工業廠房如何設計為居住

A. 工業用地建築以廠房報批能不能住人

按照規范和法規是不能住人的，但是允許有值班或者安全保衛部門人員駐扎

B. 工業廠房生活間設計有哪幾種形式

題目中的生活間沒說清楚是什麼意思，可以認為是宿舍和臨時辦公室休息區來理解。如果是宿舍，則嚴格禁止，絕對不允許。根據《建築防火設計規范GB50016-2014》的規定，廠房內禁止設置宿舍。如果是臨時辦公室休息區，則可與廠房貼鄰建造，但是與生產部位之間應當設置與廠房級別相適應的分隔。工廠的密度代表著定的一個地方的工業化程度，工廠會給當地帶來很多的利潤，也會把當地的生活條件給提升上去，更可能的解決了當地的就業問題，對於當地的基礎設施也有一定的提高。但隨著居住人口的增加和工廠的生產活動的增加當地的環境也會隨著發生變化，工廠的生產肯定會有垃圾，人們生活也會產生垃圾，所以生活壞境的質量會有所下降。按照題目的條件來說，就是設置在端部。如果廠房生活危險等級為甲乙類，則應採用耐火極限不低於3小時的防爆牆分隔，如果是丙類廠房，則可採用耐火極限不低於2.5小時的防火隔牆以及1小時的樓板分隔。同時還應設置獨立的安全出口。

C. 單層工業廠房設計剖面、高度、通風和採光詳解（附圖）

一些生產工藝要求廠房有足夠的使用空間，這時候最適合的就是單層廠房了。單層廠房在機械、化工等工業建築中都有很廣泛的應用。下面小編為大家介紹單層工業廠房從剖面設計、高度確定、通風設計以及採光設計這幾個方面的設計的詳細解析以及圖解，為大家詳細剖析單層工業廠房的設計。

一、單層廠房剖面設計的任務

剖面設計的主要任務是選擇廠房的剖面形式和確定廠房高度，處理廠房的採光、通風和排水問題。

選擇廠房的剖面形式，要綜合考慮生產工藝，採光、通風的要求，屋面排水方式及廠房的結構形式的影響。下圖是幾種常見的鋼筋混凝土排架結構的剖面形式。

二、廠房高度的確定

廠房高度：廠房地面到柱頂(或下撐式屋架下弦底面)的垂直距離。

1、柱頂標高的確定

(1)無吊車廠房高度的確定：無吊車廠房的高度主要取決於廠房內最高的生產設備及安裝檢修所需的凈高，同時要考慮採光和通風的要求，並符合《廠房建築模數協調標准》的擴大模數3M數列。

(2)有吊車廠房高度的確定：

吊車廠房高度

H=h1+h2+h3+h4+h5+H2+Ch

式中:

H1——軌頂標高

h1——生產設備或隔斷的最大高度

h2——吊車越過設備時，吊車與設備之間的安全高度

h3——被起吊物體的最大高度

h4——起吊重物時，吊車纜索的最小高度

h5——吊鉤距軌頂面的最小高度，可由吊車規格表中查出;

H2——軌上尺寸

Ch——上方間隙

2、工業建築高度對造價有直接影響

在滿足生產的前提下，利用廠房空間降低柱頂標高，可節省建築造價。主要方法有：利用兩榀屋架之間的空間布置個別高大設備，也可降低局部地面標高，將某些大型設備或工件放在地坑裡。

3、室內地坪標高的確定

單層廠房室內地面標高由廠區總平面設計確定，其相對標高為±0.000。為防止雨水流入室內，室外標高一般應低於室內標高150mm，為通行方便，室外入口處應設置坡道，其坡度不宜過大。

三、單層廠房的自然通風

單層廠房自然通風是利用空氣的熱壓和風壓作用進行的。

熱壓通風原理風繞房屋流動形成風壓

(1)冷加工車間的自然通風

冷加工車間室內無大的熱源，主要滿足採光要求。設置適當數量的開啟扇和交通運輸門就能滿足車間內通風換氣的要求。為避免氣流分散，不宜設置通風天窗，但可設置通風屋脊排除積聚在屋蓋下部的熱空氣。

(2)熱加工車間的自然通風

熱加工車間在生產時產生大量余熱和有害氣體，尤其要組織好自然通風。

①進、排風口的布置：見圖[進、排風口的布置]。

②通風天窗的類型：以通風為主的天窗稱為通風天窗。主要有矩形通風天窗和下沉式通風天窗兩種。

③開敞式廠房：所謂開敞式是指外牆不設窗扇而用擋雨板代替。見圖[開敞式廠房]。

四、單層廠房的天然採光

單層廠房主要採用天然採光，當天然採光不能滿足時，才輔以人工照明。

(1)天然採光的基本要求

①採光系數最低值：GB/T50033-2001《建築採光設計標准》中將我國工業生產的視覺工作分為V級，並提出了各級視覺工作要求的室內天然光照度最低值及各級採光系數最低值。作面上採光系數是否符合要求，應選擇建築物典型剖面工作面上的採光曲線進行檢驗。

②採光均勻度：是指工作面上採光系數最低值與平均值之比。頂部採光，I～Ⅳ級採光等級的採光均勻度不宜小於0.7;側窗採光不做規定。

③應避免在工作區產生眩光。

(2)採光方式見圖[單層廠房天然採光方式]。

側面採光;頂部採光：頂部採光室內光線均勻，採光效率較側窗高;但構造較復雜，造價也較高。混合採光。

(3)採光天窗的形式和布置

見圖[採光天窗的類型]。常見的有矩形天窗、梯形天窗、三角形天窗、M形天窗、鋸齒形天窗、橫向下沉式天窗、平天窗等。

採光天窗的布置須結合天窗形式、屋蓋結構和構造、廠房朝向、生產要求等因素綜合考慮。

縱向布置：適用於南北向廠房，多採用矩形、M形、梯形、鋸齒形等天窗，平天窗也可作成採光帶沿縱向布置。為方便屋面檢修於消防，常在靠山牆及橫向變形縫兩側柱間不設天窗。

橫向布置：適用於東西向廠房，多採用橫向下沉式天窗，平天窗也可成帶橫向布置。

點式布置：一般採用平天窗，根據使用要求，在屋面上靈活地布置採光口，採光均勻性好。

一般單層工業廠房設計在報價上是5元——30元每平米不等。單層工業廠房設計上是很嚴格的，必須符合國家建築設計、工程技術、衛生標准等規范，希望以上詳細的單層工業廠房設計剖析和圖解為你提供一些參考。

D. word設計師把廢舊廠房改造成住房，依然很漂亮，是怎麼做的

因為現在提倡廢物利用，尤其是在上個世紀有很多廠房都隨著改造升級而被淘汰，所以如果想要提倡環保，可以進行廠房的改造。有些建築師會提倡用廠房改造成住房解決居住的問題，可以降低房價，節約成本，還能夠改善環境質量，充分利用社會當中的一些廢棄地址。當然是要想改造，還是需要一定的經驗和技術，如果技術不過關，可能會遇到非常多問題，居住起來也不太方便。那麼要怎麼樣才能夠讓廠房變成適應居住的住房？

因為廠房的承重能力有限，一般情況下室內的高度都會比現在的居民房更低，因此不可以做大吊頂。另外因舊房會存在許多水管老化或者是電路老化的情況，布局也不太合理，所以要進行專業的設計。

E. 工業用地可以建住宅嗎住家的那種

工業用地不可以建設住宅，如果不是蓋別墅或者豪宅還可以，普通的住家一般不會管的，但最好配套建點工業廠房或者倉庫之類的。

F. 廠房改公寓，又有的玩了！

繼九部門啟動12個城市租賃改革試點後，近日國土資源部、住房城鄉建設部再確定北上廣等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，租房市場一片利好!在此期間，北京、杭州、南京、武漢、成都、深圳、鄭州等地相繼發布住房租賃試點工作方案，持續跟進，完善租賃市場。

雖然政策利好，很多城市在租賃試點方案中也逐漸明確了對於「商改公」的支持，但眾所周知，在2017年2月份之前，商改公雖然遭到一部分整改，但並不是治理和整頓的重要目標。受到最大打壓的應該是「工業廠房改建公寓用於出租」，那麼新一波政策洗禮之後，「廠房改公寓」這種情況又會迎來怎樣的命運呢?

1增加租賃住房供應：廠房成備選項

一些城市為了擴大可租賃住房的供應，除了增加新增住房以外，也通過盤活存量來實現居住目的，對於一向不被看好，甚至遭到嚴打的廠房也有了一些新的觀點和想法。

南京

南京在住宅租賃試點方案中發布：鼓勵住房租賃國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等，按規定改建為租賃住房;改建後的租賃住房，水電氣執行民用價格，並應具備消防安全條件。

評：南京的這種做法給廠房改公寓提出了可能，只是限定了操作對象：住房租賃國有企業。

廣州

7月17日，廣州市政府官方網站發布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，鼓勵並扶持住房租賃企業、物業服務企業參與老舊社區、「城中村」和廠區租賃住房微改造，實施專業化運行管理。(市住房城鄉建設委牽頭，市財政局、城市更新局、來穗人員服務管理局、公安消防局，各區政府配合)

評：雖然是很含蓄的說了一句「廠區租賃住房微改造」，但也是有了一丟丟希望，參與對象為住房租賃企業、物業服務企業，沒有像南京那樣的國字輩要求，也就是說很多公寓主都有希望去搶這一杯羹。

杭州

杭州市加快培育和發展住房租賃市場試點方案中規定允許盤活存量土地、用房。

村集體10%留用地以及存量工業、商業辦公用地、用房新(改)建為租賃住房的，各區應根據「因地制宜、有序開展」的原則，制定試點工作方案，並報市政府批准後執行。新(改)建項目完成後，住房租賃企業要按照相關規定進行驗收，驗收合格後，方可對外出租。新(改)建租賃住房土地使用年限不變，只租不售，用水、用電、用氣價格按照居民標准執行。(牽頭單位：市住保房管局、市國土資源局、市建委)

評：存量工業用地新(改)建為租賃是允許的，但是需要報市政府批准再執行。項目完成後需要驗收後對外出租。這個政策也是相對完善的，明確了可以做，並且說明審批和驗收對象，相對而言更加清楚。

佛山

7月21日，佛山市開展全國住房租賃試點工作動員會議，發布《推進商業用房、辦公用房改鍵位租賃站護黨有關工作的通知》，明確提出盤活存量房、完善供地方式加大租房供應。以開展賣地自持、「商改租」、「工改租」、及「三舊」改造，盤活存量房源;著手開展城中村改造，開啟城市更新模式;在各區開展集體土地建設「只租不售」試點項目。

佛山九大舉措發展租賃市場：賣地自持+商改租+工改租+盤活存量房

評：佛山的工改租是最早明確提出的，但是目前也還沒有提出具體的實施方法和操作對象，這一部分還有很大想像空間。

武漢

7月26日，武漢市發布住房租賃市場試點工作實施意見，允許在住房租賃需求矛盾突出的區域，利用「城中村」改造產業用地和工業園區用地配套建設租賃住房，引導村集體經濟組織與住房租賃企業開展合作，面向社會出租。

選取建成未投入使用的、不符合市場需求的非住宅項目，在規劃用途調整為公寓的前提下，按照公寓標准進行重新設計，建設租賃住房，在經公安消防、國土規劃部門按照公寓類標准進行消防設計審核並驗收合格後，面向社會出租。

評：武漢不算是明確提出廠房改公寓的城市，只是說針對建成未投入使用的、不符合市場需求的非住宅項目按照公寓標准重新設計，對外出租。而非住宅項目極有可能包含廠房物業，所以目前對於武漢來說「廠改公」並不明確。

2鼓勵房地產開發企業參與工業廠房改造，用於租賃

今年4月1日，中華人民共和國住房和城鄉建設部、中華人民共和國國土資源部發布《住房城鄉建設部 國土資源部關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，其中提到：鼓勵房地產開發企業參與工業廠房改造，完善配套設施後改造成租賃住房，按年繳納土地收益。明確了工業廠房改造為租賃住房的可能，但是參與對象比較固定，便是房地產開發企業。

評：

最近市場上出現了一種新的說法——開發商拿地或者是有改造價值的低效物業(開發商自持性物業，國家規定只能開發商參與改造的工業廠房以及集體建設用地等)給公寓運營商來管理運營，如此，一方面解決了開發商自持問題，另一方面公寓運營商也能賺取運營費用。但以上這種情況可能僅限於不布局長租市場的部分開發商，例如萬科、龍湖等更有可能交給自己旗下的品牌公寓來做。

3如何合法實現廠房改公寓?

廠房改公寓雖然困難，但也不是沒有成功的合法案例。市場上先前成功的通常是需要拿到區級的會議紀要，把廠房變更為商業屬性。(以下為上海是一個物業變更屬性的政府批文。)

評：

拿到區級會議紀要，改變廠房屬性的做法普遍很難，但也是實現廠改公的一種重要渠道。

這種情況想要通過，首先該廠房所在區域要有大量的租賃需求，同時政府對於運用廠房來解決周邊租房需求有較高的支持和認可，加上公寓運營商合理的改造、完備的消防、以及專業化的申報才能最終實現，通常是園區內或周邊配建的形式出現。

值得一提的是深圳在2017年1月10日發布的《關於印發寶安區堅決整治廠房改公寓等違法行為分類處置工作細則的通知》，明確提出區投管公司、建投集團、產服公司、寶實集團等四大區屬國企，發揮國企職能優勢，採用購買、租賃等方式整合工業廠房資源，升級改造為新型產業用房，打造老舊工業園區轉型和廠房改造的樣板工程、示範工程。

評:

業內普遍覺得這樣的要求實際上是指定了國字輩來做「廠改公」，除此之外一律打壓，一律整改，但截止目前也沒有成功案例來支撐。其實，深圳對於工業廠房的升級改造並沒有明確表示是用於住房租賃，也有可能是新興產業園區，但就目前大趨勢下租房市場的火爆程度而言，「廠改公」的這一部分蛋糕極有可能會實現，而收益者是以上提到的國有企業。

就現在市場狀況而言，住房租賃一片看好，就連之前不被允許的「商改公」都已經逐漸釋放，「廠改公」還會遠嗎?

G. 我將原來的廠房該成宿舍有些什麼要注意的

我贊同"工業用房不能出租生活用房的"說法,起碼北京是這樣的.因為你已經改變了房屋用途.劉律師認為"這是你的權利，可自由行使",我不贊同,權利是有限度的,是在不違反法律和社會秩序的前提下.
廠房出租是可以的,工業廠房出租期限一般較長,最好備案\公證等.
我國不前對工業廠房的管理缺乏制度和法律,很多時候參照商品房或2手房.
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