河源工業廠房怎麼選

A. 廠房選址要如何選擇好

廠房是生產型企業開展生產經營的場所，因此廠房的選擇以具備有生產經營為前提，廠房的選址、廠房的結構，以及在此處的供電與供水標准與工藝是否達到了工業生產所需要的標准，如果這些標准都達不到，那麼在日後正式投入生產經營時，必然會帶來許多不可預料的問題。
工業廠房與寫字樓不一樣，因此不能用同一標准來選擇廠房。對於許多中小企業來說，是沒有那麼大筆的資金的，多數還得在網上找出租廠房來生產。那麼這就需要考慮廠房的選擇問題了。 當然，有條件，資金雄厚的大企業也可以購買地皮自行建設廠房用於生產，這樣建造起來的廠房最能符合自己企業的生產特點。由於多數企業是租賃廠房來生產的，因此當這些問題出現時，可能還會引起一系列相關的法律糾紛。因此為了使正式投入生產後避免此為問題的發生，那麼在選擇租賃廠房時就要全方位的綜合考慮。
如果資金與條件許可，那麼盡可能選擇已經配套完備的廠房，一般來說在老工業區內這些問題基本不存在，但是不管怎麼樣，在選擇時就盡量選擇設施配套完備的工業區內的標准廠房。
由於標准廠房能夠滿足一般工業加工企業的生產需求，且在工業園區的管理、商務等方面都配套完備，方便企業快速投入生產經營，省卻許多麻煩，同時也為後續相關工作的開展提供了一系列的便利。
除了考慮廠房廠址的選擇，廠房結構及供電供水工藝標准外，還要注意的另一問題就是工業區行業定位問題。由於不同的工業區有不同的行業定位以及招商對象上有所不同，因此在選擇廠房時還應該結合企業自己行業情況做出正確的選擇。根據企業自身的能耗與環境影響等方面情況進行考慮，選擇落戶在適合自己行業的工業園內。同時在訂合同之前，在選擇選址階段與正式簽約時，對於中介機構所提供的有關房屋的坐落地理位置、結構、供電、供水、交通、以及周邊環境等各方面的描述進行現場考查，並落實到細節上.同時還有一個最關鍵的問題就是待租待售的房源產權情況，把這些問題都落實清楚了，那麼就可以簽訂廠房租賃合同了。由於工業廠房是用於我們工業生產之用的場所，因此在選擇廠房時要以滿足我們生產投資的要點作為選擇的基礎。

B. 買廠房需要什麼條件

工業廠房在我們的日常生活中有所提及，主要是指用於工業生產的房子，包括車間等。那麼在一個公司購買工業廠房買賣需要注意什麼？工業廠房進行買賣過戶的流程是怎樣的呢？而購買工業廠房所需要的費用主要包括哪些呢？

一、工業廠房買賣需要注意什麼？

購買工業廠房需要注意以下事項：

1.購買廠房和購買其他房屋最大的區別是要最要留意土地使用權是不是按國家規定合法的取得了土地使用證 取得方式是行政劃撥還是出讓劃撥的要補交土地出讓金(不同地段補交不同)。 一定要看土地使用證和房屋產權證原件 。

2.慎重選擇周邊有居民區的廠房，由於早期城市規劃問題，有的廠區位於居民區附近，容易發生法律糾紛。從經驗來看，居民對於生產性企業對於居住環境的影響的容忍度很低，廠房或者廠區周邊的居民區往往成為發生投訴、相鄰關系訴訟的隱患，一旦發生糾紛，往往容易升級成為群體性時間，直接影響企業的正常經營。

3.了解和實地核實廠區的道路通行和周邊交通狀況，客觀測評車程等影響企業運輸成本的指標。「宏觀」的交通因素包括：房源的地理位置、坐落，周邊的道路情況，距離交通主幹道、高速公路、城市快速路的距離。道路對通行車輛高度和地面承重的要求。「微觀」交通因素包括：廠區內部的道路情況、廠房與道路的接合部的道路情況，是否能夠通行大型車輛。

4.首先要確定房屋的所有權是誰的，要查驗對方的《身份證》和《房屋所有權證》（最好還有《土地使用權證》），必須是原件。

5.了解房屋產權和土地使用權是否受到限制，如是否抵押（《房屋所有權證》和《土地使用權證》會有他項權利記載），是否查封，是否被行政機關或者司法機關限制等，如果抵押，抵押權人是否有同意出售的書面意見。

6.是否為出租房，如果出租，租賃人是否放棄了優先購買權。

7.是否有房屋共有人，如果有，共有人是否放棄了優先購買權。

二、工業廠房的購買流程

工業廠房買賣轉讓過戶的流程如下所述（土地性質：出讓）：

廠房買賣過戶環節一：到財政契稅徵收部門提供所需的資料

1、廠房買賣雙方營業執照復印件、章程、股東會決議、法人、董事身份證復印件，賣方自建的相關原始資料（如建築安裝發票等）

2、廠房買賣雙方協議（有地稅部門開具的房產買賣發票的一起提供）

3、房產交易評估中價機構出具的該宗資產整體評估價格（不一定要求）

契稅徵收依據：

1、廠房買賣雙方協議價（或發票價）不低於契稅徵收部門內定的該地塊最低計稅價格時，直接根據協議價計征契稅，發給契稅證。

2、協議價低於契稅徵收部門內定的該地塊最低計稅價格時，要求提供房產交易評估中價機構出具的該宗資產整體評估價格，最後以不低於契稅徵收部門內定的該地塊最低計稅價格的該宗資產整體評估價格計征契稅，發給契稅證。

廠房買賣過戶環節二：到建設房屋交易部門提供所需的資料

1、廠房買賣雙方營業執照復印件、章程、股東會決議、法人、董事身份證復印件

2、廠房買賣雙方協議

3、契稅證

4、房屋交易部門提供要求填列的其他表格。

該環節辦理房產證過戶手續，僅收取房產過戶手續費、工本費。

廠房買賣過戶環節三：到國土部門提供所需的資料

1、廠房買賣雙方營業執照復印件、章程、股東會決議、法人、董事身份證復印件

2、廠房買賣雙方協議

3、契稅證

4、已過戶到買方的房產證

5、國土部門提供要求填列的其他表格

該環節辦理土地證過戶手續，僅收取過戶手續費、工本費。以一百萬元的轉讓價格為例，僅收取1200元過戶手續費。

上述三環節中，除契稅徵收部門有可能要求提供房產評估報告外，後面的建設房屋交易和國土部門都不要求提供房產評估報告。

三、工業廠房的交易費用

個人購買存量廠房（房產）需支付的費用主要包括：房產評估：評估價的0.25%－0.5%；貸款保險：貸款額的0.03%貸款保險費，貸款金額×每萬元借款保險費率×保險期限（保險費率0.557%－1%）；圖紙費：按實際購買費用；手續費：總價的0.08%。

C. 選廠房要注意些什麼

1.廠房選址
廠房的選址是重中之重，一般需要根據生產的產品、產地大小和客戶群三個關鍵因素來綜合選址。
如果是用地要求低、技術要求高、無污染的高新產業，不妨選擇高新技術園區，如果是用地要求高的勞動密集型產業，則不妨選擇城郊的大面積廠房。
廠房選址同時還會涉及交通運輸是否暢通、公共交通是否便利、員工通勤時間等等問題，對於一些特殊的工業生產企業來說，選址還要考慮氣候、地形、水文地質、污染等多種因素，在基本問題外，還要考慮當地行業規劃等問題。在後續的廠房選址專題中，58妹會詳細講解。
2.廠房面積
企業在選擇廠房時，要適當考慮未來發展的需求，根據需求放寬10-25%是比較合理的。
一方面，相對寬敞的空間便於保持生產現場整潔有序，提高運行效率，給客戶良好的印象；另一方面如果業務發展空間不夠，再去找新的廠房搬家成本很高，也容易造成員工流失，就地擴租也沒那麼容易。所以在選擇廠房時最好保有一定的空間餘量。
3.房屋質量
新舊廠房的租金差異促使許多中小企業選擇低租金的舊廠房，控製成本無可厚非，但廠房質量需要嚴格把控，尤其是年久的老廠房。
就在2019年，上海長寧區發生一起老廠房坍塌事故，造成10死15傷。所以在進行廠房挑選時，廠房質量一定要提前評估，對房屋結構類型、建築層數、建造年代、房屋裝修進行調查，可以從廠房結構、樓板承重等多個方面進行綜合考量。
4.租金繳納
通常情況下，廠房租金的繳費方式有按月結算、定期繳付和一次性付清三種方式。
少數情況下，有房東會收取少量月租金，根據企業經營狀況進行利潤分成。如果房東提到這一點，並且企業願意風險分攤，雙方可以將其作為重點來談判。因為其中有許多不確定的因素，處理不當，後續可能會引起爭議。
5.環評辦理
生產型企業是必須要做環評的。環評即「環保影響評估」，只有環評合格後，企業才可以動工生產。
所以在挑選廠房時，需要留心廠房資質能否申辦環評，最好找環評公司或環保公司去看現場，確認是否能夠辦理環評，避免後續因為環評問題造成糾紛。
6.區域政策
在進行廠房選擇時，需要考慮廠房所在的行政區域內是否有相關政策，如產業補貼政策等，尤其需要注意稅收政策。提前了解這些信息，可以防止在辦理有關工商登記、稅務登記的過程中遇到障礙，影響投資計劃的進度。
而對於外資企業而言，更應當向擬投資地的工商、稅務、外資管理機關了解當地的產業政策，充分了解享受當地的優惠政策的企業條件，也避免因與當地產業政策沖突而使投資計劃停滯。
初創企業建議盡量選擇設備完善、服務配套的工業區或開發區內的標准廠房，這樣企業可以快速辦起來也省去很多裝修的麻煩。

D. 租廠房要注意些什麼問題物流行業的在選址上應該怎麼選

1、考察廠房的注意事項

現場考察租賃廠房時至少要考慮一下幾點：

（1）廠房是否屬於合法建築；

（2）廠房的用途是否符合你租賃的目的；

（3）廠房的土地使用年限；

（4）出租人是否有權出租；

（5）廠房是否經過了消防驗收；

（6）廠房是否設置了抵押或者被查封。

2、租賃廠房的其他注意事項：

（1）選廠房位置可以按照自己生產的產品，佔地的大小，和客戶群是哪些來綜合考量選址，工業廠房根據生產的產品特點可分為以下三種類型：

①一般性生產廠房。

②正常生產或儲存有爆炸和火災危險物的廠房。

③多塵、潮濕、高溫或有蒸汽、振動、煙霧、酸鹼腐蝕性氣體或物質、有輻射性物質的生產廠房。

（2）初次創業的當然最好可選一些帶有裝修廠房，盡量選擇設備完善，服務配套的工業區或開發區內的標准廠房，這樣企業可以快速辦起來也省去很多裝修的麻煩。大家在租賃廠房前對廠房目前的情況應該有所了解，如裝修狀況、設備狀況，附近環境狀況等，然後通過談判最好要求房東在廠房出租前對廠房進行基本的整修。

（3）慎重選擇周邊有居民區的廠房，由於早期城市規劃問題，有的廠區位於居民區附近，容易發生法律糾紛。從經驗來看，居民對於生產性企業對於居住環境的影響的容忍度很低，廠房或者廠區周邊的居民區往往成為發生投訴、相鄰關系訴訟的隱患，一旦發生糾紛，往往容易升級成為群體性時間，直接影響企業的正常經營。

（4）通常情況下廠房出租的繳付房租有按月結算、定期繳付和一次性付清三種方式。也有一些房東除了要支付固定的月租金外，還要根據你的經營狀況分享一定的利潤。如果房東提到這一點，而你也願意，雙方要把它作為重點來談判。因為這其中有許多不確定的因素，處理不當，會引起爭議。

（5）目前地產租售領域，地產中介的專業功能日益細化，出現了作為居住房屋、經營性商鋪、辦公樓、生產性廠房、倉儲性地產各類中介。綜合性的地產中介的業務范圍涵蓋商、住、生產、倉儲等多種房產的租賃業務，而專業性較強的房產中介則專門提供某一類型的地產租賃服務。對於中介機構提供的有關房屋坐落、結構、供電、供水、交通、周邊環境的描述應當進行現場核實。

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對於物流行業在選址上應該考慮的問題如下：

1、交通條件：物流中心必須具備方便的交通運輸條件。最好靠近交通樞紐進行布局，如緊臨港口、交通主幹道樞紐、鐵路編組站或機場，有兩種以上運輸方式相連接。

2、公共設施狀況：物流中心的所在地，要求城市的道路、通訊等公共設施齊備，有充足的供電、水、熱、燃氣的能力，且場區周圍要有污水、固體廢物處理能力等等。

E. 廠房的類別

1、標准結構
2、排架結構
3、框架結構
4、磚混結構
5、鋼鐵結構 1、單層（一層）
2、雙層（二層）
3、多層（二層以上）
4、獨棟（獨門獨院） 1、機械加工製造、重工類：一般要求單層，而且對廠房的高度、地面承重有要求，部分行業要求行車梁，可以裝行車（吊車）。
2、輕紡電子加工類：雙層和多層廠房即可，考慮原料、貨物進出方便，一般要求有工業貨梯2噸或以上。
3、食品化工類：除了房屋結構之外對房屋的配套有一些要求，比如：環保、消防、排污等。
4、物流倉庫類：用於存儲貨物和源料
5、靜電廠房
6、防塵廠房:對生產環境要求比較高
7、高配電廠房：一向多用於一些大型功率的機電廠房.
8、科研廠房：一般用於研發
9、特種廠房:對於一些特殊專業行業定製的廠房.