物業如何管理好一個工業區

⑴ 求廠區工業廠房的管理辦法！！！

1.范圍
本標准規定了廠區物業管理的內容、范圍、要求及考核辦法。
本標准適用於龍岩卷煙廠廠區物業管理、綠化管理、車輛停放管理、零星工程管理、辦公用品管理。
2.職責：
2.1企管辦負責制定廠區物業管理規定文件，並按文件進行檢查考核。
2.2物業公司按合同及廠區物業管理規定文件規定向煙廠提供各種服務。
3.內容及要求：
3.1物業管理主要內容（除辦公大樓）：
3.1.1廠區所有公共通道、樓梯、走廊、電梯口、頂樓衛生（含小車庫頂棚）。
3.1.2廠區所有廁所衛生，廁所設施檢查，化糞池清掏。
3.1.3廠區所有水溝下水道衛生及公共通道、下水管道設施的檢查。
3.1.4廠區所有外牆、外窗戶、外牆管道、外風扇等清洗。
3.1.5廠區垃圾、木製廢品清理。
3.2物業管理具體補充范圍及要求
3.2.1廠門口宣傳欄保持清潔。
3.2.2公共通道包括：制絲車間一區東面通道；制絲一、二區門口大廳；成型車間大樓與制絲之間的走廊東至成型廁所，西至卷包一區南門天橋斜坡頂、北至卷包一區南門含卷包一區南門天橋；聯合工房各層倉庫外公共區域。
3.2.3所有公共通道、走廊應保持地面整潔，牆壁、天花板、照明燈、門、窗戶無蜘蛛網、無積塵。
3.2.4所有樓梯包括牆壁、天花板、窗戶、樓梯扶手、照明燈等，應保持清潔、無蜘蛛網、無積塵。
3.2.5車間樓梯、扶手及工藝質管科大樓的大廳、樓梯、扶手及制絲一、二區的大廳、大廳玻璃、廣告牌應每天擦洗。
3.2.6廠區路面保證全天整潔、無落葉、無積塵、無雜物。
3.2.7廁所包括牆壁、天花板、照明燈、地板、門、窗、水池等，保持無臭味、無堵塞、空氣清新、干凈整潔。
3.2.8下水道及水溝暢通、無堵塞、無垃圾、無積垢。
3.3綠化管理主要內容及要求：
3.3.1負責做好廠區的環境綠化，負責現有綠化的改造。
3.3.2做好廠區、車間的花卉、盆景擺放。
3.3.3按企管辦確定的位置和數量擺放花卉，不定期更換花卉，做到品種新鮮化、多樣化、高檔化，擺放整齊美觀，如有枯死花卉應及時更換，檔次與現有水平相當。
3.3.4花卉應定時澆水、施肥、除蟲，澆水後應及時將地面水跡擦乾凈，不得留下積水，造成地面污跡，更換花卉應及時清掃地面。
3.3.5節日（元旦、春節、國慶節）慶祝活動或上級領導參觀檢查應做到花色鮮艷、體現節日氣氛。
3.3.6草地、苗木應定時澆水、施肥、除蟲、修剪、拔雜草，確保草地、苗木造型整齊美觀、花池白凈、完整無缺，如有枯死應及時重新種植。
3.3.7及時清揀枯枝落葉，保證綠地整潔、美觀。
3.3.8如因管理不善造成的花卉苗木等枯死，所發生的費用由物業公司負責。
3.3.9如因自然條件或車間生產造成的死亡花卉苗木的重新種植，或因意外事件造成的花台破損修復，經企管辦確認後費用由煙廠負責。
3.4車輛停放管理內容及要求：
3.4.1負責廠區摩托車、自行車的停放管理。
3.4.2設立廠區摩托車、自行車停車線，確保車輛停放整齊。
3.4.3專人指揮管理，維持良好的交通秩序，確保摩托車、自行車停靠規范、排列有序、走道暢通不堵塞。。
3.4.4負責停車場地環境清潔衛生，定期清掃車庫地板、蜘蛛網，確保車庫環境整潔。
3.4.5確保車庫照明（除辦公大樓地下單車庫）。
3.4.6確保車輛安全，如發現車輛及相關車輛配件丟失，按責任大小，物業公司承擔相應的賠償。
3.5零星工程管理主要內容及范圍：
3.5.1負責廠區、復烤廠的水電、土建、裝修零星工程。
3.5.2負責新增綠化工程。
3.5.3所有工程應保質保量按時完成，施工過程應確保施工現場整潔、安全，施工結束後將現場清理整潔。
3.5.4工程完成後由使用部門對工程效果及費用進行確認，物業公司每月底將經部門確認的工程進行登記，交企管辦備案，並附詳細的費用清單。
3.6辦公用品及計生管理內容及范圍：
3.6.1負責辦公用品的代購、發放工作。
3.6.2負責戶口管理工作、計生工作，確保計生工作四個百分百。
3.6.3負責固定資產的管理工作，廠區房屋的安全檢查及維修申報工作，確保房屋安全和正常使用。
3.6.4各部門應由固定人員領用辦公用品。
4.零星工程維修及辦公用品申購程序：
4.1在500元以內原有項目的廠區零星工程維修如房屋小范圍漏雨、窗戶玻璃更換、廁所、下水管道維修等，由部門或車間通知物業公司維修，物業公司維修後經部門或車間對工程效果及費用進行確認，物業公司填寫物業服務登記表RJ/QG0402-2，公共部分設施的維修由企管辦確認。
4.2廠區所有500元以上的零星維修工程，申請部門填寫零星工程/辦公用品申請及確認表RJ/QG0402-1，經分管廠長審批後交企管辦登記。工程完成後由使用部門對工程效果及費用進行確認。
4.3大額的零星工程，由物業公司進行費用預算，費用超過5萬元的工程應由物業分管領導審批同意後交廠長審批，並按有關審計程序執行。
4.4辦公用品在500元以內原有用品的更換，如更換台玻、檯布等，由部門或車間通知物業公司，物業公司重新購置或更換後經部門或車間確認（物業服務登記表RJ/QG0402-2）。
4.5所有500元以上辦公用品的購置，申請部門填寫零星工程/辦公用品申請及確認表（RJ/QG0402-1），經分管廠長審批後交企管辦登記。辦公用品交付使用部門後由使用部門確認。
4.6每月底由物業公司對所有項目進行匯總，交企管辦備案。
5.考核辦法：
5.1上級檢查如有不符合要求每項扣1000元。
5.2廠部組織檢查如有不符合每項扣100元。
5.3企管辦現場管理員檢查如有不符合每次扣50元，當月內重復發現第二次扣100元，第三次扣150元，依此類推，當月累加。
5.4如有部門對物業公司提供的服務不滿意可以向企管辦書面反映，經核實每次酌情扣50-200元。
5.5企管辦每月對考核情況進行匯總、反饋。

⑵ 如何進一步提高工業園區物業服務質量

創新思維、注重人力資源開發，努力培養一批合格的物業管理人才;致力公司內部管理建設，做到有章可循、有章必循;嚴抓基礎服務工作，全面提升服務品質;

⑶ 工業園區物業管理方案

園區物業管理是智慧園區的一個重要組成部分，隨著園區智慧化的不斷提升，人們逐漸接受智慧物業管理這一管理模式。良好的物業管理已經成為園區招商的重要因素，也成為業主或租戶選擇物業的重要考慮因素。接下來君思智慧園區將為大家帶來《物業管理系統項目技術標方案介紹》

發展過程中面臨的問題分析:

◆ 經營的月報

主要是解決每月資產使用狀況的數據統計和專項分析，可以非常清楚地了 解到所有資產的狀態，那些是用來出售的，那些是用來出租的，哪些已經出租了，哪些未租。以及所有資產的位置，目前的狀態，哪些是裝修好的， 哪些是需要重新裝修，每個物業的價格，哪些只能租給公司辦公，哪些不 能租給餐飲企業等。

◆ 合同的台賬

主要是記錄整個區域在某個時間段內，所簽訂的租賃合同清單，各合同的 履行狀態。各合同所涉及的押金繳納情況等。

◆ 月度完成率

主要是統計在一個月內，整個項目所有發生的資產維修事項的完成率情況， 即下單多少，已完成多少，未完成多少，完成率多少或工程驗收率多少等。

⑷ 如何做好科技工業園區物業管理服務

1、先進的設備。2、完善的物業公軟體。3、完善的體制、體系、制度、作業指導書。

⑸ 工業園區物業管理模式

物業管理行業的發展對加速市場經濟的進程，實現住宅商品化起著積極的推動作用。下面是我為大家整理的工業園區物業管理模式相關內容，文章僅供大家借鑒參考！

摘要：本文從物業管理權利與實施主體角度對物業管理模式概念做了劃分界定，歸納了常見的工業園區物業管理模式，分析比較了各種模式的內涵及利弊；圖解細分了委託管理模式的主要類型：全權委託統一管理模式、代理監管模式、並行委託管理模式；揭示了一個典型的工業園區物業管理模式選擇實例。旨在促進業界認清、優化物業管理模式，促成工業園區物業管理效率的提高。

關鍵詞：工業園，物業管理，模式

中圖分類號：F290

文獻標識碼：B

文章編號：1001—9138—（2012）06—0045—52

工業園區主要有兩種類型：多用戶工業園區與單用戶工業園區。多用戶工業園區通常是地方政府或投資集團規模開發，然後分區域、分單元出租出售給眾多公司或企業使用。單用戶工業園區往往由一家大型企業或企業集團獨立開發，全部或大部分供內部使用，兩者的物業服務需求總體上有一對多（一家物業服務企業（以下簡稱物業公司）對眾多的園區用戶企業）與一對一（物業服務只針對單一業主單位）的明顯不同。無論哪種工業園區，選擇合適的物業管理模式，對提高工業園區的服務效率，保障園區的正常、高效運營均十分必要。

1、工業園區物業管理模式的界定與劃分

「模式」一般是指某種事物或工作的標准形式，是別人也可以「照此辦理」解決同類問題的（系列）方法、方案。討論工業園區物業管理模式，需要先對一些概念進行釐清與界定。一種是從權利、實施（責任）主體角度界定區分管理模式。從這個角度，工業園區物業管理的主要模式主要有3大類：自建自管、合作管理、委託管理。這其中，建設單位（業主單位）有時為了使管理服務工作更有保障或更有品牌影響，還會聘請國內或境外的知名企業作為顧問單位從旁協助，稱之為顧問管理模式：另一種物業管理模式劃分是從管理服務所呈現的方式或採取的手段角度，如封閉式管理、開放式管理模式，智能網路化管理模式、酒店式管理模式、管家式物業管理模式、一站式管理模式等：還有一種是從物業服務費計取方式不同劃分的模式：主要有包干制模式、酬金制模式：其他還有從業務盈利來源、組織性質與治理方式等多種角度劃分的物業管理模式。本文重點是從物業管理權利主體、業務實施（責任）主體角度論述物業管理模式，從這種意義上，物業管理參與方的不同組合就構成物業管理的不同模式，本文重點討論的是委託管理模式的不同細分形式。另外，為了避免把問題引向過於復雜，本文沒有從物業管理服務主體是否與物業經營主體分離的角度區分物業管理模式。

2、各種主要模式的內涵及利弊分析

2.1自建自管、合作管理、委託管理模式

2.1.1自建自管

自建自管，即由建設單位（業主單位）直接管理自己投資建造的物業，其中又有成立子公司、項目部或管理中心（後期按法律要求也必須轉成獨立法人資格的公司）的不同形式。這種模式的優點是，上下級溝通便利，上級單位能直接指揮下屬部門或公司，具體管理服務單位能直接按上級意圖進行物業管理運作，上級意圖能較好得到貫徹：同時，管理服務需要的各種資源更容易得到建設單位支持，工作計劃也更容易被批准實施：建設單位不會受制於專業公司，能節約必須用於支付給專業公司的酬金或利潤。但其缺點是：自己的隊伍可能水平不夠，管理服務效果差、成本高：建設單位及其下屬單位需要承擔全部管理責任與風險；企業內部人事關系復雜，從業人員容易攀比主業人員的工資待遇，協調管理難度大，不容易追究管理責任，也不利於企業專注於主營業務。這種模式要求建設單位有較強的物業管理經驗，儲備有足夠的專業管理人才。一般的工業園區都不具備自管條件。

2.1.2合作管理

合作管理是指建設單位（業主單位）與專業物業公司合作進行項目的物業管理。合作的常見形式是雙方共同出資、出人成立項目管理公司，並且通常由建設單位派出一般的管理人員與操作人員，專業公司派出骨幹專業管理人員，共同承擔項目管理服務任務。管理服務過程中，專業公司對建設單位的人員進行「傳幫帶"和培訓，後期建設單位會隨著經驗的積累逐步獨立。這種模式適合於建設單位有富餘人員需要安置，也願意介入物業管理行業的情況。該種管理模式的優點是，能將雙方資源配合使用，對建設單位來說，即能分流一部分員工，又能鍛煉隊伍、培養人才、積累經驗。對物業公司來說，可以更為便利地取得管理項目，拓展業務范圍。缺點是，不同的企業，文化不同，工作習慣要求不同，員工間溝通協調渠道不暢，容易出現利益紛爭、責任不明的情況。

2.1.3委託管理

委託管理是指建設單位委託專業物業公司或機電、保潔、綠化等專業公司從事項目管理，包括全權委託（物業公司包攬整體管理服務事務，可以再分包）、委託代理監管（不同的工作委託不同的專業公司承擔，專業公司的選擇與監管由建設單位負責）、並行委託（部分主要的物業管理工作，如房屋管理、設備設施管理、秩序維護、車場管理、保潔綠化管理、客戶服務等委託給物業公司（部分項目物業公司可以再分包），核心業務如專用設備的維修維護委託給專業公司）等主要形式。這種模式的優點是，委託方可以專注於主營業務，廣泛選擇社會上優秀的物業公司或專業公司承擔項目管理服務事項，充分發揮社會化專業分工的優勢，權責分明，管理服務專業性強、適用范圍大、效率高，風險主要由專業公司承擔，監管也相對容易。其缺點是，需要為專業管理服務另行支付費用，另外，建設單位可能受制於專業公司的信息封鎖，難以了解項目運作的真實成本和情況，合同到期後更換服務商容易出現交接問題等。

2.2封閉式與開放式管理模式

2.2.1封閉式管理

封閉式管理的特點是整個物業為封閉體系，物業出入口有專門保安人員崗位看守，業主、使用人有專用通行憑證，外來人員須徵得業主、使用人同意並辦理登記手續後方可入內。這種方式適用於政府機關、部隊等一些要害部門或別墅、高級寫字樓、高檔工業園區等一些高檔物業或業主、使用人對安全有特別要求的物業管理。其優點是保安嚴密，安全、秩序有保障，業主、使用人放心。其缺點是安全方面用人較多，人工成本佔比大，有時會給業主、使用人、來訪者造成不便，產生受限、不尊重感，導致糾紛。

2.2.2開放式管理

開放式管理模式，不僅業主、使用人無需辦理專用通行證件進出物業，且外來人員只要著裝整潔、行為正常也可自由進出。這種方式適合於一些公共商業樓宇、沒有圍合條件的住宅小區、工業園區、大學園區等。實行完全開放式物業管理的物業不多，一些公共商業樓宇在非辦公時間也採用封閉式管理，以確保業主、使用人的財產安全。與封閉式管理相比，開放式管理不會影響人流進出速度，給人以自由親和感，也不需佔用大量人力，但容易導致秩序失控，引發安全事故。

2.3包干制與酬金制管理模式

2.3.1包干制模式

包干制是指由業主向物業公司支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業公司享有或者承擔的物業服務計費方式。包干制由於費用包干，會激發物業公司的節約意識，節約得越多，剩餘的利潤越多。但正因為如此，可能產生物業公司在合同期內該修不修、能省則省的問題，導致部分設施設備得不到及時保養，小毛病積累成大問題，小修變成大修（大修可以動用專項維修資金或備用金），甚至釀成事故。克服的辦法是制定細化的合同與工作要求，並且有嚴密的監管、控制體系。

2.3.2酬金制模式

酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業公司，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。與包干制不同，實行酬金制的物業公司不會有過於節省的沖動，但可能反過來亂造計劃，大手大腳花錢。因為工作千得越多，花錢越多，酬金越多（酬金往往按總支出的一定比例給付）。解決的辦法是，限定物業公司要嚴格按實際需要制定開支計劃，並應當向業主及時公布資金使用情況和年度預決算，接受業主的檢查監督，還可實行固定酬金合同，遏制服務企業花錢的沖動。

不管是包干制還是酬金制，若合同雙方誠信守約，實施效果差別不大。但有兩個方面區別明顯：

一是按照《物業服務收費管理辦法》規定，包干制模式下物業服務收費要向國家交稅，酬金制情況下物業服務開支不用向國家交營業稅等稅項；

二是包干制形式下法規沒有規定物業公司要向業主方公布成本開支，酬金制模式下法規明確規定服務企業每年不少於一次要向業主方公布服務支出情況。

因此，目前大多數服務企業都選擇包干制合同（酬金制是否真能免稅，實施過程中還要稅務部門認可）。

3、委託管理模式的.細分與選擇

科學的管理模式是質量與效率的保證，如何選擇應由業主方根據物業規模、自身能力、物業公司資質、資源情況，專業公司資質情況，管理服務需求情況等因素，從實現物業管理服務效率與效益最大化角度綜合考慮。委託專業公司管理物業是現代社會分工的必然產物，是國內外物業管理的主流趨勢，也是多數工業園區物業管理模式的·必然選擇。根據工業園區具體規模、組成項目和管理服務業務的不同，委託管理模式還可進一步細分為如下類型。

3.1全權委託統一管理模式

這種模式業主將工業園區全部物業管理事務統一委託給一家專業物業公司負責，由物業公司直接管理所有項目或將部分管理服務項目再分包給專業公司，物業公司直接監管專業公司，如圖1所示。

這種模式是由業主方與物業公司簽訂總包合同，要求物業公司綜合管理服務能力很強，並熟悉如何選聘監管專業分包商。需要說明的是，並不是一個分包商僅對應一個項目，可能是一個項目群。這種模式適用於園區物業管理事務不太復雜，業主方對物業管理事務不熟或無暇顧及的情形。

3.2代理監管模式

即業主委託授權物業公司代表業主分包所有項目，選擇分包商並監督其工作，委託管理服務合同由業主直接與專業分包商簽訂。物業公司只負責監管，不設操作層，是純粹的管理型公司，其扮演的是物業服務代理商、集成商、監管者的腳色。這在境外是一種主要做法，但國內受限於物業公司、專業公司的能力與專業性，實際應用例子不多。此種情況如圖2所示。

3.3並行委託管理模式

即業主將主要物業管理服務項目交由物業公司實施統一的專業化管理（部分項目物業公司可再分包），將一些重要的、物業公司不擅長的項目交由專業化公司承擔，業主直接監管。此種情況如圖3所示。

4、委託管理模式應用案例

以下是我們為某通信總部工業園區設計的委託物業管理模式。該園區物業有很多專業通信設施設備，食堂餐飲提供與管理也納入園區管理工作。由於物業公司對食堂餐飲和特定的通信設施的管理與監管均不擅長，業主方在長期的實戰中已經積累了對通信代維公司的選聘監管經驗，所以在該園區物業管理模式選擇中，我們優選了並行委託管理模式，其實際管理模式如圖4所示。

在這一具體管理案例中，園區業主方選聘一家一級資質物業公司實施大部分項目的物業管理服務，物業本體小修、常規設施設備維護、一般性客戶服務（服務受理、投訴受理、樓層接待、會務服務、來訪接待等）、秩序維護、公寓服務等大園區范圍的主要物業服務由一級資質物業公司下設服務中心直接實施。部分專業化物業管理服務項目（如房屋大修、電梯維養、消防設施檢修、部分設備大修、保潔、綠化、郵件收發、商品代購、洗衣等）由物業公司發包給專業公司實施，物業公司指導服務中心監管。非物業公司擅長項目（通信及相關動力設備維護、餐飲服務等）由業主直接發包給專業公司，直接監管，物業公司配合。因為通信及相關動力設備關繫到網路安全，影響面大，物業公司不擅長管理，業主積累有長期監管、合作經驗，直接發包監管效果更好。

食堂餐飲提供與管理的專業性一般物業公司不具備，專業餐飲公司才能確保管理服務品質。圖4中物業管理委員會由業主方代表、園區普通用戶代表、物業公司及服務中心代表共同組成，目的是及時溝通洽商物業管理服務事宜，及時提出物業管理服務工作改進意見與建議，監督管理服務方提供合格的物業管理服務，同時督促業主方提供必要的工作支持與配合。

5、結語

物業管理模式涉及物業服務參與方的組合形式、服務實施方式及對應的程序與合同安排，形式上是物業管理任務的發包分派方式，本質上是物業管理具體操作權及相關責任的轉移（同時也意味著風險的轉移），是在當前階段（社會分工、業主與專業企業技術水平、資質狀況、物業規模與服務復雜程度、法律規制背景下）為提高物業管理服務效率選擇的專業分工與合作形式。優化物業管理模式，不僅利於物業自身的增值保值，同時可以提高物業整體運營效益（為業主和客戶同時創造價值）。本文所討論的委託管理模式多數情況下也適用於當前的大型公共項目和大型商業項目的物業管理。

參考文獻：

1.仇士勇.如何做好科技工業園區物業管理服務.中國物業管理.2007.7

2.朱俊春李華光.集成商模式：引領物業服務企業未來商業模式.城市開發（物業管理）.2010.3

3.陳新征.酬金制與包干制比較分析.城市開發（物業管理）.2008.8

4.張一民.物業管理模式步入變革創新時代.中國物業管理.2010.4

基金項目：

本文為廣州市屬高校社科項目（08B076）研究成果。

作者簡介：

陳德豪，廣州大學商學院工程管理系教授、碩士生導師，主要從事房地產、物業管理研究。

⑹ 如何做好工業物業的專業化管理

工業園區的主要功能是滿足企業的生產需要，但我們不能忽視生產需要必須以滿足生活需要為前提。也就是說，我們應該為企業的生產需要進行必要的生活設施配套，建立社區化的工業園區。一、工業園區物業管理的現狀分析1、工業園區的概念 工業園區指由政府規劃建設的，供水、供電、供氣、通訊、道路、倉儲及其它配套設施齊全、布局合理且能夠滿足從事一般工業生產和科學實驗需要的標准性建築物或建築物群體。2、工業園區物業管理的現狀（1）工業園區物業管理立法不完善隨著城市建設突飛猛進的發展，城鎮居民生活設施的改善，成片的住宅小區、公寓、寫字樓、商廈、工業園區的建成，房屋售後物業管理也越來越重要。社會化、專業化的物業管理是改革開放過程中出現的新生事物，由於缺乏相應的物業管理法律規范，致使物業管理過程中產生的大量糾紛得不到及時解決。我國自1994年以來，就開始了物業管理的立法工作，並已基本形成體系但是到目前為止，還沒有一部權威性很強的法律，或者說，還沒有一部全國人大制定並通過的物業管理專門法律。而且法規大多數都是針對一般物業管理而言的，要麼過於原則，對物業管理市場只是泛泛而談；要麼根本不涉及物業管理市場問題。那麼，物業管理市場整體管理、物業管理市場招投標及管理、物業管理市場需求主體及管理、物業管理市場運行秩序的管理等，都還沒有制定相應的法律法規，沒能用明確的法律法規來規范。而且，就一般物業管理法律法規來說，也存在著明顯的不全面、不嚴密、不具體、不夠協調的缺陷。例如，對物業管理市場中最主要的權利主體——物業的產權人、使用人的法律地位、權利義務，所有的法律法規都沒有做出非常具體、明確、便於操作的規定。又如，對於發生了市場糾紛，比如業主欠繳費用，規定的也很含糊，只是說物業管理公司有追償的權利，但對於如何追償，追償不到怎麼辦？再如，業主高空拋物，把下面的車輛砸壞或人砸傷，應該由誰來賠償？小偷偷業主的錢、財、物，應該由誰承擔責任等等，都沒有具體的規定或說明，使得實際工作中面臨有法不能依的尷尬局面。作為物業公司催不到費用，只好採取停水停電的辦法，這是違法行為，那麼違反哪一條法律法規，也不是很明確。如業主的車輛被盜，也只是說物業公司要承擔一定的責任，但如何承擔責任，在什麼情況下應該承擔，什麼情況下不承擔，也沒有明確法律法規。雖然可以按照停車發票作為保管合同法來推定承擔責任，那麼物業公司在停車卡上寫明只提供車輛使用場地，車輛的損壞和被盜物業公司一概不賠償，那又該怎麼辦。公共專用基金誰來支付這筆款項呢？到目前為止，還沒有一家開發商向住宅管理部門劃撥這筆款項，即使開發商有這種想法，也不知道把這筆款項劃撥到什麼地方。我們應當承認，物業管理企業的某些職能與政府的某些職能存在重疊和交叉，特別是在居住環境、清潔衛生、消防治安、公共綠化、公用設施、道路養護等方面。由於二者地位和作用不同，所代表的利益不完全相同、工作的出發點不同，可能會在工作中引發各種沖突。對此除了及時溝通、消除誤解外，還需要法律上確定二者各自職責范圍及其在相關領域的配合機制。對於工業園區物業管理來講，我國的立法更是相對滯後。至今，尚無一部關於工業園區物業管理的法律法規。在司法實踐中，涉及工業園區的物業管理大多參照住宅小區的法律規范執此外，由於對工業園區物業管理中遇到的相關法律理論問題研究不夠深入，導致在工業園區物業管理中產生的許多法律糾紛難以處理2）工業園區的市場化程度不高 目前，全國物業管理市場處於一種一觸即發的狀態。這種市場化的導火索一旦點燃，整個物管市場則會烽煙四起。我們可以預測，未來3-5年是中國物業管理市場的「戰國時代」。到2010年末，全國性的物業管理品牌格局將基本形成，屆時，一個企業再想進入物管市場，分得一杯羹，困難更大，為時已晚。所以，對一個物管企業而言，目前是搶占物管市場的最佳良機。 當前獲得物業管理市場的方式主要有如下三種
① 通過公開招投標佔領市場
這種方式就是通過公開招投標的方式獲得物業管理權。這是物業管理市場化最根本的方式。但目前通過公開招投標方式獲得物業管理權的物業比較少，在整個物業管理市場所佔的比例也小，而且主要集中在一些政府的公共型物業。② 通過協議招標方式佔領市場 這種方式就是通過協議招標的方式獲得物業管理權。一般是較優秀物業的開發商邀請一些知名品牌的物業管理公司進行管理。目前，在物業管理市場上，這種方式比較常見，而且項目數目較多。③ 通過自建自管方式擁有市場 這種情況就是房地產開發商將所開發的物業委託給下屬的物業管理公司進行管理。這是目前非常普遍的一種現象。這種管理方式影響了物業管理的市場化進程。由於工業園區的物業管理費定價較低業主或物業使用人的經濟承受能力有限、管理難度大等
補充：
對市場化的物業管理企業吸引力較小，這類物業的市場化程度不高，一般由政府指定或開發商自建的物業管理企業進行管理3）規劃布局不夠合理，房屋設計的使用功能不夠全面從目前來看，無論是經國務院批准設立的國家級開發區，還是經省、市人民政府批准設立的省、市級開發區，雖然都是按照全面規劃、因地制宜、綜合開發、配套建設的方針建設工業園區的，但大量的工業廠房從設計上就沒有全面考慮房屋的使用功能，規劃布局也不夠合理。比如，許多標准廠房的衛生間很少，且分布不合理，導致入駐企業員工入廁難，這樣一來，就大大增加了物業管理的難度，致使我們的物業管理員成了「消防隊員」，處處救火4）工業園區的配套設施不夠完善 我國的開發區大都建在遠離市區或在市區的邊緣，地理位置雖然優越，但基礎設施配套設施不夠完善。無論是以高新技術為主的高新技術開發區，以工業為主的工業開發區，還是以金融商貿為主的金融商貿開發區，其供水、供電、供氣、排水、道路、工人食堂、宿舍、賓館、酒店、商店、醫院、學校等基礎設施、配套設施都不很完善。3、工業園區物業管理的發展狀況 1）我國物業管理行業發展狀況現階段，中國物業管理行業尚未真正形成規范化、產業化、市場化的發展格局，除深圳、上海、北京等城市物業管理市場相對成熟之外，全國大部份地區物業管理處於起步階段，市場化程度偏低。從物業管理行業發展程度已達到一定水平的深圳市來看，目前仍存在著以下問題① 以數量型為行業發展的主要特徵造成企業數量多、分布廣、規模小、規模效益差、發展後勁不足等問題，以2000年末的統計資料為例，全市擁有1100家大小規模不一的物業管理企業，正式注冊的僅500家，按2000年全市物業開發量約800萬平方米計算，1100家物業管理企業平均分配不足1萬平② 企業發展趨同化、企業運作方法雷同，低水平、重復性的產業隊伍大量涌現，從而形成管理手段落後，管理水平參差不一，產品（服務）結構不合理，低檔次產品（服務）多，企業運營成本居高不下，市場競爭力差的局面③ 由於物業管理行業普遍存在低水平重復建設的現象，大量小而全的物業管理企業勢必造成資源配置不合理、資源浪費的嚴重後果：一方面 「五臟俱全」的機構使人力、物力、財力浪費極大，企業成本增加；另一方面形成各類工程技術人員工作量極不飽和，復雜的現代化設施、設備出現的重大技術問題仍需依賴專業公司；同時，庫存備用材料低耗物料又佔用企業大量流動資
補充：
僅以開發商項目支持為優勢，政府指導價為保護傘，以純粹的物業管理作為主業，運用「五臟俱全」的組織結構養活一大批從業員工的企業發展模式在一定程度上仍延續著計劃經濟體制下後勤管理方式，未從根本上改變計劃經濟體制給企業發展帶來的種種弊端，這種模式已經明顯不能適應成熟的市場、變化的市場、競爭的市場的發展需求。
從全國范圍的行業發展現狀來看，觀念落後、法制不健全已成為嚴重製約全行業整體規范發展的關鍵因素，而國有物業管理企業存在體制改革和產權制度改革方向不明確的問題則嚴重阻礙了企業的市場化發展進程。
（2）工業園區物業管理發展狀況

從國內市場來看，隨著我國城鎮化步伐的加快，工業園區的建設不斷加強，工業園區的物業管理市場也日趨發展成熟，政府及開發商在行業競爭中所充當的角色將順應市場變化而逐漸改變，政府在行業競爭中所起的調控作用也將隨著市場的規范發展而逐步淡化，工業園區的物業管理正逐步向規范化、法治化邁進。

從國際市場來看，隨著我國加入WTO，大批國外物業管理企業的進駐給國內物業管理企業的發展帶來直接影響，使國內企業面臨巨大競爭壓力和沖擊。WTO帶來的是公平競爭的市場環境。如果說是機遇，對國內外企業是共同的機遇，因此必將出現「與狼共舞」的格局。工業園區的物業管理企業也將出現三個層面，一是國內企業與國外企業聯姻的合資控股企業出現；二是獨資的國外物業管理企業進軍中國，企業迎來「洋管家」；三是國內的物業管理企業走出國門，到異國它鄉為「老外」服務
補充：
二、社區化工業園區的物業管理模式

1、工業園區物業管理基本思路

（1）樹立「以人為本、用戶至上」的服務思想

不可否認，「物業管理」這個新生事物曾一度被單純地看作是對不動產的管理、維護，這種機械地理解物業管理的認識至今還有影響。我們不否認對「物業」進行管理的重要性和必須性，但將物業工作面對的方方面面的服務對象看成一種管理主體以外的附屬物則是一個嚴重的誤區。

這個誤區將導致認識上的模糊從而形成工作上的無序狀態，接踵而來的便是物業人員強硬管理、業主被動接受；而業主不斷提出要求時，物業人員卻因此而應接不暇、手忙腳亂，工作量不斷增大，業主滿意率卻不斷降低的局面，究其原因是我們沒有抓住根本。物業管理不僅是「物」的管理，更是人與人之間生動有機地交流聯系。物業管理離開了「人」這個服務主體，就像魚離開了水。高質量的物業管理工作永遠是心靈之間的溝通和理解，而不是人與物之間機械、缺乏活動的聯系。

因此，物業管理企業必須樹立「以人為本、用戶至上」的服務思想，盡心盡力為業主或物業使用人服務。

（2）確立工業園區物業管理的基本經營模式
工業園區的物業管理面對的是企業，如果服務質量不高，將影響政府的招商引資工作。因此，如何建立一種較為完善的管理模式，對工業園區的物業管理企業將是一項極為重要的課題。現有工業園區的物業管理模式主要有如下三種：

① 通過委託方式進行物業管理

這種管理方式是物業管理企業通過全委託方式接管物業。主要表現為：一是通過全委託方式接管上級開發商開發的物業，這就是自建自管模式；另一種方式就是通過全委託方式接管別的開發商開發的物業。一般情況下，這種物業比較優秀，有一定的利潤空間。
補充：
② 通過顧問方式進行物業管理

這種管理方式就是一個物業管理企業不直接管理物業，而是為另外一個物業管理企業的物業管理活動提供顧問、咨詢。這種管理主要表現在：一是物業優秀，發展商不願意全委；二是物業不是很好，顧問公司不願意全委。
③ 通過合作方式進行物業管理
這種管理方式就是兩家物業公司通過股份制等方式進行合作管理。這種情況一般是：一是物業比較良好，有一定的贏利空間；二是兩家物業公司想通過合作方式將雙方的利益聯系起來，加強合作，減少風險。

（3）建立社區化的工業園區

社區化工業園區是指確立「以人為本，服務至上」的服務思想，在工業園區科學地設置各項基本功能，如社區活動中心（老年活動中心和青少年活動中心）、超市、銀行、郵政、衛生所、新華書店、菜場等，為入駐企業提供全方位、多功能、綜合性的物業服務。社區化工業園區的建立主要考慮以下因素：

① 確定人口適宜容量

一個工業園區的適宜人口是社會經濟發展水平、消費水平、自然資源和生態環境的函數,是滿足一定生存質量的前提下的合理人口規模。

② 充分考慮地域要素和社會心理要素

所謂地域要素，是指城市幹道所分割或自然界限所包圍，具有生存發展的硬體設施、相對獨立和穩定的地域。工業園區一般是政府為發展地區經濟，對外招商引資而修建的，因此，必須充分考慮工業園區的地理位置、交通條件等因素。

所謂社會心理要素，是指群體對個體的行為產生決定性的影響，形成共同的生活方式、行為規范和心理取向。社區成員對本社區具有歸屬感，產生參與群體的集體意識和行為。工業園區雖然以生產為主，但我們仍然不能忽視企業的社會心理，不能脫離整個社會環境。

③ 研究工業園區內各入駐企業需求

不同的企業對工業園區的需求各不相同。在進行工業園區物業管理過程中不僅要考慮經濟上的合理性,還要考慮工業園區內各企業的不同需求，盡可能地滿足企業的合理要求，為政府的招商引資做出貢獻。
補充：
④ 完善物業配套設施由於當前工業園區的物業配套設施不全，給入駐企業員工的帶來了諸多的不便。因此，必須加強工業園區的配套設施建設，建立職工宿舍、食堂、社區活動中心、超市、銀行、郵政、電信、衛生所、新華書店、菜場等，為入駐企業提供全方位、多功能、綜合性的物業服務。⑤ 加強精神文明建設，建立工業園區的社區文化 工業園區無疑是物質文明建設的基地，但同樣要重視精神文明建設。我們應該倡導「文明家園,和睦共創」 的社區精神,在園區內提倡「和睦相處相敬如賓」、「溝通交流相互支持」的好風尚,使企業與企業之間、個人與個人之間互通有無、和睦相處、互相幫助、共同發展，實現園區企業一家人的「大家庭」理念，創造一種特色的社區文化隨著經濟的發展和社會的進步，工業園區的建設不斷增加，入駐企業對於生產、生活環境的需求也逐漸提高。企業已經不再僅僅滿足解決生產問題，逐漸開始關注建築群體的人性化需求（如環境需求、運動需求、安全需求、購物需求等），要求改善生活質量物業管理行業是公認的微利行業，而物業管理企業追求的是效益的最大化。特別是進入WTO後，在物業管理費不能隨便地大幅提高的情況下，挖掘新的經濟增長點是唯一出路。要想生存與發展，企業就必須千方百計降低企業營運成本，千方百計提高服務質量，千方百計挖掘新的經濟增長點，在企業經營發展上以快取勝、以質取勝。工業園區社區化，不僅滿足了入駐企業的需要，而且為工業園區的物業管理企業創造了更多的經濟增長點。發展社區經濟，既可帶來經濟效益，又可方便業主或物業使用人，提高工業園區物業服務質量的滿意度工業園區社區化可以涉及的領域十分廣泛，市場前景十分廣闊。如社區教育業、社區文化娛樂業、社區商務服務、社區健康服務業、社區中介業、社區商業、社區餐飲業、社區汽車服務業以及其它連鎖店等2、工業園區物業管理的特點及難點1）工業園區物業管理的特點① 工業園區內標准廠房的產權形式多元化② 大多數工人的素質較低③ 廠房內的機械及藏量過多的貨物可能超出樓面結構的承載標准④ 機器開動時震盪噪音對環境產生磁擾⑤ 升降機使用頻繁,損耗較大⑥ 工業樓房老化磨損速度加快,保養維護費高⑦ 廠房內存儲易燃物品及材料多,火警危險性高⑧ 公用地方及走火通道經常堆放雜物2）工業園區物業管理的難點① 由於工業園區內標准廠房的多元性，加大了物業管理的難度②險情因使用頻繁或使用不當，造成房屋的損壞以致帶來結構的變化
補充：
險情出現難以預料。而且，廠房設備損耗嚴重，保養，維修費用高昂③ 消防點多面廣。廠區內存儲的易燃易爆物品和有害的危險品，容易出現火警或險情，因電器安裝、機器的用電不當，也容易引起火災；另外廠區內的交通工具和人員多而雜，這給保衛工作帶來了難度。④ 功能特殊。由於使用的特殊性難以保持整潔，污水不便處理3、建立工業園區物業管理組織機構工業園區的物業管理企業要組建相應的組織機構，實施規范化管理。組織機構的職能有：① 負責廠房區域內建築物管理的日常事務；② 統一對外聯系，協調落實街道辦事處交辦的社會任務；③ 協調各生產企業對共用部分的使用，維護綠化布局，督促衛生制度的落實；④ 負責整體性設備及附屬設施，共用部位的管理，養護、維修工作，針對工作需要聘用維修人員，公共場地清掃人員、安全保衛人員；⑤ 負責建立房屋修繕基金並設立專項賬目⑥ 制定有關具體管理規定，定期召開會議，檢查管理辦法的執行情況和工作進度4、工業園區物業管理的前期介入1）從法律角度看物業管理前期介入前期物業管理是指新建物業在業主委員會成立之前，由開發建設單位自行或者委託物業管理企業對新建物業實施的前期物業管理活動。由於前期物業管理過程中，物業管理企業大都是開發建設單位委託或選聘的，物業管理企業與業主之間沒有簽訂物業管理合同。同時，前期物業管理過程中業主對物業剛開始使用，物業管理的工作任務相對較多，業主與物業管理企業之間較容易產生糾紛。物業管理糾紛產生後，業主最常採取的措施就是拒付物業管理費。物業管理企業因此受到損失也常見。物業管理關系是因物業管理合同而產生的法律關系，前期物業管理也不例外。實踐中，物業管理企業都以書面形式明確物業管理項目、內容、物業管理費計算標准和期限，從而明確物業管理企業的權利和義務。目前，因物業管理企業與不同的主體簽訂前期物業管理合同，從而使合同的形式多種多樣。無論何種形式的合同，物業管理企業的主要合同權利就是收取物業管理費2）工業園區物業管理前期介入的重要性盡管物業管理的諸多問題通常是在房屋使用過程中產生的，但究其根源卻往往可以追溯到開發項目的建設過程中，物業管理與開發項目生產使用周期前期階段的各種工作關系密切——開發項目的規劃、設計、施工乃至銷售等工作環節，在很在程度上決定著房屋投入使用後物業管理工作的難易及其工作量大小。
補充：
5、工業園區物業管理的接管與驗收由於政府招商引資工作的需要，許多企業在進駐工業園區時尚未進行綜合的驗收與接管，給物業管理企業造成許多管理隱患。因此，在物業開發建設竣工驗收完畢，具備入住和接管條件時，物業管理企業應及時組建物業接管驗收小組對接管物業進行詳細的驗收。對於接管驗收出現問題的，物業管理企業應當積極協助接管驗收小組同發展商或業主進行協商，迅速解決相關問題物業管理企業接管後，應立即同供電局、自來水公司、燃氣公司、供暖公司、郵局進行聯系協調，以確保工業園區的正常供電、供水、供暖、通郵；同管轄派出所、街道辦聯系，解決工業園區的治安等問題；同銀行聯系，解決工業園區各種費用的銀行代收代繳問題6工業園區的日常物業管理1）房屋管理工業園區內的廠房管理，主要是確保房屋結構完好和安全使用。因生產需要，企業對廠房做分隔改造或內部安裝機器設備時，不得超過樓面允許的荷載。施工前須與物業管理企業取得聯系並提供施工圖紙、經有關部門批准後才可以進行。因施工影響其他樓層時，需書面征詢涉及部位用戶的意見2）設備管理為了保證工業園區各企業生產的正常進行，必須對工業園區的一些主要的設備進行重點管理，如載貨電梯的管理、工業供水供電管理、變電房的管理等。同時，公共管網對整個工廠的正常運作事關重大，其護維修養護十分重要，如電話線、污水管等的維修養護工作等。因此，必須加強對重點設備和公共設施及公共管網的管理①載貨電梯的管理。電梯是現代工業廠房中最常用的、使用最頻繁的運輸設備，保證電梯的正常運行，對保障所有企業的生產生活有重要作用。為了管好用好這些電梯，必須對電梯司機進行專門的培訓，並配備專業的維修技術人員，完全按照專業化的要求進行管理。為了更加有效的管理好電梯，物業管理人員應該參與電梯的選貨、訂貨、安裝、驗收及年檢等工作②工業供水供電管理。工業用水用電不同於生活用水用電，其耗水量大耗電量大，電容量也較之生活用電容量大一些，而且水電的終止對廠家造成的損失有時是難以估計的，因此，水和電的正常供應是工廠進行工業生產重要保障，對它們的管理是不容忽視的，為此，物業管理人員要做好工廠正常供水及供電的保障工作。同時，要加強對高壓變電房的管理，完全按照供電部門的安全操作規程進行管理，高配電值班室每天24小時要有人值班、節假日照常，保證電力供應。同時值班人員應根據用電情況適時地調節和補償功率因素，使電網保持在較為經
補充：
較為經濟的進行狀態，以降低電耗，節約能源。

③ 公共管網的維修養護。這方面的工作較為繁雜。比如污水管堵塞如不及時檢修，勢必影響工廠和工人的正常工作。因此，對公共管網的維修養護十分重要。

（3）消防管理

① 認真學習消防知識,熟悉並能正確使用各種消防設施和器材；

② 負責消防監控中心的日常值班。消防監控中心是接受火災報警、發出火災信號和安全疏散指令、控制消防水源、固定滅火、通風、空氣調節系統等設施機構,中心應實行24小時值班。要對整個工業園區進行消防監控,並做好值班記錄。值班人員要忠於職守,認真工作。對部門經理和公司負責人,應做好管理、指導、督促、檢查好工業園區內的消防工作,對有問題的及時進行整改。

③ 嚴格貫徹、執行消防法規,落實各項防火安全制度和措施。專職消防人員必須每天巡視工業園區的每個角落,及時發現並消除火災隱患;定期對防火責任制、防火崗位責任制執行情況進行檢查,並進行匯報、交流、評比；定期對業主或物業使用人的生產場所進行防火制度執行情況檢查,阻止私自亂拉亂接電源,違反安全用電、用氣的不當行為。

④ 負責工業園區內動用明火的批准和現場監護工作。

⑤ 管理好工業園區內的各種消防設備、設施和器具,定期進行檢查、試驗、大修、更新,確保它們始終處於完好狀態。

⑥ 組織消防宣傳教育,廣泛開展防火宣傳,動員和組織區內群眾接受教育,增強防火意識。宣傳方式可靈活多樣,生動活潑,可以發通告、貼廣告、出牆報,也可以觀看消防自救電視錄像。同時揭露批評違章違法行為,加強引導,培養建立全民的消防意識。抓好義務消防隊的培訓和演習,定期向業主或物業使用人傳授消防知識。

⑦ 定期對工業園區內要害部位進行檢查是預防火災的一項基本措施。特別是要檢查各樓內的電器、電線、煤氣管道有無腐蝕、氧化等情況,防止線路短路或爆炸引起火災。

⑧ 管理好消防監視中心的各種設備、設施,保障監視中心始終處於正常工作狀態。

⑨ 發生火災時,協同公司、部門領導到場，現場指揮和撲救。

⑩ 制止任何違反消防安全的行為和企圖。
補充：
（4）綠化及清掃保潔管理

工業園區搞好綠化衛生管理工作，能夠為工人提供工作、生活、娛樂優美的環境，從而能讓工人工作時精神飽滿，心情舒暢，減少工傷事故的發生。因此同其他物業一樣，工業園區綠化衛生管理也很重要。當然，在具體管理上有些差異，如綠化方面應根據工業廠房生產特點種植一些能適合排除工廠異味和氣體的植物。衛生保潔工作也會因為工業生產的不同而有不同的要求。

由於工業廠房使用功能上的特殊性，有的廠房難以保持清潔，如重工業生產廠房。有的廠房要求清潔度相當高，甚至要求車間內一塵不染，如生產精密儀器儀表和食品加工的生產工廠的廠房，因此，對不同的工業廠房應有不同的衛生保潔制度和方法，對難以保持清潔的廠房，應勤清潔清掃清理。清潔要求高而嚴的廠房，平時要採取保護清潔的措施，如進入車間要嚴格管理，要更換衣服鞋子，帶好手套和帽子等。總之工業園區清潔難度大，但仍要設法做好，以保證生產順利進行。

（5）安全防範管理

① 建立嚴格的值班守衛制度，對人員、產品的進出入都要進行嚴格認真的檢查登記；

② 無關人員不得進入廠房和倉庫的重地；

③ 嚴格執行值班巡邏制度以及其他安全措施；

④ 嚴格執行兩人以上進入倉庫、鎖門等制度。

(6) 交通秩序和車輛管理

工業園區內單位多、人員多、貨物進出頻繁，車輛必然多。但由於建設或管理的疏忽，工業園區內的車輛管理還存在不少漏洞，給企業的生產和生活帶來諸多不便，甚至給業主或物業使用人的財產和生命造成一定的威脅。因此，物業管理企業要在工業園區內按照統一規劃、統籌安排、方便使用、便於管理、確保安全和有償使用的原則，將機動車和非機動車分成若干個停車區域，並設專人進行管理，確保車輛完好無損。

此外，還必須建立一套完善的停車場日常管理制度，確保工業園區良好的交通秩序。