工業企業土地要素如何解決

① 如何加強工業園區企業用地管理

（一）嚴格工業園區規劃審批，強化規劃的龍頭作用
工業園區規劃是統籌工業建設用地管理、促進工業經濟發展的總開關。在一定區域合理設置工業園區，是工業經濟發展和集約利用土地的必然要求。工業園區布點、
用地規模等審批權必須上收，至低放在省級政府。園區規劃一經審批，其效力上升為法律強制性，各級黨委、政府務必敬重、遵守，不得逾越紅線。工業項目建設，
無論什麼性質，無論規模大小，原則上都要進入規劃的工業園區，嚴禁亂鋪攤子；對個別佔地面積小，無污染，不影響土地利用總體規劃實施，不進入工業園區的項
目，地方政府要作出專題論證，逐級上報審批，未經批准，不得上報用地審批材料。省級以上政府要硬化、細化規劃修改管理措施，增強修改規劃的剛性約束，杜絕
規劃跟著項目走。對採取弄虛作假、欺上瞞下等手段騙取修改規劃的，要追究主要領導和經辦人員的法律責任和紀律責任。
（二）改進園區用地審批辦法，提高土地集約利用水平
各級土地行政主管部門要嚴格批准用地事前審查、事後稽查，
強化審批各環節責任，加大行政監察力度，建立錯案追究制度、問責制度、通報制度。如果我們都恪守職責，盡責盡力，建立一個良好工業園區用地秩序應該不難。
（三）改革政績考核辦法，建立科學的用人考核制度
上級黨委、政府要深化、量化對下級黨委、政府科學發展觀考核
辦法，要提高幹部任用考核的透明度、公眾參與度、審計力度，要將領導的幹部行為置於群眾監督、行政監督、媒體監督之下，讓善於做表面文章、善於蒙騙上級的
幹部無隙可乘；讓真心為民，腳踏實地的幹部得到重用，惟有如此，群眾才會服氣，事業才會興旺。
（四）徹底理順土地管理體制，強化執法監察隊伍建設
徹底解決改變「兩頭管」的現狀，實行上級行政主管
部門對下級土地行政主管部門完全意義上的直管，有利於基層土地行政主管部門擺脫當前執法監察的被動局面，有利於土地管理政策法規的全面落實。
（五）建立土地稽查特派員制度，加大對大要案件查處力度
國家審計之所以力度大，震懾力強，一個重要的原因，審計署分片區建立了特派員辦，審計特派辦對一個地區、一個項目的審計，代表的是中央政府，這種辦法可以
有效排除干擾，抵制地方保護主義，捍衛法律的尊嚴。《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）明確「建立國家土地督察制度，設
立國家土地總督察，向地方派駐土地督察專員，監督土地執法行為」，國務院發文至今近兩年，這項工作一直沒有得到很好的落實，影響了土地執法工作開展和運用
土地政策加強宏觀調控。

② 工業生產活動的投入要素

土地：要有一定數量的土地供建廠定址，就地形而言，一般的工業企業要選在較平坦處，既方便工業生產的安排，又方便人們的生活及交通。
勞動力：工業的生產活動，自然離不開工人，即勞動力，其中包括科技人員。
水源：一般工業生產都離不開水源供應，這就要求有比較近便的，豐富而優質的水源作保證。
資金：這是工業企業建廠的一個必要條件，並且要有一定流動資金以維持工業的正常運行，包括購買原材料和機械設備。
能源：能源是工業的動力，工業的發展離不開能源。
原料：工業生產就是將原料加工、改造而製成新的產品的過程，沒有原料，就成了無米之炊。
此外，對工業企業的生產投入的要素還有技術、管理制度、政府政策等多種要素。

③ 想辦企業如何取得工業用地

如何辦理工業用地的土地證？辦理工業用地的土地證申請材料需要哪些？有什麼要求？辦理工業用地土地證的流程是怎樣的？工業用地土地證辦理收費情況？
工業用地土地證辦理流程：
步驟一
簽訂國有建設用地使用權出讓合同，繳納土地出讓金，開具土地出讓金收據。
步驟二
取得所在地政府土地批復文件。
步驟三
60天內繳納土地契稅。
步驟四
辦理建設用地規劃許可證
步驟五
辦理規劃定點陣圖，宗地圖和地籍調查表。
步驟六
准備土地出讓合同、土地批復、企業的營業執照、組織機構代碼證、法人身份證、規劃定點陣圖、宗地圖、地籍調查表、土地出讓金收據、契稅收據、規劃許可證，填出讓金收據、契稅收據、規劃許可證，填寫土地證辦理申請登記表，繳納有關費用到土地局地籍科辦理土地證。
土地相關證件辦理流程：
工業用地辦理土地證收費：
說明一、國有農用地(耕地、林地、園地等)除按上述(一)、(二)、(三)分別收取規費外，尚需徵收國有土地有償使用費每畝20000元(市開發區和鎮工業園區免收)。
說明二、工業用地——辦理劃撥集體建設用地手續與辦理國有土地出讓手續相比，在土地類型相同的前提下，用途變更費改為667元/畝，出讓業務費改為管理費1000元/畝，新增建設用地有償使用費、糧田開發資金、老年社員保養金和評估費免收。
說明三、房地產用地辦理國有土地使用權出讓手續與工業用地辦理國有土地使用權出讓手續相比，在土地類型相同的前提下，新增建設用地有償使用費市(縣)部分，糧田開發資金和老年社員保養金不予減免，出讓業務費上不封頂，按規定比例計收。
說明四、農戶佔用耕地建房收費標准為：(1)耕地開墾費6000元/畝;(2)省農業重點開發建設資金2400元/畝;(3)管理費0.5元/㎡，每戶最高為60元;(4)耕地佔用稅由建房戶直接交鎮財政所。
說明五、上述收費項目中，不包括出讓土地應繳納的契稅、政府收益金和中介機構收取的評估費、勘測定界費。
案例解析：
問：我公司准備租用一塊集體工業用地建廠，請問：我們辦理集體土地使用證是否有利，是否合法，費用大概多少?該地在鎮工業園內，現在洽談的是租金800元/畝/年，可以和村裡簽訂租地合同，聽說辦集體土地使用證還需要約35000元/畝，可這是集體土地，不存在出讓金這一說法呀?辦理了《集體土地使用證》對我們來說有什麼好處?按照正常的合法的手續，我們應該如何辦理這塊土地的租用手續?
答：
首先集體土地屬於國有土地，也就是說集體土地的使用者有使用繼承權，但無權對土地進行交易，既然你在鎮工業園，那麼可以認為是鄉鎮對土地使用權的轉讓，也就是說你需要對土地的使用權進行付款，如果拆遷，只對你的廠房進行賠償，租金的索要就可能要麻煩些。讓你辦集體土地使用證很有必要，如果面臨拆遷或者徵收，就涉及的不僅僅是租金費用的賠償了，還應該適當給予你安置或現金補償，當然你也可以不辦，只要沒有人來拆遷沒有當地村民來索要就可以。一般來說集體土地的擁有者應該都是當地農民，屬於鄉鎮一級的管理，國土和規劃監督和治理，具體看你打算做幾年，如果你有了土地證，那麼賠償的時候除了對你的租金以及你建築的廠房進行賠償外，還應對你拆遷中可能產生的損失進行賠償或對你進行同等面積的土地安置，當然這些僅僅限於你有土地使用證的情況下，再有就是工商辦理營業執照時候，五證也是你領取執照的依據。

④ 安徽全域治理批而未供、閑置和工業低效土地：一地一策分類處置

為進一步盤活存量建設用地，優化土地資源配置，5月9日，安徽省人民政府發布《關於印發安徽省批而未供、閑置和工業低效土地全域治理攻堅行動方案的通知》，自下發之日起施行，有效期3年。
安徽省計劃於2022—2023年，全面查清全省批而未供、閑置和工業低效土地情況，建立批而未供和閑置土地工作台賬，形成工業低效土地處置清單，編制完成低效用地再開發專項規劃，「一地一策」制定分類處置方案，依法依規開展清理處置工作;全省批而未供和閑置土地年處置率不低於15%，全省單位國內生產總值建設用地使用面積年下降率達到5%，工業用地畝均稅收力爭年增長10%以上。到2024年底，全省工業用地畝均效益、畝均稅收明顯提高，節約集約用地水平全面提升，重大項目用地保障能力顯著增強。省級以上開發區綜合容積率不低於1.0，其中國家級開發區綜合容積率不低於1.2。
2023年起，除特殊工業用地外，合肥市新上工業項目用地容積率一般不低於1.5，滁州、馬鞍山、蕪湖、宣城、銅陵、池州、黃山市新上工業項目用地容積率一般不低於1.2，淮北、亳州、宿州、蚌埠、阜陽、淮南、六安、安慶市新上工業項目用地容積率一般不低於1.0。各地新建高標准廠房用地容積率一般不低於2.0，按工業用地管理的研發項目用地容積率一般不低於2.5。
對於分類處置批而未供土地，要加快土地供應，完善供地手續，據實核銷批文。
對因建設項目未落實造成批而未供的，各地要加大招商引資力度，加快供地進度。對已徵收但不具備供地條件的，各地要加快土地征遷、基礎設施建設等前期工作，限期滿足供地條件。對依法批准轉用和徵收的政府投資城市基礎設施和公共設施用地、不能按宗地單獨供應的道路綠化帶和安全隔離帶等代征地以及不能利用的邊角地，經批准後直接核發《國有建設用地劃撥決定書》。對經營性建設用地未供先用的，在嚴格依法查處到位後，按有關規定重新組織招標拍賣掛牌出讓。
對因規劃、政策調整等不再實施具體徵收行為的土地，經市、縣級人民政府組織核實現場地類與批准前一致的，在處理好有關征地補償事宜後，可由市、縣級人民政府逐級報原批准機關申請撤回用地批准文件。
關於清理處置閑置土地：因政府或政府部門原因造成閑置，各地要制定「一地一策」處置方案。其中因規劃和政策調整、建設條件變化造成的，各地應採用安排臨時使用、協議收回、延長動工開發期限、調整土地用途或規劃條件、置換土地等方式進行處置。
因企業原因造成閑置，各地要及時採取幫扶、約談、收取閑置費、無償收回等措施，督促企業限期開發。自然資源主管部門作出責令繳納土地閑置費、收回國有建設用地使用權決定後，土地使用權人在法定期限內未申請行政復議、提起行政訴訟，又拒不繳納土地閑置費、拒不交回土地使用權的，依法申請司法機關強制執行。
其他原因造成閑置，因司法查封無法開工建設的，各地要積極主動與司法機關協商，達成處置意見，待查封解除後落實相關處置措施。
在整治提升工業低效土地方面：加速「騰籠換鳥」，對可以收回、收購、置換等方式納入政府土地儲備庫的，經與用地單位協商一致後，收回全部或部分建設用地使用權。對納入工業低效土地處置清單，符合規劃要求、產權關系清晰、無債務糾紛等具備轉讓條件的土地，進行項目嫁接，引導進入土地二級市場，轉讓全部或部分建設用地使用權。
推動「復合開發」，在符合國土空間規劃和用途管制要求前提下，推動不同產業用地類型合理轉換，探索增加混合產業用地供給。同一宗土地兼容2種以上用途的，可依據建築面積佔比或功能的重要性確定主用途，並依據主用途確定供應方式。經批准利用現有房屋和土地，興辦文化創意、科技研發等新產業新業態的，可執行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的5年過渡期政策，經市、縣級人民政府批准，也可採取協議出讓方式供地。此類土地再開發後確需分割轉讓的，各地可根據產業容量、市場需求等，合理確定可分割轉讓比例，最高不得超過50%，在土地有償使用合同中明確約定相關要求。經批准改變用途的產業用地，簽訂國有建設用地使用權出讓合同變更協議或重新簽訂國有建設用地使用權出讓合同，補繳國有建設用地使用權價款，按規定辦理不動產登記。
挖潛「發展空間」，在滿足規劃要求、確保安全的基礎上，各地可結合實際，逐步提高本區域特別是省級及以上開發區工業用地容積率，打造一批綜合容積率3.0左右的科技孵化器、運營中心。鼓勵工業項目利用地下空間建設倉儲、停車場以及生活配套設施等，鼓勵新型產業社區和按照工業用地管理的研發類項目建設一層以上的地下空間，不收取相應地下空間土地出讓金。各地可設立地下空間建設用地使用權，地下空間建設用地使用權劃撥、出讓、租賃、作價出資(入股)等，均參照地表建設用地使用權資產配置相關規定執行。地下空間所涉建設用地使用權、建(構)築物所有權、地役權、抵押權以及其他不動產權利可依法辦理不動產登記。在不改變使用性質、符合規劃條件和國家產業政策的前提下，多層標准化廠房可以轉讓、出租和抵押。在人口凈流入的大城市和省政府確定的城市，經城市人民政府同意，在確保安全的前提下，可將產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建築面積佔比上限相應提高到30%，提高部分主要用於建設宿舍型保障性租賃住房。對閑置和低效利用的商業辦公、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經城市人民政府同意，允許改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。
推進「提質增效」，對投資強度、建設周期達不到約定要求的在建項目，各地要採取有效措施，督促企業限期開發建設;對容積率、畝均效益達不到約定要求且具有開發潛力和市場前景的已竣工投產項目，各地要督促企業限期提高效益，到期仍未履約的，依法追究其違約責任。
鼓勵「退散進集」，鼓勵市場主體收購相鄰多宗低效工業用地地塊，進行集中規劃利用。引導零星分散的工業企業向工業園區集聚，推進產業鏈和產業集群發展，提升畝均效益。鼓勵建設使用高標准廠房，用地規模小於1.5公頃且適宜使用高標准廠房的工業項目，一般不單獨供地。
《通知》要求實施工業項目用地全程管理，確保工業用地增量，實施帶項目審批，推行「標准地」供應，強化監管以及分類管理。
各地每年出讓的工業用地佔年度土地出讓總量的比例一般不低於20%，盤活騰出存量工業用地主要用於工業發展。各地在申請審批批次用地時要明確具體項目，防止產生新的批而未供土地。
各地在完成「標准地」區域評估的基礎上，明確出讓地塊容積率、畝均稅收等標准，企業對標競地、按標用地。嚴把土地供應關口，確保土地供應時土地權利清晰，安置補償落實到位，沒有法律經濟糾紛，地塊位置、使用性質、容積率等規劃條件明確，具備動工建設所需的通電、通水、通路、土地平整等基本條件。對於規劃建設條件明確的工業項目，可將建設工程設計方案、施工圖設計方案納入供地方案，簡化有關報建手續，推動「交地即開工」。實施《國有建設用地使用權出讓合同》《工業項目用地產出監管合同》「雙合同」監管，加強建設用地劃撥決定書履約監管，督促建設用地使用權人按期開發建設。分類管理。持續深化「畝均論英雄」改革，依法推動土地要素差別化、市場化配置。按照土地集約利用評價和畝均效益評價結果，對工業項目用地進行分檔管理、分類服務。對優先發展類(A類)企業的新增項目用地予以優先保障，對鼓勵提升類(B類)、規范轉型類(C類)企業的新增項目用地予以傾斜支持，對調控幫扶類(D類)企業的新增項目用地原則上不予安排。開展開發區土地集約利用專項評價，評價成果作為開發區升級、擴區的重要依據。

⑤ 這類工業用地，使用權轉讓出新規

近日，深圳發布《深圳市工業用地使用權轉讓暫行辦法》(以下簡稱辦法)。

辦法規定，探索實行預告登記轉讓制度。未完成開發投資總額25%的工業用地，按照「先投入後轉讓」的原則，允許轉讓雙方簽訂工業用地使用權轉讓合同後，依法辦理預告登記，待開發投資達到轉讓條件時，再辦理不動產轉移登記手續。

政策解讀

一、起草背景

《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》（以下簡稱《綜合改革試點實施方案》）提出「試點實行土地二級市場預告登記轉讓制度」，《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點首批授權事項清單》（以下簡稱《首批授權事項清單》）明確該改革事項的主要內容是「充分利用市場機制盤活存量和低效用地。經全國人大常委會授權後，重點做好未完成開發投資總額25%的閑置工業用地的處置工作，可以採取提供交易鑒證、預告登記等方式，優化土地要素市場化配置，保障交易安全。未經批准，工業用途不得改變」。

為了落實《綜合改革試點實施方案》和《首批授權事項清單》的工作要求，盤活存量低效工業用地，優化土地要素市場化配置，規范工業用地使用權轉讓行為，制訂了《深圳市工業用地使用權轉讓暫行辦法》。

二、主要內容

（一）關於適用范圍

為穩步有序推進工業用地使用權轉讓工作，結合我市工業及其他產業用地供應的現行政策和機制，《暫行辦法》明確適用范圍為深圳市行政區域內以協議出讓方式取得的工業用地；包括普通工業用地（M1）和新型產業用地（M0），並結合深圳實際，倉儲用地（W1）和物流用地（W0）可參照執行。

本著尊重出讓合同和尊重歷史的原則，合同有約定的，從其約定。同時，做好與工業樓宇轉讓等相關政策的銜接。

（二）關於土地二級市場平台

根據《國務院辦公廳關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號）關於「搭建城鄉統一的土地市場交易平台，匯集土地二級市場交易信息，提供交易場所，辦理交易事務，大力推進線上交易平台和信息系統建設」的要求，《暫行辦法》規定工業用地使用權轉讓應統一通過土地二級市場平台開展；土地二級市場平台匯集市場供需信息，提供政策咨詢、公開競價交易、轉讓合同備案等服務，開展土地二級市場統計、監測等工作。

同時，為優化營商環境，土地二級市場平台提供公益性服務，不向轉讓雙方收取任何費用。

（三）關於轉讓條件

《暫行辦法》明確我市工業用地使用權轉讓需要符合的條件主要包括：一是已按出讓合同約定支付全部土地價款，並取得不動產權屬證書；二是涉及土地閑置、違法建築的，已按有關規定處置完畢；三是涉及依法查封、共有權、抵押等情形的，應按規定徵得相關單位或權利人同意；四是不存在權屬爭議；五是符合法律、法規規定的其他條件。

（四）關於預告登記

按照《首批授權事項清單》中提出的「重點做好未完成開發投資總額25%的閑置工業用地的處置工作」相關要求，《暫行辦法》提出探索實行預告登記轉讓制度，未完成開發投資總額25%的工業用地，按照「先投入後轉讓」的原則，允許轉讓雙方簽訂工業用地使用權轉讓合同後，依法辦理預告登記，待開發投資達到轉讓條件時，再辦理不動產轉移登記手續。

《暫行辦法》規定預告登記權利人可作為申報主體，憑不動產預告登記證明及其他必要材料向發展改革、規劃和自然資源、生態環境、住房建設等部門申請辦理建設項目相關報建手續。

（五）關於受讓人資格條件和產業監管

為確保轉讓後的工業用地真正用於產業發展，《暫行辦法》規定受讓人應當屬於現行深圳市產業結構調整優化和產業導向目錄中從事鼓勵發展類項目的企業或市、區政府投資設立的承擔產業用房建設運營管理職能的平台公司。同時，為滿足各區產業發展需要，《暫行辦法》規定各區政府應根據轄區產業發展實際情況，結合全年限監管的要求，制定各區統一的受讓人資格條件和產業發展監管協議樣本，並通過土地二級市場平台發布。

此外，《暫行辦法》分別就轉讓全鏈條的產業監管提出了要求：一是轉讓前，區產業主管部門要對工業用地使用權轉讓提出審核意見，並擬定產業發展監管協議；二是轉讓過程中，區產業主管部門應對受讓人的競買資格條件進行審查；三是轉讓後，區產業主管部門需要與受讓人簽訂產業發展監管協議，並對產業的發展進行監管。

深圳市工業用地使用權轉讓暫行辦法

第一條 為落實《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》，盤活存量低效工業用地，優化土地要素市場化配置，規范工業用地使用權轉讓行為，根據《國務院辦公廳關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號）等規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用於深圳市行政區域內以協議出讓方式取得的工業用地使用權轉讓行為。

建設用地使用權出讓合同（以下簡稱出讓合同）或不動產登記證書約定土地性質為非商品性質、限自用或不得轉讓的工業用地，不適用本辦法。

第三條 本辦法所稱工業用地包括普通工業用地（M1）和新型產業用地（M0），倉儲用地（W1）和物流用地（W0）可參照執行。

第四條 市規劃和自然資源部門負責工業用地使用權轉讓的土地二級市場管理和監督等工作。市規劃和自然資源部門派出機構負責工業用地使用權轉讓條件審核。

市發展改革、科技創新、工業和信息化、交通運輸等產業主管部門負責指導各區開展工業用地使用權轉讓涉及的產業准入、資格審核和產業監管等工作。

市政府相關部門各司其職，密切配合，共同做好工業用地使用權轉讓相關服務工作。

各區政府（含新區管理機構，下同）負責工業用地使用權轉讓涉及的產業准入、資格審核和產業監管等工作。

第五條 工業用地使用權轉讓應統一通過土地二級市場信息化平台（以下簡稱土地二級市場平台）開展。土地二級市場平台匯集市場供需信息，提供政策咨詢、公開競價交易、轉讓合同備案等服務，開展土地二級市場統計、監測等工作。

工業用地使用權轉讓雙方可通過土地二級市場平台等渠道發布和獲取市場供需信息；可自行協商交易，也可通過土地二級市場平台公開競價交易。

第六條 按本辦法規定轉讓的工業用地使用權，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地價款，並取得不動產登記證書；

（二）涉及土地閑置的，已按照閑置土地有關規定處置完畢；

（三）涉及違法建築的，已按違法建築有關規定處置完畢；

（四）涉及依法查封或者有權機關以其他形式禁止轉讓的，已經有權機關書面同意；

（五）涉及共有土地使用權和地上建築物、其他附著物的，已經其他共有人書面同意；

（六）涉及抵押的，已書面告知抵押權人，但當事人另有約定的，按照其約定；

（七）不存在權屬爭議；

（八）法律、法規規定的其他條件。

除出讓合同另有約定外，工業用地使用許可權整體轉讓，轉讓時其地上建築物、構築物和其他附著物等一並轉讓。

第七條 探索實行預告登記轉讓制度。未完成開發投資總額25%的工業用地，按照「先投入後轉讓」的原則，允許轉讓雙方簽訂工業用地使用權轉讓合同後，依法辦理預告登記，待開發投資達到轉讓條件時，再辦理不動產轉移登記手續。受讓人可作為申報主體，憑不動產預告登記證明、轉讓人委託書及其他必要材料向發展改革、規劃和自然資源、生態環境、住房建設等部門申請辦理建設項目相關報建手續。

第八條 工業用地使用權轉讓時，轉讓人應分別向市規劃和自然資源部門派出機構和區產業主管部門申請審核。市規劃和自然資源部門派出機構和區產業主管部門在審核時，應當實現審核信息的互聯互通。

市規劃和自然資源部門派出機構在收到轉讓申請材料後應出具審核意見；涉及超過出讓合同約定的開竣工期限等問題的，應當提出下一步完善用地手續等意見。

區產業主管部門在收到轉讓申請材料後應出具審核意見，並擬定產業發展監管協議作為轉讓合同的附件。

第九條 工業用地使用權轉讓的受讓人應當屬於現行深圳市產業結構調整優化和產業導向目錄中從事鼓勵發展類項目的企業或市、區政府投資設立的承擔產業用房建設運營管理職能的平台公司。

各區政府應根據轄區產業發展實際情況，結合全年限監管的要求，在前款基礎上制定各區統一的受讓人資格條件和產業發展監管協議樣本，並通過土地二級市場平台發布。各區政府可根據轄區產業發展變化進行適時調整。

自行協商達成交易的受讓人或參與公開競價交易的競買人均應取得區產業主管部門出具的符合資格條件批復。

第十條 轉讓雙方自行協商達成交易的，應共同通過土地二級市場平台提出轉讓申請，填報相關轉讓信息，上傳相關部門出具的審核意見和受讓人資格條件批復，並依法如實申報轉讓價格。

土地二級市場平台應按程序完成工業用地使用權轉讓合同備案及生成電子監管號；受讓人再憑轉讓合同等材料與區產業主管部門簽訂產業發展監管協議。

第十一條 轉讓人擬通過公開競價交易確定受讓人的，轉讓人應向土地二級市場平台提出轉讓申請，填報相關轉讓信息和相關部門出具的審核意見，並申報公開競價交易的轉讓底價。

土地二級市場平台應按程序組織開展公開競價交易，確定受讓人，完成工業用地使用權轉讓合同備案及生成電子監管號；受讓人再憑轉讓合同等材料與區產業主管部門簽訂產業發展監管協議。

第十二條 轉讓人或受讓人向土地二級市場平台申請開發投資總額核驗時，應提交具有專業資質評估（審計）機構出具的關於開發投資總額已完成25%以上的評估（審計）報告，土地二級市場平台依據提交的評估（審計）報告出具備案回執。

第十三條 工業用地使用權轉讓交易完成後，轉讓雙方應憑轉讓合同和所附產業發展監管協議等材料向不動產登記機構申請辦理工業用地使用權轉移登記手續。

未完成開發投資總額25%的工業用地，轉讓雙方應憑轉讓合同和所附產業發展監管協議等材料向不動產登記機構申請辦理預告登記手續；待完成開發投資總額25%以上後，轉讓雙方憑開發投資總額核驗備案回執向不動產登記機構申請辦理預告登記轉本登記手續。

第十四條 工業用地使用權轉讓涉及的相關稅費按照稅費政策規定徵收。

第十五條 市規劃和自然資源、市場監管、稅務及產業主管等部門應建立溝通協作機制，加強對涉地股權轉讓的聯合監管，防止通過股權轉讓的方式變相實施土地使用權轉讓交易。

新供應產業用地的土地使用權出讓合同和產業監管協議中應當明確約定建設用地使用權以及附著於該土地上的建（構）築物及其附屬設施不得通過股權轉讓或變更的方式變相轉讓。

第十六條 市規劃和自然資源部門應加強土地二級市場秩序監管，轉讓雙方在轉讓過程中有違法違規和失信行為的，應當依法納入失信行為黑名單。

第十七條 轉讓雙方通過土地二級市場平台申報的轉讓價格或公開競價的成交價格比標定地價低20%以上的，市土地儲備機構可行使優先購買權。

第十八條 土地二級市場平台提供公益性公開競價交易服務，不向工業用地使用權轉讓雙方收取任何費用。

第十九條 深汕特別合作區工業用地使用權轉讓可參照本辦法執行。

屬於《深圳經濟特區高新技術產業園區條例》規定的高新區范圍內工業用地使用權轉讓，按照該條例執行。

本市行政區域內已辦理不動產登記的工業樓宇及其配套用房的轉讓，按照我市工業樓宇轉讓有關規定執行。

除本辦法另有規定外，工業用地使用權轉讓涉及城市更新、土地整備或工業區塊線的，按照我市有關政策規定執行。

第二十條 本辦法自印發之日起施行，有效期三年。

⑥ 日本在工業革命時期如何解決土地

日本是一個多山國家，國土面積不大，80%的國土為山地和丘陵，耕地面積僅為國土面積的13%。雖然工業非常發達，山區農業仍以小規模家庭經營為主，是小農經濟，農戶人均農用地面積不到20畝，遠低於歐美發達國家。

在工業革命後，日本農業的發展過程中，也曾經因為農葯、化肥的過量施用，造成土壤的板結、酸化、鹽漬化、水資源污染等問題。意識到「化學農業」的弊端之後，加上意識到國土面積狹小，可耕地面積有限，地形並不利於農業耕作，最初日本的有機農業、生態農業，從土地整治和改良開始。

20世紀60年代中期開始，日本就開始推行大規模的土地整治和改良計劃，一直到21世紀第一個10年才基本完成。除了土地整治以外，也逐步將化學農業調整到基於土壤改良的有機農業，即在生產中不採用通過基因工程獲得的生物及其產物，不使用化學合成的農葯、化肥、生長調節劑、飼料添加劑等物質，而是遵循自然規律和生態學原理，協調種植業和養殖業的平衡，採用一系列可持續發展的農業技術，維持農業生產過程的持續穩定。

比如，農戶通過選用抗性作物品種，利用秸稈還田、施用綠肥和動物糞便等措施培肥土壤，保持養分循環。注重研製與應用新型肥料和功能性肥料，在生產中重視利用再生資源。例如，將家畜糞便經堆放發酵後就地還田作為肥料使用，將污水經處理後得到的再生水用於農業灌溉等。

再比如，發展多樣的水稻種植模式，稻作-畜產-水產三位一體，即在水田種植稻米、養鴨、養魚和繁殖固氮藍藻，形成稻作、畜產和水產的水田生態循環可持續發展模式。同時，採取物理和生物措施防治病蟲草害；採用合理的耕種措施保護環境，防止水土流失，保持生產體系及周圍環境的生物多樣性。

在耕作方式上採取輪作休耕，保持生物多樣性平衡。

日本政府制定和頒布一些列法規政策，從政策法規上保證日本農民種植高質量的農產品。政府對農產品售賣檢查過程有嚴格的審查機制，一旦發現一個地區中有農戶農葯殘留不達標，那麼該地區的農產品都會被打回原產地銷毀，這就是連帶責任。

隨著時代的進步，一批日本的新農人進去農業，也有意識地運用有機的方法種植農業，體驗農場杜絕使用農葯，而是根據土壤性質、種植品種，提供合適的有機肥料。全部進行無農葯有機栽培。Myfarm等農場的興起就是一個很好的例子，他們的努力也從實體上起到了帶動和示範作用，帶動了環境友好型農業的實現。

⑦ 工業選址地理要素

影響工業的主要區位因素

自然條件：土地(地形、租金)、水源

社會經濟條件：交通、市場、勞動力、原料(資源)、動力(能源)、政策、科技、農業基礎

l 除場地和水源外，一般對自然要素不要求更多投入，更加靈活

l 除了少數以農產品為原料的加工業(甘蔗和甜菜製糖) 以外，一般不具有季節性

l 農業產品除用作日常生活外，還可作為工業生產資料使用；工業產品除用作日常生活外，一般作為生產工具設備使用

: 從經濟效益的角度布局工業的基本原則

由經濟效益角度考慮各工業的主導因素

原料導向型工業 接近原料產地

市場導向型工業 接近消費市場

動力導向型工業 接近動力能源基地
勞動力導向型工業 接近廉價勞動力充足區

技術導向型工業 接近高等教育和科技發達區

原料導向型工業的分布特點和原因

①分布特點：接近原料產地

②原因：原料不便於長途運輸；原料運輸成本較高

③舉例：甘蔗或甜菜製糖、水產品加工、水果罐頭

: 市場導向型工業的分布特點和原因

①分布特點：接近消費市場

②原因：產品不便於長途運輸；產品運輸成本較高

③舉例：食品、瓶裝飲料製造(啤酒、汽水)、傢具製造、印刷、石化

: 動力導向型工業的分布特點和原因

①分布特點：接近動力能源基地

②原因：能源消耗量過大

③舉例：有色金屬冶煉(鋁、銅、鎳、錫……)

: 勞動力導向型工業的分布特點和原因

①分布特點：接近具有大量廉價勞動力地區

②原因：需要投入大量勞動力

③舉例：普通服裝、電子裝配、包帶、制傘、製鞋、被服廠

: 技術導向型工業的分布特點和原因

①分布特點：接近高等教育和科技發達地區

②原因：技術要求高

③舉例：衛星、飛機、集成電路、精密儀表

: 從環境效益的角度布局工業的基本原則

造成空氣污染的工業，應設置在：(1) 居民區常年盛行風的下風地帶；(2)最小風頻的上風地帶；(3)與季風方向垂直的郊外

造成水體污染的工業：污水排放口遠離水源地及遠離河流上游

造成固體廢棄物污染的工業：遠離居民區和農田

從社會效益的角度布局工業(部分案例)：多考慮國家政策、企業決策者的理念及心理因素等。例如：(1)國防需求：我國20世紀50年代於內地建大型工業基地；(2)解決就業等一系列社會問題：在西部一些非紡織原料產區、消費密集區、經濟欠發達地區建設一批紡織工業中心；(3)改革開放政策：80年代沿海地區經濟迅猛發展；(4)縮小東西部經濟差異：20世紀末大力推動內地工業發展；(5)個人偏好：台港澳同胞、海外華人、華僑在我國的投資

當前變化比較明顯的工業的區位因素

1.原料地對工業區位的影響逐漸減弱，市場對工業區位的影響逐漸加強，主要得益於科技及交通越來越發達

2.重要樞紐及干線對工業仍具有較大吸引力，但部分發達國家由於交通的完善，工業布局已不再將交通列為主要區位因素

3.信息通信網路的通達性對工業的影響越來越突出

4.對勞動力的素質要求越來越高