1. 如何降低工業用地成本的調研報告
（一）以規劃為龍頭，引導節約集約利用土地。進一步強化了土地利用總體規劃對土地集約節約利用的總體控製作用。全市各區（市）縣政府按照節約土地、集約發展、合理布局、循序漸進的原則，科學編制和完善土地利用總體規劃；同時強化土地利用總體規劃對城市總體規劃、村鎮規劃以及產業布局等規劃的控制和指導作用，嚴格控制新增建設用地規模，保持了基本農田保護面積和耕地保有量。
（二）創新土地利用年度計劃分配方式。從2008年起，成都市年度計劃指標由過去國土資源行政主管部門一家向區（市）縣切塊分配下達的模式，調整為由市國土資源局、市發改委、市經信委三個部門根據年度城鎮建設、產業化項目和工業項目用地需求進行分類管理、共同下達。既統籌兼顧各地方計劃安排使用，又保障了重點項目用地，避免了各區（市）縣重計劃、輕項目、浪費用地指標的弊端。
（三）積極擴展土地開發利用空間。為引導城市發展由平面擴張向立體空間發展轉變，研究出台了建設使用地下空間的相關辦法，鼓勵合理開發利用地下空間，並將地下空間使用權出讓納入招拍掛；同時推動城市重要區域向高密發展，通過城市規劃調整、舊城改造，使主城區容積率得到較大提高。
（四）促進對低效利用土地再次開發。除近年來，通過實施東郊工業結構調整、東大街改造、東郊惠民工程、棚戶區改造、兩軸四片改造、「中調」等一系列舊城改造項目，共清理改造盤活舊城存量土地2.5萬余畝。2012年，為推進實施市委、市政府「五大興市戰略」，研究制定了優化資源配置和「北改」相關支持政策，促進了對低效利用土地的再次開發。
2. 工業用地如何「二次開發」
實施困境與對策上海產業園區發展面臨土地資源匱乏、商務成本制約、節能減排和環境保護等諸多難題。當前形勢下面臨的主要問題是如何盤活存量，以期實現創新驅動和轉型發展的終極目標。從現狀分析看，全市盤活存量的潛力很大，但「二次開發」實施的難度和代價也大，需要共同建立起有效盤活存量的「引逼」機制，進一步加大政策的創新力度。（一）實施困境一是缺乏統籌規劃。當前，「二次開發」模式在規劃綜合平衡利用、土地供應政策制定等方面還未形成聯動機制，規劃與土地對利益協調的綜合調控作用尚未凸顯。「二次開發」仍以「點」上的單個企業調整為主，未將閑置的、低效利用的、缺乏規劃的、小規模的、需「二次開發」的土地整合起來，以發揮更大效用。城市規劃與土地規劃僅關注規劃區內土地用途、開發強度、區位空間關系、土地開發時機、用地取得、地價等，缺乏對「二次開發」的前景預期，相關稅收、財政等政策未形成政策合力。二是土地收儲成本高。由於利益驅動，原土地使用權人不願土地仍以工業用地價格被回購，卻要分享使用期間產生的土地增值收益。如對原企業外遷改造，涉及征購土地、建設廠房、市政配套、購置設備、職工安置等復雜補償利益，如為集體土地上企業，則補償利益還涉及農民搬遷和生產方式轉變而更復雜。由此造成工業用地收儲價格日益趨高，而政府進行基礎設施改造、環境整治等土地整理成本卻高昂，土地收支難以平衡。三是缺乏多部門合作機制。現行土地行政管理條塊分割，對待改造企業的定性、發展方向、職工安置、土地使用權處置、再開發的利益分配等涉及多部門管理，而各部門脫不開本部門的權力與利益羈絆，雖對企業改造的具體問題都有發言權，但又都不做主，部門之間缺乏合作。四是面臨一些制度性障礙。缺乏對劣勢產業的識別因素。當前工業用地出讓簡單採取以最高年限出讓，忽略了產業生命周期和企業生命周期，與經濟規律不相符。一次性出讓50年後，政府調節土地市場的能力明顯弱化，加大了盤活存量土地的難度。五是缺乏激勵機制。一方面，由於土地「二次開發」涉及多個利益主體以及多方因素，相對於新增用地來說，成本高、難度大，地方政府積極性受阻；另一方面，現有的政績考核體系，尚無法充分調動地方政府進行土地「二次開發」的積極性。（二）對策措施在加快推進產業結構調整的背景下，必須進行工業用地「二次開發」研究，為產業結構調整騰出空間；加快政策創新，為產業結構調整提供強大動力；完善體制機制，為產業結構調整提供保障。一是編制工業用地「二次開發」專項規劃。對可挖潛的存量工業用地，結合用地需求、開發潛力、利用條件等進行分析，明確存量土地再開發的主要目標和重點區域，制定相應的開發再利用對策。二是更新控制性詳細規劃理念。採取市場和土地使用管理導向，以產權土地開發控制為目標，有效解決規劃與市場規則、土地使用管理之間脫節的矛盾。解決存量土地在未按照規劃實施前的過渡問題，同時增加與土地管理接軌的條件和要求，以提高規劃編製成果的可操作性。三是健全土地收儲制度。建立合資入股、共同開發、共享土地增值收益的收儲機制。針對工業用地的再出讓和回購操作，研究制定供操作用的程序性規范和實施細則。四是完善工業用地供應制度。根據產業發展規律研究產業自身生命周期，並以此推行出讓區別年期制或標准廠房租賃制，對不同年期的出讓價格按照相應年限通過評估確定。加強對閑置土地和廠房的短期利用和臨時租賃管理，完善相配套的土地租賃權權益及土地租賃相關制度，包括租賃規則、租賃方式、租賃價格等。五是健全工業用地用途管制。在土地轉型或轉性過程中，建立嚴格的工業用地用途變更調控機制，局部支持，適度控制，嚴格限定區域、規模和主體；建立以合同管理和土地供後績效評估為主的監管機制。六是健全控增逼存制度。實施新增建設用地指標的差別化獎懲機制，把盤活工業區存量土地與該區域下一年度新增建設用地指標分配相掛鉤；把盤活存量土地情況作為開發區擴區的前提條件。七是建立「二次開發」管理機構。負責計劃協調職能，定期制定推進區域的「二次開發」整體實施方案，定期進行區域工業用地使用情況監察，編制推進計劃，制定與其他工作的銜接措施，制定工作程序規范等。八是利用經濟手段促進盤活。發揮稅收杠桿作用，降低存量工業用地流轉的成本，對優先開發利用閑置和低效用地的，給予地價方面優惠。■
3. 節約集約利用土地有哪些措施和方法
、發揮規劃的龍頭作用，控制土地開發的規模
我國土地開發規模之所以失控，是因為各級政府沒有很好利用規劃的手段對土地開發的總量進行有效的控制，個別地區甚至將規劃視為經濟發展的「攔路虎」、「絆腳石」，可見，發揮規劃調控作用的關鍵是依法實施規劃，嚴格執行規劃，而不是削弱規劃的地位。一是提高規劃的科學性。土地利用總體規劃和城市規劃只有相互協調，相互銜接，在用地預測、用地布局等方面保持一致，在實施過程中才具有科學性和可操作性。 二是兩個規劃的內容既要有剛性，還要有一定的彈性和靈活性，以適應市場經濟不斷變化的需要。規劃涉及的建設用地規模、基本農田保護區的范圍、國家制定的用地標准、土地使用管制等內容屬於強制性的內容，一旦經過批准，任何人不得隨意更改。此外，規劃還應嚴格控制一些佔地多、脫離當前我國國情的用地開發項目，如大學城、高爾夫球場、高檔別墅等。三是體現可持續發展的思想，正確處理近期建設和遠期發展的關系，處理經濟發展和資源、環境保護的關系。城市用地的發展方向或新區土地開發的選擇，要充分考慮自然條件和環境條件的適宜性，盡量少佔優質農田。
2、改變土地開發粗放的經營管理方式，集約利用城市土地
在城市規劃建設中嚴格執行國家建設用地標准，城市用地的規劃布局集中緊湊，不拉大架子。從實際需要出發，合理確定城市道路、廣場和公共綠地的規模，嚴格控制佔地多、建築密度低的建設項目。在條件許可的情況下，適當提高城市土地的開發強度，提高工業、開發區的土地使用效率。小城鎮的工業應相對集中，避免村村點火、戶戶冒煙。進一步挖掘現有土地的使用潛力，加大老城改造的力度。在舊城改造中應將重點放在改善居民的生活條件方面，避免大拆大建和「見縫插針」兩種傾向。建立土地使用效率的評價監督機制，實行對集約使用土地獎勵、對粗放經營土地懲罰相結合的政策。
3、加快土地市場化建設步伐, 盤活城市存量土地
一要合理布局城市土地，高效利用城市土地資源，城市中一些原有工業倉儲用地為實行產業結構調整與城市規劃而使原有土地被閑置 ,應將這些土地使用權收回 ,然後以有償出讓方式將其重新配置 ,以達到城市土地利用結構的合理化和城市土地資源的高效利用。 二要優化土地配置 ,改善城市綜合環境。在現有的城市土地利用結構中,要大幅度縮減工業用地比例,讓區位優越地段的工業用地讓位,同時增加城市綠地面積,加強城市公用設施建設,配合產業政策及國民經濟布局調 ,以建設「生態城市」的理念加強生態環境建設,改善城市生態環境,提高城市的綜合質量。
4、挖掘城市用地潛力,積極利用多維空間
為適應城市化發展 ,不僅要擴大城市用地規模 ,還要在減少工業倉儲用地以及對外交通用地比例的同時 ,挖掘城市內部的用地潛力 ,其中之一就是提高土地容積率 ,加強多維空間的利用。空間利用的方式是多樣的,可以實現工業廠房立體化,將平面布置和垂直布置的廠房重疊起來,形成工業大廈或工業綜合體，鼓勵開發商建設高層、小高層住宅，提高土地使用效率。
4. 安徽全域治理批而未供、閑置和工業低效土地：一地一策分類處置
為進一步盤活存量建設用地，優化土地資源配置，5月9日，安徽省人民政府發布《關於印發安徽省批而未供、閑置和工業低效土地全域治理攻堅行動方案的通知》，自下發之日起施行，有效期3年。
安徽省計劃於2022—2023年，全面查清全省批而未供、閑置和工業低效土地情況，建立批而未供和閑置土地工作台賬，形成工業低效土地處置清單，編制完成低效用地再開發專項規劃，「一地一策」制定分類處置方案，依法依規開展清理處置工作;全省批而未供和閑置土地年處置率不低於15%，全省單位國內生產總值建設用地使用面積年下降率達到5%，工業用地畝均稅收力爭年增長10%以上。到2024年底，全省工業用地畝均效益、畝均稅收明顯提高，節約集約用地水平全面提升，重大項目用地保障能力顯著增強。省級以上開發區綜合容積率不低於1.0，其中國家級開發區綜合容積率不低於1.2。
2023年起，除特殊工業用地外，合肥市新上工業項目用地容積率一般不低於1.5，滁州、馬鞍山、蕪湖、宣城、銅陵、池州、黃山市新上工業項目用地容積率一般不低於1.2，淮北、亳州、宿州、蚌埠、阜陽、淮南、六安、安慶市新上工業項目用地容積率一般不低於1.0。各地新建高標准廠房用地容積率一般不低於2.0，按工業用地管理的研發項目用地容積率一般不低於2.5。
對於分類處置批而未供土地，要加快土地供應，完善供地手續，據實核銷批文。
對因建設項目未落實造成批而未供的，各地要加大招商引資力度，加快供地進度。對已徵收但不具備供地條件的，各地要加快土地征遷、基礎設施建設等前期工作，限期滿足供地條件。對依法批准轉用和徵收的政府投資城市基礎設施和公共設施用地、不能按宗地單獨供應的道路綠化帶和安全隔離帶等代征地以及不能利用的邊角地，經批准後直接核發《國有建設用地劃撥決定書》。對經營性建設用地未供先用的，在嚴格依法查處到位後，按有關規定重新組織招標拍賣掛牌出讓。
對因規劃、政策調整等不再實施具體徵收行為的土地，經市、縣級人民政府組織核實現場地類與批准前一致的，在處理好有關征地補償事宜後，可由市、縣級人民政府逐級報原批准機關申請撤回用地批准文件。
關於清理處置閑置土地：因政府或政府部門原因造成閑置，各地要制定「一地一策」處置方案。其中因規劃和政策調整、建設條件變化造成的，各地應採用安排臨時使用、協議收回、延長動工開發期限、調整土地用途或規劃條件、置換土地等方式進行處置。
因企業原因造成閑置，各地要及時採取幫扶、約談、收取閑置費、無償收回等措施，督促企業限期開發。自然資源主管部門作出責令繳納土地閑置費、收回國有建設用地使用權決定後，土地使用權人在法定期限內未申請行政復議、提起行政訴訟，又拒不繳納土地閑置費、拒不交回土地使用權的，依法申請司法機關強制執行。
其他原因造成閑置，因司法查封無法開工建設的，各地要積極主動與司法機關協商，達成處置意見，待查封解除後落實相關處置措施。
在整治提升工業低效土地方面：加速「騰籠換鳥」，對可以收回、收購、置換等方式納入政府土地儲備庫的，經與用地單位協商一致後，收回全部或部分建設用地使用權。對納入工業低效土地處置清單，符合規劃要求、產權關系清晰、無債務糾紛等具備轉讓條件的土地，進行項目嫁接，引導進入土地二級市場，轉讓全部或部分建設用地使用權。
推動「復合開發」，在符合國土空間規劃和用途管制要求前提下，推動不同產業用地類型合理轉換，探索增加混合產業用地供給。同一宗土地兼容2種以上用途的，可依據建築面積佔比或功能的重要性確定主用途，並依據主用途確定供應方式。經批准利用現有房屋和土地，興辦文化創意、科技研發等新產業新業態的，可執行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的5年過渡期政策，經市、縣級人民政府批准，也可採取協議出讓方式供地。此類土地再開發後確需分割轉讓的，各地可根據產業容量、市場需求等，合理確定可分割轉讓比例，最高不得超過50%，在土地有償使用合同中明確約定相關要求。經批准改變用途的產業用地，簽訂國有建設用地使用權出讓合同變更協議或重新簽訂國有建設用地使用權出讓合同，補繳國有建設用地使用權價款，按規定辦理不動產登記。
挖潛「發展空間」，在滿足規劃要求、確保安全的基礎上，各地可結合實際，逐步提高本區域特別是省級及以上開發區工業用地容積率，打造一批綜合容積率3.0左右的科技孵化器、運營中心。鼓勵工業項目利用地下空間建設倉儲、停車場以及生活配套設施等，鼓勵新型產業社區和按照工業用地管理的研發類項目建設一層以上的地下空間，不收取相應地下空間土地出讓金。各地可設立地下空間建設用地使用權，地下空間建設用地使用權劃撥、出讓、租賃、作價出資(入股)等，均參照地表建設用地使用權資產配置相關規定執行。地下空間所涉建設用地使用權、建(構)築物所有權、地役權、抵押權以及其他不動產權利可依法辦理不動產登記。在不改變使用性質、符合規劃條件和國家產業政策的前提下，多層標准化廠房可以轉讓、出租和抵押。在人口凈流入的大城市和省政府確定的城市，經城市人民政府同意，在確保安全的前提下，可將產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建築面積佔比上限相應提高到30%，提高部分主要用於建設宿舍型保障性租賃住房。對閑置和低效利用的商業辦公、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經城市人民政府同意，允許改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。
推進「提質增效」，對投資強度、建設周期達不到約定要求的在建項目，各地要採取有效措施，督促企業限期開發建設;對容積率、畝均效益達不到約定要求且具有開發潛力和市場前景的已竣工投產項目，各地要督促企業限期提高效益，到期仍未履約的，依法追究其違約責任。
鼓勵「退散進集」，鼓勵市場主體收購相鄰多宗低效工業用地地塊，進行集中規劃利用。引導零星分散的工業企業向工業園區集聚，推進產業鏈和產業集群發展，提升畝均效益。鼓勵建設使用高標准廠房，用地規模小於1.5公頃且適宜使用高標准廠房的工業項目，一般不單獨供地。
《通知》要求實施工業項目用地全程管理，確保工業用地增量，實施帶項目審批，推行「標准地」供應，強化監管以及分類管理。
各地每年出讓的工業用地佔年度土地出讓總量的比例一般不低於20%，盤活騰出存量工業用地主要用於工業發展。各地在申請審批批次用地時要明確具體項目，防止產生新的批而未供土地。
各地在完成「標准地」區域評估的基礎上，明確出讓地塊容積率、畝均稅收等標准，企業對標競地、按標用地。嚴把土地供應關口，確保土地供應時土地權利清晰，安置補償落實到位，沒有法律經濟糾紛，地塊位置、使用性質、容積率等規劃條件明確，具備動工建設所需的通電、通水、通路、土地平整等基本條件。對於規劃建設條件明確的工業項目，可將建設工程設計方案、施工圖設計方案納入供地方案，簡化有關報建手續，推動「交地即開工」。實施《國有建設用地使用權出讓合同》《工業項目用地產出監管合同》「雙合同」監管，加強建設用地劃撥決定書履約監管，督促建設用地使用權人按期開發建設。分類管理。持續深化「畝均論英雄」改革，依法推動土地要素差別化、市場化配置。按照土地集約利用評價和畝均效益評價結果，對工業項目用地進行分檔管理、分類服務。對優先發展類(A類)企業的新增項目用地予以優先保障，對鼓勵提升類(B類)、規范轉型類(C類)企業的新增項目用地予以傾斜支持，對調控幫扶類(D類)企業的新增項目用地原則上不予安排。開展開發區土地集約利用專項評價，評價成果作為開發區升級、擴區的重要依據。
5. 石家莊"十四五"規劃土地篇：統調基準地價 盤活工礦廢棄地
3月18日，鳳凰網房產從石家莊市政府獲悉，石家莊發布了《石家莊市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》。綱要依據《中共石家莊市委關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》編制，主要闡明全市發展戰略，明確政府工作重點，激發市場主體活力，是經濟社會發展的宏偉藍圖，是全市人民共同的行動綱領，是政府履行職能的重要依據。規劃期為2021—2025年，展望到2035年。
關於國土空間開發：
優化國土空間布局，高質量推進新型城鎮化和城鄉融 合發展 深入落實主體功能區戰略，科學編制實施國土空間規劃， 完善空間治理，提升城鎮能級，構建主體功能突出、優勢互補、 協調發展的區域空間開發新格局。 第四十一章 加強國土空間開發保護 立足資源環境承載能力，發揮市縣比較優勢，優化完善城市化、農業、生態安全戰略格局，構建高質量發展的動力系統 和保障系統。
一、完善空間規劃體系 全面對接國家和省國土空間規劃綱要，按照「全域統籌、 多規合一」思路，高標准、高質量健全國土空間規劃體系。以資源環境承載能力和國土空間開發適宜性評價為基礎，合理規劃生產、生活、生態空間，統籌謀劃產業發展、基礎設施、公共服務、資源能源、生態環境布局。完善規劃法規政 策體系，強化規劃監督實施，嚴格審批和監管，確保「一張 藍圖干到底」。以國土空間基礎信息平台整合政務數據資源和社會數據資源，運用智能技術提升規劃感知適應能力，提高國土空間精治、共治、法治水平。
二、提高空間利用水平 提高土地投資強度和產出效率，嚴控新增建設用地規模， 城鎮空間在開發容積率和用地類型比例等強制性指標控制下，實行建設用地總量與強度雙控，統籌協調區域產業用地， 合理安排城市建設用地，新增建設用地規模優先保障國家戰 略與重大工程實施、「兩新一重」建設、重大產業項目、民 生工程建設等需要。推動產業集中集聚集群發展，推動分散 工業企業向工業園區或重點鄉鎮工業集中區集中，強化國土 綜合整治，優化城市功能，提升用地效率，因地制宜盤活利用農村低效和空閑土地，深度挖潛、盤活利用工礦廢棄地，優化國土空間利用結構。
三、實施差異化空間政策 完善空間治理政策體系，按照主體功能定位劃分政策單 元，對重點開發地區、生態脆弱地區、能源資源地區等制定 差異化政策，實行差異化績效考核，分類精準施策，賦予組團城區和重點縣城等優勢地區更大發展空間，給予重點生態功能區、農產品主產區、困難地區更多有效轉移支付，加快 建立產業跨地區轉移利益共享合作機制，綜合運用土地資源整 理、環境綜合整治、拆除違法建築、城市有機更新等多種方式， 推動形成主體功能約束有效、國土開發有序的空間發展格局。
深化土地要素市場化配置改革
推進產業用地市場化配置改革，研究推動不同產業用地類 型合理轉換機制，探索增加混合產業用地供給。完善城鎮建設用地價格形成機制和存量土地盤活利用政策，推動實施城鎮低 效用地再開發。健全補充耕地指標調劑辦法，保障建設用地區域占補平衡需求。完善城市更新、土地整備等土地二次開發利用機制，以畝均效益為導向實行資源要素差別化配置。
優化城鄉空間布局
統籌確定都市區域發展定位、空間結 構、人口及用地規模，統一安排區域性重大基礎設施和公共服 務設施，合理安排新增建設用地指標，建立土地供應新機制， 支持新三區提高產業用地利用效率。爭取擴大城市建設用地總 體規模，統籌解決區域「三線劃定」中重疊圖斑、基本農田調規等內容，賦予八區一縣閑置土地調查認定和處置的管理許可權， 理順存量土地盤活利用體制機制。統一調整基準地價，對新三 區和主城區不同用地類型的基準地價進行調整更新，確保新三 區與主城區相鄰區域土地級別和基準地價水平平穩過渡和順暢 銜接。積極推動調整水源地保護防護范圍，盡可能釋放空間， 打造滹沱河生態、文化、產業經濟帶，構建經濟高效、結構合 理、疏密有致、藍綠交織、產城融合、職住平衡、交通便捷的 一體化新型城區。