工業房地產地價如何進行分攤

㈠ 探討一種土地成本分攤方式

裴新民

土地成本常常是房地產開發項目最大的成本事項，不同方式分攤對項目分期稅負、甚至總體稅負有一定影響，因此常常引起財務人員、稅務人員的交涉和爭論。

最常用、最容易被稅務接受的分攤方法是可售建築面積分攤法，佔地面積分攤法也得到稅務部門一定支持，個別地方稅務部門也接受銷售收入比例法、售價比率法、層高系數法。之所以有這么多分攤方法，其實正是因為這些分攤方法均存在一些缺陷。本文簡要分析現有方法的不足，並提出一種新方法與大家探討。

一、現有分攤方法的局限和不足：

可售建築面積分攤法數據來源可靠，爭議最小，是最常用的分攤方法。但是，這個方法顯然忽視了不同類型物業的售價差異，導致高價物業與低價物業分攤了同樣的成本，不符合「收入成本配比原則」。

佔地面積分攤法需要界定不同物業的佔地面積，而佔地面積缺乏法定的計算依據。如果是分期開發，只是區分不同期次的佔地面積還比較直觀，容易確定。如果想要區分同一期中不同類型物業的土地成本，佔地面積如何劃分就會出現多種方式，不同方法會出現不同計算結果。這顯然干擾了這一方式的固定性、可核查性。

銷售收入比例法、售價比率法符合「收入成本配比原則」，但是只適合全部物業銷售完畢時的清算處理，中間部分銷售完成、部分沒有銷售時不便採用，否則，就存在對未售部分的預估成分，影響計算結果的嚴肅性。

層高系數法用於建安成本分攤有一定合理性，其經濟基礎是層高越高建築成本越大。但是這一方法用於土地成本分攤就十分勉強。在對建築有限高要求時，層高越高，最終形成的建築面積越少，似乎還能解釋。在沒有限高要求時，層高與土地成本的關系就找不到關聯理由了。

二、設想的計算方法：

基於對以上分攤方式的思考，以及當前寫字樓、公寓等商業物業價格普遍低於住宅價格的實際狀況，我提出一個「土地使用年限比率分攤法」：

同地塊存在不同性質用地時，有法定的土地使用年限，比如商業的土地使用年限為40年，住宅的土地使用年限為70年。因此，設定住宅的分攤系數為1，商業的分攤系數就可以設定為0.57【40年÷70年】。以此為基礎，計算商業物業、住宅物業應分攤的土地成本。

例如，某地塊佔地面積10萬㎡，容積率3，30%商業建築面積9萬㎡，70%住宅建築面積21萬㎡，土地成本總額20億元，計容建築面積的平均樓面地價約6667元/㎡，則：

商業物業分攤的土地成本總額為：200,000萬元÷（90000㎡×0.57+210000㎡×1）×90000㎡×0.57=39,266萬元

住宅物業分攤的土地成本總額為：

200,000萬元÷（90000㎡×0.57+210000㎡×1）×210000㎡×1=160,734萬元

商業物業的單位土地成本為：

39,266萬元÷90,000㎡=4,363元/㎡

住宅物業的單位土地成本為：

160,734萬元÷210,000㎡=7,654元/㎡

這樣的分攤結果是商業與住宅分攤的土地成本相差3,291元/㎡，與平均的樓面地價有明顯差異。

三、方式的合理性：

1、國有土地使用權出讓設定了使用年限，企業付出土地出讓金購買的是一定年限的土地使用權，年限到期後權屬人需要向國家補交土地出讓金。商業的土地使用年限與住宅的土地使用年限不同，《土地出讓合同》對此進行了明確約定。因此，按照不同類別物業的土地使用年限分攤土地出讓金，符合合同對價關系，吻合「成本」的原始含義。

2、《建設用地規劃條件》是《土地出讓合同》的重要附屬法定文件，對項目地塊中的商業、住宅的最高建築面積有明確限定。因此，按照項目地塊不同類別物業的土地使用年限分攤土地出讓金，有準確、法定的數據依據，沒有任何虛擬、估算成分。

四、方法的適用范圍：

1、本辦法主要適用於地塊內同時有不同性質用地的情況，各類性質用地的佔比較高的情況。顯然單一性質的土地不適用本辦法，其他業態佔比很小的，使用不使用本辦法影響很小。

2、本辦法適用於商業物業售價低、住宅物業售價高的情況，在這樣的情況下按本辦法處理可以讓成本與售價取得更好的配比結果。如果情況相反，則不宜採用本辦法。

在此提出這樣一個理論上講得通，數據來源合法可靠，易操作、易核查，能解決商住項目成本分攤合理性的辦法，歡迎大家進一步探討。

㈡ 地價在幾期開發中如何分攤扣除江蘇

江蘇省農村宅基地拆遷補償標準的具體內容如下

目前我國的拆遷集體土地住宅房屋的拆遷補償方式分為貨幣補償、產權調換和農民自建3種方式。

一、實行貨幣補償的，貨幣補償金額包括被拆遷集體土地住宅房屋補償價和宅基地土地所有權區位補償價。計算公式分別為：

(1)被拆遷集體土地住宅房屋補償價=被拆遷集體土地住宅房屋補償單價×被拆遷居住房屋建築面積。被拆遷人在同一拆遷范圍內有多處集體土地住宅房屋的，應區分房屋結構、等級分別計算合並補償。

(2)宅基地所有權區位補償價=宅基地綜合補償單價×核定的宅基地土地補償面積。

附：未超過批准使用期限的臨時建設房屋，按照重置成新價和剩餘使用期限予以補償，不給予宅基地土地所有權區位補償價。集體土地住宅房屋補償單價、宅基地土地所有權區位補償單價由市國土房管局根據從化市國民經濟發展水平、從化市國有土地所有權基準地價、房地產市場變化情況予以適當調整，經市人民政府批准後定期公布。

二、實行產權調換的，被拆遷人的安置面積按照以下標准核定：被拆除房屋的批准建築面積低於(25-30)平方米/人的，按人均(25-30)平方米核定;在(25～60)平方米/人之間的，按批準的建築面積核定;超過60平方米/人的，按人均60平方米核定。2人以下(含2人)的戶，按2人核定;已婚並達到法定育齡夫婦尚未生育子女的按3人核定。被拆遷人在同一拆遷范圍內有多處集體土地住宅房屋的，應合並計算房屋建築面積。

附：以下情形，被拆遷集體土地住宅房屋按房屋補償價給予補償，不再提供安置房或者另行安排宅基地：

(一)被拆遷人除被拆除的集體土地住宅房屋外，尚有其他集體土地住宅房屋，且其他集體土地住宅房屋達到人均建築面積40平方米的。

(二)拆遷非本村籍的外來人員的居住房屋。

三、實行農民自建，應符合土地利用總體規劃、城市規劃和村鎮規劃，並按相關規定進行建設。

(一)本村集體經濟組織尚有宅基地，可以安排宅基地給被拆遷人自建住宅或由村集體經濟組織統一建設住宅。

1.如由被拆遷人自建，拆遷人對被拆遷人按照被拆遷集體土地住宅房屋補償價給予補償，

對集體經濟組織按照宅基地土地所有權區位補償價給予補償。

2.如由村集體經濟組織統一建設住宅，拆遷人按本規定第九條的有關規定給予村集體經濟組織補償，由村集體經濟組織將建成的安置房分配給被拆遷人。

(二)本村集體經濟組織尚有農用地，可轉為非農建設用地供村集體經濟組織統一建設安置住宅的，由拆遷人依法辦理集體土地徵收、農用地轉建設用地等手續和支付相關費用，對村集體經濟組織按照被拆遷集體土地住宅房屋補償價給予補償。

過渡期內的臨時安置補助費

一、搬遷補助費(含電話、有線電視、空調、水表、電表、家電家私等搬遷涉及的一切搬遷費用)

拆遷人對在規定時間內簽訂拆遷補償安置協議並完成搬遷的被拆遷人，本村戶籍人口每戶可享受搬遷補助費; 非本村戶籍人口，但有祖屋在拆遷區域的被拆遷人每戶可享受拆遷補助費;超過規定期限仍拒不搬遷的，拆遷人將申請依法強制拆遷，並不給予搬遷補助費和獎勵。

二、臨時安置補助費

(1)(被徵用地塊需安置人數×補償倍數)江蘇省農村宅基地拆遷補償標准gt;15時

總安置費=該被征地塊前三年平均年產值×15

(2)(被徵用地塊需安置人數×補償倍數)江蘇省農村宅基地拆遷補償標准lt;15時

總安置費=該被征地塊前三年平均年產值×補償倍數×被征地塊需安置人數 地上附屬物的拆遷和青苗補助費補償

土地拆遷補償=土地種類×畝產量×該類土地補償標准

土地種類：土地種類、稻田、專業菜地、魚塘、旱地、果園、茶園、水塘、渠、壩等 青苗補助費=果樹種類補償×青苗生產期標准×果園面積

果樹種類：油茶、油桐、苗木、花卉、葯、材桃、李、梅、橙、板栗、奈李、柚、葡萄、核桃等其他果樹

林木種類：杉樹、國外松、樟、梓、楠、稠、馬尾松、泡桐、其他喬木、其他樹木及竹類

青苗生產期標准：果樹類按栽種年限劃分;林木類按樹苗高度和胸徑來劃分。

附：水池、糞池、井、排水溝、曬坪、擋土牆護坡、圍牆、水渠、墳地等按省、自治區、直轄市規定，一般按市場價格進行補償。種類劃分與各類補償標准由省、自治區、直轄市物價局定價。

㈢ 土地成本如何分攤

分攤方法一：佔地面積法

佔地面積法，指按已動工開發成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配。即按照房地產土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤。

一次性開發的，按某一成本對象佔地面積佔全部成本對象佔地總面積的比例進行分配;分期開發的，首先按照本期全部成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配。

然後再按某一成本對象佔地面積占期內全部成本對象佔地總面積的比例進行分配。期內全部成本對象應負擔的佔地面積為期內開發用地佔地面積減除應由各期成本對象共同負擔的佔地面積。

屬於多個清算單位共同發生的扣除項目金額，原則上按建築面積法分攤，如無法按建築面積法分攤，應按佔地面積法分攤或稅務機關確認的其他合理方法分攤。

土地成本分攤方法為不同清算單位按佔地面積法，土地成本分攤基本原則：分期開發，可以按佔地面積分攤。

對佔地相對獨立的不同類型房地產，可以按該類型房地產佔地面積占該項目房地產總佔地面積的比例計算分攤土地成本。

(一)按獨立佔地的每棟建築物佔地面積占該項目佔地總面積的比例計算分攤土地成本：每棟可轉讓建築物分攤的土地成本=每棟可轉讓建築物佔地面積÷可轉讓建築物佔地總面積×土地總成本

(二)對於同一建築物中包含不同類型房地產的，應當首先確定該建築物佔地的總土地成本，然後根據該建築物中某一類型房地產建築面積占該建築物總建築面積的比例分攤土地成本：

1、普通住宅應分攤的土地成本=∑(每棟可轉讓建築物普通住宅建築面積÷每棟建築物可售建築面積×每棟建築物應分攤的土地成本)

2、非普通住宅應分攤的土地成本=∑(每棟房地產非普通住宅建築面積÷每棟房地產可售建築面積×每棟房地產應分攤的土地成本)

3、其他類型項目應分攤的土地成本=∑(每棟房地產其他類型項目建築面積÷每棟房地產可售建築面積×每棟房地產應分攤的土地成本)

(三)佔地總面積為可轉讓地上建築物佔地面積之和，不包括道路、綠化等公共設施用地面積。對於獨立佔地的不同類型房地產。

土地成本首先按可轉讓建築物佔地面積占可轉讓建築物佔地總面積的比例計算分攤;同一建築物中包含不同類型房地產的，再按照各類型房地產建築面積計算分攤。

對於裙樓土地成本的分攤，裙樓與主樓為同一基礎(即基礎對裙樓和主樓均有承重作用)的，則裙樓和主樓應作為同一建築物計算分攤;裙樓與主樓各有獨立基礎的應作為獨立佔地的建築物計算分攤。

適用范圍：對佔地相對獨立的不同類型房地產，或成片受讓土地使用權後，分期分批開發、轉讓房地產的，應按分期開發項目佔地面積占該成片受讓土地總佔地面積的比例計算分攤。

分攤方法二：建築面積法

建築面積法，是指按已動工開發成本對象建築面積占開發用地總建築面積的比例進行分配。即按照房地產建築面積占總建築面積的比例計算分攤。

(一)一次性開發的，按某一成本對象建築面積佔全部成本對象建築面積的比例進行分配。根據本期開發的建築面積占總建築面積的比例計算本期開發項目的取得土地使用權所支付的金額。

(二)分期開發的，首先按期內成本對象建築面積占開發用地計劃建築面積的比例進行分配，然後再按某一成本對象建築面積占期內成本對象總建築面積的比例進行分配。

(三)同一清算單位發生的扣除項目金額，原則上應按建築面積法分攤。對於納稅人能夠提供相關證明材料，單獨簽訂合同並獨立結算的成本，可按直接成本法歸集。

對同一項目里不同類型的建築物土地成本是按照建築面積分攤的。同一清算單位不同類型按建築面積法。

具體分兩步分攤土地成本：

第一步，先將佔地相對獨立(一般是指有道路、圍牆等分隔)的不同類型房地產，按該類型房地產實際佔地面積占該項目房地產總佔地面積的比例計算分攤土地成本。

第二步，對於剩餘混建的不同類型房地產，應當首先確定混建房屋佔地的總土地成本，然後根據混建房屋中某一類型房地產建築面積占該項目混建總建築面積的比例分攤土地成本。

分攤方法三：售價比率法

售價比率法是以房屋單位售價為基礎計算分攤開發房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價的高低，除取決於房屋結構外，更主要是取決於房屋的地理位置，同樣結構的房屋，門面房售價高於住宅房。售價比率法需要分步驟實施：

(一)計算或預估不同結構、不同用途房屋的總售價和平均單位售價。

(二)應運用售價成本比率計算非住宅房超額成本售價，以剔除房屋不同結構對售價的影響。運用售價成本比率計算分攤土地成本時。

應將開發的商品房劃分為價格相對低的住宅房和價格相對高的非住宅房兩大類，將非住宅房高於住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對應的售價稱為超額成本售價：

超額成本售價=超額成本×(1成本毛利率)

各類非住宅房超額成本售價=(該類非住宅房單位建築成本-住宅房單位建築成本)×該類非住宅房總面積×(全部房屋售價總額÷全部房屋成本總額)。

(三)計算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價後的售價總額的比率，計算公式為：

土地成本比率=佔用土地的全部成本(土地使用權價值)÷(全部房屋售價總額-超額成本售價合計)×100%

(四)計算不同用途房屋應分攤土地成本。公式為：

1、住宅房應分攤土地成本=該類房屋售價×土地成本率

2、非住宅房應分攤的土地成本=(該類房屋售價-該類房屋的超額成本售價)×土地成本率

適用范圍：計算既有住宅用房又有商業用房的地塊開發，或者純商業用房開發的土地成本時，採用售價比率法較為適宜。

(3)工業房地產地價如何進行分攤擴展閱讀：

房地產開發企業土地開發成本包括五方面的內容，具體內容及其核算如下：

1、土地費用

指直接與購置土地有關的費用，包括受讓費用、拆遷費用、填海造地費及其他有關手續費和稅費支出等。這些費用直接計入本科目。

2、基礎設施費

一般情況下，是指達到預期使用功能的熟地狀態所投入的線性建設費用，主要包括通電、通路、供水、通訊、排水(上下)和土地平整費用等，此類費用屬直接費用，直接計入本科目。

3、配套設施費

一般指水、電、大市政和公建配套的建築物建設費用，如學校、郵電、銀行、供電的開閉所、公廁等。配套設施的核算分兩種情況。

其一，經有權機關批准建設且房地產企業不能有償轉讓的公共配套設施，房地產開發企業可按照建築面積或投資比例採取預提辦法從開發成本中計提公共配套設施費。

即借記本科日，貸記「預提費用」，預提的公共配套設施費只能用於相關的工程建設，不得挪作他用，預提數與實際支出數的差額，待工程完工後再調整有關科目。

其二，單獨立項且已落實投資來源、能夠有償轉讓的公共配套設施，不得從開發成本中預提公共配套設施費。

4、籌資費用房地產開發企業為開發土地而借入的資金所發生的利息等借款費用，在土地開發完工之前，計入本科目，土地開發完工之後而發生的利息等借款費用，計入財務費用。

5、應由開發土地負擔的間接費用它是指企業所屬單位直接組織、管理開發項目所發生的費用，主要包括工資、福利費、勞動保護費、辦公費等。

如某房地產開發企業的地產分公司所發生的間接費用應計入土地開發成本。應由開發土地負擔的間接費用，應在「開發間接費用」科目進行歸集，月末再按一定的分配標准分配計入本科目。

企業行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用，應作為期間費用，不在本科目核算。

㈣ 土地出讓金怎麼分攤到每戶

土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建築面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建築面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。
因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方米建築面積上去核算才有可比性，也易於估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上並非如此。因為土地出讓金是按建築面積計收的。同時具體計算過程中，也有以下規定：有實際成交價的，且不低於所在級別基準地價平均標準的按成交價不低於40%的標准計算出讓金，若成交價低於基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委託有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高於60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低於40%的標准計算土地出讓金。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方建築面積上去核算，才有可比性，也易於估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上並非如此。因為土地出讓金是按建築面積計收的。

法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

㈤ 房地產公司分攤率的計算公式

公攤系數=公攤面積/套內建築面積；公攤系數=總公共分攤面積/(套內建築面積×總套數)；套內建築面積=套內使用面積+牆體面積+陽檯面積。

公攤面積=總公攤面積/【(套內使用面積+牆體面積+陽檯面積)×總套數】×(套內使用面積+牆體面積+陽檯面積)。

商品房公攤系數包括

商品房的公攤系數包括有大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、交(配)電室、煤氣調壓室。

衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房。其中套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆(包括山牆)，為牆體水平投影面積的一半。

㈥ 土地成本如何分攤

法律分析：一、佔地面積法1.直接按照不同產品對象樓座佔地面積分攤，不考慮綠化道路分攤。高層應分攤土地成本000/8000×1億元000萬元墅應分攤土地成本000/8000×1億元000萬元2.先在各樓座及綠化道路等公用部份之間進行分攤，公用部份的土地成本再按建築面積法分攤到各單獨樓座。高層應分攤土地成本000/10000×1億元+2000/10000×1億元×20000/25000600萬元墅應分攤土地成本000/10000×1億元+2000/10000×1億元×5000/25000400萬元

二、建築面積法高層應分攤土地成本20000/25000×1億元000萬元墅應分攤土地成000/25000×1億元000萬元計算結果：1.不考慮道路綠化直接按樓座佔地面積分攤：高層分攤土地成本5000萬元，別墅分攤土地成本5000萬元。2.先按佔地面積法再按建築面積法分攤：高層分攤土地成本5600萬元，別墅分攤土地成本4400萬元。3.直接按照建築面積分攤：高層分攤土地成本8000萬元，別墅分攤土地成本2000萬元。

結論：高層和別墅佔地面積相同，但由於分攤方法不同，土地成本差異巨大。通過以上分析計算，可以看出在計算房地產企業土地增值稅、企業所得稅時，由於成本分攤方法的不同，稅前扣除千差萬別!別墅和高層不同業態房產成本採用不同的分攤方法，對企業所得稅來說，可能是時間性差異，也可能是永久性差異。但對土地增值稅來說，一定是永久性差異。由於全國政策不統一，各地規定分攤方法不一致，這就要求房地產開發企業在進行稅務處理時與當地稅務機關提前溝通，按照當地政策規定處理，避免增加稅收風險。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第八條 城市市區的土地屬於國家所有。 農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有

㈦ 土地增值稅土地成本分攤方法

一、正面回答
土地成本分攤方法為不同清算單位按佔地面積法，同一清算單位不同類型按建築面積法。分兩步分攤土地成本，第一步，先將佔地相對獨立一般是指有道路、圍牆等分隔的不同類型房地產，按該類型房地產實際佔地面積占該項目房地產總佔地面積的比例計算分攤土地成本。第二步，對於剩餘混建的不同類型房地產，應當首先確定混建房屋佔地的總土地成本，然後根據混建房屋中某一類型房地產建築面積占該項目混建總建築面積的比例分攤土地成本。
二、分析詳情
土地成本，包括土地使用權取得費及土地開發費，應與建築費提取折舊費，而不能將土地使用權作為無形資產攤入管理費用。這樣，在土地使用到期時，產權人才能夠重新購置同等效用的房地產進行再生產。
三、土地成本投資方法
1、組織准備。進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員包括了解房地產市場的專家、熟悉房地產開發的工程技術人員、熟悉城市規劃及管理的專家，並由熟悉房地產市場、工程技術、經濟管理和經營、善於協調工作的專業人員來主持；
2、現場調查與資料收集。現場實際調查主要包括投資現場的自然、經濟、社會、技術現狀的調查，如居民人數、戶數及結構現狀調查，市政基礎設施狀況調查，非具名戶生產經營狀況調查等。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規劃資料，各類資源資料，有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方面的技術資料，房地產市場分析的資料等；
3、 詳細研究。採用先進的技術經濟分析方法，對優選出的項目開發方案進行財務評價、國民經濟評價，從而分析項目的可行性。

㈧ 請教房地產開發成本的分攤問題

已經竣工決算的顯然無法放到開發成本中去分攤，但是，可以根據這幾個項目（已完工、在建、未開工）的規劃建築面積合計，按照分別的建築面積進行分攤，對於已經完工項目的分攤成本可以作為已完工項目的一項長期待攤費用，按照多年攤銷計入營業成本或管理費用。
對於在建和未開工的項目，需要分攤後作為開發成本計入。
這樣操作是合理的，但不同地區的稅務部門理解不同，在操作時需要跟稅務部門做好提前溝通，避免你們分攤了，而稅務部門要求納稅調整之類的問題出現。

㈨ 土地面積分攤如何計算

土地面積分攤在土地有償使用過程中是經常可見的一項工作，尤其是隨著土地有償使用制度的建立，土地面積分攤計算能否公平合理、易被人接受，顯得更為重要。
土地分攤類型大致可分為兩種：
平面土地使用權分攤。這種類型分攤較簡單，可按獨自面積在共有使用權面積中的比例確定。
多層建築物土地面積分攤。其中包括多層多用途和多層單一用途土地面積分攤，在這種情況中土地只作為建築物的附屬形態出現，但由於用途不同，地價不同，土地使用者應分攤的稅費就不同，享有的土地面積也不相同。
由於土地使用情況復雜，以下幾種土地面積分攤的計算方法可供參考：
平均分攤法。這是目前被廣泛採用的方法，適用於平面使用土地分攤和劃撥用地分攤，其分攤面積一般按共有使用者之間各自在該宗地內擁有的地上附著物的佔地面積或建築面積來確定。可用以下公式計算：
土地共有使用權分攤面積=使用者獨立擁有的佔地面積或建築面積-在共有土地上全部使用者的佔地面積或建築面積總和×土地共有使用權面積
土地價值最大化分攤法。適用於底層為商業、二層以上為住宅的樓房。這種方法主要是將土地使用權確定給底層，住宅層分攤院內土地面積，土地只作為附屬形式存在，體現了土地價值最大化。因為在地價中，商業用地地價最高，底層用戶是土地的直接使用者，又是土地的直接受益者，這就決定了底層作為商業用地的土地收益實際上完全歸底層土地使用者所有，而用作住宅的樓層卻無此收費，如果將底層面積同二層以上用戶進行分攤，就會造成：徵收土地稅費時，只收取部分商業用地的稅費，造成土地資產流失。如果對住宅樓的分攤面積也按商業用地同樣平均分攤收取稅費，就有失公平。
土地用途分攤法。或稱地價分攤法，適用於對多層多用途建築物進行土地分攤。在土地利用當中，由於土地用途不同，層數不同，土地產生的價值就不同，按照不同用途地價在土地所有用途地價中的比例對土地進行分攤，確定使用者擁有多少土地面積，應承擔多少稅費，可以說是比較公平合理的一種方法。具體操作可用以下公式：
土地分攤面積=底層土地面積×(某一用途地價-不同用途地價之和)×某一使用者擁有的層數
其中相同用途的地價累加，這一公式也適用於同一層有多種用途的建築物。
樓價分攤法。適用於對不同用途相同層數的建築物土地進行分攤。如果不同用途相同層數的建築物需要交同樣的稅費，就不太合理，所以還應利用樓價對同一用途不同樓層的土地進行分攤修正。由於不同層數的樓價是受市場因素影響的，樓的地價則不變，所以用樓價來修正地價可以說是一種操作簡單的辦法。計算公式為：
修正後的土地分攤面積=某一層樓價÷所有層樓價之和×修正前土地分攤面積
上述的土地面積分攤計算方法應該各有千秋，平均分攤法操作比較簡單，但由於土地利用類型不同，土地面積平均分攤產生的利弊不同，這種方法只注重權利的分配，而造成地價不合理分攤，對於多層商業網點和商業住宅綜合樓來說，如果平均分攤，讓土地使用者都承擔相同的稅費是不合理、不公正的，而且平均分攤會造成無償使用的土地在出讓、轉讓過程中難以確定收取有關稅費。土地價值最大化分攤法較實用，但存在一定的局限性，不過對只適用於底層為商業、二層以上為住宅的建築物，仍是一種可在小城鎮推廣應用的方法。土地用途分攤法與樓價分攤法理論上較合理，尤其是隨著土地有償使用范圍的擴大，土地轉讓行為、改變用途行為發生頻繁，這種方法就顯得更加公平、合理。
筆者建議應將現有土地證書中使用權面積一欄改為土地權利面積和有償使用面積，或者在原有土地使用證基礎上，頒發有償土地使用證，註明有償使用土地面積。這樣就能夠明確土地使用者的權利和應承擔的稅費，更有利於對經常性的變更行為進行管理。(岳振江 高學文)

㈩ 房地產企業土地成本及其他成本如何分攤

這個，我認為，屬於你們公司會計政策的范疇，你們可以制定一個分攤原則，然後一直按該會計政策執行。

建議可以參照房產稅對地下室等打折徵收的模式，分攤成本時，在按面積分攤的基礎上，再給地下室核定一個分攤比例，如40%。
地下室分攤成本=總需分攤成本*(地下室面積*40%）/（地下室面積*40%+其餘地上部分面積）

當然，如果能夠根據成本習性來分攤，那當然更好，也更科學。因為地下室確實是因為相關因素而發生了那麼多成本，這樣成本就是真實的，而不用考慮是否虧損。