甘孜阿壩州工業用地如何評估

A. 工業用地房屋和住宅用地的徵收補償標准

法律分析：工業用地上的房屋,拆遷是應該如何補償，依據《全國工業用地出讓最低價標准》，具體如下：

1、《全國工業用地出讓最低價標准》是市、縣人民政府出讓工業用地，確定土地使用權出讓價格時必須執行的最低控制標准。

2、工業用地必須採用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低於所在地土地等別相對應的最低價標准。各地國土資源管理部門在辦理土地出讓手續時必須嚴格執行本《全國工業用地出讓最低價標准》，不得以土地取得來源不同、土地開發程度不同等各種理由對規定的最低價標准進行減價修正。

3、工業項目必須依法申請使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內的國有建設用地。對少數地區確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地，且土地前期開發由土地使用者自行完成的工業項目用地，在確定土地出讓價格時可按不低於所在地土地等別相對應最低價標準的60%執行。其中，對使用未列入耕地後備資源且尚未確定土地使用權人(或承包經營權人)的國有沙地、裸土地、裸岩石礫地的工業項目用地，在確定土地出讓價格時可按不低於所在地土地等別相對應最低價標準的30%執行。對實行這類地價政策的工業項目用地，由省級國土資源管理部門報部備案。

4、對低於法定最高出讓年期(50年)出讓工業用地，或採取租賃方式供應工業用地的，所確定的出讓價格和年租金按照一定的還原利率修正到法定最高出讓年期的價格，均不得低於《全國工業用地出讓最低價標准》。年期修正必須符合《城鎮土地估價規程》(GB/T18508-2001)的規定，還原利率不得低於同期中國人民銀行公布的人民幣五年期存款利率。

5、為切實保障被征地農民的長遠生計，省級國土資源管理部門可根據本地征地補償費用提高的實際，進一步提高本地的工業用地出讓最低價標准;亦可根據本地產業發展政策，在不低於《全國工業用地出讓最低價標准》的前提下，制訂並公布不同行業、不同區域的工業用地出讓最低價標准，及時報部備案。

6、《全國工業用地出讓最低價標准》發布實施後，各省(區、市)要依據《全國工業用地出讓最低價標准》，開展基準地價更新工作，及時調整工業用地基準地價。

7、各地國土資源管理部門要加強對工業用地出讓的監督管理。低於最低價標准出讓工業用地，或以各種形式給予補貼或返還的，屬非法低價出讓國有土地使用權的行為，要依法追究有關人員的法律責任。

法律依據：《國有土地上房屋徵收與補償條例》

第十條 房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公布，徵求公眾意見。徵求意見期限不得少於30日。

第十一條 市、縣級人民政府應當將徵求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。因舊城區改建需要徵收房屋，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。

第十二條 市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估;房屋徵收決定涉及被徵收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

第十三條 市、縣級人民政府作出房屋徵收決定後應當及時公告。公告應當載明徵收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。

市、縣級人民政府及房屋徵收部門應當做好房屋徵收與補償的宣傳、解釋工作。房屋被依法徵收的，國有土地使用權同時收回。

B. 如何用市場法評估土地使用權

理論上的東西就不說了， 實際操作是，首先要找到三個或以上近期與待估宗地同一供需圈內同類型的土地成交案例。規程上說是三年內的交易案例都可以，但實際中一年內的更為妥當。比較案例的樓面地價水平要相當，不能找那種特殊的、價格水平與正常市場水平相差很多的案例。然後進行因素修正。因素修正相同的基本有：土地級別修正、交易方式修正（是招拍掛出讓還是補交出讓金等）、交易情況修正（是否為正常交易）、使用年期修正（土地使用剩餘年期）、交易期日修正（根據地價指數得出）。區域因素修正要根據不同的土地用途設定不同的因素修正，如商業用地往往產業集聚度、商服繁華度等比較重要，住宅用地就是公交便捷度、公用配套設施等比較重要，工業用地就是交通條件、產業間協作條件等比較重要。個別因素修正基本就是容積率修正、土地形狀、面積、地形坡度、地質狀況、規劃限制等。將待估宗地指數的設定為100來將比較案例進行對比修正。就能得出三個比較案例根據待估宗地修正後的價格，然後取三個比較案例的平均值來求取出待估宗地的價格。

C. 劃撥工業土地估價

看了你的題目，不是很明白你們是對這宗工業用地評估，還是對工業用地和其上廠房共同評估！
如果單純評估工業用地劃撥權益價格，當然是按照《國有土地使用證》證載面積或者實地測量土地面積進行評估。
如果是對工業用地和其上所建廠房共同評估，那麼就只能採用「房地分離式」評估方法。即土地使用權部分按照證載土地面積或實地測量面積進行評估，得出劃撥權益地價。其上所建廠房部分按照證載建築面積或者實地測量面積進行評估，得出房價。二者相加即為房地價值。不能取其一（土地面積還是建築面積）面積進行估價，這樣不合理。
如果是整幢住宅樓中的某一套，可以取其建築面積進行評估房地價，因為住宅樓出售時是按照建築面積計算價格的，其次住宅樓所應分攤的土地價值（或土地面積）量可能不相同但計算方式是相同的。

D. 如何進行規范出讓土地價格評估工作

土地招拍掛出讓價格評估，是估價人員根據擬出讓地塊條件和土地市場情況，依據《城鎮土地估價規程》組織，對擬出讓地塊的正常土地市場價格進行評估。筆者通過對土地招拍掛出讓評估方法的研究，認為土地出讓價格評估具有以下特點：

採取公開市場價值標准

由於國有建設用地使用權招拍掛出讓是遵循公開、公平、公正的原則，屬於一種真正的市場行為，因此土地招拍掛評估理應採用公開市場價值標准。也就是擬出讓宗地在估價基準日時，並且在設定的容積率、建築密度、綠地率、開發程度等條件下的正常公開市場價格。特別指出的是，土地招拍掛出讓評估不同於強制拍賣評估，因為強制拍賣評估要考慮短期內強制處分標的物時造成的價格折減。

估價基準日應為招拍掛出讓日

在實際估價工作中，估價人員通常將實地查勘估價期間的某一個日期定為估價基準日，但估價基準日並非總是在估價日期的期間，也可能因特殊需要，將過去或未來的某個日期定為估價基準日。而國有建設用地使用權招拍掛出讓，一般都會提前一段時間在新聞媒體上刊登公告，土地出讓人要先行委託專門的估價機構對擬出讓土地進行評估。為真正體現出所評估的土地使用權價格是在出讓日正常、公開市場條件下的價格水平，其估價基準日應與出讓時間相一致。

E. 工業用地拆遷評估費用

面對不斷發展的城市，土地徵收已經是非常常見的一件事，而徵收的范圍不僅僅是居住地，有的時候也會涉及到工業用地。雖然國家針對拆遷的補償標准大致是一樣的，但是在面對不同性質的土地徵收，補償標准還是會根據實際情況有所變化。那麼，工業用地補償標准價格是多少呢？

想要詳細的了解到工業用地的補償標准價格，就要先了解拆遷補償計劃的標准，正常情況下土地徵用拆遷的補償標准為：房屋補償費、周轉補償費即安置費、獎勵性補償費等，但是如果徵用的是工業用地，那麼還要考慮工業方面的損傷補償，不過因為每個地區的經濟發展不一樣，並且每個階段的行情也不同，因此工業用地補償標準的具體價格是無法提前知曉，只能按照當地現階段的市場行情來估算。

那麼，工業用地征地補償的標准有哪些呢？首先就是關於廠房的拆遷，對廠房的拆遷不比普通居民住宅，廠房裡的設施、建造的材料都有所不同，所以要提前針對廠房的構造和用途，來進行專業的評估，在根據實際市場的行情來估價。

之後就是關於工廠因為拆遷所造成的停產停業的損失補償，這個補償是一次性到位的，因此要根據該工廠的實際運營情況來預估具體的經濟損失，只要是擁有合法的相關證件，根據之前的營業情況和現階段所簽合同的違約損失，再加上財物成本等，一起核算清楚，在根據實際情況給與合理的補償。

另外工廠中還有很多的設備機器，在拆遷過程中有些可能無法拆卸，而需要對其進行補償;有些需要運輸，其相關運輸費用也是在補償之內的，再加上拆卸過程中可能出現的損毀，這些都是包括在補償中。所以工業用地的補償價格，每個地區、每個工廠都不會不一樣。

F. 評估工業用地上的商業用房和辦公用房方法一樣嗎

評估工業用地上的商業用房和辦公用房方法不一樣。
1.使用性質主體不同;商業用房的使用主體多為各類商店、門市部等商業用戶，辦公用房的使用主體多為企業、事業、機關等單位。2.用途不同;商業用房主要是從事商業行為的所用的房屋，而辦公用房是單位辦公用的房屋。3.基本樓層不通;商業用房一般是底層臨街的房屋，辦公用房一般是寫字樓及獨棟的房屋。

G. 工業用地上的房屋拆遷時怎麼評估

徵收辦會委託評估公司，上你們那裡進行評估。

有房證的房子按有證房屋評估。無證的房子按附屬物評估。

室內有裝修的裝修也給錢。

廠子里有設備的，能搬走的給你搬遷費。不能搬走的給你一次補償。

一般就是這樣評估。

H. 辦公，住宅，廠房三類綜合用地怎麼評估

變更用途,一要看城市的建設規劃及土地利用總體規劃是否允許,
二是土地性質變更土地管理部門只負責變更農田與建設用地之間的性質變更
如果是您的情況應該到當地的規劃行政主管部門進行變更，您所說的性質是企業用地，在這里理解為工業用地，應該可以在此土地上建設辦公樓、職工住房等附屬設施的，不用再另行辦理使用性質變更了，除非是您想將工業用地變更為商業或住宅用地。
還有一些我在網上找到的，在這里復制給你，看您是否能夠用到：
建設用地性質變更的依據
城市規劃對不同性質建設用地的布局，根據其使用功能、對社會和基礎工程設施的要求，對環境和安全的影響等情況，提出不同的要求，並加以綜合協調，以期達到功能分區和整體布局結構的科學、合理。根據《城市規劃法》第二十九條、第三十四條規定：「城市規劃區內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。」「任何單位和個人必須服從城市人民政府根據城市規劃做出的調整用地決定。」城市規劃是城市建設用地管理的基本依據。在城市規劃管理過程中，根據城市建設和經濟發展的具體情況，在不違反城市規劃用地布局基本原則的前提下，確需對局部地塊使用性質進行調整的，必須經城市規劃行政主管部門審核並報請市人民政府批准。

I. 工業用地具備一定商業價值,評估價格可以上浮嗎

可以的。
工業地價評估的方法有以下幾點：
1、市場比較法。市場比較法直觀而有說服力，是最重要、最常用的基本估價法之一，也是國外通用的經典估價法。
2、成本逼近法。成本逼近法是目前計算工業用地價格最常用的估價方法，適用於新的工業開發區或工業用地交易資料少的地區。
3、基準地價系數修正法。基準地價系數修正法是我國特有的土地估價方法。
4、收益還原法。這種方法只適用於有現實收益或潛在收益的工業用地估價，其精確度取決於土地的純收益及還原利率的准確程度。