總值約20億元，初步形成了以水海產品加工、紡織制衣、香精香料三大支柱產業體系；可提供就業崗位1.2萬個，現從業人員6300多個；2008年園區稅收達8000萬元，累計創稅近3億元。隨著園區不斷發展，為實現電白、江高兩地「互利共贏」、承接「雙轉移」發揮了積極的作用。我們的主要做法是：
一、創新發展模式，促進合作共贏
1、創新合作管理理念。我們創新「政府搭台，公司化運作」的合作模式，即是由江高、電白雙方政府搭台，簽訂合作共建產業轉移工業園協議，建立聯席會議制度，聯合成立產業轉移工業園管理辦公室，制定工業園管理制度和管理辦法，實行不定期會議機制。在園區落戶投產的企業繳納的流轉稅、所得稅按財政體制屬當地的留成部分，實行按投資比例利益分成。待產業轉移工業園建成後，預計承接產業的年均工業總產值達200億元以上，實現稅收7億元以上，解決就業5萬人以上，雙方都有巨大的預期收益。為做好協調服務工作，明確了以電白縣投資服務中心為主，協調理順部門之間的關系，通過聯席會議制度等機制密切合作雙方的聯系。同時，引入多家社會民間資本注冊成立聯合開發公司，按照統一策劃、統一規劃、統一標准、統一設計、統一開發、統一建設、統一管理運作「七統一」標准，在政府的協調下負責產業轉移工業園的公共配套設施建設，逐步走出了一條「政府搭台，公司化運作」的工業園區發展模式。
2、創新園區建設投入主體。堅持政府為投入主體，在電白縣財政十分困難的情況下，先後共投入了1.1億元建設園區基礎設施，在此基礎上，為解決政府投入資金不足問題，通過多元化投資的方式進一步完善園區建設。如園區的第一期開發建設，引進了廣州鼎威公司投資開發，建起廠房出租，為一些資金周轉一時困難的轉移企業及時創造了落戶條件。又如第二期1700多畝工業用地開發建設，採取堅持走市場化路子，成功引入香港貴聯集團投資園區基礎設施建設，該公司計劃投入5000萬元進行平整土地、完善園區配套設施等。通過吸引社會力量積極投入，拓寬資金建設渠道，緩解園區建設過程中資金不足問題。
二、強化產業規模，夯實園區發展基礎
電白縣是海洋大縣，具有全國十大漁港之一的博賀漁港，縣內有海水、淡水養殖場20多萬畝，且香精香料行業，佔有全國香精香料市場份額的70%以上，這些是電白的傳統產業，也是優勢產業。對此，我們立足資源優勢，加強招商引資，先後引入了佳輝、長興、海寶等水海產品加工企業；發揮電白香精企業家多、規模大的優勢，引導了一部分在外或本地的香精香料企業入園。同時，立足於園區的功能分區，逐步引進了健展、新永明等外向型項目。特別是近年來，我們通過扶持園區企業聯合、兼並等方式，促進園區企業集約化、規模化發展。目前已形成了以華旭升等企業為主的香精香料產業，以健展花式紗公司為龍頭的紡織制衣產業，以長興、佳輝為龍頭的水海產品加工產業三大支柱產業體系。去年，園區創稅收8000多萬元，占電白縣工業稅收的21%，園區產出密度達到41萬元/畝。
三、加強規劃管理，保持園區科學發展
在園區的規劃建設中，我們堅持以科學發展觀為指導，嚴格規劃產業布局，科學安排建設進度，有序推進園區開發建設。
1、嚴謹推進建設進度。為科學利用園區有限的用地，我們把工業園劃分為農副產品加工區、香精香料加工區、服裝制衣加工區、電子電器加工區、石化乙烯深加工區、高新科技發展區及其它加工區等小區。在具體操作過程中，主要是分「三步走」:首期，我們依託原電白縣工業區1300畝用地的良好基礎，政府投入近1.1億元，以及省支持的一千多萬元，建成水泥路6公里、地下排水管道10公里、排污管道10公里，電力供電線路全園貫通，自來水管網到達每一個企業用地邊，縣城公交車在園區設有上落點，路燈、通信、電視、綠化等公共設施基本完善，實現了園區的「七通一平」，並已逐步增設倉儲、物流、商檢、工商、銀行、稅務等公共服務系統，為園區未來20年發展打下了良好基礎；第二期，開發1300多畝工業用地於去年底獲得了省政府批准，環評、規劃、清理地面附著物等工作已經基本完成，並有20家轉移企業簽約意向落戶，總投資5.5億元；第三期，規劃面積3700畝，到2010年全國土地規劃調整後，才逐步進行征地及具體規劃，並計劃在2011年內全面建成。
2、嚴謹謀劃產業布局。我們堅持從有利於可持續發展的方向出發，園區產業布局重點突出發展「四型」（資源加工型、環保型、低能耗型、高效益型）企業。在引進園區項目上，我們將發展環保型放在突出位置，嚴格執行環保「三同時」制度，做到既要金山銀山，更要綠水青山。2005年10月，我們委託廣州市環境保護科學研究所承擔產業轉移工業園的環境影響評價工作，並把環境評價書交由環保專家和廣東省環境技術中心評審，2006年3月21日，工業園區環境影響評價通過了省環保局審批（粵環函〔2006〕386號）。為了確保園區完全符合環境特徵和承載能力，我們規劃了80畝土地建設工業污水處理廠，計劃投入資金7000萬元，項目建設規模為日處理工業污水2萬噸，配套建設污水收集管網。同時，嚴把招商引資人員初步把好項目環保關、縣環保局從技術上把好企業准入關、分管領導把好入園企業環保審批關、縣長把好入園企業審定關等入園「四關」，從源頭上切斷污染。近二年來，我們為了保持園區的優質環境，做到忍痛割愛，先後把四批建設規模大、創稅大，但污染、能耗也大的企業拒之門外，切斷了污染源頭。目前，園區工業廢水和生活污水集中處理率達100%，固體廢棄物安全處置率達100%。
3、嚴謹科學利用土地。我們注重嚴把土地「閘門」，在園區土地相對緊缺的情況下，積極推進節約、集約用地。一方面對引進的項目都進行了效益評估，按需提供土地，避免出現企業「圈地」和造成土地資源閑置的現象；另一方面放寬入園企業廠房容積率和建築高度的准入制度，鼓勵建設項目興建多層廠房，向空中發展，向天要地，著力提升工業用地的集約利用水平。例如電白縣永合利漁網纜繩實業有限公司，我們只提供了用地8畝，但通過鼓勵企業通過加層建設廠房，既解決了企業的用地困難，又有年產值800萬元的良好效益。目前，產業轉移園區的建築容積率達0.7%。
四、加強勞務培訓和招工工作，大力推進勞動力轉移
電白是人口大縣，戶籍人口136萬多人，其中農村富餘勞動力達40多萬人，轉移工作難度相對較大。為不折不扣地貫徹落實「雙轉移」政策，我們把農村勞動力轉移培訓就業專項資金納入了財政預算，嚴格按規定把各項補貼經費落到實處，並將農村勞動力培訓轉移就業年度目標任務逐級分解下達到各鎮和有關部門。在培訓農村勞動力上，我們一方面推行訂單式培訓，利用縣內的技工學校，根據企業需要用工的類型，進行分期分批培訓，向企業輸送工人；另一方面，充分發揮企業的作用，引導企業對農村勞動力進行崗前培訓，後進廠務工，逐步轉移農村富餘勞動。去年，電白縣培訓並轉移了農村勞動力2000多人。同時，我們根據企業用招工困難的實際，縣政府統一組織開展招工工作，發動各鎮各村富餘勞動力到園區應招。近年來，通過4次的大規模招工活動，共為企業解決了4500多名勞動用工問題。此外，在項目引進過程中，我們有選擇性地引進勞動密集型項目，為消化農村富餘勞動力提供載體。如近年來引進的長興、佳輝、健展、新永明等企業，每一個企業都可提供的就業崗位都達1000多人。目前，本地就業人數占園區總就業人數的82%。
五、優化服務環境，營造園區發展良好氛圍
我們把江高（電白）產業轉移工業園作為招商引資項目的「窗口」來建設，不斷優化發展軟環境，營造一流的發展平台。2007年，我們制定了《廣州白雲江高（電白）產業轉移工業園招商引資的若干規定》，給予投資企業「五項優惠、四不準、三個有作為、二便利、一兌現」。五優惠：地價按國家規定實行最低限價出讓、實行工業用地「七通一平」、用水按現行價70%收取、在權力范圍內免收行政事業性收費、服務性收費按最低標準的30%以下收取。四不準：不準隨意進園檢查，不準隨意斷電、斷水、封賬，不準亂收費，不準為企業辦理手續時「索、拿、卡、要、拖」。三個有作為：一是政府組織縣、鎮、村聯動抓招工，破解企業用工難有上作為；二是政府出面協調企業與銀行簽訂合作協議，破解企業融資難上有作為；三是工業園辦公室與中國平安保險公司簽訂合作框架協議，把社會保障和投資風險推向社會和市場，破解工業園管理和社會穩定難上有作為。二便利：對入園辦企業給予一個窗口綜合服務便利，對進園投資者及企業高層管理人員給予辦理入城戶口和免收子女擇校費便利。一兌現：政府承諾的優惠政策，做到「說一不二」，及時兌現。為了確保《規定》落到實處，縣政府與相關職能部門簽訂了《關於落實若干規定》的責任書，明確部門職責，對企業實行「一站辦理、並聯審批、一口收費、限時辦結」的「保姆式」服務。去年起，我們又在園區服務中心推行「白+黑」（白天和黑夜）、「5+2」（五個工作日和雙休日）的全天候服務，不斷優化投資軟環境。近期，為幫扶企業應對全球金融危機，我們又制訂出台了《應對金融危機幫扶企業發展的若干意見》等措施，為企業營造了良好的發展氛圍。
近年來，雖然我們在聯手創辦產業轉移工業園、承接「雙轉移」工作方面取得了一定的成績，但也存在一些困難和問題，如資金緊缺造成的園區建設不快、產業轉移規模不大、引入大企業不多，金融危機帶來的招商艱難，企業面臨國際市場需求萎縮、產品價格下滑、資金周轉短缺等實際問題。今後我們將進一步樹立信心，把握好「雙轉移」的機遇，積極應對當前的金融形勢，加強合作雙方的溝通，加大招商引資力度，切實落實優惠政策，不斷做大做強園區經濟，致力推進「雙轉移」的深入開展。

㈥ 工業用地可以分割轉讓嗎

工業用地上的產業用房只能按整棟的方式辦理一個房產證,使用者不能進行產權分割,無法進行轉讓和再開發。
工業用地可以分割轉讓嗎?
目前的工業用地出讓、使用政策規定，工業用地上的產業用房只能按整棟的方式辦理一個房產證，使用者不能進行產權分割，無法進行轉讓和再開發。
建議允許工業用地分割轉讓。業內表示，這種方法改變了此前該類房屋只能整棟擁有一個產權證的局面，可有效為工廠攤薄土地成本和出讓壓力，但由於此前各地多年都保持原有制度，短時間內調整較難。
在這種傳統制度約束下，眾多工業用地上的產權房只能出讓使用權或租給其他企業，而且經常出現四五個企業共同在一個產權證下擁有使用權的情況，這些企業如再出讓使用權就會出現權利分割不清的問題。
對於允許工業用地廠房分割轉讓的建議，首先，這將有利於降低改造成本，促進合作開發，因為一家企業自行改造一棟樓成本過高，若是能夠尋找合作夥伴共同更新改造，利用效率會大大提高;其次，這也符合家族式企業升級轉型的需要，有不少工業用地是一個家庭的幾個兄弟合夥買下的，不可分割的規定限制了他們各自的發展;此外，產權可分割符合新興業態的空間需求，土地再開發與產業轉型升級存在緊密關聯，而產業轉型升級常常伴隨著新業態的出現，這些業態有不少介於傳統工業製造和商業之間，需要更加靈活的產業空間。
隨著企業轉型，高新技術企業已經不需要太大面積的工廠廠房了，分割後可為其攤薄廠房使用、購買成本，同時也減輕了產權所有者的轉讓壓力，購買分割產權的企業擁有產權證後也方便出租或急需轉讓，能夠獲得穩定的產權。由於此前的產權模式實施了很多年，短時間內調整規則難度很大，相關部門進行確權等工作的工作量會突然增加很多，還需要對涉及政策進行調整。