工業建築如何轉向自己的房地產

1. 工業用地如何進行房地產開發

目前社會上很多企業用工業性質用地進行房地產開發，並公開進行銷售，這類性質的房地產開發存在著較大的法律風險。
一． 違法改變了土地用途，所建的住宅屬非法建築。
《土地管理法》第四條規定「國家實行土地用途管制制度，使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。」
《工業項目建設用地控制指標》第四條明確規定「嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。」
《城市房地產管理法》第十八條規定「土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金」。
國家實行土地用途管制制度，嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅。改變土地用途必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，並按程序辦理相關手續。未經相關程序變更土地用途建設住宅的行為屬於違法行為。在工業用地上建設和銷售的住宅屬於違法建築。
二． 工業用地進行商品房開發對開發商法律風險
（一）交還土地使用權
《土地管理法》 第八十條規定「依法收回國有土地使用權，當事人拒不交出土地的，臨時使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地，處以罰款。」《城市房地產管理法》第十七條也有類似規定。
2000年6月聯建公司以競標方式獲得某市國土資源局某宗地，《出讓合同》約定出讓宗地用途為工業用地。在土地依約轉讓後，聯建公司在開發建設中，未經國土局同意，擅自將工業用地改為商業用地進行房地產開發。國土局發現後要求聯建公司依據合同約定的用途使用土地，聯建公司對國土局的要求未予理睬。隨後國土局向某市中級人民法院提起訴訟，要求解除合同，收回國有土地使用權。法院審理認為：聯建公司在《出讓合同》履行過程中，事先未經國土局同意，事後也未經國土局追認擅自改變土地用途，是違約行為，判決：解除《出讓合同》，國土局返還聯建公司繳納的出讓金，並支付聯建公司的開發建設支出；聯建公司承擔違約責任，支付違約金，返還土地使用權。
從上述法律規定及部分開發商的教訓，開發商不按照批準的用途使用國有土地，可能面臨土地被收回的法律風險。

2. 我國工業化建築的發展趨勢

隨著我國國民經濟的快速發展，我國住宅產業經過了一個驚人的歷程，現在正處在一個重要的轉折點。如何擺脫現有的土地本位和規模型的單一開發模式，使住宅產業更加理性和有序發展，更加註重效率、品質和質量，實現資源最大化和節能效益化，這是關繫到中國住宅可持續發展的關鍵問題。

日前，在京召開的「中國住宅可持續發展與集成化、模數化國際研討會」上，與會者總結了西方國家的發展經驗，深入探討具有21世紀特色的中國住宅建築的發展模式以及工業化、標准化、模數化的方策。

持續發展的住宅建設面臨挑戰

我國開展大規模的住宅建設已經持續了20多年，從目前的發展趨勢可以預見，在今後若干年裡，這種大規模的住宅建設活動仍將持續下去。住宅研究會副會長兼人居環境委員會主任委員張元端指出，當前，我國的住宅建設面臨著一些挑戰，其中，資源的緊缺是最為關鍵的。中國地大物博、資源豐富，但人口眾多的國情所決定，我們的住宅開發建設受到各種資源的制約，特別是土地等緊缺性資源的制約。這就要求建設者樹立新的住宅發展理念，這將成為企業在未來市場競爭中的重要立足點。

同時，住宅的開發效率也成為了住宅建設未來發展的重中之重。經過這么多年的開發建設，開發企業的理念和規劃設計水平越來越趨同了，土地供應也日益規范、公開了。以後競爭的關鍵是要從效率上提高，包括建築施工周期、資金運轉周期等。今後，開發企業的實力可能就體現在效率和品質上。

要提高住宅建設的整體效率和產品品質，就必須推進住宅產業化或者說住宅工業化，把過去的現場濕法施工變為工廠化生產、裝配式施工。而改變傳統的住宅生產方式，大力推動住宅工業化、提倡定製化生產和模數協調的制度，是一個必不可少的技術支持層面。

各國建築發展歷程指明未來方向

從世界各國的建設發展歷史可以看出，建築工業化是強盛住宅建設、優化房地產開發的必由之路。當前，我國的住宅建設正在發生質的變化，從追求外表的美觀發展到講究內在的居住性能與質量。特別是在當前大力提倡中小套型開發建設模式的背景下，房地產開發更需要精明發展、精細化建設，要提高住宅的居住品質和開發效率，盡量降低成本，要對環境保護和資源、能源的合理利用做出理性的決策。

在此次研討會上，參會的各國專家學者和企業代表共同呼籲：在建築發展中，要大力關注住宅標准化。推進住宅產業化和標准化，將使住宅開發盡量做到實用、精製和高效率，提倡模數協調，逐步實現定製化方式生產，從而節約大量的資源、能源，提高住宅的生產效率和效益。

德國慕尼黑工科大學主任教授TomasBock指出，中國的建築規模佔了整個世界的45%，使用了大量的能源，雖然說這些能源是一定要用的，但是如果仔細思考一下，怎麼樣合理的使用這些能源，爭取更多地運用大腦，盡量節省能源是至關重要的。

住宅建設模式轉型勢在必行

我國的房地產開發雖然經過了了多年的快速發展，但是目前的開發建設仍然處於粗放型的階段，一直在延續傳統的現場濕作業勞動手工操作。這種傳統的操作模式，不僅生產效率明顯偏低，而且由於大量的手工現場操作，使住宅產品的性能及工程質量相對較低，並且很不穩定，遠遠跟不上國際住宅產業發展的步伐，也無法滿足我國現階段日益提高的住宅品質要求。

中國房地產及住宅研究會人居環境委員會副主任兼專家組組長開彥介紹說，有數據表明，我國的勞動生產率只相當於先進國家的七分之一，產業化率僅為15％，增值率僅為美國的二十分之一。

由於我國人口眾多，因此我國既是缺能大國，又是耗能大國，我國的能耗比率為發達國家的3～4倍。而對住宅部品來說，我國的產業化水平和一些先進國家的差距更大。1997年，我國商品化供應的住宅部品為1800餘種，而美國已達到5萬余種。我國的系列化產品不到20％，不但品種少、質量差，而且同種產品的規格繁多，性能單一，普遍達不到現代居住水平的要求。另外，最重要的一點是，我國目前沒有與市場經濟相協調的住宅產業運行機制，單靠市場和學術界的推動是很難實現住宅產業化的。

推動標准化建設時機成熟

標准化是住宅產業化的基礎，而模數協調則是標准化的重要內容。為了推動我國的住宅產業化發展，早在上世紀50年代末，我國已經開始對模數數列以及擴大模數展開了研究。到了上世紀60年代初，擬定了「建築統一模數制」，並開始在全國房屋建造過程中推廣實施。經歷了當時輝煌發展的金田建築設計有限公司總建築師黃匯自豪地說：「當時我國的建築標准化和工業化已經發展到了相當的水平，和發達國家的發展水平相距甚小。尤其是在建築購配件預制和安裝方面，已經達到了較高水平。」在上世紀80年代以後，中國建築技術研究院根據國際標准化組織提出的模數協調TC95文件的原則，對我國1970年制定的文本進行了必要的修訂和擴充，形成了GBJ2－86建築模數協調統一標准。

遺憾的是，在當時「輝煌」的基礎上，我國的建築工業化和模數化發展突然停滯不前，並且幾乎被人們遺忘了。由於我國的模數協調原則的應用和實踐，主要局限在房屋建築的結構件及配件的預制與安裝方面，對住宅產品、設備和設施開發、生產和安裝方面缺少模數協調的應用和指導。尤其是不同行業建築部品之間的模數協調性不交叉，導致了當時較為單一的模數化形式缺少對市場的應對能力，無法適應市場開放後住戶的多種選擇性和多樣化需求，人們不由自主的走向了個性化發展方向。

到目前為止，標准化和多樣化之爭一直還是我國住宅產業發展的焦點問題。

與會專家們認為，當前，模數協調技術已經相當成熟，完全可以滿足市場化的多樣性需求。日本建築學會理事深尾精一認為，只要在推進過程中，注意收集住宅購買者的意見和建議，並根據這些市場反饋對方案進行不斷的修改、設計，使產品得以改善，最終是可以滿足市場多樣化需求的。強化我國模數協調編制和推廣應用工作，將有利於推動我國的住宅產業發展，可以幫助住宅產業發展在當前的困境中及時找到突破口，從而發生質的飛躍。

住宅產業化的發展是與千家萬戶都息息相關的事情，是大勢所趨。但是，住宅產業化的發展不是單憑某一個地產公司的力量就可以做到的。我國目前在設計施工及部品生產方面仍存在很多缺陷，與發達國家相比還存在很大差距。

住宅產業化的發展需要政府、開發商、消費者以及建築設計、施工、建材生產企業的共同努力，要打破常規，全面推廣，快速前進，將我國的住宅產業化發展推向一個新的高度

3. 工業用地房屋能轉投資性房地產嗎

不能。根據《企業會計准則第3號--投資性房地產》第二條規定,投資性房地產必須能夠單獨計量和出售。因為劃撥土地及其上房屋建築物都不能出售,因此不能確認為投資性房地產。

4. 工業安裝轉行房地產，怎麼樣 學暖通的，一直搞工業安裝，想回老家做房地產或者建築水暖，轉行如何

沒問題的，房地產建築比工業安裝的簡單。

5. 工業建築結構設計做了5年多，想轉去房地產公司，可能嗎

個人意見，不喜勿噴。
我認為任何事情都是可能的，而且是這種只要努力就能成功的是那都不是事，只要你付出絕對的努力，那就可以實現。

如果任何想法都先去問：可不可以做到？能不能做到？等到有人來回答你可以的能的時候才去做的話，那就任何想法都是沒辦法去實現的。因為沒人去主動嘗試著做，導致沒有人知道結果，還有誰去做呢？
總上，要相信自己可以的，有什麼想法就去勇敢的做、就去實現，畢竟人生也就短短數十年，不要到不能努力的時候再來感嘆後悔，當初如果去嘗試拼搏一下，是不是就不一樣了？

加油

6. 工業地產和住宅地產的建築規范有什麼不同

工業地產和住宅地產的建築規范有什麼不同

工業地產含義指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建築物和附屬物，有別於住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業類土地上的可建建築物用途有較大的范圍，其中包括工業製造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。在我國，工業房地產的土地批租年限為50年。
產業地產是圍繞著微笑曲線，構建的產業價值鏈一體化平台，以產業為依託，地產為載體，實現土地的整體開發與運營。以獨棟寫字樓、高層辦公樓、標准化廠房、中試研發樓為開發物件，整合自然資源、社會資源、經濟資源等，打造產、學、研產業叢集，幫助 *** 改善區域環境、提升區域競爭力；幫助企業提升企業形象、提高企業發展力的新型產業形式。
通俗點講，工業地產僅指加工倉儲類地塊建築。而產業地產在工業地產的范圍外形成了整個產業商圈鏈的地產，就是說不僅有地產有貨物，還有整個商業的經營行為。

五礦地產是主要是做工業地產的還是住宅地產的？

都有。五礦地產近年來開發的住宅地產專案主要有北京的金城尚品、如園，天津的曠世國際、曠世新城、林溪地、榕園，南京的御江金城、九璽台、龍湖灣，長沙的萬境水岸、龍灣國際社群、格蘭小鎮，沈陽的萬泉公元、紫晶御府，惠州的哈施塔特等。工業地產專案主要有營口·產業園和汕頭·粵東物流新城園兩個專案。早在2007年，五礦地產就參與了遼寧省「五點一線」沿海經濟帶開發建設，打造宜業宜居的綠色產業新城，營口產業園土地開發面積30.4平方公里，五礦地產也成為國內第一批參與產業地產業務的企業之一。2011年，五礦地產又參與了汕頭·粵東物流新城開發，土地開發面積8.6平方公里。

｛住宅設計規范｝和｛住宅建築規范｝ 有什麼不同

《住宅建築規范》與《住宅設計規范》有以下主要區別：
1、強制執行程度不同：前者全文強制；後者部分強制。
2、適用范圍不同：前者為通用標准，適用於城鎮住宅的建設、使用和維護；後者為專用標准，適用於新建、擴建的住宅設計。
3、內容不同：前者全面、系統，在後者的基礎上增加了外部環境、結構、節能、防火與疏散、使用與維護等內容；後者突出建築設計,側重於內部使用方面。
4、編制方法不同：前者以功能和效能要求為基礎進行編制，編制方法新穎；後者則採用傳統的工程建設標準的編制方法。
5、關注點不同：前者更關注環境、節能、安全；後者更關注實用、經濟。
總的來說，《住宅建築規范》的出台並不是代替更不是否定了《住宅設計規范》。《住宅設計規范》是《住宅建築規范》在設計方面的細化。推而廣之地說，《住宅建築規范》也不能替代其他專項標准。
記者：《住宅建築規范》在實施方面有什麼特殊之處嗎？
袁振隆：《住宅建築規范》使用的物件是全方位的。是參與住宅建設活動的各方主體必須遵守的准則，是管理者對住宅建設、使用及維護依法履行監督和管理職能的基本技術依據，同時，也是住宅使用者判定住宅是否合格和正確使用住宅的基本要求。
由於《住宅建築規范》是全文強制的標准，實施過程中要嚴格按照《建設工程質量管理條例》及建設部令第81號等執行。
《住宅建築規范》是對《住宅設計規范》的補充，級別高於《住宅設計規范》.
《住宅建築規范》全部條文為強制性條文，必須嚴格執行。

買商業地產和買住宅地產的 交的契稅一樣嗎

不一樣,商業地產是固定3%,而住宅地產則是按面積,是否首次購房劃分。住宅地產首次購房,90平米(含)以下1%,91平米(含)以上至143平米為1.5%,144平米(含)以上按3%。除首次購房以外統一按3%交納。

江西商業地產方案設計住宅地產設計應該注意的地方有哪些，江西的建築設計院里哪家做住宅地產設計比較好？

我認為,做建築設計的過程其實就是一個解決矛盾的過程,實際上也就是一個提出問題和解決問題的過程,能在做設計的過程中解決的問題越多,那麼建築以後出現的問題就越少。 下面我提出我認為需要考慮的問題： 1,建築在總平面中的位置 2,出入口的確定 3,合理的功能分割槽 4,流線關系(包括人流,貨流,車流) 5,軸線關系 6地形高差 7,建築物的尺度 8,樓梯間,衛生間在建築中的位置以及理由 9,防火，防震 當然了,僅僅考慮到這些方面肯定不全面，還要從更小的細節去入手，江西住宅設計做的不錯是江西優化工程設計咨詢院，世紀風情、世紀中央城、新余帝海觀瀾、分宜帝景觀瀾都是他們的設計專案，希望能幫到你。

武漢博大地產是做商業地產還是做住宅地產的，做得怎麼樣？

這家企業的業務是多元化的，既做房地產開發又做旅遊和建築，不過主要還是住宅開發，他的專案都在東西湖區那邊，做得挺大的，在贏才網還有20多個招聘崗位呢

工商業房地產的供給和需求之間的關系與住宅有什麼不同

首先是土地的使用性質不同，年限不同，住宅70年，商業一般40年，工業40到50年，工業在條件允許下是可以申請改使用用性質的，加稅而已。

長沙產軟白沙和外地產的軟白沙有什麼不同?

正宗些不，軟白沙是長沙的正宗學生煙

7. 房地產和工業工程兩個學科應該怎麼聯系起來呢也就是有沒有什麼交叉部分呢

工業工程與房地產比較有關的應是設施規劃的部分,包括企業組織地點選擇與廠房布置設計.
地點選擇對於企業組織的重要性,不亞於住屋的選擇,例如以低成本生產為導向的策略,會將據點選擇在勞力或原料成本低的地方,或是在與市場貨物料鄰近的地點,以減少運輸成本.以增進市場佔有率增加利潤的策略會使地點選擇在交通繁忙的地區,強調顧客方便性的策略會在方便顧客進行交易或買賣的地方設點(例如連鎖銀行、自動櫃員機、服務站、速食店等等).
而廠房的布置設計,則是根據所生產的產品或服務對象來設計,如果是製造業,就會根據所生產的產品種類是多量少樣或是少樣多量來作不同的廠房內部設計,包括辦公室、倉儲區、備料區、生產線設計的安排等等.而服務業的話,道理也是相同的,包括內部的設計裝潢、動線安排等等

8. 工業用地改為住宅用地後可以開發房地產嗎

法律分析：1、工業用地上的住房，必須要轉變土地性質也就是轉住宅用地的房子才能上市交易，否則可能存在非法操作，因為土地性質一般很難發生變更，因為國家規定嚴禁在工業用地上開發建設除工業廠房、工業辦公用房、工業配套用房之外的任何形式的公寓住房出售。

2、另外由於工業用地國家規定使用期限為50年，居住用地使用期限為70年，工業用地轉住宅用地在變更土地性質後的房產，如果已經獲得房產證，還是能夠正常過戶的，並且能夠享受住宅用地的70年產權。

3、工業用地在正常交易之前，這塊土地必須先由工業用地轉變為住宅用地，並且，土地變更必須先在規劃用途上進行確定，然後需要重新進行招拍掛，購房者才能正常交易，否則會有很大的風險。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》

第五十六條 建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批准文件的規定使用土地;確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府自然資源主管部門同意，報原批准用地的人民政府批准。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。

第八十條 侵佔、挪用被徵收土地單位的征地補償費用和其他有關費用，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予處分。