Ⅰ 工業用地具備一定商業價值,評估價格可以上浮嗎
可以的。
工業地價評估的方法有以下幾點：
1、市場比較法。市場比較法直觀而有說服力，是最重要、最常用的基本估價法之一，也是國外通用的經典估價法。
2、成本逼近法。成本逼近法是目前計算工業用地價格最常用的估價方法，適用於新的工業開發區或工業用地交易資料少的地區。
3、基準地價系數修正法。基準地價系數修正法是我國特有的土地估價方法。
4、收益還原法。這種方法只適用於有現實收益或潛在收益的工業用地估價，其精確度取決於土地的純收益及還原利率的准確程度。
Ⅱ 土地評估如何用市場法和收益還原法
一、收益還原法也稱收益法、資本化法，是將房地產預期未來各年的正常純收益以適當的還原利率折現求和（資本化），求取待估房地產在一定時點、一定產權狀態下價格的一種估價方法。
收益還原法的公式
1、房地產還原利率不變且大於零，使用年期無限的價格計算公式為：P = a/r
式中：P——房地產價格
a——房地產純收益
r——房地產還原利率
2、房地產使用年期有限且其他因素不變
當a每年不變；r每年不變且大於零；房地產使用年期為n年時，其計算公式如下：
式中：P、a、r同前；
n——使用房地產的年期或房地產有收益的年期。
3、房地產純收益在若干年內有變化
①房地產使用年期無限
當年以前（含t年）純收益有變化，其值為；t年以後純收益無變化，其值為a；r每年不變且大於零，使用期無限時，房地產價格的計算公式為：
式中：P、a、r同前；
——第i年純收益；
t ——純收益有變化的年限。
②房地產使用期有限
當t年以前（含第t年）純收益有變化，其值為；t年以後純收益無變化，其值為a，r每年不變且大於零；房地產使用年期為n時，房地產價格的計算公式如下：
式中：P、r、、t、n同前。
③未來若干年後的房地產價格已知
當未來某年的房地產價格已知，而已知房地產價格的年份以前的純收益有變化（不變是特例），r每年不變且大於零時，房地產價格的計算公式如下：
式中：P、、r同前
t——未來房地產價格已知的年限；
——未來第t年的房地產價格。
④純收益按等差級數遞增或遞減
a、房地產使用年期無限
式中：、、r同前；
——純收益的等差級數遞增或遞減的數額，如純收益第一年為，則第二年為,第三年為，第年為。
公式中符號，當純收益按等差級數遞增時取加號，遞減時取減號。
b、房地產使用年期有限
式中：P、a、r、b、n同前。
公式中符號的選取，當純收益按等差級數遞增時取上面的符號，遞減時取下面的符號。
二、市場法，是指將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法是房地產估價最重要、最常用的方法之一，也是一種技術上成熟、最貼切實際的估價方法。
市場法程序：
（1） 收集宗地交易實例；
（2） 確定比較實例；
（3） 建立價格可比基礎；
（4） 進行交易情況修正；
（5） 進行估價期日修正；
（6） 進行區域因素修正；
（7） 進行個別因素修正；
（8） 進行使用年期等修正；
（9） 求出比准價格。
使用必須的前提條件是：
1、需要一個充分發育活躍的房地產市場。房地產市場上，房地產交易越頻繁，與估價對象相類似房地產的價格越容易獲得；
2、參照物及估價對象可比較的指標、技術參數等是可以收集到的。運用市場比較法估算估價對象的價格或價值，重要是能夠找到與估價對象相同或相似的成交案例。與估價對象完全相同的房地產是不可能找到的，這就要求對類似房地產進行修正調整，其修正調整的指標、參數等資料的獲取和准確性，是決定市場比較法運用與否的關鍵。
Ⅲ 工業用地上的房屋拆遷時怎麼評估
徵收辦會委託評估公司，上你們那裡進行評估。
有房證的房子按有證房屋評估。無證的房子按附屬物評估。
室內有裝修的裝修也給錢。
廠子里有設備的，能搬走的給你搬遷費。不能搬走的給你一次補償。
一般就是這樣評估。
Ⅳ 對於企業廠房進行評估有些方法
工業廠房評估方法有：
1、查找近三年周邊相近的工業土地三個以上可比案例，修正求得土地價值；
2、查找當地該類型的廠房建安成本資料，經修正並考慮計算相關稅費、利潤、利息等求得廠房價值；
3、最終工業房地產價值＝工業土地價值+廠房價值；
4、工業房地產通常缺少同類交易案例，特別是非標准廠房，所以一般不具備採用市場比較法估價的條件。
5、在一些新興工業地帶，往往有較多的標准廠房，其租售案例通常較多，可以考慮採用市場比較法。如果可以從企業的總*中剝離出房地產的*，則可以考慮採用*法估價。
6、但一般來說難度較大，採用極少。根據以上所述，工業房地產估價時採用較多的是成本法。
7、廠房較易確定統一的重置價格，非標准廠房重置價格的確定主要有兩個途徑：一是參考預算價格，二是利用標准廠房的重置價格，根據面積、結構、跨度、柱距、高度等差異加以修正確定。
溫馨提示：以上內容僅供參考。
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Ⅳ 劃撥工業土地估價
看了你的題目，不是很明白你們是對這宗工業用地評估，還是對工業用地和其上廠房共同評估！
如果單純評估工業用地劃撥權益價格，當然是按照《國有土地使用證》證載面積或者實地測量土地面積進行評估。
如果是對工業用地和其上所建廠房共同評估，那麼就只能採用「房地分離式」評估方法。即土地使用權部分按照證載土地面積或實地測量面積進行評估，得出劃撥權益地價。其上所建廠房部分按照證載建築面積或者實地測量面積進行評估，得出房價。二者相加即為房地價值。不能取其一（土地面積還是建築面積）面積進行估價，這樣不合理。
如果是整幢住宅樓中的某一套，可以取其建築面積進行評估房地價，因為住宅樓出售時是按照建築面積計算價格的，其次住宅樓所應分攤的土地價值（或土地面積）量可能不相同但計算方式是相同的。
Ⅵ 土地評估價格依據什麼來評估的
土地的評估價格一般依據當地的經濟收入來進行評估
Ⅶ 辦公，住宅，廠房三類綜合用地怎麼評估
變更用途,一要看城市的建設規劃及土地利用總體規劃是否允許,
二是土地性質變更土地管理部門只負責變更農田與建設用地之間的性質變更
如果是您的情況應該到當地的規劃行政主管部門進行變更，您所說的性質是企業用地，在這里理解為工業用地，應該可以在此土地上建設辦公樓、職工住房等附屬設施的，不用再另行辦理使用性質變更了，除非是您想將工業用地變更為商業或住宅用地。
還有一些我在網上找到的，在這里復制給你，看您是否能夠用到：
建設用地性質變更的依據
城市規劃對不同性質建設用地的布局，根據其使用功能、對社會和基礎工程設施的要求，對環境和安全的影響等情況，提出不同的要求，並加以綜合協調，以期達到功能分區和整體布局結構的科學、合理。根據《城市規劃法》第二十九條、第三十四條規定：「城市規劃區內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。」「任何單位和個人必須服從城市人民政府根據城市規劃做出的調整用地決定。」城市規劃是城市建設用地管理的基本依據。在城市規劃管理過程中，根據城市建設和經濟發展的具體情況，在不違反城市規劃用地布局基本原則的前提下，確需對局部地塊使用性質進行調整的，必須經城市規劃行政主管部門審核並報請市人民政府批准。
Ⅷ 平川區工業用地級別
四級。
工業用地級別四級是指屬於第四等級的工業用地。土地等級是土地管理部門對一個城市的利用土地價值進行評估，將價值相同或相近的地區劃分為一個等級區。
Ⅸ 土地評估的方法有幾種
土地價格評估的基本方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩餘法和基準地價系數修正法，另外路線價法也是土地價格評估中常用的方法。
(一)市場比較法
市場比較法是土地估價中最基本、最常用的估價方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。市場比較法是根據市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進行比較，並對類似土地的成交價格作適當修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。市場比較法的理論依據是替代經濟原理。根據經濟學理論，在同一市場上，對於具有相同效用的商品，應該具有相同的市場價格，即具有完全的替代關系。在同一市場上具有替代關系的兩個以上商品會因為相互競爭而使其價格相互牽制而趨於一致。市場比較法就是通過對具有替代關系的類似土地的交易價格進行修正，求得待估宗地的價格。
(二)收益還原法
收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。由於土地具有永續性，因而人們可以期待外來的土地收益。當把這未來若干年延續而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現為現在的價值時，它就表現為土地價格。從理論上講，具有永續性的財產都可以出售，即都有市場價格。而這個市場價格也就是財產的現值，亦即等於其未來純收益的折現價值。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價值上等於將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。
由於土地收益是不同生產要素組合的結果，土地只是其中的要素之一，還有人類勞動、資本、管理和科學技術等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻量，或其應得的報酬後的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來的，理應歸土地所有者所有，因此，它就是地租。
收益還原法一土地純收益的確定為前提，因此，它只適用於由收益的土地和建築物或房地產的估價。
基本公式：
土地收益為無限年期
V= a / r
V —土地收益價格
a —土地純收益(地租)
r —土地還原利率
(三)成本逼近法
成本逼近法是以開發土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，在加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價值，但它不能完全反映土地的真實價值。因為一宗土地的價值高低，主要取決於在土地未來利用中所產生的收益大小，而不是取決於對這塊土地投資改造的費用大小。成本逼近法一般用於新開發土地、工業用地、既無收益又無比較實例的公建、公益用地的價格評估，選擇該方法時應慎重。
基本公式：
地價= 土地取得費 + 土地開發費 + 稅費 + 利潤 + 土地增值收益 = 土地成本價格 + 土地增值收益
(四)剩餘法
剩餘法又稱假設開發法，是在預計開發完成後不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算帶估土地價格的方法。土地投資旨在獲得報酬，這個潛在的報酬多少就決定了土地價格的高低。剩餘法的理論依據與收益還原法基本相同，都是對未來剩餘收益的計算。收益還原法中的地租或土地的純收益，是對土地收益的費土地因素扣除，而剩餘法則是直接從資本化後的價格扣除非土地因素的貢獻。
剩餘法主要應用於有開發價值的土地估價，一般由以下幾種類型：(1)代開發的地的估價;(2)待拆遷改造在開發房地產的估價;(3)僅將土地或房產整理成可供直接利用的土地或房地產的估價;(4)現有新舊房地產地價的單獨評估，即從房地產價格中扣除房屋價格，剩餘之數即為地價。
基本公式：
V = A - ( B + C )
V—待估土地的價格
A—總開發價值或開發完成後的不動產總價值;
B —整個開發項目的開發成本;
C—開發上合理利潤
對於房地產開發項目，其具體公式為：
土地價格 = 房屋於其總售價 - 建築費用 - 專業費用 - 利息 - 銷售費用 - 稅費 -開發商利潤
(五)基準地價系數修正法
基準地價系數修正法是通過待估宗地地價影響因素的分析，對各城鎮已公布的同類用途同級土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格方法。由於基準地價是區域平均價，因此，要評估該區域中某一宗地的價格，還必須根據該宗地的區域條件和個別條件，對區域平均價進行修正，方能得出宗地價格。
土地價格是為購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價，即地租的資本化。土地價格的高低取決於可以獲取的預期土地收益高低。因此在進行劃撥土地使用權價格評估時，應先弄清楚劃撥土地相應的權利，充分考慮出讓土地使用權與劃撥土地使用權之間的權利差別對地價的影響。
劃撥土地使用權可依法進行抵押、轉讓、出租，但與出讓土地使用權相比，國家對劃撥土地進入二、三級市場有較嚴格的限制，而且禁止利用劃撥土地進行經營活動。究其根源，主要是因為劃撥土地使用權為無償取得，國家權益未能顯現出來。若將劃撥土地使用權價格加上出讓金，則應等於出讓土地使用權價格。在此理論基礎上，可採用以下幾種方法計算劃撥土地使用權價格：
成本法。在用成本法計算出讓土地價格時，土地價格為土地成本價格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源於「增值地租」，應歸土地所有者即國家所有，相當於出讓金部分。土地成本價格為土地使用者在取得土地使用權時支付的平均成本。因此，劃撥土地使用權價格應為土地成本價格，包括土地取得費、土地開發費、有關稅費、利息和利潤。
收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，折算為評估期日收益總和的一種方法。目前《土地估價規程》對如何計算土地純收益及出讓地價已作了明確規定，但對劃撥土地純收益的計算方法尚無明確規定，因此，可通過調查與待估宗地屬於同一區域的國有企業土地租賃的租金水平來間接計算。國有土地租賃的租金水平由土地出讓金水平決定，是國家權益在土地收益上的體現，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可得到劃撥土地的純收益。再經過區域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。最終劃撥土地使用權價格等於劃撥土地的純收益除以土地還原利率。
市場比較法。可以預見，隨著企業對劃撥土地權益認識的日益增強，劃撥土地抵押、轉讓等行為的日益增多，劃撥土地交易實例也會逐年增加。我們可通過對劃撥土地交易案例進行交易情況、期日、區域以及個別因素的修正得出待估劃撥土地使用權價格。
用出讓土地使用權價格扣減出讓金間接計算。目前，很多地方通常以評估地價的一定比例收取土地出讓金，出讓金比例較為固定。由公式：出讓土地使用權價格=劃撥土地使用權價格+土地使用權出讓金，可以得出劃撥土地使用權價格=出讓土地使用權價格×(1-出讓金比例)。