工業廠房估價方法選擇如何描述

㈠ 談工業用房的房屋重置價評估（二）

二、房屋重置價構成因素增減的一般原則
本文的估價對象是工業廠房，而且大部分的估價目的是抵押貸款，它有別於其他用途、其他估價目的，因此其房屋重置價構成因素增減的原則主要如下。
（一）房屋建安工程費依客觀成本為准，要對實際棚檔成本進行增減在估算房屋建安工程費時，往往估價人員會向委託方索取當時該房屋建築安裝的預算或決算資料，此時不能簡單盲目地以其當時實際發生的房屋建安費通過指數調整法來求取。如果採用這種方法時，要分析其實際成本與社會的客觀成本的差異，進行必要的增減。
如果採用單位比較法（結合指數調整法）時，應認真分析並比較區別估價對象房屋與選擇參照的房屋在房屋建築特徵中的各種條件差異，對差異部分作必要合理的房屋建安工程費增減。
（二）「一定比率」的選取要依估價對象實際狀況進行增減前期費用、基礎設施建設費、管理費等項目的取值，一般都是以「房屋建安工程費」（或與之相關聯的「開發成本」）為基數，按「一定比率」來計取。這時「一定比率」的取值大小要與估價對象實際狀況相匹配，這是對價值構成因素增減的一種變相處理手段，其增減原則應視估價對象的實際狀況（在前面的「注意事項」中已述，此不重復）。
（三）依房地產最初投資者獲取投資利潤的方式不同進行因素的增減主要針對「開發利潤」及「銷售稅費」。自用項目畢竟與開發銷售項目不同，工業廠房大多是自用（少數是出租），它的主要模式是：投資建廠→生產輪絕產品→銷售產品→回收投資獲取利潤。它與開發房地產銷售項目有著本質的區別，房地產開發項目的利潤是通過銷售房地產而取得，而自用工業廠房項目的利潤是通過其工廠生產的產品來獲取利潤。其理由是：①興建工業廠房項目的共同特點為耗資巨大、用途單一、自然損耗大、原設計用途難以改變（或改變用途要耗費大量資金）、難以出售；②工業廠房項目它注重的是其生產出的產品利潤，除非產品滯銷失|考試大|去市場競爭力或經營不善，使投資者難以賺取投資利潤回收原始投資，否臘和姿則也不願意轉讓廠房。
因此，在對工業廠房項目估價而確定房屋重置價時，不應含有銷售稅費，可視情況適當少量的計取開發利潤。
（四）應區分在建項目、停建項目與停產項目進行因素增減在建項目應按工程形象進度估算建安工程費外，還要考慮其效應不能發揮對房屋價值的減損；停建項目除了按在建項目考慮之外，還應考慮停建項目對今後要續建時所帶來的返工及不利影響因素；停產（停止生產產品）項目應考慮轉換生產產品所需要的新增建安投入，即效用改變對原工業用房的價值減損。
三、作業估價師必須具備的專業知識和能力
每個房地產估價師所學的專業和知識結構不同，主攻的估價方向及估價方法不同，某一方面的估價經驗和熟練程度也不同。因此對於工業用房的重置價評估要配備造價專業、工民業專業或相近專業的估價師，因為他們對房屋的特徵觀察、描述、估算都比較得心應手，只有這樣才能有助於提高估價結果的准確性和估價報告|考試大|的質量，才有可能降低估價風險、提高估價機構資信。
成本法是最為廣泛被採用的估價方法之一，而正確確定房屋重置價是成本法最為關鍵的步驟之一。目前，相當部分的估價人員由於主觀與客觀原因，不認真分析工業用房的建築特徵，對不同結構、層數、建築特徵的房屋的差異性沒有進行必要的價值增減，盲目拷貝「格式範本」，其估算出的房屋重置價根本不能反映出估價對象房屋的真實客觀性。本文雖然是針對工業用房的重置價求取而言，但對其他用途的房屋，尤其是對拆遷估價所涉及到的個人自建房也都具有一定的參考作用。

㈡ 劃撥工業土地估價

看了你的題目，不是很明白你們是對這宗工業用地評估，還是對工業用地和其上廠房共同評估！
如果單純評估工業用地劃撥權益價格，當然是按照《國有土地使用證》證載面積或者實地測量土地面積進行評估。
如果是對工業用地和其上所建廠房共同評估，那麼就只能採用「房地分離式」評估方法。即土地使用權部分按照證載土地面積或實地測量面積進行評估，得出劃撥權益地價。其上所建廠房部分按照證載建築面積或者實地測量面積進行評估，得出房價。二者相加即為房地價值。不能取其一（土地面積還是建築面積）面積進行估價，這樣不合理。
如果是整幢住宅樓中的某一套，可以取其建築面積進行評估房地價，因為住宅樓出售時是按照建築面積計算價格的，其次住宅樓所應分攤的土地價值（或土地面積）量可能不相同但計算方式是相同的。

㈢ 徵收國有工業廠房土地剩餘空地面積大,建築面積太少了如何評估

評估方法有市場法，收益法，成本法，假設開發法等。
我國相關政策規定注冊房地產估價師應當根據估價，根據估價對象和當地房地產市場的狀況，對市場法，收益法，成本法，假設開發法等等評估辦法進行適用性分析後，選用其中一種或者是多種方法對被徵收房屋的價值進行評估。評估機構由被徵收人選擇，如果對評估結果不滿意，可以申請復核評估。

㈣ 廠房拆遷評估標准

廠房拆遷評估標准：《城市房屋拆遷管理條例》第三十一條、第三十三條分別規定了拆遷人應當向拆遷人、房屋承租人支付搬遷補助費、停產停業的適當補償。在上海市政府發布的《中國2010年上海世博會場址非居住房屋拆遷評估和補償的實施細則》的規范性文件中，明確了承租企業應賠償的以下幾個項目：1、設備搬遷安裝費;2、設備重置成新價;3、停產、停業補償。
在法律實踐中，企業拆遷補償主要分為三部分：一是拆遷資產補償，包括無法搬遷的土地、房屋、建築物和地上附著物，以及確因搬遷而發生損失的機器設備而生的補償;二是拆遷費用補償，包括搬遷前期費用和搬遷過程中發生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用;三是基於拆遷政策發生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。
法律依據
《城市房屋拆遷管理條例》第三十三條 由於拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆除房屋使用人，從逾期之月起在原臨時安置補助費標準的基礎上增加臨時安置補助費，增加標准為：逾期不滿半年的增加25%；逾期滿半年不足一年的增加50%；逾期滿一年不足二年的增加75%；逾期二年不足三年的增加100%；逾期三年以上的，拆遷人必須採取措施予以安置，不予安置的，在原臨時安置補助費標准基礎上增加500%。

㈤ 廠房網的估價技巧

（l）涉及的行業多。各類工業有各自啟槐禪的行業特點、生產要求，即使生產同一產品的工業企業，由悄塵於工藝、流程的不同，對廠房、用地的要求也可能截然不同。因此，進行工業房地產估價時，首先應該了解相應企業生產的一些行業知識。
（2）非標准廠房多、單價差異大。
（3）受腐蝕的可能性大。廠房常常會受到腐蝕，估價時要注意房屋使用年限與受到腐蝕的嚴重程度。 (1)交通條件。 工業企業通常需要大量運進原材料及燃料，運出產品，因此，必須有便捷的交通條件。如果鄰近或與公路交通干線相連，有鐵 路專用線進入廠區，鄰近通航河道（或海岸）且有專用碼頭等，則都有利於工業房地產價格的提高。
（2）基礎設施。工業生產對基礎設施依賴較強，當地的電力供應情況，生產用水能否滿足需要，排污及污染治理，通訊條件等等，．都是影響工業房地產價值的主要區域因素。
（3）地理位置。有些工業生產要求特定的地理位置，例如造紙需要大量排放污水，所以通常需要鄰近河道；化工企業則明租不應設在山溝里。否則不利於廢氣的排放；水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運輸費用。 工業房地產通常缺少同類交易案例，特別是非標准廠房，所以，一般不具備採用市場比較法估價的條件。但在一些新興工業地帶，往往有較多的標准廠房，其租售案例通常較多，可以考慮採用市場比較法。如果可以從企業的總收益中剝離出房地產的收益，則可以考慮採用收益法估價。但一般來說難度較大，採用極少。根據以上所述，工業房地產估價時採用較多的是成本法。標准廠房較易確定統一的重置價格，非標准廠房重置價格的確定主要有兩個途徑：一是參考預算價格，二是利用標准廠房的重置價格，根據面積、結構、跨度、柱距、高度等差異加以修正確定