企業拆遷如何判斷合法工業企業

⑴ 工廠被拆遷怎麼評估

吳少博律師：

這個問題應該進行區別對待。在實踐中體現出來的補償辦法、法律依據、企業的客觀狀況可能會不一致，我主要談一談企業拆遷補償總體原則的問題。

一、企業拆遷總體補償基本原則

按照國務院2011年1月19日的《國有土地上房屋徵收與補償條例》(國務院令第590號)，整體補償必須是按照市場比較法進行評估，住建部配套的房地產評估規范中也出現了類似要求，也就是講補償是按照市場比較法的原則進行實際評估。

市場比較法如何確認？說通俗了就是按照所在的區域、地段、用途、性質、年限以及相關具有市場主體因素的房屋所體現出的市場價格進行實際評估。房地產評估規范也講到了所參考的周邊類似的房屋價值。

特別是租賃土地的企業不具有完整的土地使用權，在進行房地產評估的時候所謂的類似房地產價值往往體現不到承租人身上，承租人只有獲得地上附著物補償的權利，對於土地使用權補償沒有權利獲得。但是一旦你有完整的土地使用權，並且有房產手續也用於商業、工業等經營，都是按照實有的用途進行補償。

實際在進行評估的時候不可能完全參照當地周邊的客觀狀況進行補償，在進行實際補償到時候還要進行分割，土地、廠房、停產停業損失等要分別補償。特別是土地加廠房就是一個完整的不動產的狀態，在補償的時候要按照市場價值進行補償。

在實踐中可能各個企業面臨的情況都不一樣，具體到實際補償中會有一些區別。

二、企業拆遷評估的時候，每一塊的評估價值如何確定？

（一）土地的補償

土地所有權的形式是集體所有制和國有土地，集體是集體建設用地，國有土地分商業、工業、住宅，工礦倉儲、教育娛樂等。在實際評估的時候可能會有區別。集體土地現在還不能上市交易，只是在北京十八個縣市區試點。市場價值如何體現呢？我們就要參考市場評估規范當中的類似原則了。集體建設用地類似於國有工業用地，因為集體建設用地也是建設了廠房，跟國有工業用地是一個道理，這也符合「類似原則」中的同用途、同種類、同區域。

如果標有了國有土地住宅用途，即便寫著「住宅用途」但是卻用於實際經營。這個時候要區分是符合廠房的實際經營還是商業的實際經營，因為這兩項補償差距非常大，商業的補償比工廠補償最高可高出7-10倍。現在在實際補償中有「就高不就低」的原則，價值排序是：商業＞住宅＞工業，如果是住宅卻用於工業，實際據應該按照住宅的方式來補償，如果住宅用於商業，應該按照商業的方式來補償。

（二）廠房的補償

以前的評估規范中劃定一個標准，要根據種類、結構、材質以及形態進行不同方式的評估。廠房有磚木的、磚混的、木質的、鋼構的等，價值怎麼衡量呢？就是現在的建安成本（房屋建築成本和房屋設施設備安裝成本的簡稱），在實踐中有很多廠房的高度、寬度和結構都不一樣，我見過最寬的廠房達到十五米以上，高度在六米五以上，這樣的廠房就是一層抵兩層。根據廠房用途結構不一致補償也有區別，比如講冷庫不是按照平方算的，是按照立方算的，因為冷庫四周都進行了設備添置。

（三）廠房跟土地有空餘的怎麼補償？

如果你有完整的土地使用權，空餘的土地也要進行土地市場價值補償。

在此要糾正一個問題，各個地方以前公布的區位補償價，市場價值永遠是循環變動的，除非區位補償價每年都調整，如果不調整無法反映市場價值。

（四）停產停業損失

停產停業損失的問題往往不納入房地產評估規范，而是單獨的制定政策。以前是根據納稅額進行推算，現在在實踐中用的不多了，大部分是按每平方米直接補償多少錢。我覺得在進行一次性停產停業損失的時候要進行區別對待，要根據企業的具體狀況。這應該是作為企業而言最主要的補償項目，其他的就是裝修附屬物、可移動和不可移動的機器設備等等，這些都是據實評估。

在此給企業主提一點個人建議，在進行評估的時候一定要非常謹慎，而且要消息靈通，多參考市場價值。

轉自北京吳少博律師事務所文章

⑵ 國有土地上企業拆遷如何評估

法律分析：國有土地上企業進行拆遷時，由被拆遷人協商選定房地產價格評估機構，如果被拆遷人只有一家企業單位時，由企業單位指定評估機構，該評估機構必須具備房地產評估的相應資質。如果被拆遷人不能在規定時間內選定評估機構，則由房屋徵收部門組織被徵收人投票決定或者通過搖號等方式確定評估機構。評估機構根據評估法則評估被徵收房屋的價值。

法律依據：《國有土地上房屋徵收與補償條例》 第十七條 作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：（一）被徵收房屋價值的補償； （二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償； （三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。 市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。

⑶ 招商企業拆遷企業如何區分

集體土地是指農村集體所有的土地。也叫做勞動群眾集體所有的土地。這里的集體,是專指鄉(鎮)、村,村民小組等類同性質的農業集體經濟組織對土地的所有權,其他任何集體對土地沒有所有權,農村的土地(包括城市郊區),除法律規定屬於國家所有或已依法徵收的外,均屬於集體所有,農民使用的宅基地、自留地、自留山等都屬於集體所有。
集體土地是中國土地所有制的一種形式。農村集體土地的所有權主體是農民集體,而不是集體經濟組織。我國土地的所有制形式包括國家所有(全民所有)和勞動群眾集體所有二種形式。
集體土地上的企業拆遷可以分為以下幾種類型:
1、有集體土地使用證的企業
這類企業一般認定為是法定的合法企業。這類的企業是依法辦理了相關證件,是允許使用土地並進行建設的,這類企業我們認為它是合法的。
2、購買國企改制的企業
企業改制廠房而獲得土地使用權。這種購買國企改制的廠房而從事生產經營的企業,這類的企業土地證和房產證一般在購買的過程中就會辦理。
3、購買鄉鎮企業的廠房
鄉鎮企業多數使用的土地是集體所有制土地,集體所有制土地當然有村集體所有,也有可能是鎮集體所有的土地。所以,企業在購買鄉鎮企業房屋過程當中,土地使用的權益也是一並轉讓給受害人的。
4、招商引資類的企業
與企業簽訂相關的招商引資的文件,我們認為這叫擬定的合法。雖然企業沒有辦理相關的證件,但是是因為行政機關的許諾、承諾和默許使得這個企業擁有了土地使用的權利和建設的權利等等。這類企業在徵收過程當中也應當予以補償。依據是關於完善產權保護制度以及保護產權的意見,其中有明確的規定,包括最高院相關的一些解釋都是比較明確的。
5、租賃集體建設用地或荒地建設廠房
首先,這不違反《土地管理法》的項目規定,只要經過了村委會的同意,並且經過村民代表的同意,是不違反《土地管理法》相關規定的。如果在這些土地上進行建設,應當向村裡申請或向鎮里申請,很多企業是有村裡同意的文件,這類企業我們認為也是符合相關法律規定的。
6、在耕地上建設廠房
在耕地上進行非農業建設的,這里有兩類:一種是在耕地上建設的,雖然是在耕地上建設了廠房,但是從事農業生產的廠房。比如農業的養殖、種植包括一些養殖企業比較多,還有一些種植的企業,比如蔬菜大棚、菌類養殖等等。那麼,這類養殖和種植的企業,有的也需要建大棚或相關的一些附屬設施。這類屬於農業設施,屬於設施用地。
另一類是用於非農業建設的廠房,這類一定是違法的。在耕地上建設非農業生產的廠房是違法的,情節嚴重的可能涉及到犯罪,這類的拆遷是沒有任何補償的。但是有一個特殊的情況,比如招商引資的企業,主管部門給企業發放了相關的文件,企業可以在耕地上進行建設。在拆遷徵收過程當中,行政機關應當履行其承諾,依據關於產權保護意見的規定應當予以補償。因為歷史的問題要用發展的眼光來看待。
如果在征地拆遷過程中,對安置補償有異議,可以怎麼做呢?根據我國相關法律規定,被徵收人可以在收到徵收決定、徵收補償決定等具體行政行為的60日內提起行政復議,6個月內提起行政訴訟。如果房子被強拆,要在知道強拆之日的6個月內提起訴訟。北京楹庭律師事務所案件分析部,遇到疑難案件可免費分析。如果您沒有與該主管部門協商好補償條件,可以咨詢征地拆遷律師,或者請律師介入,運用法律知識與主管部門協商談判,爭取獲得公平、滿意的補償。
本文法律知識並不代表其法律建議,如遇同類問題應當具體分析。

⑷ 工業企業搬遷如何補償

在企業拆遷中，對中小企業來講一般能獲得六部分補償項目。補償標准如下：一、土地使用權的區域補償價你所佔用的土地要按照佔用的性質和使用年限等來算出區域補償價，說通俗了就是土地使用權補償。那麼土地使用權應該怎麼補償呢？有這么幾種情況：（1）土地承包經營權。本村村民在本村的土地上承包相關的土地所衍生出來的土地承包經營權。（2）集體建設用地使用權。也就是取得集體建設用地使用權證，這可能是通過拍賣、一次性買斷等方式取得的。（3）國有土地使用權出讓劃撥的方式。經過國有土地出讓取得的工業用地的資質，或者說通過劃撥取得，這都是納入土地使用權賠償范圍。但是租賃權現在還劃定在債權的范圍內，沒有劃歸物權的形式，所以租賃權是沒有土地使用權補償的。二、廠房重置成新價廠房重置成新價就是廠房重置後再建起來需要多少錢，被拆遷房屋拆遷時幾成新也有重置成新的問題。實踐中出現的客觀狀態有建築物、構築物、設施物，只要滿足正規廠房的固定形態都應該按照房屋來計算。實踐中由於房屋的結構、寬度、高度都不一樣，補償價格也不一樣。有一些廠房使用磚木結構臨時搭建的，可能不滿足四面都有牆的要求，但是用於了正常的生產經營，原則上也應該按照建築物的房屋重置成新價標准來計算。基本上有一種廠房外在固體屬性，那麼就可以按照廠房重置成新價來補償。三、停產停業損失費因為拆遷造成企業的停產停業損失的費用。一般情況下要滿足有營業執照、納稅登記、納稅記錄、實際經營的行為等等這些才能滿足一個正常的企業廠房進行生產經營的條件，這樣才能獲得一次性停產停業損失費。還有一個問題需要提醒大家，就是在實踐中有很多企業注冊地址和實際經營地址不一致，這是不行的，注冊地址和實際經營地址是一致的才能滿足合法的經營主體。停產停業損失應該滿足哪些補償：（1）預期利益損失，一年可產生的預期利潤是一百萬，拆遷造成經營中斷，造成三年的停產停業損失，這樣有可能要賠償三年的損失。（2）違約的損失，企業和客戶簽訂了一百萬的合同，由於拆遷不能按時供貨，一百萬的違約成本是五萬塊，要補償企業的違約損失。（3）財務成本，向銀行貸款一百萬，每年付財務成本利息，現在由於經營斷了，財務成本是累計增加的，所以財務成本也要納入停產停業損失中。這些是可能遭受的損失。還有很多人會問道的人員安置遣散費，我們要糾正一下，人員安置遣散費只出現在國營企業和集體所有制企業當中，一般中小企業和私營企業都沒有，基本含在停產停業損失之列了。四、裝修附屬物對現有建築的添附是不可能挪動的，是按照重置費來算。實踐中一個水泵、變壓器、機器設備都納入到裝修附屬物范圍內。五、機器設備機器設備分為可移動和不可移動的，不可移動的機器設備跟房屋一樣要有重置成新價，可移動的機器設備補償的是搬遷費。六、搬遷費用就是可移動的所有附屬設施設備等要給予的搬遷費用。
【法律依據】
《土地管理法》
第四十七條徵收土地的，按照被徵收土地的原用途給予補償。徵收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。徵收耕地的土地補償費，為該耕地被徵收前三年平均年產值的六至十倍。徵收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被徵收的耕地數量除以征地前被徵收單位平均每人佔有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標准，為該耕地被徵收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被徵收耕地的安置補助費，最高不得超過被徵收前三年平均年產值的十五倍。徵收其他土地的土地補償費和安置補助費標准，由省、自治區、直轄市參照徵收耕地的土地補償費和安置補助費的標准規定。被徵收土地上的附著物和青苗的補償標准，由省、自治區、直轄市規定。徵收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批准，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵收前三年平均年產值的三十倍。國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高徵收耕地的土地補償費和安置補助費的標准。

⑸ 企業拆遷，需要注意哪些問題

需要注意房屋的性質，還有時刻注意拆遷項目的進程及發布的相關政策等等動態
一、拆遷項目開始
(一)對企業的財產進行預估，保存證據
1、整理企業資產。很多企業在面臨拆遷的時候都很盲目，自己都不清楚自己的企業的資產狀況，不清楚應該補償多少。即便跟拆遷方談判，也是無從下手，有的漫天要價，有的乾脆等待拆遷方進行評估。但是評估公司都是拆遷方制定和委託的，評估價格普遍較低。
2、准備企業財產清單。財產清單主要是讓我們對自身具有的土地、房屋、設備搬遷、設備損壞等的補償項目能夠達到怎樣的總和，做到心中有數，可以讓我們在客觀事實的基礎上做到合理評估。
3、准備材料清單。材料清單主要有被拆遷企業的土地使用權證、各種協議、廠房的建設工程規劃許可證、營業執照、納稅憑證等，已有的需要保存好，列好清單，沒有但重要的，應盡量想辦法解決。
(二)規范企業管理，避免出現隱患
為了防止拆遷方在拆遷中運用各種手段給企業施加壓力，企業應該對自身進行規范。如稅務、消防、安全生產等，對各種可能出現的問題進行預估，提前防範，提前布局。
(三)隨時關注拆遷信息
所以聽到拆遷要開始的信息後，就要考慮怎麼建立信息來源渠道，切勿因為信息不對稱導致自己錯失獲得有利補償的良機。
(四)尋求專業人士幫助
拆遷項目開始後，作為被拆遷人的企業，應盡快尋求專業人士的幫助，比如專業的評估和財會人員，對企業的資產進行評估並對財務賬目進行梳理。比如尋找專業的律師（凱諾葎所），針對企業的拆遷進行必要的風險提示及具體指導。防止在拆遷中出現人身財產損失，並防止拆遷方強制拆遷或者違法拆遷。
(五)學習相關法律法規、了解拆遷政策
企業在遇到拆遷時，應對基本的法律知識有一定的了解。對法律法規的掌握有助於企業了解自己的權利，並運用法律武器進行維權。
充分了解拆遷政策，雖然一般拆遷政策中的補償標准都比較低，但是只有在充分了解的情況下，才能發現違法違規的情況。另外，拆遷政策中往往也會有些有利於被拆遷人的規定，在拆遷過程中被拆遷方給忽略掉。
二、拆遷公告已張貼
(一)固定證據
在看到拆遷公告後，應及時進行拍照保存。拆遷公告中載明了拆遷單位、拆遷范圍、拆遷期限、拆遷補償方案等信息。固定證據有助於掌握拆遷的基本信息，便於有後期進行拆遷項目調查及拆遷談判和訴訟。
(二)核對房屋是否在公告范圍內
拆遷房屋如果不在公告范圍內，證明此次拆遷與您無關;但是如果拆遷方仍然對您的房屋進行拆遷，那麼就違反了法律規定。可以以公告中載明的事項拒絕搬遷，如果房屋被拆，可以以此為依據對拆遷人進行訴訟。
(三)查拆遷項目的合法性
拆遷公告張貼後，即標示著拆遷項目正式開始了，這個時候被拆遷人就可以委託專業人士對拆遷項目的前置性文件的合法性進行審查了，進而了解拆遷項目是否合法。對拆遷項目合法性的審查有助於掌握拆遷項目的情況，獲得談判的機會，解決拆遷補償問題。
三、評估環節
(一)參與選擇評估機構
根據《根據國有土地上房屋徵收與補償條例》第20條規定：房地產價格評估機構由被徵收人協商選定;協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。根據該規定，評估機構的選擇是應該有被徵收人參與的，所以被徵收人要積極參與選擇評估機構。
(二)配合入戶測量並保留證據
很多當事人在遇到入戶測量評估時會選擇消極抵抗，不讓拆遷方進門，或者阻止拆遷方入戶測量。根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》的規定，被拆遷人如果不配合評估，房地產價格評估機構、在評估報告中說明有感情況即可，在這種情況下,如果因為不配合評估人員評估，造成評估房屋及附屬物價值的誤差，會由被拆遷人自己承擔，而且抵抗入戶評估並不能對提高拆遷補償有任何幫助。
(三)審查評估程序是否合法
評估的過程法律有明文的規定，在實踐中，很多拆遷方並未按照法律程序進行評估。作為被拆遷的企業，在這個時候需要向專業人士咨詢，或者由專業人士代理審查評估程序是否合法。對評估程序合法性的審查，有助於維護自己的合法權益，獲得談判機會，解決拆遷補償問題。
四、拆遷行政復議和訴訟
對於拆遷方的違法環節提起行政復議和訴訟，包括對項目前置性文件申請政府信息公開結果是否合法提起行政復議和訴訟，行政復議和訴訟作為手段，不僅可以爭取時間，防止強拆，而且可以創造談判機會，解決拆遷補償問題。
企業在復議和訴訟時要配合律師，提供必要的證據，積極與專業的拆遷律師溝通，參與律所組織的模擬開庭等，將復議和訴訟工作做好。
五、拆遷談判
因為拆遷雙方地位不平等，作為被拆遷人，只能通過包括合法的要求補償理由在內的合法手段去降低風險。因此，企業在拆遷談判的過程中，首先要有一套具有合理的事實依據和合法的法律依據的談判方案，然後再在這個基礎上確定具體的談判方案，比如什麼時候報價，怎樣報價，在談判不利的情況下怎樣為下次的談判留出餘地等。
企業在拆遷談判前要配合律師制定好談判策略，為談判提供必要的材料。在談判時要根據律師制定的談判策略，協助律師順利的談判。
六、簽訂補償協議
很多人認為一旦雙方對補償額度達成一致意見，拆遷維權就算大功告成了。這是不對的。怎樣審査拆遷補償協議，怎樣簽訂補償協議也很重要，尤其是大型企業的安置補償協議簽訂，一定要有專業人士參與，才能在合同履行的過程中規避風險，有效地保護拆遷談判的成果。
企業在簽訂補償協議之前，應盡量將協議內容與律師及時溝通，將協議帶給律師或者對協議進行拍照供律師審查，必要時要在律師的陪同下簽訂補償協議。

⑹ 工業企業土地拆遷補償標准

法律分析：工業企業的補償標准主要有土地賠償，即通過國有土地出讓取得或者劃撥取得的工業用地的資質並納入土地使用權補償的范圍。工廠重置為新價格工廠重置為新價格是工廠重置後重建的成本。移動機械設備補償搬遷費。搬遷費是指能夠搬遷的所有附屬設施和設備的搬遷費用補償等。

法律依據：《國有土地上房屋徵收與補償條例》

第十七條 作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：

（一）被徵收房屋價值的補償；

（二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。

第二十二條 因徵收房屋造成搬遷的，房屋徵收部門應當向被徵收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋徵收部門應當向被徵收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。

第二十三條 對因徵收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

第二十七條 實施房屋徵收應當先補償、後搬遷。作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予補償後，被徵收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。任何單位和個人不得採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。這些規定當然適用企業拆遷。

⑺ 工業企業拆遷補償都涉及哪些方面

法律分析：一、企業拆遷補償費用；

二、非承租企業的拆遷補償；

三、集體土地企業的拆遷補償。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 徵收土地的，按照被徵收土地的原用途給予補償。

徵收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。徵收耕地的土地補償費，為該耕地被徵收前三年平均年產值的六至十倍。徵收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被徵收的耕地數量除以征地前被徵收單位平均每人佔有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標准，為該耕地被徵收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被徵收耕地的安置補助費，最高不得超過被徵收前三年平均年產值的十五倍。

徵收其他土地的土地補償費和安置補助費標准，由省、自治區、直轄市參照徵收耕地的土地補償費和安置補助費的標准規定。

被徵收土地上的附著物和青苗的補償標准，由省、自治區、直轄市規定。

徵收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。

依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批准，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵收前三年平均年產值的三十倍。

國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高徵收耕地的土地補償費和安置補助費的標准。

《中華人民共和國國有土地上房屋徵收與補償條例》 第十一條 市、縣級人民政府應當將徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。因舊城區改建需要徵收房屋，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的；市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。