低效能工業用地如何處理

A. 低效利用工業用地是否可以由政府收回

低效利用工業用地是否可以改為政府手黑收，這個肯定的低效利用車主批這個肯定這么個有權利把它重新收回。

B. 低效用地認定及處置政策

安徽省計劃於2022—2023年，全面查清全省批而未供、閑置和工業低效土地情況，建立批而未供和閑置土地工作台賬，形成工業低效土地處置清單，編制完成低效用地再開發專項規劃，「一地一策」制定分類處置方案，依法依規開展清理處置工作;全省批而未供和閑置土地年處置率不低於15%，全省單位國內生產總值建設用地使用面積年下降率達到5%，工業用地畝均稅收力爭年增長10%以上。到2024年底，全省工業用地畝均效益、畝均稅收明顯提高，節約集約用地水平全面提升，重大項目用地保障能力顯著增強。省級以上開發區綜合容積率不低於1.0，其中國家級開發區綜合容積率不低於1.2。
低效用地如何界定?可行的評價指標有一、低效用地界定范圍：
城鎮低效用地是指城鎮中布局散亂、設施落後、利用粗放、用途不合理的存量建設用地，包括低效產業用地（含工業、倉儲、物流、科研等用途，下同）、低效商業用地、舊城用地、舊村用地和其他低效用地等五類。
1、 低效用地的范圍
(1)國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業用地；
(2)不符合安全生產和環保要求的用地；
(3)「退二進三」產業用地；
(4)布局散亂、設施落後，規劃確定改造的城鎮、廠礦和城中村等。
總結城鎮低效用地是指經第二次全國土地調查已確定為建設用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建築危舊的城鎮存量建設用地，且權屬清晰、不存在爭議。協議收回和依法轉讓，這是採用頻次最高的兩種處置措施。
法律依據：國土資源部《關於深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見（試行）》（四）明確改造開發范圍。本文件規定的城鎮低效用地，是指經第二次全國土地調查已確定為建設用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建築危舊的城鎮存量建設用地，權屬清晰、不存在爭議。國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業用地；不符合安全生產和環保要求的用地

C. 低效工業用地處置存在的問題

改革開放早期，出於GDP、財政和政績的考慮，地方政府低價供地招商引資成為常態，劃撥土地的大規模供應也集中發生在這一時期。2004年國務院出台的《關於深化改革嚴格土地管理的決定》中明確提出，「除按現行規定必須實行招拍掛的土地外，工業用地也要創造條件逐步實行招拍掛出讓」；2006年《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》規定,「工業用地必須採用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低於公布的最低價標准」。工業用地自此告別了劃撥使用的歷史，但此前已經劃撥使用的工業用地尚未建立起有效的退出機制。劃撥土地最顯著的特點就是「無償無期限」，由此導致的劃撥工業用地大量閑置與低效利用問題也非常突出。尤其是一些建立發展較早的大型國有企業，都占據了較好區位的地塊，由於種種原因企業早已停工停產，但受制於劃撥土地有限的權能結構，國有企業盤活劃撥低效工業用地的辦法不多、積極性也不高。以安徽省最大的工業企業——馬鋼（集團）控股有限公司為例，近10年被動收儲的閑置低效劃撥工業用地中，僅商服用地二級地以上范圍內的土地就有近千畝。如何破解國企劃撥工業用地閑置低效利用之困，充分挖掘存量土地潛力，成為當前發展中的重要議題。

D. 工業用地如何變成環保用地

增加綠化面積、建設完善的污水處理系統、以及垃圾處理站等。
由於工業區環境污染比較厲害，改善環境是必不可少的，所以綠化、污水處理、垃圾處理都是需要有的。
環境設施用地（landforenvironmentalfacility）是2014年公布的建築學名詞，雨水、污水、固體廢物處理等環境保護設施及其附屬設施用地。

E. 工業用地容積打不到1.0會出現什麼問題

如果不是生產工藝有特殊要求的工業用地容積達不到1.0會被重點整治，屬於低效用地。
您好，經查閱資料，工業用地容積率標准為：
除安全、消防等有特殊規定或行業生產有特殊要求的項目外，一類工業用地容積率不得低於2.0，二類、三類工業用地容積率不得低於1.2，生產工藝有特殊要求的工業用地容積率不得低於0.8。

F. 工業用地到期後怎麼處理

工業用地到期後可以申請續期，需要土地使用者向土地管理部門提交續期申請書，如果獲得批准續期的，重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費。
如果土地使用者未申請續期的，土地使用權和地上房產由國家無償收回。
【法律依據】
《民法典》第三百五十九條，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。
非住宅建設用地使用權期限屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

G. 工業用地土地證可以分割嗎

可以分割，具體流程如下：

一、工業用地分割登記應同時具備以下條件：

1.宗地應權屬合法、界址清楚、面積准確；

2.按照出讓合同約定繳清全部土地使用權出讓金和稅費，並取得土地使用權證書；

3.按照投資協議書和出讓合同約定完成全部投資並達到約定畝產稅收，房屋竣工經驗收合格；

4.符合規劃，宗地分割後不影響使用功能並滿足安全條件；

5.無抵押、查封等限制權利的情形；

6.如涉及股東(或合夥人)變化的，按東政發﹝2010﹞59號文件執行。

7.法律法規規定的其他條件。

二、工業用地分割登記按以下程序辦理：

工業用地分割由土地權利人向市國土資源局提出分割登記申請，填寫《工業用地分割登記呈批表》並提交相關資料，經所在地鎮鄉人民政府、街道辦事處(園區)、規劃、經信部門簽具意見，市國土資源部門審核後報市政府同意後辦理。

三、工業用地分割登記需提供以下資料：

1.《工業用地分割登記呈批表》；

2.分割後的宗地圖、宗地界址確認表等地籍調查成果資料；

3.原土地使用證；

4.企業營業執照、公司章程，涉及股東變化的，需提交工商部門出具的企業變更登記表；

5.投資如約完成、畝產稅收達到及竣工驗收證明；

6.出讓金發票、完稅或者減免稅憑證；

7.其他需要提供的證件及有關印章等。

四、同一出讓合同20畝以下宗地不予分割，20畝以上(含20畝)最多分割為3宗，且分割後單宗用地不少於10畝。分割後宗地不得再次分割。

五、經批准同意分割的工業用地，土地權利人應在批准後六個月內辦理土地變更登記。土地證記事欄註明：該宗地屬分割登記。

(7)低效能工業用地如何處理擴展閱讀：

產業用地是一種以產業類型劃分的土地類型。

產業用地介紹

產業用地是相對產業類型劃分而言的，有第一、二、三產業用地之分，具體還有產業內部結構不同而導致的產業用地差異。

舉個例子：第二產業用地一般是指的工業用地，下面還可以細分為：鋼鐵工業用地、紡織工業用地、機械製造工業用地等等。有時候有些產業用地的概念之間有交叉或者重疊。例如：高新技術產業用地中可能包含有不同產業類型。

《關於促進低效產業用地再開發的意見》（蘇政辦發〔2016〕27號）（以江蘇省為例）

江蘇省為進一步推進供給側結構性改革，切實提高土地資源要素配置效率和產出效益，現結合江蘇實際，就促進低效產業用地再開發工作提出如下意見：

一、低效產業用地再開發的認定與范圍

（一）明確范圍。低效產業用地是指位於土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內，不符合產業政策導向、安全生產和環保要求，屬於淘汰、落後、過剩產能，布局散亂、利用粗放，

用途不合理、產出效益低，未達到國有建設用地使用權出讓合同約定條件的工礦倉儲等存量建設用地。城鎮范圍內，其他類型的存量低效用地再開發可參照本意見執行。

（二）明確內容。低效產業用地再開發是指在滿足基礎設施、公共設施、公益事業等配套設施用地前提下，將低效產業用地通過政府主導再開發、市場主體實施再開發、綜合整治提升改造等多種方式進行再開發利用，促進產業轉型升級和企業提質增效。

（三）明確程序。市、縣人民政府在城鎮低效用地調查基礎上，結合本地實際情況，合理確定本地區低效產業用地認定標准，建立本地區低效產業用地再開發項目庫，穩妥有序組織實施。

各地要根據當地經濟社會發展現狀，制定低效產業用地再開發的相關實施細則，報省國土資源廳和省發展改革委、經濟和信息化委備案。

二、促進低效產業用地再開發

在符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和產業發展方向的前提下，分類明確低效產業用地再開發政策，積極推動產城融合，引導實現規模集中、要素集聚、產業集群、用地集約、效益集顯。

（一）推動產城融合。單一生產功能的開發區、產業集聚區，可按照統一配套、依法供應、統籌管理的原則，適度增加商品零售、住宿餐飲、商務金融、城鎮住宅等建設用地供應，推動相關區域從單一生產功能向城市綜合功能轉型。

（二）加快轉型升級。在符合相關規劃的前提下，經市、縣人民政府批准，利用現有房屋和土地，興辦文化創意、科技研發、健康養老、工業旅遊、眾創空間、生產性服務業、互聯網+等新業態的，

可實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策，過渡期為5年。過渡期滿後需按新用途辦理用地手續的，符合劃撥用地目錄的，可以劃撥方式供地。

（三）引導要素整合。堅持市場化運作，通過聯合、兼並、收購、改制、重組等方式，有效整合資本、勞動力、技術、土地等資源要素，促進產業轉型升級，化解過剩產能和淘汰落後產能。

企業兼並重組需要搬遷的工業項目確需新增建設用地的，納入年度新增建設用地計劃統籌安排，保障合理用地需求。

（四）發揮市場作用。正確處理政府與市場的關系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用，調動土地權利人和社會各方的積極性。

各地可結合本地實際，通過政府主導再開發、原土地權利人自主再開發、市場主體參與再開發等多種形式，採取收購儲備、鼓勵流轉、協議置換、「退二進三」等多種方式實施低效產業用地再開發。

（五）加大政策支持。落實國家關於進一步優化企業兼並重組市場環境的相關政策，企業在資產重組過程中，通過合並、分立、出售、置換等方式，轉讓全部或部分實物資產以及與其相關聯的債權、債務和勞動力的，不屬於增值稅徵收范圍，不應視同銷售而徵收增值稅。

研究完善非貨幣性資產投資交易的企業所得稅、城鎮土地使用稅、企業改制重組涉及的土地增值稅等相關配套政策。

H. 這類工業用地，使用權轉讓出新規

近日，深圳發布《深圳市工業用地使用權轉讓暫行辦法》(以下簡稱辦法)。

辦法規定，探索實行預告登記轉讓制度。未完成開發投資總額25%的工業用地，按照「先投入後轉讓」的原則，允許轉讓雙方簽訂工業用地使用權轉讓合同後，依法辦理預告登記，待開發投資達到轉讓條件時，再辦理不動產轉移登記手續。

政策解讀

一、起草背景

《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》（以下簡稱《綜合改革試點實施方案》）提出「試點實行土地二級市場預告登記轉讓制度」，《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點首批授權事項清單》（以下簡稱《首批授權事項清單》）明確該改革事項的主要內容是「充分利用市場機制盤活存量和低效用地。經全國人大常委會授權後，重點做好未完成開發投資總額25%的閑置工業用地的處置工作，可以採取提供交易鑒證、預告登記等方式，優化土地要素市場化配置，保障交易安全。未經批准，工業用途不得改變」。

為了落實《綜合改革試點實施方案》和《首批授權事項清單》的工作要求，盤活存量低效工業用地，優化土地要素市場化配置，規范工業用地使用權轉讓行為，制訂了《深圳市工業用地使用權轉讓暫行辦法》。

二、主要內容

（一）關於適用范圍

為穩步有序推進工業用地使用權轉讓工作，結合我市工業及其他產業用地供應的現行政策和機制，《暫行辦法》明確適用范圍為深圳市行政區域內以協議出讓方式取得的工業用地；包括普通工業用地（M1）和新型產業用地（M0），並結合深圳實際，倉儲用地（W1）和物流用地（W0）可參照執行。

本著尊重出讓合同和尊重歷史的原則，合同有約定的，從其約定。同時，做好與工業樓宇轉讓等相關政策的銜接。

（二）關於土地二級市場平台

根據《國務院辦公廳關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號）關於「搭建城鄉統一的土地市場交易平台，匯集土地二級市場交易信息，提供交易場所，辦理交易事務，大力推進線上交易平台和信息系統建設」的要求，《暫行辦法》規定工業用地使用權轉讓應統一通過土地二級市場平台開展；土地二級市場平台匯集市場供需信息，提供政策咨詢、公開競價交易、轉讓合同備案等服務，開展土地二級市場統計、監測等工作。

同時，為優化營商環境，土地二級市場平台提供公益性服務，不向轉讓雙方收取任何費用。

（三）關於轉讓條件

《暫行辦法》明確我市工業用地使用權轉讓需要符合的條件主要包括：一是已按出讓合同約定支付全部土地價款，並取得不動產權屬證書；二是涉及土地閑置、違法建築的，已按有關規定處置完畢；三是涉及依法查封、共有權、抵押等情形的，應按規定徵得相關單位或權利人同意；四是不存在權屬爭議；五是符合法律、法規規定的其他條件。

（四）關於預告登記

按照《首批授權事項清單》中提出的「重點做好未完成開發投資總額25%的閑置工業用地的處置工作」相關要求，《暫行辦法》提出探索實行預告登記轉讓制度，未完成開發投資總額25%的工業用地，按照「先投入後轉讓」的原則，允許轉讓雙方簽訂工業用地使用權轉讓合同後，依法辦理預告登記，待開發投資達到轉讓條件時，再辦理不動產轉移登記手續。

《暫行辦法》規定預告登記權利人可作為申報主體，憑不動產預告登記證明及其他必要材料向發展改革、規劃和自然資源、生態環境、住房建設等部門申請辦理建設項目相關報建手續。

（五）關於受讓人資格條件和產業監管

為確保轉讓後的工業用地真正用於產業發展，《暫行辦法》規定受讓人應當屬於現行深圳市產業結構調整優化和產業導向目錄中從事鼓勵發展類項目的企業或市、區政府投資設立的承擔產業用房建設運營管理職能的平台公司。同時，為滿足各區產業發展需要，《暫行辦法》規定各區政府應根據轄區產業發展實際情況，結合全年限監管的要求，制定各區統一的受讓人資格條件和產業發展監管協議樣本，並通過土地二級市場平台發布。

此外，《暫行辦法》分別就轉讓全鏈條的產業監管提出了要求：一是轉讓前，區產業主管部門要對工業用地使用權轉讓提出審核意見，並擬定產業發展監管協議；二是轉讓過程中，區產業主管部門應對受讓人的競買資格條件進行審查；三是轉讓後，區產業主管部門需要與受讓人簽訂產業發展監管協議，並對產業的發展進行監管。

深圳市工業用地使用權轉讓暫行辦法

第一條 為落實《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》，盤活存量低效工業用地，優化土地要素市場化配置，規范工業用地使用權轉讓行為，根據《國務院辦公廳關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號）等規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用於深圳市行政區域內以協議出讓方式取得的工業用地使用權轉讓行為。

建設用地使用權出讓合同（以下簡稱出讓合同）或不動產登記證書約定土地性質為非商品性質、限自用或不得轉讓的工業用地，不適用本辦法。

第三條 本辦法所稱工業用地包括普通工業用地（M1）和新型產業用地（M0），倉儲用地（W1）和物流用地（W0）可參照執行。

第四條 市規劃和自然資源部門負責工業用地使用權轉讓的土地二級市場管理和監督等工作。市規劃和自然資源部門派出機構負責工業用地使用權轉讓條件審核。

市發展改革、科技創新、工業和信息化、交通運輸等產業主管部門負責指導各區開展工業用地使用權轉讓涉及的產業准入、資格審核和產業監管等工作。

市政府相關部門各司其職，密切配合，共同做好工業用地使用權轉讓相關服務工作。

各區政府（含新區管理機構，下同）負責工業用地使用權轉讓涉及的產業准入、資格審核和產業監管等工作。

第五條 工業用地使用權轉讓應統一通過土地二級市場信息化平台（以下簡稱土地二級市場平台）開展。土地二級市場平台匯集市場供需信息，提供政策咨詢、公開競價交易、轉讓合同備案等服務，開展土地二級市場統計、監測等工作。

工業用地使用權轉讓雙方可通過土地二級市場平台等渠道發布和獲取市場供需信息；可自行協商交易，也可通過土地二級市場平台公開競價交易。

第六條 按本辦法規定轉讓的工業用地使用權，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地價款，並取得不動產登記證書；

（二）涉及土地閑置的，已按照閑置土地有關規定處置完畢；

（三）涉及違法建築的，已按違法建築有關規定處置完畢；

（四）涉及依法查封或者有權機關以其他形式禁止轉讓的，已經有權機關書面同意；

（五）涉及共有土地使用權和地上建築物、其他附著物的，已經其他共有人書面同意；

（六）涉及抵押的，已書面告知抵押權人，但當事人另有約定的，按照其約定；

（七）不存在權屬爭議；

（八）法律、法規規定的其他條件。

除出讓合同另有約定外，工業用地使用許可權整體轉讓，轉讓時其地上建築物、構築物和其他附著物等一並轉讓。

第七條 探索實行預告登記轉讓制度。未完成開發投資總額25%的工業用地，按照「先投入後轉讓」的原則，允許轉讓雙方簽訂工業用地使用權轉讓合同後，依法辦理預告登記，待開發投資達到轉讓條件時，再辦理不動產轉移登記手續。受讓人可作為申報主體，憑不動產預告登記證明、轉讓人委託書及其他必要材料向發展改革、規劃和自然資源、生態環境、住房建設等部門申請辦理建設項目相關報建手續。

第八條 工業用地使用權轉讓時，轉讓人應分別向市規劃和自然資源部門派出機構和區產業主管部門申請審核。市規劃和自然資源部門派出機構和區產業主管部門在審核時，應當實現審核信息的互聯互通。

市規劃和自然資源部門派出機構在收到轉讓申請材料後應出具審核意見；涉及超過出讓合同約定的開竣工期限等問題的，應當提出下一步完善用地手續等意見。

區產業主管部門在收到轉讓申請材料後應出具審核意見，並擬定產業發展監管協議作為轉讓合同的附件。

第九條 工業用地使用權轉讓的受讓人應當屬於現行深圳市產業結構調整優化和產業導向目錄中從事鼓勵發展類項目的企業或市、區政府投資設立的承擔產業用房建設運營管理職能的平台公司。

各區政府應根據轄區產業發展實際情況，結合全年限監管的要求，在前款基礎上制定各區統一的受讓人資格條件和產業發展監管協議樣本，並通過土地二級市場平台發布。各區政府可根據轄區產業發展變化進行適時調整。

自行協商達成交易的受讓人或參與公開競價交易的競買人均應取得區產業主管部門出具的符合資格條件批復。

第十條 轉讓雙方自行協商達成交易的，應共同通過土地二級市場平台提出轉讓申請，填報相關轉讓信息，上傳相關部門出具的審核意見和受讓人資格條件批復，並依法如實申報轉讓價格。

土地二級市場平台應按程序完成工業用地使用權轉讓合同備案及生成電子監管號；受讓人再憑轉讓合同等材料與區產業主管部門簽訂產業發展監管協議。

第十一條 轉讓人擬通過公開競價交易確定受讓人的，轉讓人應向土地二級市場平台提出轉讓申請，填報相關轉讓信息和相關部門出具的審核意見，並申報公開競價交易的轉讓底價。

土地二級市場平台應按程序組織開展公開競價交易，確定受讓人，完成工業用地使用權轉讓合同備案及生成電子監管號；受讓人再憑轉讓合同等材料與區產業主管部門簽訂產業發展監管協議。

第十二條 轉讓人或受讓人向土地二級市場平台申請開發投資總額核驗時，應提交具有專業資質評估（審計）機構出具的關於開發投資總額已完成25%以上的評估（審計）報告，土地二級市場平台依據提交的評估（審計）報告出具備案回執。

第十三條 工業用地使用權轉讓交易完成後，轉讓雙方應憑轉讓合同和所附產業發展監管協議等材料向不動產登記機構申請辦理工業用地使用權轉移登記手續。

未完成開發投資總額25%的工業用地，轉讓雙方應憑轉讓合同和所附產業發展監管協議等材料向不動產登記機構申請辦理預告登記手續；待完成開發投資總額25%以上後，轉讓雙方憑開發投資總額核驗備案回執向不動產登記機構申請辦理預告登記轉本登記手續。

第十四條 工業用地使用權轉讓涉及的相關稅費按照稅費政策規定徵收。

第十五條 市規劃和自然資源、市場監管、稅務及產業主管等部門應建立溝通協作機制，加強對涉地股權轉讓的聯合監管，防止通過股權轉讓的方式變相實施土地使用權轉讓交易。

新供應產業用地的土地使用權出讓合同和產業監管協議中應當明確約定建設用地使用權以及附著於該土地上的建（構）築物及其附屬設施不得通過股權轉讓或變更的方式變相轉讓。

第十六條 市規劃和自然資源部門應加強土地二級市場秩序監管，轉讓雙方在轉讓過程中有違法違規和失信行為的，應當依法納入失信行為黑名單。

第十七條 轉讓雙方通過土地二級市場平台申報的轉讓價格或公開競價的成交價格比標定地價低20%以上的，市土地儲備機構可行使優先購買權。

第十八條 土地二級市場平台提供公益性公開競價交易服務，不向工業用地使用權轉讓雙方收取任何費用。

第十九條 深汕特別合作區工業用地使用權轉讓可參照本辦法執行。

屬於《深圳經濟特區高新技術產業園區條例》規定的高新區范圍內工業用地使用權轉讓，按照該條例執行。

本市行政區域內已辦理不動產登記的工業樓宇及其配套用房的轉讓，按照我市工業樓宇轉讓有關規定執行。

除本辦法另有規定外，工業用地使用權轉讓涉及城市更新、土地整備或工業區塊線的，按照我市有關政策規定執行。

第二十條 本辦法自印發之日起施行，有效期三年。

I. 如何降低工業用地成本的調研報告

（一）以規劃為龍頭，引導節約集約利用土地。進一步強化了土地利用總體規劃對土地集約節約利用的總體控製作用。全市各區（市）縣政府按照節約土地、集約發展、合理布局、循序漸進的原則，科學編制和完善土地利用總體規劃；同時強化土地利用總體規劃對城市總體規劃、村鎮規劃以及產業布局等規劃的控制和指導作用，嚴格控制新增建設用地規模，保持了基本農田保護面積和耕地保有量。
（二）創新土地利用年度計劃分配方式。從2008年起，成都市年度計劃指標由過去國土資源行政主管部門一家向區（市）縣切塊分配下達的模式，調整為由市國土資源局、市發改委、市經信委三個部門根據年度城鎮建設、產業化項目和工業項目用地需求進行分類管理、共同下達。既統籌兼顧各地方計劃安排使用，又保障了重點項目用地，避免了各區（市）縣重計劃、輕項目、浪費用地指標的弊端。
（三）積極擴展土地開發利用空間。為引導城市發展由平面擴張向立體空間發展轉變，研究出台了建設使用地下空間的相關辦法，鼓勵合理開發利用地下空間，並將地下空間使用權出讓納入招拍掛；同時推動城市重要區域向高密發展，通過城市規劃調整、舊城改造，使主城區容積率得到較大提高。
（四）促進對低效利用土地再次開發。除近年來，通過實施東郊工業結構調整、東大街改造、東郊惠民工程、棚戶區改造、兩軸四片改造、「中調」等一系列舊城改造項目，共清理改造盤活舊城存量土地2.5萬余畝。2012年，為推進實施市委、市政府「五大興市戰略」，研究制定了優化資源配置和「北改」相關支持政策，促進了對低效利用土地的再次開發。

J. 上海實施低效建設用地減量化

2021年6月25日是第31個全國土地日。

在全國土地日到來之際，6月22日，澎湃新聞(www.thepaper.cn)從上海市規劃和自然資源局主辦的 「強化耕地保護，構建高質量發展國土空間開發保護新格局」主題研討會上獲悉，上海市經過兩輪減量化三年行動，累計完成低效建設用地減量化73.8平方公里並用於農業生產或生態建設，同時累計增加36.4平方公里耕地。

減量化倒逼節約集約用地

上海市作為超大型城市，面臨著人口、資源、環境的「緊約束」，為有效守住建設用地底線，破解用地瓶頸，上海市自2013年確定了「總量鎖定、增量遞減、存量優化、流量增效、質量提高」的土地利用基本策略，於2014年在全國率先實施規劃建設用地規模負增長，並大力推進規劃城鎮開發邊界外低效建設用地減量化工作。

自2015年起，上海市已經過兩輪三年行動計劃(2015-2017年、2018-2020年)，通過下大力氣拆除復墾不符合規劃且社會、經濟和生態效益較差的現狀建設用地(特別是198工業用地)，對切實轉變土地利用方式、促進土地資源節約集約利用、守住建設用地總量規模等起到重要作用。

按照上海市規劃和自然資源局公布的數據，通過2015-2017年、2018-2020年兩輪減量化三年行動，上海全市累計完成低效建設用地減量化73.8平方公里。

上海市規劃和自然資源局國土用途實施處副處長蘇斌在研討會上提到，以往，各類建設項目落地主要使用凈增建設用地，但這種外延擴張的發展模式不可持續。上海市在保持用地供應總量、保障發展建設需求的前提下，通過實施減量化，有效控制了建設用地規模的過快增長，守住了建設用地規模底線。

數據顯示，2015年上海全市凈增建設用地約占年度用地總量的90%，到2020年凈增建設用地佔比不到40%，其餘用地都來自於減量化產生的建設用地流量指標，實現了土地利用方式的根本性轉變，也倒逼城市建設方式向內涵式發展轉變。

減量化助推土地資源高質量利用

「減量化」減什麼?

上海市對低效建設用地實施減量化，主要是加速推動低端加工業、養殖業以及堆場等「三高一低」產業退出及轉型，通過「騰籠換鳥」為新興產業、高新技術產業等提供充足的發展空間。

經統計，上海全市減量化騰挪出來的用地指標用於市政民生項目約48%，用於經營性項目約29%，用於工業項目約23%。

據介紹，上海通過聚焦開發邊界外的低效工礦倉儲用地復墾和閑置分散宅基地集中歸並等，助推土地資源高質量利用，一方面城鄉空間布局得到優化，另外一方面，土地資源發揮出更多更好的經濟價值和社會價值。

以上海金山區為例，金山區廊下鎮是上海市首個實施落地的跨村宅基地平移集中歸並試點。據悉，原宅基地大約有一半分散在萬畝糧田裡，這樣的分散居住形式，不僅不利於農村集體建設用地的集約節約利用，還影響了廊下萬畝糧田的規模化經營，並有損其整體風貌。

對此，金山區廊下鎮以散並塊，騰挪空間節約集約土地。通過科學規劃，合理設計安置房型，金山區廊下鎮特色民居家園安置用地戶均佔地控制在0.39畝，節約的土地空間可以用於耕地保護、國土空間綠化、鄉村產業發展等建設。金山廊下鎮市級土地整治項目通過實施宅基地復墾約356畝，形成870餘畝新增耕地。除歸還130畝周轉指標和扣除215畝安置用房後續所需指標外，尚有土地空間和空間結余。

減量化緩解耕地保護壓力

耕地直接關繫到糧食安全問題。推進減量化，強化節約集約用地，減少新增建設佔用耕地需求，也有效緩解了上海市耕地保護壓力。

據悉，通過兩輪減量化三年行動，上海全市已累計增加36.4平方公里耕地。一方面產生了新增耕地面積，支撐了上海市耕地保護任務落實;另一方面產生了耕地佔補平衡指標，為新建項目落地形成了有效保障。

同時，根據《土壤污染防治法》有關規定，上海市減量化地塊全面落實土壤檢測，根據檢測結果等明確具體使用用途，宜農則農，守住安全利用底線。低效建設用地減量後，用地結構布局得到優化，田塊利用狀況明顯改善，道路通達率有所提高，有利於現代農業發展，促進規模化生產。