⑴ 如何做好工業地產
1、了解你所在城市的整體情況。從人文、地理、環境、經濟、社會等各方面的具體內容，當然這需要你平時多用心搜集並了解這些信息了，在以後的工作中肯定會有用處的。
2、對於工業標准廠房的專業知識。這就需要學習一點建築知識了。至少你要能夠分的清楚什麼是框架結構、什麼是鋼結構、什麼是磚混類的廠房，以及它們之間的區別和用途的不同。還要了解一些廠房內部設施的使用及做用，比如消防設施、機械行車設施等。（本人剛從業時有個笑話，把大型工業廠房柱與柱之間的X型鋼架理解成是為了修理行車方便而安裝的，其實是為了保持每一個柱子之間的距離相互支撐的做用。）
3、了解你所要出租廠房的具體情況，主要內容是廠房所在的行政區域，廠房建成完工時間、產權、房產證、電力配置類的基本情況。本著對客戶負責的工作態度，都要具體的落實。
4、多聽取你客戶的想法及要求。當你面對每一個客戶時首先知道客戶所屬的行業，要多尋問和聽取客戶的每一項細節要求，總結要點細心分析，（需要平時多了解各個行業的特點）用最少的時間給客戶最佳的選擇。每個人的時間都是寶貴的，不要浪費喲！
5、多了解當地政府的政策。了解內、外資的政策區別和一些具體要求，工商、稅務、環保等相關聯的問題，可以給客戶相應的參考意見。
⑵ 工業地產有什麼特點，與居住地產有什麼區別
1、土地使用年限不同。住宅地產的的土地使用年限是70年，商業地產是 40年，工業地產是50年。
2、利潤獲取方式不同。住宅地產主要依靠建設完畢後銷售回籠資金；商業地產的模式比較靈活有多種組合方式例如租賃與出售多種組合，視具體情況而定。而工業地產的利潤獲取方式更加多樣主要表現在兩種：一種是與製造商合作開發賺取適當的利潤，是工業地產開發的較初級階段的表現形式。另一種是開發商自建然後進行出租或銷售，運營商則以其專業的素質和優質服務賺取租金收人和管理費；其中中、小型生產商多選擇以租賃方式付出租金，而出售多以定向建設為主即根據購買企業的特定需求建造工業廠房。這種模式是我國本地開發商多採用的。
3、發展背景不同。住宅地產是城市化發展下的一個產物，與城市人口規模、市政配套建設和城市化速度有緊密的聯系；商業地產的發展與所處所處區域的商業化發展和宏觀經濟背景有影響。而工業地產受到國家和地方的產業政策，土地政策和生產要素成本影響的程度更大。
4、對開發商的運營管理實力要求不同。工業地產的開發商除了要有良好運營土地和資金的實力外還要具備更加專業、復雜的後期運營管理能力，這種管理能力不僅是局限在物業管理上更多地是強調配和製造商進行生產所具備的專業化技能。這一點也是局限我國本土開發商進入這一領域的一個關鍵問題。除此之外，成功地開發商還應該具有豐富的市場經驗包括擁有廣泛的企業資源，和先進的運營理念。
5、投資風險較大。工業地產在國內處於起步階段風險防範體系還未成熟並且國內開發商普遍經驗不足；所以投資風險較傳統項目而言風險較大。
6 、工業地產的拿地成本相對較低。工業地產成本遠遠少於商業地產，據統計 ，工業用地的基準地價只有商業用地的1／4，而實際出讓價格 ，工業用地只 有同類地段商業用地的 1／5 到 1／10，甚至更低。雖然工業用地市場開始執行招拍掛，同時競爭加大，地價會有一定幅度的上升，但是地塊多在郊區，吸引力有限，因此漲幅不會很大。
人和·中國空氣凈化產業城總投資55億，總建築面積150萬方，創新打造集「產、研、銷、展」為一體的工業綜合體，是集生產加工、科技研發、現代辦公、商務服務、教育培訓、休閑娛樂為一體的大型特色產業城。作為中國空氣凈化領域內首個全產業鏈園區，從產業城設計到建設，再到整體規劃，充分採用德國工業4.0的先進理念及物聯網最新科技成果，以空氣凈化為基礎，重點打造空氣凈化的前端產業——精密製造，並逐步向產業鏈中端、高端開發，形成閉合的空氣凈化產業鏈系統，為製造業提供完善、環保、智能、人性化的配套服務。項目是合肥市委、市政府重點打造項目，得到了合肥市政府和長豐縣政府的大力支持，也傾注了人和集團大量的心血。
製造業是一個國家戰略性產業和工業崛起的標志， 是一國製造業的基礎和核心競爭力所在。根據《國務院關於加快培育和發展戰略性新興產業的決定》，作為戰略新興產業之一的精密製造業主要包括鈑金製造、加工等細分領域。製造業產業鏈長，涉及面廣，圍繞成套裝備與主機，可形成專業化的供應鏈。特別是產業鏈的高端部分，技術含量高，價值量高，不但適合廣大的中小企業發展的選項，也是提高裝備製造業競爭力的核心所在，對區域經濟甚至整個國家的經濟具有極強的帶動作用。
人和·中國空氣凈化產業城建成後，將極大地推動安徽精密製造產業轉型升級，提升區域價值，成為合肥北城未來經濟發展的強勁助推器與安徽未來的製造業中心，不僅為安徽省由農業大省向製造業大省轉型提供強動力，還將為中部地區乃至全國的空氣凈化產業開了一個好頭，成為安徽製造業新高地。
⑶ 工業用地如何「二次開發」
實施困境與對策上海產業園區發展面臨土地資源匱乏、商務成本制約、節能減排和環境保護等諸多難題。當前形勢下面臨的主要問題是如何盤活存量，以期實現創新驅動和轉型發展的終極目標。從現狀分析看，全市盤活存量的潛力很大，但「二次開發」實施的難度和代價也大，需要共同建立起有效盤活存量的「引逼」機制，進一步加大政策的創新力度。（一）實施困境一是缺乏統籌規劃。當前，「二次開發」模式在規劃綜合平衡利用、土地供應政策制定等方面還未形成聯動機制，規劃與土地對利益協調的綜合調控作用尚未凸顯。「二次開發」仍以「點」上的單個企業調整為主，未將閑置的、低效利用的、缺乏規劃的、小規模的、需「二次開發」的土地整合起來，以發揮更大效用。城市規劃與土地規劃僅關注規劃區內土地用途、開發強度、區位空間關系、土地開發時機、用地取得、地價等，缺乏對「二次開發」的前景預期，相關稅收、財政等政策未形成政策合力。二是土地收儲成本高。由於利益驅動，原土地使用權人不願土地仍以工業用地價格被回購，卻要分享使用期間產生的土地增值收益。如對原企業外遷改造，涉及征購土地、建設廠房、市政配套、購置設備、職工安置等復雜補償利益，如為集體土地上企業，則補償利益還涉及農民搬遷和生產方式轉變而更復雜。由此造成工業用地收儲價格日益趨高，而政府進行基礎設施改造、環境整治等土地整理成本卻高昂，土地收支難以平衡。三是缺乏多部門合作機制。現行土地行政管理條塊分割，對待改造企業的定性、發展方向、職工安置、土地使用權處置、再開發的利益分配等涉及多部門管理，而各部門脫不開本部門的權力與利益羈絆，雖對企業改造的具體問題都有發言權，但又都不做主，部門之間缺乏合作。四是面臨一些制度性障礙。缺乏對劣勢產業的識別因素。當前工業用地出讓簡單採取以最高年限出讓，忽略了產業生命周期和企業生命周期，與經濟規律不相符。一次性出讓50年後，政府調節土地市場的能力明顯弱化，加大了盤活存量土地的難度。五是缺乏激勵機制。一方面，由於土地「二次開發」涉及多個利益主體以及多方因素，相對於新增用地來說，成本高、難度大，地方政府積極性受阻；另一方面，現有的政績考核體系，尚無法充分調動地方政府進行土地「二次開發」的積極性。（二）對策措施在加快推進產業結構調整的背景下，必須進行工業用地「二次開發」研究，為產業結構調整騰出空間；加快政策創新，為產業結構調整提供強大動力；完善體制機制，為產業結構調整提供保障。一是編制工業用地「二次開發」專項規劃。對可挖潛的存量工業用地，結合用地需求、開發潛力、利用條件等進行分析，明確存量土地再開發的主要目標和重點區域，制定相應的開發再利用對策。二是更新控制性詳細規劃理念。採取市場和土地使用管理導向，以產權土地開發控制為目標，有效解決規劃與市場規則、土地使用管理之間脫節的矛盾。解決存量土地在未按照規劃實施前的過渡問題，同時增加與土地管理接軌的條件和要求，以提高規劃編製成果的可操作性。三是健全土地收儲制度。建立合資入股、共同開發、共享土地增值收益的收儲機制。針對工業用地的再出讓和回購操作，研究制定供操作用的程序性規范和實施細則。四是完善工業用地供應制度。根據產業發展規律研究產業自身生命周期，並以此推行出讓區別年期制或標准廠房租賃制，對不同年期的出讓價格按照相應年限通過評估確定。加強對閑置土地和廠房的短期利用和臨時租賃管理，完善相配套的土地租賃權權益及土地租賃相關制度，包括租賃規則、租賃方式、租賃價格等。五是健全工業用地用途管制。在土地轉型或轉性過程中，建立嚴格的工業用地用途變更調控機制，局部支持，適度控制，嚴格限定區域、規模和主體；建立以合同管理和土地供後績效評估為主的監管機制。六是健全控增逼存制度。實施新增建設用地指標的差別化獎懲機制，把盤活工業區存量土地與該區域下一年度新增建設用地指標分配相掛鉤；把盤活存量土地情況作為開發區擴區的前提條件。七是建立「二次開發」管理機構。負責計劃協調職能，定期制定推進區域的「二次開發」整體實施方案，定期進行區域工業用地使用情況監察，編制推進計劃，制定與其他工作的銜接措施，制定工作程序規范等。八是利用經濟手段促進盤活。發揮稅收杠桿作用，降低存量工業用地流轉的成本，對優先開發利用閑置和低效用地的，給予地價方面優惠。■
⑷ 工業地產開發流程 工業地產開發風險
目前來說，工業地產的開發模式主要以工業地產開發和工業園區模式為主，特別是工業地產的開發模式，在中國工業及工業地產的發展過程中起到了積極的作用。很多朋友對工業地產開發流程，工業地產開發風險並不了解，這里呢，就給朋友們普及下相關的知識點，供參考。
目前來說，工業地產的開發模式主要以工業地產開發和工業園區模式為主，是工業地產的開發模式，在中國工業及工業地產的發展過程中起到了積極的作用。很多朋友對工業地產開發流程，工業地產開發風險並不了解，這里呢，就給朋友們普及下相關的知識點，供參考。
工業地產開發流程
一、首先工業地產選址，跨國企業選址一般是從四個方面考慮的。
1、尋求資源：自然資源、勞動力資源；
2、尋求市場：追隨出口覆蓋的市場范圍；
3、尋求效率：提高企業在全球運營的效率；
4、尋求戰略機遇。
二、第二流程就是工業地產定位，總結兩大點。
1、藉助本區域，發展工業地產；
2、促進開發區的發展。
三、工業地產園區的設計、建造。
1、確定園區選址及產業定位後，就要開始園區的設計及建造。工業園區的設計必需符合產業規劃，不過類型的工業園區有不同的注意事項。
2、生態工業園區就必段有一個完整的排污循環再利用的產業鏈。廠房可按不同的企業需求建造為簡易廠房、標准廠房或鋼結構廠房。當中各種類型廠房建造的標准也必須達標。
四、工業地產招商。
五、園區服務。
工業地產開發風險
一、工業地產風險房地產風險涉及政策風險、社會風險、技術風險、自然風險、國際風險等，而這其中對房地產影響較大，同時又是可以預測、可以規避的主要風險是經濟風險。經濟風險主要包含市場利率風險、資金變現風險、購買力風險等。主要包括以下三方面的風險：
1、利率風險；
2、購買力風險；
3、資金變現風險房地產項目開發風險：房地產項目的開發過程具有高風險、高 的特點，項目實施的成功與否受到諸多因素的影響，而風險總是貫穿於項目實施過程的始終。
二、立項階段的風險。
1、宏觀經濟政策風險；
2、項目定位風險。
三、 土地 獲得階段的風險在土地獲得階段， 房地產開發企業 主要面臨的風險有。
1、土地狀況風險；
2、征地安置風險；
3、融資風險。
以上就是關於工業地產開發流程，工業地產開發風險的相關知識，以上信息掌控了可以提高 房地產市場 信號的真實性、准確性，使房地產風險的量測和控制逐步趨於可行。這些都為 開發商 房地產市場奠定了良好的基礎。
⑸ 誰知道工業地產開發有哪些限制條件謝謝！
一般政府對工業地產開發有兩個最直接的限制要求：
第一，投資強度，即對該區域預計在幾年內的總投資/土地面積，一般開發區要求投資強度不能低於120萬元/畝，地理位置或政策較好的開發區不低於300萬/畝；
第二，環境指標，現在工業地產開發，均要求低污染的環保型企業；
另外，還有一個潛在限制指標，就是稅收計劃。
⑹ 工業地產未來十年前景如何
前瞻產業研究院發布的《2013-2017年中國工業地產行業發展前景與投資戰略規劃分析報告》顯示，全國主要城市均在不斷加大對工業用地的推出力度。如北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津六個城市在2009-2012年的工業用地推出體量均在6000萬平方米以上，而2012年有5個城市的工業用地推出面積比重均有所加大。
可見我國主要城市仍比較熱衷於促進本地工業經濟的發展，以加大工業用地推出力度的方式來吸引工業建設投資。
一直以來，我國工業用地價格上漲幅度遠遠低於商業/住宅用地價格，其歷史最高增幅出現在2007年，年度增長率達到10%以上，此後的增幅一直在6%以下。自2011年始我國重點城市的工業用地成交面積在所有用地中的比重不斷加大，開發商對工業用地的熱衷將有可能進一步推高工業用地的價格。
事實上我國有一些重點城市的工業用地價格已經開始快速增長，如廣州2012年就增長了20%以上。前瞻預測今後工業地產將繼續呈現上升趨勢，原因有二：
（1）在市場層面，部分住宅/商業地產商轉型做工業地產，提升用地需求。
本論調控政策出台以來，眾多地產商進入工業地產領域。萬科、綠地、萬通等房企進入工業地產領域，試圖降低過度以來住宅地產開發的風險。
（2）在政策層面，國家對工業用地進行調控。
對於工業地產，地方政府多採用「以土地換投資」的模式，有些地方政府甚至以低於成本價或是零溢價等形式來獲取招商引資數額，即使是採取招拍掛形式，工業用地的出讓價格通常只相當於住宅用地平均價格的1/8-1/10。針對上述情況，國土部早已著手試點工業用地改革方案。《閑置土地處置辦法》的出台，主要是為了打擊工業用地大面積閑置和浪費的現象。
據調查，許多城市尤其是二三線城市的工業用地粗放浪費現象尤其突出，而且工業用地產出效率普遍不高。比如，香港每平方公里土地開發產生的GDP是10億元，而內地每平方公里開發產生的GDP能超過億元的少之又少，內地工業用地的土地利用效率極低。
有新聞報道稱因便宜而走俏的工業用地市場即將有所改變，據悉，國土資源部將調整工業用地出讓最低價標准，初步意向是每等土地（工業用地分為15等）上漲30元/平方米，同時加強工業用地招拍掛中的預審制度環節，目前已在江蘇省、浙江省的部分地區進行試點。
地方政府招商引資的主要法寶是廉價的土地資源，但隨著我國經濟不斷市場化，土地整治成本也在不斷提升，適當地調整工業用地價格是形勢所迫。
希望我的回答對您有所幫助。
⑺ 工業用地如何進行房地產開發
目前社會上很多企業用工業性質用地進行房地產開發，並公開進行銷售，這類性質的房地產開發存在著較大的法律風險。
一． 違法改變了土地用途，所建的住宅屬非法建築。
《土地管理法》第四條規定「國家實行土地用途管制制度，使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。」
《工業項目建設用地控制指標》第四條明確規定「嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性配套設施。」
《城市房地產管理法》第十八條規定「土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金」。
國家實行土地用途管制制度，嚴禁在工業項目用地范圍內建造成套住宅。改變土地用途必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，並按程序辦理相關手續。未經相關程序變更土地用途建設住宅的行為屬於違法行為。在工業用地上建設和銷售的住宅屬於違法建築。
二． 工業用地進行商品房開發對開發商法律風險
（一）交還土地使用權
《土地管理法》 第八十條規定「依法收回國有土地使用權，當事人拒不交出土地的，臨時使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地，處以罰款。」《城市房地產管理法》第十七條也有類似規定。
2000年6月聯建公司以競標方式獲得某市國土資源局某宗地，《出讓合同》約定出讓宗地用途為工業用地。在土地依約轉讓後，聯建公司在開發建設中，未經國土局同意，擅自將工業用地改為商業用地進行房地產開發。國土局發現後要求聯建公司依據合同約定的用途使用土地，聯建公司對國土局的要求未予理睬。隨後國土局向某市中級人民法院提起訴訟，要求解除合同，收回國有土地使用權。法院審理認為：聯建公司在《出讓合同》履行過程中，事先未經國土局同意，事後也未經國土局追認擅自改變土地用途，是違約行為，判決：解除《出讓合同》，國土局返還聯建公司繳納的出讓金，並支付聯建公司的開發建設支出；聯建公司承擔違約責任，支付違約金，返還土地使用權。
從上述法律規定及部分開發商的教訓，開發商不按照批準的用途使用國有土地，可能面臨土地被收回的法律風險。